Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/01299

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/03 /2024 la SCP LE METAYER ET ASSOCIES Me Johan ROUSSEAU-DUMARCET ARRÊT du : 19 MARS 2024 N° : - 24 N° RG 21/01299 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GLMM DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 14 Avril 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259712391393 S.A.R.L. S.CARRICO agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Bruno CESAREO de la SCP LE METAYER ET ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265268490904003 Madame [B] [D] née le 12 Janvier 1975 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Johan ROUSSEAU-DUMARCET, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 27 avril 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 16 Janvier 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique reçu le 19 septembre 2017, la société S.Carrico a consenti une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] au bénéfice de Mme [D]. Lors de la réception, le 1er décembre 2017 du projet d'acte authentique de réalisation de la vente, Mme [D] a constaté que le bien faisait l'objet d'une mise en demeure datée du 21 juillet 2017 de régularisation de travaux non conformes au permis de construire et a conditionné la réalisation de la vente à la régularisation des non conformités du bien immobilier au permis de construire initial. Suite au refus de permis de construire par la commune, Mme [D] a, par acte d'huissier de justice en date du 24 janvier 2019, fait assigner la société S.Carrico devant le tribunal de grande instance d'Orléans aux fins d'annulation de l'acte de promesse de vente en date du 19 septembre 2017 et d'indemnisation des préjudices subis. Par jugement en date du 14 avril 2021 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - déclaré l'action et les demandes des parties recevables ; - dit que la société S.Carrico a manqué à son obligation d'information et a commis un dol à l'égard de Mme [D] lors de la signature le 19 septembre 2017 de l'acte authentique de promesse de vente concernant un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] ayant vicié son consentement ; - dit que ces faits délictueux de la part de la société S.Carrico entraînent l'annulation de l'acte authentique de promesse de vente conclue entre la société S.Carrico et Mme [D] reçu le 19 septembre 2017 par Me [L], notaire à [Localité 8] ; - dit que ces faits engagent la responsabilité contractuelle de la société S.Carrico à l'égard de Mme [D] ; - condamné la société S.Carrico à payer à Mme [D] une indemnité de 18 460,22 euros pour la réparation intégrale de son préjudice financier ; - condamné la société S.Carrico à payer à Mme [D] une indemnité de 1 500 euros pour la réparation intégrale de son préjudice moral ; - débouté Mme [D] du surplus de ses demandes au titre de la réparation de ses préjudices ; - condamné la société S.Carrico aux entiers dépens de la présente instance ; - condamné la société S.Carrico à payer à Mme [D] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ; - accordé à la société Arcole, avocats au barreau d'Orléans, le droit de recouvrer directement contre la société S.Carrico condamnée aux dépens, ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 27 avril 2021, la société S.Carrico a interjeté appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] du surplus de ses demandes au titre de la réparation de ses préjudices. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, la société S.Carrico demande à la cour de : - juger qu'elle est recevable et bien fondée en son appel et y faire droit ; - infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande au titre de son préjudice financier au titre des frais divers ; - donner acte à la société S.Carrico de ce qu'elle reconnaît son erreur ; - dire et juger que cette erreur a été commise de bonne foi ; - donner acte de ce qu'elle offre de rembourser les frais afférents à la signature du compromis de vente du 19 septembre 2017, savoir la provision sur frais de 300 euros ; - débouter Mme [D] de toutes demandes plus amples, fins et conclusions contraires ; - condamner Mme [D] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Mme [D] demande à la cour de : - déclarer la société S.Carrico irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes et l'en débouter ; - confirmer la décision entreprise ; Y ajoutant, - condamner la société S.Carrico à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de la perte