Cour d'appel, 14 septembre 2022. 18/07481

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° ,12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/07481 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5PHS Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/11753 APPELANTE SARL AUTO EXPRESS SERVICES immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 804 350 445, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant Assistée de Me Soc LAM de l'AARPI LLS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: E1213, avocat plaidant INTIME Monsieur [W] [P] né le 09 Novembre 1945 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Caroline GUERARD-OBERTI de la SCP BACHELET - BERION - GUERARD - OBERTI, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : 151 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Pascale SAPPEY-GUEDON, Conseillère appelée d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du Code de l'organisation judiciaire Greffière, lors des débats : Mme Claudia CHRISTOPHE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte du 2 décembre 2008, M. [W] [P] a donné un bail commercial, à titre de renouvellement à M. [B] [V] et Mme [T] [C], son épouse, preneurs, un bâtiment d'une superficie d'environ 195 m² à usage de garage et réparations de véhicules ainsi qu'un appartement à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3] (93) pour y exercer l'activité de "tôlerie automobile, soudure autogène, sellerie et peinture, réparations mécaniques automobiles, ventes et achats de voitures". Ce bail a été conclu pour neuf ans, pour une période allant du 1er juillet 2007 au 30 juin 2016, moyennant un loyer annuel principal fixé à la somme de 14.463euros payable mensuellement, terme échu, le 1er des mois de chaque année. Par avenant du 8 octobre 2013, le loyer annuel a été porté à la somme de 16.829 euros à compter du 1er juillet 2013. Par acte du 26 juin 2014, enregistré au SIE de [Localité 6] Nord le 13 août 2014, M. [B] [V] et Mme [T] [C] ont cédé leur fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la SARL Auto Express Services. Par acte du 25 novembre 2015, M. [W] [P] a fait signifier à la SARL Auto Express Services une sommation visant la clause résolutoire lui faisant commandement dans un délai d'un mois : - de payer la somme de 897,60 euros correspondant au solde de la taxe des ordures ménagères pour l'année 2014 et à celle de l'année 2015, -de lui communiquer le contrat d'assurance des lieux loués et le justificatif du paiement des primes, - de mettre fin aux manquements à ses obligations contractuelles ci-dessus rappelées, et notamment mettre un terme à la sous-location interdite. Ce commandement rappelait par ailleurs les dispositions de l'article L145-17 du code decommerce relatives au refus de renouvellement du bail pour motif grave. Par acte du 28 décembre 2015, M. [W] [P] a fait signifier à la SARL Auto Express Services un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime avec effet au 30 juin 2016, sur le fondement de l'article L145-17 du code de commerce, en rappelant les motifs visés dans le commandement du 25 novembre 2015 et en précisant que le preneur ne lui avait toujours pas communiqué un contrat d'assurance répondant aux clauses du bail. Par jugement en date du 28 février 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a : -Ecarté des débats les pièces n°4, 5 11, 13, 14 et 15 produites par M. [W] [P], -Constaté l'acquisition de la clause résolutoire présente dans le bail commercial du 02 décembre 2008 portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), avec effet au 26 décembre 2015, -En conséquence, ordonné à la SARL Auto Express Services et à tous occupants de son chef de libérer les lieux, - Dit qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de M. [W] [P], ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, -Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l'absence d'indication de ces derniers sur le lieu où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par M. [W] [P] dans tout garde-meuble de son choix, au frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d'un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l'audience du juge de l'exécution, comme il est dit aux articles L433-1 et suivants, R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -Condamné la SARL Auto