Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/04542

ARRÊT N° N° RG 21/04542 - N°Portalis DBVH-V-B7F-IJFO ET-AB TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES 09 novembre 2021 RG:19/04796 [S] [I] C/ [X] [R] Grosse délivrée le 30 Juin 2022 à Me Olivier GOUJON à Me Charles FONTAINE COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 30 JUIN 2022 APPELANTS : Monsieur [F] [S] né le 06 Mars 1965 à [Localité 6] ([Localité 6]) [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Madame [H] [I] épouse [S] née le 03 Août 1966 à [Localité 4] ([Localité 4]) [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES INTIMÉS : Monsieur [V] [X] né le 04 Janvier 1944 à [Localité 7] ([Localité 7]) ([Localité 8]) [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES Madame [C] [R] épouse [X] née le 19 Janvier 1945 à [Localité 8] ([Localité 8]) ([Localité 7]) [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, et Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : à l'audience publique du 31 Mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022 Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 30 Juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 4 août 2015, M. [V] [X] et son épouse Mme [C] [X] ont acquis plusieurs parcelles de terres situées à [Localité 1] sur lesquelles ils ont dédifié leur maison d'habitation et ont par ailleurs régularisé un pacte de préférence avec M. [F] [S] et Mme [D] [I] épouse [S] concernant la parcelle voisine cadastrée section KZ n° [Cadastre 5] lieu-dit Vedelin Sud sur la commune de [Localité 1]. Les époux [X] ont régularisé des compromis de vente concernant ladite parcelle avec M. et Mme [K] en juin 2016, puis avec M. et Mme [O] en octobre 2017, lesquels ont été notifiés aux époux [S] qui ont alors renoncé au pacte de préférence. Le 1er août 2018, un compromis de vente concernant la même parcelle a été régularisé auprès de M. et Mme [N], lequel a été notifié aux époux [S] le 21 janvier 2019. Par courrier du 24 janvier 2019, les époux [S] ont informé les époux [X] de leur intention d'exercer leur droit de préférence aux fins d'acquisition du terrain aux mêmes conditions que celles formulées dans l'acte de compromis de vente. Le 1er avril 2019, M. et Mme [S] ont déposé une demande de permis de construire, puis ont procédé, le 18 avril 2019, au dépôt d'une demande de prêt auprès de la Caisse d'épargne. Le 12 août 2019, le permis de construire leur a été accordé, et ils ont obtenu l'accord de prêt le 12 septembre suivant. Par courrier du 6 septembre 2019, les époux [X] ont indiqué aux époux [S] que la vente envisagée était caduque dans la mesure où les conditions suspensives du compromis de vente n'ont pas été respectées, et qu'en application de la clause pénale insérée dans l'acte du compromis de vente, ils étaient tenus au versement d'une somme de 16 800 euros. Par acte du 3 octobre 2019, M. et Mme [S] ont assigné les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins notamment de constatation judiciaire de la vente de la parcelle sise sur la commune de Nîmes chemin du Mas de Cournon, cadastrée KZ n° [Cadastre 5], et de condamnation des époux [X] à leur verser avec exécution provisoire les sommes de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a : - dit que M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] sont à l'origine de la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt immobilier insérée dans le compromis de vente du 1er août 2018; Par conséquent, - débouté M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] de la totalité de leurs demandes au principal à l'encontre de Mme [C] [X] et M. [V] [X] ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - débouté les parties de leurs autres demandes plus amples à titre subsidiaire ou contraires ; - condamné M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] au paiement des entiers dépens ; - condamné M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] à payer à Mme [C] [X] et M. [V] [X] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les demandes principales des époux [S], les premiers juges ont constaté qu'il ressortait de la lecture du pacte de préférence que celui-ci ne prévoyait aucun délai imposé aux vendeurs afin de présenter le compromis de vente aux époux [S] bénéficiaires du pacte de préférence, de sorte que la circonstance que le compromis de vente conclu entre les consorts [N] et les époux [X] le 1er août 2018 n'ait été communiqué par ces derniers aux époux [S] que par acte du 21 janvier 2019, ne saurait leur être reprochée. Ils ont ensuite relevé que le compromis accordait un délai de six mois pour justifier de l'obtention du prêt bancaire. Aussi, ils ont retenu que les époux [S], en décidant d'acquérir le terrain aux mêmes conditions, devaient justifier de l'obtention d'un prêt bancaire dans le délai de six mois à compter du 24 janvier 2019, et que ne l'ayant pas fait, les époux [X] étaient fondés après l'expiration du délai de huit jours suivant le courrier de mise en demeure adressé le 27 juillet 2019 aux époux [S] et de l'absence de justification par ces derniers de l'obtention d'un prêt immobilier, de voir constater la caducité de leur engagement à l'égard des époux [S]. Par voie de conséquence ils ont débouté les époux [S] de leur demande. Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une clause pénale, ils ont retenu que ces derniers ne pouvaient invoquer un refus des époux [S] de régulariser l'acte authentique de vente dès lors que 'toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes' n'étaient pas réunies, et sur la demande en dommages et intérêts, le tribunal a considéré que la demande pourrait être justifiée au titre de la responsabilité délictuelle, mais ne peut être retenue dans le cadre de la responsabilité contractuelle invoquée par les défendeurs qui visent l'article 1231-1 du code civil, la juridiction ayant rejeté leur demande au titre de l'octroi de la clause pénale dont le but est de sanctionner un comportement fautif d'une des parties en cas de non-réitération de l'acte authentique de vente et d'indemniser la partie contractante adverse. Par déclaration du 22 décembre 2021, les époux [S] ont interjeté appel de cette décision. Par requête du 29 décembre 2021, les appelants ont saisi M. le Premier Président de la cour d'appel de Nîmes afin de voir fixer le jour auquel l'affaire sera appelée par priorité et être autorisé à assigner les intimés pour cette date. Par ordonnance du 14 janvier 2022, le premier président de la cour d'appel de Nîmes, constatant la justification du péril exigée par l'article 918 du code de procédure civile lié au risque de péremption du permis de construire qui, à défaut de commencement des travaux, interviendra le 12 août 2022, entraînant par voie de conséquence l'inconstructibilité de la parcelle compte tenu de la modification du PLU de la commune de Nîmes intervenu entre-temps, a fixé l'affaire au 12 avril 2022 et a autorisé les appelants à faire assigner M. et Mme [X] afin que l'affaire puisse être jugée et une décision rendue, susceptible d'être signifiée et publiée avant le 1er août 2022, permettant aux requérants d'entamer les travaux interrompant les délais de caducité de leur permis de contruire, ce par application des dispositions de l'article 920 du code de procédure civile. Par acte du 27 janvier 2022, les époux [S] ont donné assignation aux époux [X] d'avoir à comparaître le mardi 12 avril 2022 à l'audience et par devant la 1ère chambre de la cour d'appel de Nîmes. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, les appelants demandent à la cour d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : dit que M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] sont à l'origine de la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt immobilier insérée dans le compromis de vente du 1er août 2018 ; débouté M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] de la totalité de leurs demandes au principal à l'encontre de Mme [C] [X] et M.[V] [X] ; ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; débouté les parties de leurs autres demandes plus amples à titre subsidiaire ou contraires ; condamné M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] au paiement des entiers dépens ; condamné M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] à payer à Mme [C] [X] et M.[V] [X] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; et de juger que : -les conditions suspensives prévues au compromis sont réalisées par l'octroi du permis de construire et du prêt immobilier obtenus par eux et que rien ne s'oppose à ce qu'ils soient reconnus propriétaires de la parcelle cadastrée section KZ n° [Cadastre 5] - lieudit [Adresse 10] pour une contenance de 00ha 20a et 09ca ; - la vente parfaite et en conséquence la constater judiciairement et juger que l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte de vente selon les mêmes modalités servitudes et charge que celles exprimées dans le compromis de vente du 1er août 2018 nécessairement adapté à la substitution d'acquéreurs par application du pacte de préférence ; Il sollicitent ainsi la condamnation solidaire de M. et Mme [X] à leur payer : la somme de 8 322,64 euros au titre des frais bancaires supportés en lien avec le prêt souscrit ; la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l'assignation et de l'arrêt à intervenir ; et de les débouter de leurs demandes reconventionnelles ; A titre infiniment subsidiaire, Ils concluent à la condamnation des époux [X] à leur verser les sommes de : 8 322,64 euros au titre des frais bancaires 30 000 euros à titre de dommages et intérêts 