de chance de bénéficier d'une allocation au logement ; - condamner la société S.Carrico au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; - la condamner aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. MOTIFS Sur l'annulation du compromis de vente Moyens des parties La société S.Carrico soutient que c'est en toute bonne foi qu'elle a apposé sa signature sur le compromis de vente, dans la mesure où elle n'avait pas été informée, auparavant, de cette injonction de travaux et n'avait, dès lors, pas effectué les recherches correspondantes ; que sur un projet similaire, réalisé antérieurement, sur la même commune, elle avait utilisé le même matériau qui a fait difficulté en l'espèce, à savoir la couverture en ardoises naturelles et la commune n'avait posé aucune difficulté ; que si elle est promoteur immobilier, elle exerce en réalité seule en réalisant le plus gros des travaux et confie à certains artisans locaux ce qu'elle ne peut accomplir ; qu'il s'agit donc d'une petite structure qui n'avait jamais eu de contentieux devant une quelconque juridiction avant cette procédure ; que si elle ne conteste pas le principe de sa responsabilité au visa de l'article 1112-1 du code civil conformément à son devoir d'information, elle conteste toute réticence dolosive ; qu'elle était persuadée, au vu d'un précédent projet réalisé sans difficulté sur la même commune, que cette demande modificative allait être accueillie sans difficulté, mais elle a, au contraire, été confrontée à une intransigeance incompréhensible de la part de la commune ; que malgré la concordance manifeste du projet avec le PLU, la commune a refusé de réexaminer sa décision ; que plutôt que de revenir sur sa décision, la commune lui a demandé de déposer une nouvelle demande modificative et ce n'est que le 24 avril 2018 qu'elle a obtenu l'arrêté tant attendu ; qu'elle démontre donc qu'elle n'est nullement à l'origine des difficultés rencontrées, puisqu'elle s'est heurtée à la volonté manifestement délibérée de la commune de voir son projet immobilier tomber à l'eau ; que Mme [D] ne peut sérieusement prétendre qu'elle n'était pas informée de l'ensemble de ces discussions et qu'elle ne les a apprises qu'en cause d'appel, alors même que son père était présent lors d'une réunion avec la mairie ; que c'est donc de son propre chef qu'elle a renoncé à la vente, et non du fait d'un prétendu silence de sa part ; que de façon tout autant contradictoire, elle affirme que cette information n'aurait aucune incidence sur l'appréciation des faits et l'application du droit ; qu'en tout état de cause, elle démontre avoir engagé une action devant le tribunal administratif d'Orléans puis devant la cour administrative d'appel de Versailles ; que la cour ne pourra qu'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a considéré qu'elle avait commis à l'encontre de Mme [D] des man'uvres dolosives. Mme [D] réplique que la société S.Carrico a indiqué au compromis de vente que le bien ne fait l'objet d'aucune injonction de travaux, alors qu'elle avait préalablement reçu une mise en demeure de régularisation de travaux du 21 juillet 2017 constatant que les travaux réalisés ne sont pas conformes au permis de construire précédemment délivré ; que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 17 février 2017 par la société S.Carrico qui exerce une activité de promotion immobilière de logements ; que la société S.Carrico ne pouvait donc ignorer, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, les non-conformités des travaux réalisés et ceci avant même d'avoir reçu la lettre de mise en demeure de la commune ; qu'elle ne pouvait pas plus ignorer que l'information sur la conformité des travaux était déterminante de son consentement puisqu'elle concerne des caractéristiques essentielles de l'immeuble ; que la société S.Carrico ne l'a pas informée des échanges intervenus avec la mairie en février et mars 2018 qui auraient abouti à un arrêté accordant un permis de construire modificatif le 28 avril 2018 ; que le recours de la société S.Carrico devant la juridiction administrative ne fait pas disparaître la réticence dolosive reprochée à la société S.Carrico ayant fondé l'annulation de la vente ; que c'est bien à bon droit que le tribunal a annulé le compromis de vente conclu le 19 septembre 2017. Réponse de la cour L'article 1112-1 du code civil dispose : « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » L'article 1130 du code civil dispose : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » L'article 