Express Services à payer à M. [W] [P] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 26 décembre 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs, - Débouté les parties du surplus de leurs demandes, -Condamné la SARL Auto Express Services à payer à M. [W] [P] la somme 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamné la SARL Auto Express Services aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de délivrance du congé et de la levée d'un état des inscriptions, avec autorisation de Maître Ismène BERION de les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. Par déclaration en date du 10 avril 2018, la SARL Auto Express Services a interjeté appel de ce jugement. Par arrêt contradictoire du 13 mai 2020 la cour d'appel de Paris, chambre 5-3, a notamment: Confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a écarté les pièces n°4, 5 11, 13, 14 et 15 produites par M. [W] [P] et en ce qu'il a rejeté la demande de M. [P] au paiement d'un arriéré locatif, L'a infirmé sur les autres dispositions, Y ajoutant et statuant à nouveau -Déclaré la demande formée par la SARL Auto Express Services de condamnation de M. [P] à lui payer 33 657 euros à titre de dommages et intérêts recevable, -Débouté la SARL Auto Express Services de sa demande de condamnation de M. [P] à lui payer 33 657 euros à titre de dommages et intérêts, -Débouté M. [P] de l'ensemble de ses demandes, -Dit que le congé délivré par M. [P] à la SARL Auto Express Services le 28 décembre 2015 a mis fin au bail le 30 juin 2016 et a ouvert à la SARL Auto Express Services le droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les locaux donnés à bail sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction désigné en qualité d'expert M. [R] [F] avec la mission usuelle de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction - Fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société Auto Express Services, - Renvoyé l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état, - Condamné M. [P] à régler à la SARL Auto Express Services la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, engagée au titre de la première instance, - Condamné M. [P] aux dépens de première instance, - Sursit à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - Réservé les dépens d'appel. L'expertise judiciaire a été déposée le 13 août 2021. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 mai 2022, la société Auto Express Services, SARL, demande à la Cour, au visa des articles L. 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, l'article 1104 nouveau du code civil, 1184 (ancien) et 1741 du code civil, de : -condamner M. [P] à lui payer la somme de 143 772 € correspondant à l'indemnité d'éviction en cas de transfert de fonds de commerce. -Subsidiairement, condamner M. [P] à payer à SARL Auto Express Services la somme de 80 822 € correspondant à l'indemnité d'éviction en cas de perte de fonds de commerce. -Encore plus subsidiairement, condamner M. [P] à payer à SARL Auto Express Services la somme de 59 400 € correspondant à l'indemnité d'éviction en cas de perte de fonds de commerce à dire d'expert. -En tout état de cause, débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes. -condamner M. [P] à payer à SARL Auto Express Services , la somme de 5 982 euros correspondant aux frais d'expertise avancés par l'appelante -condamner M. [P] à payer à SARL Auto Express Services , la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civil, et aux entiers dépens d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 février 2022, M. [W] [P] demande à la Cour au visa des articles L. 145-14 et suivants du code de commerce de: -fixer l'indemnité d'éviction due par M. [W] [P] à la SARL Auto Express Services à la somme de 8 639 euros, se décomposant comme suit : - Indemnité principale : valeur du fonds : 6 750 € - Indemnité de remploi : 675 € - Trouble commercial : 214 € - Frais administratifs et divers : 1000 € -dire que la somme de 675 € correspondant aux frais de remploi sera consignée sur un compte CARPA pendant un an à compter de la date où le présent arrêt sera définitif et ne sera reversée à la SARL Auto Express Services que sur justificatifs de sa réinstallation dans ce délai, -Fixer l'indemnité d'occupation due par la SARL Auto Express Services à Monsieur [W] [P], à compter du 1er juillet 2016 et jusqu'à