Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/00676

ARRET N° N° RG 23/00676 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPTK AFFAIRE : Mme [J] [X] C/ S.A. SCALIS CB/LLS Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 14 MARS 2024 ---==oOo==--- Le QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Madame [J] [X] née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Josyane ANDRIEU-FILLIOL, avocat au barreau de LIMOGES bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2023-05253 du 11/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges APPELANTE d'une décision rendue le 26 JUILLET 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : S.A. SCALIS, ayant pour adresse [Adresse 1] représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES INTIMÉE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 Janvier 2024 en application de l'article 905 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Mars 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2021 à effet au 29 novembre 2021, la Société SCALIS a donné à bail à Madame [J] [X] un logement de type 4 situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 402,59 €, hors charges récupérables. Suivant acte d'huissier en date du 12 avril 2022, Madame [J] [X] s'est vu signifier par la bailleresse un commandement de payer une dette locative d'un montant de 1571,72 € arrêté au 7 avril 2022. Soutenant que ce commandement de payer était resté infructueux, la Société SCALIS a par acte d'huissier en date du 7 décembre 2022, assigné Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en matière de référé, pour notamment : - voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à cette dernière par acquisition de la clause résolutoire, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance, le cas échéant, d'un serrurier et de la force publique - la voir condamner * à lui payer à titre provisionnel la somme de 2983,92 € dont celle de 2808,49 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 30 novembre 2022 * au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux * au paiement d'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile * à supporter les entiers dépens. Par ordonnance de référé du 26 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - constaté la résiliation du bail consenti à Madame [J] [X], et ce à la date du 13 juin 2022, après avoir * constaté qu'à cette date, se trouvaient réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant les parties * rejeté la demande de délais de paiement présentée par la locataire, faute pour cette dernière de disposer des capacités financières suffisantes pour s'acquitter de son loyer courant - ordonné l'expulsion de Madame [J] [X] et celle de tous occupants de son chef, à défaut de libération spontanée des lieux loués dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux - condamné Madame [J] [X] à payer à titre provisionnel à la Société SCALIS * la somme de 4 094,44 € au titre de l'arriéré locatif arrêtés à la date du 21 juin 2023, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1571,72 € à compter du 12 avril 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus * une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 728,15€ à compter du 22 juin 2023 et jusqu'à libération effective des lieux - condamné Madame [J] [X] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandemet de payer du 12 avril 2022. Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 28 août 2023, Madame [J] [X] a interjeté appel de cette ordonnance. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Prétentions des parties Dans le dernier état de ses conclusions en date du17 octobre 2023, Madame [J] [X] demande en substance à la Cour : - de réformer l'ordonnance de référé rendue le 26 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES - de dire n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire - de lui accorder les plus larges délais de paiement, en s'engageant à apurer son arriéré locatif par versement mensuel de 100 €, tout en s'acquittant de son loyer courant - de faire les comptes entre les parties en prenant en considération les nouveaux versments effectués par ses soins, et le montant excessif de la provision sur charges qu'elle se voit réclamer - de dire n'y avoir lieu à prononcer condamnation à son encontre au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. En l'état de ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2023, la Société SCALIS demande en substance à la Cour : - de déclarer mal fondé l'appel interjeté par Madame [J] [X] - de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée, sauf à actualiser le montant de sa créance locative à la somme de 6882,39 € selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, aux fins d'obtenir la condamnation de Madame [J] [X] au paiement de ladite somme à titre provisionnel - de condamner Madame [J] [X] à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandemet de payer du 12 avril 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Les points de désaccord opposant les parties en cause d'appel concernent : - la contestation soulevée par Madame [J] [X] à l'effet de dénoncer le montant excessif de la provision sur charges qu'elle se voit réclamer, et de voir actualiser le montant de sa dette locative - les délais de paiement sollicités par Madame [J] [X] pour voir neutraliser les effets de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location. 