Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/03508

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/03508 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2RC N° MINUTE : Assignation du : 08 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ET [Adresse 6], représenté par son Syndic, la S.A. FONCIERE ET IMMOBILIERES DE [Localité 7], [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0024 DÉFENDEUR Monsieur [E] [L] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Jérôme RÉTORÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0997 Décision du 23 Mai 2024 Charges de copropriété N° RG 23/03508 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2RC COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [E] [L] est propriétaire des lots de copropriété n°3 et 309 d'un immeuble situé au [Adresse 2]). Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 avril 2021, M. [E] [L] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] la somme de : 5.591,42 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées au 1er janvier 2021191,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement800 euros au titre des frais irrépétibles. Par acte de commissaire de justice signifié le 5 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait commandement à M. [E] [L] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 4.781,49 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [E] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété échues depuis le 1er janvier 2021, d’un montant de 11.366,30 euros, devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 1er juin 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de : - condamner M. [E] [L] au paiement de la somme de 12.668,36 euros au titre des charges dues au 28 août 2023 et de la somme de 505,18 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2021 sur la somme de 4.936,27 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 13.055,67 euros et à compter des dernières conclusions pour le surplus ; - dire que l’article 1343-2 du code civil s’appliquera  ; - condamner M. [E] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts pour la gêne occasionnée au syndicat des copropriétaires ; - débouter M. [E] [L] de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire si des délais étaient accordés, les assortir d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement à bonne date : d’une part de la somme exigible, d’autre part et également des charges échues depuis la décision à intervenir ; - condamner M. [E] [L] au paiement des entiers dépens ; - condamner M. [E] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. Dans ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 03 août 2024, M. [E] [L] demande au tribunal de : - fixer la créance de M. [E] [L] à 11.366,30 euros au titre des charges dues sur la période du 1er avril 2021 au 1er janvier 2023 et à 154,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; - dire que M. [E] [L] devra s’acquitter de sa dette sur une période de 12 mois à compter du jugement à intervenir; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ; - fixer à la somme de 400 euros les frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [E] [L] est propriétaire des lots n° n°3 et 309 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2020, 15 juin 2021, 16 juin 2022, 12 octobre 2022 et 31 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023 et au 28 août 2023. M. [E] [L] ne conteste pas devoir la somme de 11.366,30 euros sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2023. Il résulte de l'examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que le compte individuel de copropriétaire de M. [E] [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 12.668,36 euros au 1er juillet 2023. M. [E] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du commandement de payer sur la somme de 4.936,27 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6.584,81 euros et à compter des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires pour le surplus. 2 - Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 505,18 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. M. [E] [L] conteste les frais de 680 euros à l’exception de la somme de 154,78 euros due au titre de la sommation de payer mentionnée à la date 31 mai 2022 sur le décompte de créance, correspondant à la pièce adverse n°21. En l’espèce la pièce adverse n°21 correspond à un commandement de payer du 5 novembre 2021. Le coût de l’acte d’un montant de 154,78 euros relève des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il s'évince en outre de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise au contentieux » exposés le 1er octobre 2021 et le 23 mars 2022 pour un montant de 175,20 euros chacun. De plus, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent, en application du contrat de syndic et conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles » en l'espèce, ni démontrées, ni même alléguées. Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 154,78 euros. Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté. En application de l'article 1231-6 du code civil et suite à la demande du syndicat des copropriétaires, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 5 novembre 2021, date du commandement de payer. 3 - Sur la demande de capitalisation des intérêts L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 8 mars 2023, date de l’assignation. 4 - Sur la demande de délais de paiement M. [E] [L] sollicite des délais de paiement sur une période de 12 mois à compter du présent jugement. Au soutien de sa demande, il rappelle qu’il a toujours respecté les échéanciers qui lui ont été accordés et que cette demande a pour objectif de ne pas mettre en péril les autres accords qu’il a déjà passés avec d’autres créanciers. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que M. [E] [L] n’a pas repris le paiement des charges courantes depuis la délivrance de l’assignation ni réglé l’intégralité des sommes dues suite au précédent jugement. Sur ce : Selon l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi. En l'espèce, M. [E] [L] n’apporte aucun justificatif quant à sa situation financière permettant de démontrer sa solvabilité et sa capacité à respecter un échelonnement des sommes dues. L’octroi de délais de paiement à M. [E] [L] aurait pour effet d'aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celui-ci a d'ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l'introduction de l'instance. Le défendeur sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement. 5 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que le défendeur a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 avril 2021 est versé au débat. Ces manquements répétés de M. [E] [L] à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain. Il conviendra en conséquence de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé. 6 - Sur les demandes accessoires M. [E] [L] sera condamné aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de : - 12.668,36 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 sur la somme de 4.936,27 euros, à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 6.584,81 euros et à compter du 28 août 2023 sur la somme de 1.147,28 euros; - 154,78 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 ; - 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 8 mars 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ; REJETTE la demande de M. [E] [L] tendant à obtenir des délais de paiement ; CONDAMNE M. [E] [L] aux dépens ; CONDAMNE M. [E] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024 La GreffièreLa Présidente