son départ effectif à la somme de 19.120 euros par an, soit 1 593,33 euros par mois, -à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'occupation à la somme fixée comme valeur locative par la Cour. -ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [W] [P] à la SARL AUTO EXPRESS SERVICES et celle dues par la SARL Auto Express Services à M. [W] [P]. -condamner la société Auto Express Services à payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la société Auto Express Services aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise. - et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Sophie Menigoz pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juin 2022. MOTIFS Sur l'indemnité d'éviction Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. Sur l'indemnité principale L'appelante considère que l'indemnité principale correspond à une indemnité pour transfert du fonds de commerce; qu'elle doit s'évaluer sur le fondement de la valeur du droit au bail. Selon elle, la valeur locative des locaux d'activité est de 115 euros/m², prix unitaire correspondant au loyer du local de comparaison situé [Adresse 1] qui est celui qui se rapproche le plus du sien et de 180 euros/m² pour l'appartement d'habitation eu égard aux termes de comparaison de l'expert ; le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer résultant du bail est de 23 057,50 euros auquel il convient d'appliquer un coefficient 5,5 plus adapté que celui proposé par l'expert compte tenu de la situation du bien, soit une valeur de droit au bail de 125 816, 25 euros. Subsidiairement, en cas de perte du fonds, elle sollicite une indemnité principale fixée à la somme 58 875 euros. L'intimé fait valoir que l'éviction entraînera la perte du fonds comme l'a relevé l'expert judiciaire; que compte tenu du caractère déficitaire de l'exploitation, la valeur du fonds correspond à la valeur du droit au bail. Il soutient que l'éviction devant être appréciée à la date la plus proche de l'éviction, il convient de tenir compte de l'évolution du loyer résultant de l'indexation si le bail comporte une clause d'indexation annuelle ou à défaut résultant de la révision triennale légale. Au cas d'espèce, il expose que le loyer révisé triennalement aurait été de 17 200 euros au 1er juillet 2019, montant à retenir pour le calcul de la valeur du droit au bail. S'agissant de la valeur locative de marché, M. [P] considère que le prix unitaire de 90 euros/m² retenu par l'expert judiciaire est excessif pour le garage atelier en mauvais état d'entretien par rapport aux références citées pour des locaux en meilleur état et de mieux situés ; qu'un prix maximum de 74 euros du m² doit être appliqué. M. [P] estime que le prix unitaire de l'appartement ne peut pas excéder 74 euros du m² compte tenu de son insalubrité, du fait qu'il n'est accessible que par le garage et en subit donc les nuisances ; que le coefficient à appliquer doit être ramené à 3,5 s'agissant d'un emplacement qui n'est pas de bonne qualité, soit une valeur de droit au bail de 6 750 euros. Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement. Cette distinction peut, toutefois, se révéler d'un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s'il ne dégage qu'une faible rentabilité, puisqu'il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l'indemnité d'éviction lorsqu'elle prend le caractère d'une indemnité de transfert. Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction. En l'espèce, il ressort de l'expertise judiciaire que la société Auto Express Services exploite un garage-atelier traditionnel de quartier (réparation mécanique et carrosserie automobile), exploité par un indépendant, ouvert de 9h à 19h30, fermé le dimanche dont la clientèle est essentiellement constituée de personnes résidant ou travaillant à [Localité 3]. Par conséquent, l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce, la société Auto Express Services ne pouvant pas transférer son activité dans d'autres locaux dans le quartier adaptés à son activité et à un loyer comparable en conservant l'essentiel de sa clientèle. Il est de principe que la valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur de situation. Il résulte de l'expertise judiciaire que les locaux sont situés dans une commune de Seine-Saint-Denis limitrophe de [Localité 5], dans un secteur mal desservi