1137 du code civil prévoit : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. » En l'espèce, la promesse de vente du 19 septembre 2017, expirant le 19 décembre 2017, mentionne que la construction avait donné lieu à un permis de construire délivré le 31 janvier 2013 et à une déclaration d'achèvement des travaux le 17 février 2017. La promesse de vente fait également mention de l'absence de certification de la conformité en ces termes : « La construction du bien n'a pas fait l'objet de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d'une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n'a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu en février 2017 et que les éléments de fait présentés par le propriétaire pour justifier de cet achèvement sont les suivants : déclaration d'achèvement des travaux. En outre, le propriétaire déclare : - avoir fait édifier l'immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire susvisé, dont un exemplaire est remis ce jour à son co-contractant ; - que ce permis n'a fait l'objet ni d'un retrait ni d'un recours ; - qu'aucune action en démolition n'a été engagée. Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de certificat de conformité ou de la déclaration d'achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire : [...] III-Sanction civile de la part de la collectivité ' aux termes de l'article L480-14 du code de l'urbanisme la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L.421-8. » La promesse de vente comporte également la déclaration du promettant aux termes de laquelle « le bien n'a fait l'objet d'aucune injonction de travaux ». Or, postérieurement à la conclusion de la promesse de vente, Mme [D] a reçu, le 1er décembre 2017, le projet d'acte authentique pour la réalisation de la vente, mentionnant : « La commune a répondu le 20 octobre 2017 à une demande de note d'urbanisme. Cette réponse est annexée. L'ACQUÉREUR s'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur cette note. Il en résulte notamment ce qui suit « Mise en demeure régularisation de travaux du 21/07/2017 (courrier joint) ['] Conformité non délivrée car travaux non conformes au PC » L'ACQUÉREUR déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le VENDEUR ou le notaire soussigné. » Le projet d'acte authentique comportait également une partie intitulée « récépissé de dépôt d'un permis de construire modificatif » rédigée comme suit : « Le VENDEUR a déposé en Mairie le 21 octobre 2017, une demande de permis de construire modificatif, a'n de régulariser la situation. Une copie du récépissé est demeurée annexée avec la copie de la demande de permis modi'catif. L'ACQUÉREUR déclare ne pas vouloir attendre la délivrance du permis modi'catif et l'expiration des délais de recours des tiers et de retrait, et avoir parfaitement été informé par le notaire soussigné des risques et en faire son affaire personnelle. » La mise en demeure de régularisation des travaux adressée par la commune à la société S.Carrico le 21 juillet 2017 est ainsi rédigée : « Le 02/06/2017 à 14h00, un agent du service urbanisme de la Communauté de Communes des Loges s'est rendu sur place et a constaté que les travaux réalisés ne sont pas conformes au permis de construire délivré sur les points suivants : - La couverture a été réalisée en tuiles plates grand moule de ton ardoise alors que la notice descriptive prévoyait une couverture en ardoises naturelles, - Les entourages des ouvertures en enduit lisse n'ont été réalisés que partiellement, - Les souches de cheminées n'ont pas été réalisées, - Les menuiseries posées sont de ton blanc pur ou noir au lieu du ton blanc cassé prévu dans la notice, - Les 5 fenestrons prévus en façade sud-ouest du bâtiment principal n'ont pas été réalisés, - Les lignes horizontales prévues sur certaines façades n'ont pas été réalisées, - Les 2 auvents des portes d'entrée prévus en façade nord-est du bâtiment principal n'ont pas été réalisés, - Les espaces avant et arrière des pavillons ne sont pas engazonnés, - Les places de stationnement ne sont pas matérialisées, ni les 2 places PMR, - Les espaces verts délimités sur le plan de masse n'ont pas été réalisés, - Un mur maçonné d'environ 2 m de hauteur a été édi'é en lieu et place de la clôture grillage de 1,50 m de hauteur prévue en limite sud-ouest de propriété, En outre, l'attestation finale de véri'cation de l'accessibilité aux personnes handicapées de votre opération, qui vous a été demandée en date du 24/03/2017, conformément à l'article R.462-3 du code de l'urbanisme, n'a