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; les entiers dépens, 16 800 euros au titre de la clause pénale pour s'être opposés sans motif légitime à la réitération en forme authentique de l'acte. Ils font valoir qu'à la suite d'une révision du plan local d'urbanisme plaçant la parcelle dont il est débattu en zone NH, tout candidat à la construction se devait de déposer une demande de permis de construire dans le délai de validité de ce certificat d'urbanisme opérationnel, de façon à ne pas se voir opposer le caractère nouvellement inconstructible de la parcelle. Ils indiquent sur ce point que les époux [X] ont, par leur mauvaise foi, méconnu les dispositions de l'article 1104 du code civil en procédant à la notification requise dans un délai de près de six mois alors que ces derniers savaient, en raison de la modification du PLU, qu'ils étaient tenus de déposer une demande de permis de construire avant que le certificat d'urbanisme opérationnel du 3 octobre 2017 cesse de produire ses effets, à savoir le 3 avril 2019. En procédant à la notification dans ce délai, ils ont ainsi cherché à les priver du bénéfice du pacte de préférence en s'appuyant sur la prochaine péremption du droit de construire. Ils ajoutent que l'acte de signification du 21 janvier 2019 du compromis régularisé par les époux [X] avec les époux [N] ne contient aucune mention de la précision formelle qu'il est adressé en exécution des stipulations de la vente du 4 août 2015, de sorte que le délai initial de 30 jours n'a pas commencé à courir et qu'en conséquence, malgré leur décision d'exercer leur droit de préférence, aucun délai, a fortiori extinctif de droit, ne saurait leur être opposé. Ils soutiennent également que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt est stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur et que le projet immobilier des époux [N] était très différent du leur. Le traitement des délais ne pouvait être le même et était forcément boulversé en raison de la notification tardive intervenue six mois après le compromis du 1er août 2018. Ayant obtenu leur prêt dont ils ont informé les vendeurs, ils estiment en conséquence que les conditions suspensives se sont réalisées et que la vente est parfaite par un accord sur la chose et sur le prix. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2022, les époux [X] demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que M. [F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] sont à l'origine de la non-réalisation de la condition suspensive relative au prêt immobilier insérée dans le compromis de vente du 1er août 2018 et de l'infirmer pour le surplus ; Statuant à nouveau, ils demandent à la cour de : - déclarer que M. [F] [S] et Mme [H] [S] n'ont pas respecté les conditions suspensives du compromis de vente ; - débouter M. [F] [S] et Mme [H] [S] de l'ensemble de leurs demandes ; En conséquence, - déclarer que le compromis de vente du 1er août 2018 est devenu caduc; - condamner M. [F] [S] et Mme [H] [S] à payer la somme de 16 800 euros en application de la clause pénale ; - condamner M. [F] [S] et Mme [H] [S] à leur payer la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi ; - condamner M. [F] [S] et Mme [H] [S] à leur porter et payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens liés à la présente instance. Ils soutiennent qu'il n'y a aucune précision quant au délai à respecter dans le pacte de préférence du 4 août 2015, de sorte que les époux [S], qui ont eu connaissance de l'existence de ce compromis de vente, ne sont pas fondés à se prévaloir de la tardiveté de cette communication. Ils précisent qu'en exerçant leur pacte de préférence, les époux [S] acceptaient de se soumettre aux conditions prévues par les clauses suspensives indiquées dans le compromis, de telle façon qu'ils bénéficiaient de six mois pour obtenir une offre de prêt, à compter du 24 janvier 2019, date d'acceptation du pacte de préférence. Ils ajoutent que le compromis de vente est devenu caduc de plein droit, les époux [S] disposant d'un délai jusqu'au 24 juillet 2019 pour respecter la condition relative à l'obtention du prêt et que le 24 juillet 2019, ils n'étaient toujours pas destinataires de l'information en ce sens. Ils n'ont pas eu davantage d'informations dans les trois jours suivant l'expiration du délai, soit jusqu'au 27 juillet 2019. En outre, le courrier de l'organisme financier des consorts [S] en date du 12 septembre 2019 attestant qu'ils ont obtenu l'accord pour le prêt, ne fait mention ni de la date d'octroi du prêt, ni de son montant, ni du taux, ni de la durée du prêt. Dans ces conditions, ils estiment avoir respecté la clause insérée au compromis de vente en adressant le 29 juillet 2019 aux consorts [S] une mise en demeure afin de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et étaient en droit de considéré par suite que faute de réponse apportée dans ce délai, le compromis était caduc. Par avis de déplacement d'audience du 18 mars 2022, l'affaire, initialement fixée à l'audience du 12 avril 2022, a été déplacée à l'audience du 31 mai 2022 à 8h30. Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1-Sur le pacte de préférence La notification du prix et des conditions de la vente vaut offre de vente au bénéficiaire du pacte de préférence et la vente n'est parfaite au profit de celui-ci que si, dans le délai imparti, il accepte cette offre purement et simplement. Par ailleurs, l'exercice du droit de préférence étant une atteinte au droit de disposer de l'immeuble, l'acceptation de l'offre de vente doit, sous peine de dénaturation du contrat, être strictement conforme aux stipulations du pacte de préférence. En l'espèce, aux termes de l'acte du 4 août 2015 prévoyant le pacte de préférence le vendeur de la parcelle litigieuse s'est engagé à ce que 'si une vente amiable doit intervenir, l'Acquereur aura un droit de préférence pour se rendre acquéreur aux mêmes conditions, charges, modalités et prix que ceux auxquels le Vendeur aura traité, et qui devront lui être communiqués par exploit d'huissier en même temps que l'identité de la personne avec laquelle ces charges, modalités et prix auront été arrêtés. L'exploit devra préciser formellement qu'il est adressé en exécution des stipulations de la présente vente, faute de quoi le délai ci-après ne s'ouvrira pas. Le bénéficiaire du droit de préférence disposera du délai de trente jours à compter de la remise de cet exploit pour émettre sa position au sujet de ce droit de préférence et faire connaître au cédant, également par exploit d'huissier, son acceptation. La rénonciation au droit de préréence pourra s'effectuer par simple lettre.' Par acte d'huissier du 21 janvier 2019 les époux [S] ont fait signifier le compromis de vente signé le 1er août 2018 avec les époux [N], l'acte précisant qu'il est laissé une copie de l'acte de compromis de vente concernant la parcelle de terre non viabilisée située à [Adresse 9] cadastrée section KZ N° [Cadastre 5] Vedelin sud (...) Liant les parties M et Mme [X] et M [N] et Mme [J]. Cette mention ne constitue pas certes une précision formelle que l'acte est adressé en exécution des stipulations de la vente mais cette absence de mention sanctionnée par le fait que le délai pour répondre n'a pas commencé à courir, n'a pas d'influence sur le présent litige puisque les époux [S] y ont apporté une réponse. Par courrier du 24 janvier 2019, également signifié par acte du même jour, les époux [S] ont en effet fait part aux époux [X] de leur souhait d'exercer (leur ) pacte de préference et donc de se porter acquereur du terrain 'aux mêmes conditions, moyennant le prix de 168 000 euros'. Une telle acceptation caractérise l'intention d'acquérir la parcelle objet du pacte de préférence aux conditions du compromis signifié, dans le délai d'un mois prévu au pacte de préférence. Il ne saurait dès lors être retenu comme le demande les appelants, qu'aucun délai ne leur est opposable dès lors qu'ils ont expressément accepté les conditions du compromis qui prévoit notamment une condition suspensive d'obtention de prêt dont l'offre devra être réceptionnée dans un délai fixé et d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Ils ne peuvent pas plus soutenir pour espérer voir écarter tous délais que l'esprit du pacte de préférence suppose une adaptation des termes du compromis et de ses délais au regard du temps écoulé entre la signature du compromis et la signification de celui-ci par les époux [X] rendant impossible le respect des délais mentionnés. En effet s'il est exact que la signification intervenue au mois de janvier 2019 rend impossible le respect du délai mentionné au compromis (pour l'obtention du prêt et la réception de l'offre par le vendeur au plus tard le 31 janvier 2019 et pour l'obtention du permis de construire le 1er avril 2019), il n'en demeure pas moins qu'acquérir 'aux mêmes conditions' suppose une modification des dates fixées afin de respecter le temps accordé pour la réalisation des conditions supensives et non pas une suppression ou une adaptation dont la cour perçoit mal ce qu'elle recouvrerait si ce n'est la seule volonté des acquéreurs. Par ailleurs, il sera observé que le délai de 6 mois accordé puisque les époux [X] invoquent comme terme de la réception de l'offre de prêt le 31 juillet 2019, est un délai habituel pour obtenir un financement bancaire en la matière. Il sera enfin rappelé que les conditions suspensives ne sont pas seulement destinées à protéger les acquéreurs mais également les vendeurs ; ceux-ci pouvant invoquer l'absence d'exécution des obligations des acquéreurs à l'arrivée du terme prévu pour se départir de la cession et éventuellement obtenir une indemnité forfaitaire. La cour examinera ainsi si les conditions suspensives se sont réalisées ou si c'est avec raison que le tribunal les a considérées comme défaillies et dans cette dernière hypothèse, si les vendeurs étaient légitimes à revendiquer l'application de la clause pénale. 