par le métro ou le RER, sur une voie secondaire mais bénéficiant d'une bonne desserte par voie routière et dans un quartier où les locaux d'activités sont bien représentés. Les locaux se situent dans un immeuble ordinaire ancien élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage droit, et ils comprennent un atelier auquel accèdent les véhicules depuis la [Adresse 2] dont l'accès est sécurisé par un volet roulant métallique, deux fosses de réparation, un bureau et une petite réserve, un espace sanitaires, deux appentis accessible depuis la garage-atelier par une porte métallique. La configuration du garage-atelier est rationnelle et celui-ci bénéficie d'un éclairement zénithal par vitrage armé ou opalescent en partie centrale de la toiture à deux versants. Ces locaux d'activité sont en état d'usage. La partie habitation au 1er étage est accessible uniquement par un escalier intérieur en bois de 80 cm et elle distribue un dégagement, des sanitaires, une cuisine avec deux dégagements, deux pièces et une salle de bain, le tout est en état vétuste. Ces constatations sont corroborées par les photographies figurant au rapport. L'expert judiciaire a retenu une superficie de la partie garage-atelier de 200,50 m²P et de 58 m² pour la partie habitation du 1er étage, ce qui n'est pas discuté par les parties. L'activité est conforme à la destination contractuelle. S'agissant des références locatives, l'expert a relevé quatre loyers de marché pour l'année 2017 à [Localité 3] de locaux d'activités de 74 euros/m², 76 euros du m², 100 euros du m², 115 euros du m² et 126 euros/m². Le prix ne peut pas être fixé en ne retenant qu'un seul loyer de comparaison comme le sollicite la société Auto Express Services au motif que le loyer dont le prix est de 115 euros du m² serait le plus comparable en terme de superficie ou en ne retenant à l'inverse que les deux termes de comparaison les plus bas alors que ceux-ci correspondent à des locaux de superficie plus importants. Les cinq termes de comparaison sont pertinents étant relevé que si le prix du local dont s'agit ne peut pas être précisément fixé au prix de l'un ou de l'autre des loyers de comparaison c'est parce qu'il convient de tenir compte de leurs différences, en terme de superficie, état, configuration, emplacement ect..., et des autres éléments de la valeur locative dont les prix du voisinage ne sont qu'un des éléments. S'agissant des loyers d'habitation, il convient d'examiner les prix des nouvelles locations, s'agissant d'une valeur locative de marché. Ceux-ci s'établissent entre 135 et 235 euros/m² dont une seule référence à 167 euros du m² est située à [Localité 3]. Au regard des développements qui précèdent concernant la situation des locaux, les caractéristiques (configuration, état notamment) du garage-atelier et de la partie habitation, de la destination contractuelle et des clauses du bail, des prix du voisinage, le prix unitaire proposé par l'expert judiciaire de 90 euros/m²P pour le garage atelier et de 150 euros/m² pour la partie habitation est justifié. La valeur locative de marché s'établit ainsi : -garage-atelier : (90 euros/m²P x 200,50 m²P) = 18 045 euros - appartement d'habitation : (150 euros/m² x 58,00 m²) = 8 700 euros soit une valeur locative de 26 745 euros, sans qu'il n'y ait lieu de l'arrondir la somme à 26 700 euros comme y a procédé l'expert. S'agissant de la révision triennale qu'il convient d'appliquer selon le bailleur pour calculer le loyer du bail, s'il avait été renouvelé, au plus prés de l'éviction, le bail ne comprend pas de clause d'indexation annuelle automatique mais une clause de révision triennale, celle-ci devant être demandée par l'une ou l'autre des parties, clause qui correspond à la révision triennale légale; aucune des parties n'a sollicité cette révision pendant la période de maintien dans les lieux qui, en cas de désaccord, peut donner lieu à saisine du juge des loyers commerciaux. Il convient par conséquent d'appliquer le loyer indiciaire à la date de renouvellement soit au 1er juillet 2016. Il s'ensuit que si le bail avait fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er juillet 2016, le loyer aurait été fixé en fonction de la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux publié trimestriellement par l'INSEE à la somme de 16 194,50 euros selon le calcul indiciaire de l'expert