pas été jointe à la DAACT. En application de l'article L.462-2 du code de l'urbanisme, je vous demande de régulariser les travaux en déposant une demande de permis de construire modificatif ou en mettant vos travaux en conformité avec le permis qui vous a été délivré dans un délai de 3 mois à compter de la réception de la présente mise en demeure. » Au regard de ces éléments, il est établi que les déclarations figurant dans la promesse de vente quant au respect de la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire et de l'absence d'injonction de travaux, n'étaient pas conformes à la réalité. La société S.Carrico reconnaît une erreur et considère qu'elle a été commise bonne foi, excluant toute réticence dolosive. Cependant, la société S.Carrico a reçu en juillet 2017 la mise en demeure de la commune aux fins de régularisation de travaux et ordonnant un délai de trois mois pour se mettre en conformité, soit antérieurement à la promesse de vente et n'a régularisé les travaux ni formé une demande de permis de construire modificatif. La signature d'une promesse de vente quelques semaines après notification de la mise en demeure de régulariser les travaux, au cours du délai de trois mois notifié par la commune, établit que la société S.Carrico entendait vendre rapidement le bien immobilier plutôt que d'exécuter l'injonction de mise en conformité. Ce n'est que postérieurement à la réponse de la commune au notaire, le 20 octobre 2017 suite à sa demande de note d'urbanisme, révélant à celui-ci l'existence d'une mise en demeure de régularisation des travaux antérieure, que la société S.Carrico, qui savait que le notaire ne pouvait que faire état de cette information au bénéficiaire de la promesse, a déposé une demande de permis de construire modificatif en date du 27 octobre 2017, sans toutefois en informer Mme [D] qui n'en a pris connaissance que lors de la réception du projet d'acte authentique de vente mentionnant qu'elle ferait son affaire personnelle de l'obtention d'un permis de construire modificatif. Il convient en outre de relever que la demande de permis de construire modificatif visait à faire entériner par la commune une situation non-conforme au plan local d'urbanisme. En effet, la demande de permis de construire modificatif indiquait en ce qui concerne la couverture : « couverture en tuiles couleur ardoise et non ardoises » alors que l'article UB11-4°) du règlement du plan local d'urbanisme de [Localité 5] stipule que « Les toits inclinés des habitations et de leurs annexes accolées doivent être couverts en ardoises naturelles ou artificielles ou en tuiles plates petit moule de teinte brun-rouge, ou en matériaux de teinte de taille et d'aspect similaire ». Le maire de la commune de [Localité 5] a ainsi refusé le permis de construire modificatif pour ce motif par arrêté du 21 décembre 2017. Il est donc établi que la société S.Carrico a intentionnellement déclaré à Mme [D] que les travaux exécutés étaient conformes aux prescriptions du permis de construire, et lui a dissimulé la mise en demeure de régulariser les travaux en cours de validité lors de la signature de la promesse de vente, en sachant que cette information pourrait compromettre la réalisation de la vente. En outre, la société S.Carrico, exerçant l'activité de promoteur immobilier, connaissait le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5], pour y avoir construit d'autres biens, tant lors de la demande de permis de construire puisque la notice descriptive faisait référence à une couverture en ardoises naturelles que lors de la demande de permis de construire modificatif. Ces informations étaient déterminantes du consentement de Mme [D] qui s'attendait à acquérir un bien édifié en conformité avec les prescriptions administratives et le plan local d'urbanisme, sans avoir à effectuer des travaux de mise en conformité. Dans un courrier du 8 janvier 2018 adressé au notaire, Mme [D] mentionnait ce caractère déterminant en indiquant demeurer être intéressée par ce bien, sous condition de la délivrance d'un certificat de conformité de la mairie, ou d'être assurée par celle-ci d'une « non-injonction d'exécuter postérieurement à la vente du bien, les travaux énoncés dans la non-conformité ». Le fait que la société S.Carrico soit une petite entreprise et qu'elle déclare ne pas avoir eu de litige judiciaire avant celui-ci est sans lien avec l'existence d'une réticence dolosive commise au préjudice de Mme [D]. Par ailleurs, l'absence d'injonction de la commune portant sur une précédente