2-Sur la réalisation des conditions suspensives Suivant les dispositions de l'article 1304-6 du code civil, 'l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. (...) En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé'. En application de ce texte, dès lors que, dans une promesse synallagmatique de vente, la réalisation d'une condition suspensive est enfermée dans un délai et qu'à la date prévue pour la réitération authentique de la vente, cette condition n'est pas réalisée, la promesse est caduque de plein droit, sauf accord des parties sur la prorogation des délais. Ainsi, l'obtention d'un prêt postérieurement à la date fixée pour la réception de l'offre de prêt est sans incidence sur la caducité de la promesse, celle-ci pouvant, à partir de cette date, être invoquée par les deux parties. En l'espèce, le compromis de vente du 1er août 2018 indique en page 7 que 'le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite...La réception de ette offre devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2019' et 'l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les 3 jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé le délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité et ainsi le Vendeur retrouvera entière liberté. (...)'. En l'espèce il n'est pas contesté ni contestable que les époux [S] ont déposé leur demande de prêt le 18 avril 2019. En revanche, la signification par lettre le 12 septembre 2019 aux époux [X] d'un avis favorable à l'obtention d'un prêt par l'organisme Caisse d'épargne, non seulement ne constitue pas une offre de prêt mais un simple accord et ne mentionne pas les conditions du prêts (attestation qui ne mentionne aucune des caractéristiques du prêt sollicité), ne permettant pas de vérifier si le prêt obtenu correspond aux mentions du compromis, et d'autre part, n'a été transmis aux époux [X] que le 12 septembre 2019 soit au delà du délai de 6 mois prévu au compromis de vente et dont il a été indiqué plus haut qu'il avait pour point de départ la levée du pacte de préférence soit le 24 janvier 2019. Ainsi les époux [S] n'ont pas transmis d'offre de prêt de la Caisse d'épargne ou de tout autre banque dans les délais de réalisation de la condition suspensive expirant le 24 juillet 2019 et aucun élément versé aux débats ne permet d'affirmer qu'ils auraient obtenu une offre de prêt antérieurement à la rédaction par la caisse d'épargne de l'accord signifié le 12 septembre 2019. Il ressort en revanche de leur courrier du 9 août 2019 s'ils évoquent les 'démarches pour l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire' ils indiquent les avoir transmises par l'intermédiaire de leur avocat le 25 avril 2019 s'agissant des demandes et non de leur otention. Ainsi la notification d'accord de principe quant à ce prêt reçu par les époux [X] le 12 septembre 2019, outre qu'elle intervient au-delà du délai ci-dessus, ne constitue pas 'une offre de prêt' telle qu'exigée par la condition suspensive. Les époux [X] conformément aux dispositions du compromis et n'ayant été destinataire d'aucun courrier au 24 juillet 2019 ni dans les 3 jours, étaient en droit d'adresser une mise en demeure le 29 juillet 2019 aux époux [S] leur demandant de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la non réalisation de la condition suspensive. Les courriers produits aux débats démontrent par ailleurs qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties quant à la prorogation du délai de la condition suspensive ni n'évoque une renonciation des vendeurs à ce terme. L'offre de prêt n'est donc pas intervenue à la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive. Par conséquent, sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant la réalisation ou non des autres conditions suspensives, la cour ne peut que constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Enfin, il n'est pas démontré que les époux [X] ont fait obstacle à l'accès du terrain retardant l'intervention de l'architecte et le dépôt de la demande de prêt d'autant. Il n'est pas ainsi établi que le défaut de réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt soit imputable à la faute des vendeurs quelle que soit la demande en parallèle de permis de construire réalisée par eux et dont ils expliquent qu'elle a été conditionnée par la crainte de perdre le caractère constructible du terrain en l'absence d'assurance que les époux [S] lèveraient toutes les conditions suspensives, dés lors qu'au 24 juillet 2019 le terme ne concernait que la réception de l'offre de prêt. Il était prévu qu'à défaut de justification dans le délai imparti, le vendeur aurait la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec AR de lui justifier du dépôt de prêt et à défaut par ce dernier d'apporter la justification requise de pouvoir se prévaloir de la caducité du compromis. Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a déclaré le compromis de vente caduc et les époux [S] seront déboutés de leur demande de voir constaté la vente parfaite ainsi que de leurs leurs autres demandes. 3-Sur l'application de la clause pénale Les époux [X] critiquent le jugement déféré en ce qu'il a refusé de faire application de la clause pénale prévue au compromis litigieux. Toutefois contrairement à ce qu'il soutiennent, ils ne démontrent pas par la seule non réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ou de l'obtention du permis de construire dans les délais impartis que les époux [S] n'ont effectué aucune des démarches qui leur incombaient pour l'obtention du prêt ou du permis de construire dans les délais impartis ni leur mauvaise foi. Il résulte des pièces versées aux débats que les demandes de prêt et de permis de construire ont été faites dans des délais qui permettaient un dénouement favorable (avril 2019). La clause pénale insérée au compromis de vente est ainsi libellée : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 16 800 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1225 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente'. En l'espèce, par courrier du 29 juillet 2019, les époux [X] ont certes mis en demeure les époux [S] de justifier de la réalisation des conditions suspensives sous huit jours, en vain, mais ces derniers n'ont exprimé aucun refus de poursuivre la vente et ont continué à oeuvrer pour obtenir quelques semaines plus tard la réalisation de ces conditions. La clause précise expressément que celle-ci a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties ayant empêché de réunir les conditions de l'exécution de la vente, au cas d'espèce rien ne permet de dire que c'est volontairement et avec une intention malveillante que les époux [S] n'ont pas permis la réalisation des conditions suspensives. En revanche ils n'ont pas informé ou ont tardé à le faire les vendeurs des difficultés qu'ils rencontraient pour la réalisation des conditions supensives. La clause pénale peut donc recevoir application. Pour autant, si la clause pénale constitue la sanction contractuelle d'un manquement d'une partie à ses obligations et s'applique du seul fait de cette inexécution sans que son bénéficiaire ait à justifier d'un préjudice, il n'en demeure pas moins que, sur le fondement de l'article 1152 alinéa 2 du code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Force est de constater en l'espèce que la pénalité s'élevant à 10% du prix de vente convenu, et celle-ci apparait comme étant manifestement excessive et justifie dès lors sa réduction au montant de 3000 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 4-Sur les dommages et intérêts Les époux [X] qui sollicitent la réparation d'un préjudice à hauteur de 50 000 euros qu'ils ne justifient pas. Leurs déclarations sont en effet insuffisantes à établir le préjudice allégué les époux [S] n'étant pas par ailleurs responsable de l'échec des deux autres compromis pour lesquels ils n'avaient levé le pacte de préférence. Le préjudice invoqué ne pourrait s'analyser qu'en une perte de chance de vendre mais il sera précisé que les époux [X] ont obtenu un permis de construire en leur nom et qu'il n'est ni justifié que ce bien n'a pas été vendu par la suite ni encore qu'il a été vendu pour un prix inférieur à celui prévu dans le compromis. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire des époux [X]. 5-Sur les demandes accessoires Parties perdantes, les appelants qui succombent seront condamnés à supporter la charge des dépens et seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [X] le montant des frais irrépétibles qu''ils ont exposés en appel de sorte que M et Mme [S] seront condamnés à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M [V] [X] et Mme [C] [X] de leur demande au titre de l'application de la clause pénale ; Statuant du seul chef infirmé et y ajoutant, Condamne M.[F] [S] et Mme [H] [I] épouse [S] à payer à M [V] [X] et Mme [C] [X] la somme de 3000 euros au titre de la clause pénale après réduction de son montant par la cour ; Les condamne à supporter la charge des dépens et les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Les condamne à payer à M [V] [X] et Mme [C] [X] la somme 3000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par Mme FOURNIER, Présidente de chambre et par Mme RODRIGUES, Greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,