judiciaire. Le différentiel de loyer est de : (26 745 euros - 16 194,50 euros ) = 10 550,50 euros. Le coefficient de situation de 4,5 proposé par l'expert judiciaire est approprié pour des locaux situés dans une commune limitrophe de [Localité 5], dans un quartier de locaux d'activités, et bénéficiant d'une bonne desserte routière. La valeur du droit au bail est donc de (10 500,50 euros x 4,5) 47 477,25 euros, arrondis à 47 477 euros. S'agissant de la valeur vénale du fonds de commerce l'expert judiciaire l'a appréciée à 47 300 euros, représentant 40 % du chiffre d'affaires moyen HT des années 2017, 2018, 2019. La locataire conteste le pourcentage de 40% retenu par l'expert judiciaire, le bailleur sollicite que la valeur du fonds soit calculée sur le résultat d'exploitation. Il est d'usage en matière d'activité de garage-atelier de fixer la valeur du fonds de commerce sur le chiffre d'affaires HT. Il a été produit aux débats le chiffre d'affaires de l'exercice 2020 à savoir 76 839 euros. Il s'ensuit que le chiffre d'affaires HT moyen des années 2018, 2019 et 2020 est de 107 030 euros. Selon l'Evaluation" Francis Lefèbvre 9ème édition, le barème d'un garage-atelier est CA HT x 35 à 60 % , il est selon l'Edition CALLON 2019 dans les "villes moyennes" de : -réparations : CA TTC x 40 à 55 % -tôlerie, peinture : CA TTC x40 à 50 % -entretien courant : CA TTC x 35 à 55 % -pneumatiques : CA TTC x 35 à 40 % Les fixations amiables citées par l'expert sont des cessions de fonds de commerce et n'ont donc qu'une valeur indicative et les deux fixations judiciaires des valeurs du fonds de commerce sont de 45 et 50% du chiffre d'affaires hors taxes. Au vu de ces éléments et compte tenu du caractère déficitaire de l'exploitation, c'est à juste titre que l'expert judiciaire a fixé le pourcentage à 40%. La valeur du fonds de commerce est donc de 42 812 euros. La valeur du fonds de commerce étant inférieure à celle du droit de bail, c'est cette dernière qui sera retenue soit la somme de 47 477 euros. Les indemnités accessoires -frais de remploi Il est d'usage que les frais de remploi correspondent à 10% de l'indemnité principale comme relevé par l'expert judiciaire. L'indemnité principale étant de 47 477 euros, les frais de remploi sont de 4 747 euros (arrondis). Il n'y a pas lieu de consigner l'indemnité de remploi, l'intimé ne rapportant pas la preuve que le locataire évincé ne se réinstallerait pas. - l'indemnité pour trouble commercial La société Auto Express Services fait valoir que l'indemnité doit être appréciée à hauteur de 3 mois de la rémunération du gérant de l'année 2019, soit une indemnité pour trouble commercial de 13 247 euros. M. [P] soutient que le trouble commercial doit s'apprécier à hauteur de 3 mois de perte d'exploitation, soit 214 euros et subsidiairement sur 15 jours de la rémunération du gérant, laquelle s'est élevée en 2020 à la somme de 21 300 euros, outre les charges sociales à 9 017 euros, soit au total 30 317 euros , soit pour 15 jours une indemnité de 1 166 euros. Le trouble commercial a pour objet d'indemniser le temps passé par le locataire pour la gestion de l'éviction et obtenir réparation du préjudice au détriment de son activité. S'agissant d'un fonds déficitaire, le trouble commercial ne peut pas être déterminé en considération du résultat d'exploitation. Le trouble commercial doit par conséquent s'apprécier à hauteur de 3 mois de la rémunération du gérant. En 2020, la rémunération du gérant, charges sociales comprises, était de 30 317 euros, l'indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de 7 579,24 euros [(30 317 euros/12 mois) x 3 mois], arrondie à 7 579 euros. - frais administratifs En l'absence de devis, la somme proposée par l'expert judiciaire, à savoir 2.000 euros, est appropriée, cette indemnité ayant pour objet la couverture des frais juridiques et administratifs de changement d'adresse, l'information des fournisseurs par mailing ect... L'indemnité d'éviction s'élève à la somme de : - indemnité principale : 47 477 euros - frais de remploi : 4 747 euros - trouble commercial : 7 579 euros - frais administratifs : 2 000 euros soit la somme totale de 61 803 euros. Sur l'indemnité d'occupation L'appelante, rappelant les termes de la mission d'expertise, soutient que la cour ne peut statuer que sur le montant de l'indemnité d'éviction, L'intimé