construction réalisée par la société S.Carrico ne constituait pas pour celle-ci la constitution d'un droit à ne pas respecter le plan local d'urbanisme pour les constructions futures, et ne caractérise pas la bonne foi dont l'appelante se prévaut, alors qu'elle avait déposé une demande de permis de construire mentionnant une toiture en ardoises. En conséquence, la promesse de vente consentie par la société S.Carrico au profit de Mme [D] doit être annulée sur le fondement du dol, et le jugement sera confirmé sur ce point. Sur l'indemnisation de Mme [D] Moyens des parties L'appelante soutient que Mme [D] n'était pas opposée à un report de la vente dans l'attente de la conformité, de sorte qu'il lui appartient aujourd'hui de justifier réellement et complètement de son préjudice ; que Mme [D] a annulé sa demande d'emprunt en février 2018, aux fins d'en contracter un autre en vue de l'acquisition d'un autre bien immobilier à [Localité 7] ; qu'ainsi, si la provision sur les frais de vente, soit 300 €, doit faire l'objet d'un remboursement, l'intimée devra cependant être déboutée de sa demande au titre d'une indemnité d'immobilisation de 500 €, qui ne correspond à aucune réalité ; qu'en ce qui concerne les loyers acquittés pendant 6 mois à hauteur de 560 €, il a été rappelé qu'elle avait acquis un autre bien immobilier entre-temps, d'une part, tandis que, d'autre part, elle devait nécessairement continuer de régler soit des loyers, soit des mensualités d'emprunt ; qu'elle ne saurait donc lui imputer la totalité de son loyer d'autant qu'elle ne justifie pas avoir modifié la date de son préavis, contrairement à ce que retient le jugement, de sorte que Mme [D] sera déboutée de ce poste de préjudice ; qu'en ce qui concerne la perte de chance de bénéficier d'un financement avantageux, Mme [D] avait initialement pour objectif d'emprunter 114 280 €, moyennant un prêt à taux zéro d'un montant de 50 000 € et un crédit PCAS d'un montant de 64 280 € pour un coût de 7 108,43 € au titre des intérêts ; qu'elle verse aux débats une offre de prêt d'un montant de 104 042 € avec des intérêts à hauteur de 21 065,77 € ; qu'elle ne s'explique pas sur l'abandon de la souscription d'un prêt à taux zéro et ne verse pas aux débats la preuve concrète de la souscription de ce prêt ; que Mme [D] a fait le choix de se porter acquéreur d'une maison dans l'ancien et non dans le neuf, alors même qu'elle aurait pu bénéficier de l'ensemble des dispositifs si elle avait maintenu sa confiance envers elle, ou même tout autre promoteur immobilier ; qu'elle ne saurait sérieusement se voir imputer ce prétendu préjudice qui ne résulte que d'une décision unilatérale de Mme [D] ; que s'agissant de la perte au titre de l'aide au logement, cette demande repose uniquement sur une simulation effectuée sur le site de la CAF, en prenant les ressources de 2015 ; qu'il n'est donc pas certain que Mme [D] ait pu réellement en bénéficier d'une part, tandis que d'autre part, cette allocation n'est pas acquise à vie et peut être révisée tous les ans, de sorte qu'à supposer qu'elle ait pu en bénéficier, rien ne permet de démontrer qu'elle l'aurait perçue longtemps ; qu'il convient de rejeter cette demande relative à un préjudice incertain ; que Mme [D] devra être déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral, dont elle n'apporte aucune preuve. Mme [D] demande de confirmer le jugement sur l'indemnisation du préjudice. Elle fait valoir qu'elle devait entrer dans les lieux à la suite de la signature de l'acte de vente le 19 décembre 2017, et par conséquent ne plus avoir à supporter de loyers ; que la vente n'ayant pu être réalisée, elle a continué à payer des loyers pour un montant de 560 € par mois jusqu'à trouver un nouveau bien immobilier à acquérir, à savoir jusqu'au 19 août 2018; que s'agissant du coût d'emprunt, elle avait obtenu un prêt dont les intérêts s'élevaient à 7 108,43 € pour le bien vendu par la société S.Carrico, et pour l'acquisition du bien de substitution, elle a été amenée à souscrire un prêt comportant des intérêts s'élevant à 21 065,77 € ; qu'elle a donc subi un préjudice d'un montant de 13 957 € correspondant à la différence entre les intérêts des deux prêts ; qu'elle pouvait prétendre à un prêt à taux zéro pour la maison de [Localité 5], à hauteur de 40 % de la valeur totale, s'agissant d'un bien neuf ; qu'en revanche, le prêt à taux zéro n'a pas pu être obtenu pour la maison de [Localité 7] car s'agissant d'un bien ancien, il y avait une condition de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 