1) Sur la contestation soulevée par Madame [J] [X] à l'effet de dénoncer le montant excessif de la provision sur charges qu'elle se voit réclamer, et de voir actualiser le montant de sa dette locative : S'agissant du montant de la provision sur charges que se voit réclamer Madame [J] [X], il convient à l'examen des pièces versées au dossier de la Cour : - de constater * que la provision sur charges est passée de la somme mensuelle de 172,68 € à la somme mensuelle de 224,33 €, et ce à compter du mois de décembre 2022, et en raison de l'augmentation des dépenses de chauffage * que Madame [J] [X] a régulièrement été informée d'une hausse de ses provisions mensuelles sur charges à hauteur de la somme de 51,66 € par courrier établi le 6 décembre 2022 par son bailleur ayant pour objet : hausse des coûts de l'énergie - de considérer que la majoration des charges telle qu'appliquée par la Société SCALIS pour un montant mensuel de 51,66 € à compter du mois de décembre 2022, ne recèle aucune exagération dès lors que les charges dont Madame [J] [X] doit s'acquitter mensuellement en sus de son loyer correspondent pour la plus grande partie aux dépenses de chauffage. Il s'ensuit que Madame [J] [X] est mal venue à contester le montant de la provision sur charges réclamée par son bailleur, étant de surcroît observé qu'une régularisations des charges annuelles a bien été effectuée par la Société SCALIS au titre de l'année 2021 pour un montant de 44,12 € tel que mentionné dans le relevé édité le 24 janvier 2023, et intitutlé ' Régularisation des Charges 2021'. S'agissant de la créance locative revendiquée par la Société SCALIS, il convient de la fixer à titre provisionnel à la somme de 6282,39 €, et ce : - au vu du dernier décompte produit par ladite société, faisant apparaître un arriéré locatif de 6882,39 € à la date du 30 septembre 2023, et n'ayant suscité aucune objection de la part de Madame [J] [X] - après déduction d'une somme de 600 € correspondant à un versement opéré par Madame [J] [X] au profit de son bailleur à la date du 6 octobre 2023. La décision querellée sera donc complétée, et Madame [J] [X] condamnée à régler à la Société SCALIS la somme de 6282,39 € à titre provisionnel, au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2023. 2) Sur les délais de paiement sollicités par Madame [J] [X] : Cette demande de délais présentée en cause d'appel comme en première instance, à l'effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant les parties et expressément visée dans le commandement de payer signifié le 12 avril 2022 à la demande de la Société SCALIS, se heurte à plusieurs obstacles tenant : - au fait que la dette locative de Madame [J] [X] n'a cessé de croître pour passer d'un montant de 1571,72 € lors de la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2022 resté infructueux, à un montant de 4094,44 € lors de l'audience du 28 juin 2023 tenue par le premier juge, puis à un montant de 6882,39 € selon relevé de compte arrêté à la date du 30 septembre 2023, ce qui révèle l'incapacité de l'intéressée à s'acquitter régulièrement de son loyer courant - au fait que postérieurement à la délivrance de son assignation en résiliation de bail et expulsion du 7 décembre 2022, la Société SCALIS a accepté de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Madame [J] [X] des facilités d'apurement de sa dette locative alors chiffrée à la somme de 2061,05 € au titre des loyers impayés à la date du 21 décembre 2022, sachant que cette dernière n'a pas été en capacité de respecter le plan d'apurement consenti par son bailleur sur une durée de 21 mois à charge pour elle de régler la somme mensuelle de 100 € en sus de son loyer courant, à telle enseigne que par courrier du 11 mai 2023, Madame [J] [X] a vainement été mise en demeure d'apurer son retard d'un montant de 1752,37 € avant le 20 mai 2023, avec l'indication qu'en l'absence de règlement de ladite somme, son bailleur s'opposerait à l'octroi de délais de paiement - au fait que Madame [J] [X] ne justifie pas être en mesure d'apurer sa dette locative d'un montant de 6282,39 € fixé à titre provisionneldans les conditions de délais fixées par l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, à savoir dans la limite de trois années, la Cour * considérant que l'engagement pris par l'intéressée de s'acquitter de son arriéré locatif par versement mensuel de 100 € est totalement insuffisant pour apurer un tel retard * constatant qu'aucun engagement de contribuer à l'apurement de la dette locative de Madame [J] [X] n'a été souscrit par le fils de cette dernière Monsieur [F] [X]. Au vu de ces éléments, il convient : - de débouter Madame [J] [X] de sa demande de délais de paiement - de dire que la clause résolutoire insérée dans le contrat de location liant Madame [J] [X] à la Société SCALIS et visée dans le commandement de payer signifié le 12 avril 2022 à la demande du bailleur, doit produire tous ses effets - de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail consenti à Madame [J] [X] par le jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de location, et prononcé son expulsion et celle de tous occupants de son chef, en mettant à sa charge le versement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 3) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens : L'équité commande de ne pas laisser à la charge de la Société SCALIS la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu'elle se verra octroyer une indemnité de 800 € pour ses frais irrépétibles d'appel, en sus de la somme de 300 € qu'elle s'est vu allouer par le premier juge. Pour avoir succombé en son recours, Madame [J] [X] sera condamnée à suppoirter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandemet de payer du 12 avril 2022. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; DÉCLARE recevable l'appel interjeté par Madame [J] [X] ; CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 26 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ; Y ajoutant, FIXE la créance locative revendiquée par la Société SCALIS à la somme de 6282,39 € à titre provisionnel, et ce au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2023; CONDAMNE Madame [J] [X] à régler à la Société SCALIS la somme de 6282,39 € à titre provisionnel, au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2023, et ce : - aux lieu et place de la somme de 4094,44 € mise à sa charge par la décision déférée - avec intérêt au taux légal sur la somme de 1571,72 € à compter du 12 avril 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ; DÉBOUTE Madame [J] [X] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE Madame [J] [X] : - à verser à la Société SCALIS la somme de 800 € pour ses frais irrépétibles d'appel - à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandemet de payer du 12 avril 2022. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.