fait valoir qu'il peut réclamer une indemnité d'occupation, son action en paiement commençant à courir lorsque le droit du preneur à une indemnité d'éviction est définitivement consacré, soit à compter de l'arrêt de la cour d'appel du 13 mai 2020. En application de l'article L145-28 du code de commerce, "aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation". Ces dispositions sont applicables à l'indemnité d'occupation dont le bailleur demande la fixation dès lors que le droit de la société Auto Express Services au paiement d'une indemnité d'éviction, qui était contesté, a été consacré par l'arrêt du 13 mai 2020 faisant ainsi courir le délai de prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation. La fixation de la valeur locative à la somme de 19 120 euros sollicitée par le bailleur correspondant au montant du loyer révisé triennalement au 1er juillet 2019 n'entre pas dans les prévisions de la valeur locative selon les dispositions du code de commerce. Le bailleur sollicite également que la valeur locative soit fixée à la somme retenue par l'expert judiciaire (26 700 euros) ou par la Cour. La valeur locative précitée retenue par la Cour à hauteur de 26 745 euros correspond à la valeur locative de marché, qui est celle proposée par l'expert judiciaire mais sans l'arrondi auquel celui-ci a procédé ; elle ne peut pas être retenue pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation car elle ne tient pas compte des fixations judiciaires et des renouvellements amiables s'agissant des prix du voisinage, lesquels sont en principe moins élevés que les nouvelles locations. S'agissant de l'appartement, outre les nouvelles locations, l'expert judiciaire a relevé des loyers judiciaires de 144 euros du m² à 180 euros du m² et 175 euros du m² pour un renouvellement amiable. L'expert judiciaire n'ayant pas indiqué de loyers résultant des renouvellements amiables et des fixations judiciaires pour les locaux d'activité et aucune des parties n'en ayant produit, il sera appliqué une décote de 17% sur le prix unitaire que la cour a précédemment retenu, les autres éléments de la valeur locative étant inchangés. Ainsi compte tenu des développements qui précèdent concernant la situation des locaux, les caractéristiques (configuration, état notamment) du garage-atelier et de la partie habitation, de la destination contractuelle et des clauses du bail, des prix du voisinage sous réserve de ces précisions, le prix unitaire au 1er juillet 2016 sera de 75 euros/m²P pour le garage atelier et de 124 euros/m² pour la partie habitation. La valeur locative s'établit ainsi : - garage-atelier : ( 75 euros/m²P x 200,50 m²P) = 15 037,50 euros - appartement d'habitation : ( 124 euros/m² x 58,00 m²) = 7 192 euros soit une valeur locative de 22 229,50euros arrondie à 22 230 euros. Il sera appliqué l'abattement usuel de 10% pour précarité. Il convient par conséquent de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Auto Express Services à M. [W] [P], à compter du 1er juillet 2016 et jusqu'à son départ effectif par remise des clés à la somme de 20 007 euros par an. Il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties. Sur les demandes accessoires L'équité commande de condamner en cause d'appel M. [P] à régler à la société Auto Express Services la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [P] qui succombe principalement sera condamné aux dépens d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, celui-ci étant à l'origine de la fin du bail par l'effet du refus de renouvellement, dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Par arrêt contradictoire Vu l'arrêt du 13 mai 2020 de la cour d'appel de Paris, chambre 5-3 ; FIXE l'indemnité d'éviction due par M. [W] [P] à la société Auto Express Services à la somme totale de 61 803 euros ; FIXE l'indemnité d'occupation due par la société Auto Express Services à M. [W] [P], à compter du 1er juillet 2016 et jusqu'à son départ effectif par la remise des clés à la somme de 20 007 euros par an ; ORDONNE le règlement des sommes dues de part et d'autre au titre de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation par compensation ; CONDAMNE M. [P] à régler à la société Auto Express Services la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] aux dépens d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIERE LE PRESIDENT