26 % de la valeur du bien, ce qui ne correspondait pas à ses capacités financières ; qu'en outre, elle n'a pas pu bénéficier du mécanisme du 1 % patronal, alors qu'elle en bénéficiait pour le bien de [Localité 5] ; qu'elle a subi un préjudice moral, car elle devait emménager fin décembre 2017 et n'a eu connaissance de la difficulté qu'à réception du mail du notaire du 1er décembre 2017 ; qu'elle a été affectée par le fait que la vente ne se réalise pas alors que celle-ci lui paraissait acquise dès le début du mois de septembre, et elle été en outre contrainte de réaliser des démarches auprès de son bailleur auquel elle avait signifié son congé pour obtenir des délais pour quitter les lieux, et d'annuler son déménagement prévu fin janvier ; que le jugement sera donc confirmé sur ces postes de préjudices ; qu'elle a également subi une perte au titre de l'aide au logement, car du fait de son revenu fiscal de référence, en achetant le bien de [Localité 5] en décembre 2017, elle devait bénéficier de 98 € d'APL par mois ; que sa demande d'allocation logement formulée dans le cadre de l'acquisition du nouveau bien a été rejetée, car il a été décidé de la suppression des aides au logement pour les accédants à la propriété pour les prêts ou contrats de location-accession signés à compter du 1er février 2018 ; qu'elle subit donc un préjudice complémentaire de 1 176 € par an et sollicite la condamnation de la société S. Carrico à lui verser la somme de 3 000 € au titre de la perte de chance de bénéficier d'une allocation au logement. Réponse de la cour La société S.Carrico auteur d'une réticence dolosive est tenue d'indemniser Mme [D] du préjudice causé par sa faute. En l'absence de réticence dolosive, Mme [D] serait devenue propriétaire du bien immobilier litigieux dès le 19 décembre 2017, de sorte qu'elle n'aurait plus eu à régler de loyer pour se loger, et les loyers acquittés postérieurement jusqu'à l'acquisition d'un autre bien constituent un préjudice financier en lien direct avec la faute commise par la société S.Carrico. Le tribunal a justement retenu que Mme [D] avait initialement donné congé à son bailleur pour le 31 janvier 2018, de sorte que le préjudice a été subi par elle du 1er février 2018 jusqu'au 19 août 2018, date de fin de location. Le loyer charges comprises étant de 560 euros par mois, le tribunal a réparé intégralement le préjudice subi par Mme [D] en lui allouant la somme totale de 3 703,22 euros sur la période du 1er février 2018 au 19 août 2018. La promesse unilatérale de vente stipulait le versement par le bénéficiaire de la somme de 300 euros au titre de la provision de frais d'acte et une somme de 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Ces sommes ayant été réglées par Mme [D] auprès du notaire instrumentaire, elle est fondée à en solliciter réparation suite à l'annulation de la promesse de vente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a alloué à Mme [D] les sommes de 300 et 500 euros. S'agissant du préjudice allégué au titre du surcoût du crédit souscrit pour la nouvelle acquisition, il est établi que Mme [D] avait obtenu, pour financer le bien litigieux, un prêt à taux zéro d'un montant de 50 000 euros et un prêt de 64 280 euros à un taux d'intérêt de 1,40 % soit un coût total d'intérêts de 7 108,43 euros. Pour l'acquisition de son logement à [Localité 7], Mme [D] a souscrit un prêt d'un montant total de 104 042 euros au taux de 1,50 % soit un coût total d'intérêts de 21 065,77 euros. Mme [D] ne démontre toutefois pas que les conditions moins avantageuses du nouveau prêt présentent un lien de causalité avec la faute commise par la société S.Carrico, dès lors qu'elle a fait le choix de ne pas acquérir un bien neuf, mais un bien ancien, ce qui justifie qu'elle n'ait pu bénéficier d'un prêt à taux zéro. En effet, Mme [D] n'établit pas qu'elle n'aurait pas pu bénéficier des mêmes conditions de prêt que pour le bien vendu par la société S.Carrico si elle avait opté pour une nouvelle acquisition présentant les mêmes caractéristiques, de sorte que le choix d'acquérir un bien dans l'ancien ne peut caractériser un préjudice causé par la faute de la société S. Carrico. Mme [D] sera donc déboutée de sa demande de 13 957 euros au titre du surcoût d'emprunt. S'agissant de la perte de chance de percevoir l'aide au logement, l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de l'acte authentique de réalisation de la vente, soit le 19 décembre 2017, dispose : « L'aide personnalisée au logement est accordée au titre de la résidence principale, quel que soit le lieu de son implantation sur le territoire national. Son domaine d'application comprend : 1° Les logements occupés par leurs propriétaires, construits, acquis ou améliorés, à compter du 5 janvier 1977, au moyen de formes spécifiques d'aides de l'État ou de prêts dont les caractéristiques et les conditions d'octroi sont fixées par décret ». En application de cette disposition et au regard du montant de ses revenus, Mme [D] pouvait espérer percevoir une allocation logement de 98 euros par mois, en cas de réalisation de la vente le 19 décembre 2017, ainsi qu'elle en justifie aux débats, sauf hypothèse d'une augmentation de ses ressources. L'article 126 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 a supprimé l'allocation au logement pour les prêts à l'acquisition d'un logement souscrits à compter du 1er février 2018. L'ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 a ensuite supprimé toute allocation logement y compris pour les acquisitions antérieures au 1er février 2018, à compter du 1er janvier 2020. En acquérant le bien de la société S.Carrico le 19 décembre 2017, Mme [D] aurait donc pu espérer percevoir deux années d'allocation logement, soit une somme maximale de 2 352 euros, dès lors qu'elle avait souscrit un prêt le 17 novembre 2017. Il est établi que Mme [D] était déterminée à acquérir le bien de la société S.Carrico, de sorte qu'informée de la non-conformité de la construction au regard du permis de construire, elle aurait sollicité du promettant la mise en conformité et aurait attendu celle-ci pendant un délai raisonnable. Il s'ensuit qu'en ne réalisant pas la vente du fait de la réticence dolosive commise par le promettant, Mme [D] a perdu une chance de percevoir l'allocation logement qui doit être évaluée à 75 %. En conséquence, sa demande en paiement est bien-fondée à hauteur de 1 764 euros (2352 x 75 %). En conséquence, l'indemnité due à Mme [D] au titre de son préjudice financier s'élève à la somme de 6 267,22 euros (3703,22 + 300 + 500 + 1764), et la société S.Carrico sera condamnée à lui verser cette somme. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société S.Carrico à payer à Mme [D] une indemnité de 18 460,22 euros pour la réparation intégrale de son préjudice financier. S'agissant du préjudice moral, il est établi que dès la promesse de vente en date du 19 septembre 2017, Mme [D] s'était projetée dans l'acquisition de la propriété du bien vendu par la société S.Carrico, effectuant des démarches pour l'obtention d'un prêt, pour résilier son bail, et prévoir son déménagement. Mme [D] n'a pris connaissance que le 1er décembre 2017, à réception du projet d'acte authentique, de la mise en demeure de régulariser les travaux non-conformes au permis de construire, soit 18 jours avant la réalisation de la vente. Au regard de ce défaut d'information de la part du promettant et des stipulations de l'acte authentique disant qu'elle ferait son affaire personnelle de l'obtention d'un permis de construire modificatif, Mme [D] a été contrainte de ne pas conclure la vente, d'effectuer des démarches auprès de son bailleur aux fins d'annuler le congé délivré, et auprès du déménageur pour annuler la prestation commandée pour le mois de janvier 2018. Par la suite, Mme [D] a dû entamer des démarches pour trouver un nouveau bien et conclure un autre prêt, afin de satisfaire son projet d'acquisition de son logement. En conséquence, il est établi que Mme [D] a subi un préjudice moral distinct de son préjudice financier, causé par la faute de la société S.Carrico, qui est intégralement réparé par l'indemnité de 1 500 euros allouée en première instance. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les frais de procédure Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. Il convient également de condamner la société S.Carrico aux dépens d'appel et à payer à Mme [D] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné la société S.Carrico à payer à Mme [D] une indemnité de 18 460,22 euros pour la réparation intégrale de son préjudice financier ; CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ; STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé et Y AJOUTANT : CONDAMNE la société S.Carrico à payer à Mme [D] la somme de 6 267,22 euros en réparation de son préjudice financier ; CONDAMNE la société S.Carrico à payer à Mme [D] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société S.Carrico aux entiers dépens d'appel. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT