Cour d'appel, 08 juin 2022. 21/05922

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 08 JUIN 2022 N° RG 21/05922 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMMQ [L] [V] [C] [F] [O] c/ S.A.R.L. SHOTERIA Nature de la décision : AU FOND APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 04 octobre 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/00643) suivant déclaration d'appel du 02 novembre 2021 APPELANT : [L] [V] [C] [F] [O] né le 08 Mars 1944 à [Localité 3] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Eugénie CRIQUILLION, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Lydia LECLAIR de la SCP MOUTET-LECLAIR, avocat plaidant au barreau de BAYONNE INTIMÉE : S.A.R.L. SHOTERIA BDX, inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 849 080 411 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siége sis [Adresse 2] représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître David GRAND, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Vincent BRAUD, conseiller, Jean-François BOUGON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Greffier lors des débats : Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES : M. [L] [O], bailleur, assigne son locataire commercial, la société Shoteria Bdx, en résiliation du bail convenu entre les parties, pour défaut de paiement au titre des loyers et charges. La créance arrêtée au 2 janvier 2021 est de 46.571,10 €. Le bailleur poursuit l'expulsion de son locataire et l'organisation de cette expulsion. Il réclame, en outre, le remboursement d'une somme de 16.200 € avancée pour le compte du preneur, la condamnation du locataire à justifier de la souscription d'une assurance dommage/ouvrage et il voudrait qu'il soit fait interdiction la société Shoteria Bdx d'exercer dans les lieux donnés à bail l'activité de crêperie et de vente à emporter. Enfin, il réclame une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. * Par ordonnance du 4 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux déboute le demandeur de toutes ses demandes, constate que le locataire justifie de la souscription d'une assurance D/O, dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et mets les dépens à la charge du bailleur. * M. [L] [O] relève appel le 2 novembre 2021 de cette décision dont il poursuit l'infirmation. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de constater l'acquisition de la clause résolutoire, faute pour le preneur de s'être acquitté du paiement des causes du commandement délivré le 2 décembre 2020, d'ordonner l'expulsion du preneur, de le condamner au paiement d'une somme de 83.714,36 € au titre de la dette locative arrêtée au 4 avril 2023, outre intérêts calculés au taux légal, de fixer une indemnité d'occupation mensuelle de 6.000 € (loyer + charge, augmentés de 50%) et dire que cette indemnité est due à compter du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués. Le bailleur demande à être autorisé à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité et sollicite le remboursement par le preneur de la somme de 16.200 € montant des factures de la société CAB qu'il a réglées pour le compte de la société Shoteria Bdx. Il voudrait également que le preneur soit condamné à justifier, sous astreinte, de la souscription d'une assurance D/O et d'une assurance responsabilité civile pour les travaux qu'il a entrepris dans les locaux donnés à bail. Enfin, il demande qu'il soit enjoint au preneur de cesser sous astreinte toute activité de crêperie et vente à emporter. Il sollicite 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et poursuit la condamnation de l'intimé aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et les frais exposés pour parvenir à l'expulsion de la société Shoteria Bdx. * La société Shoteria Bdx conclut à la confirmation de la décision rendue, réclame 6.000 € pour frais irrépétibles et poursuit la condamnation de l'appelant aux dépens. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, la suspension des effets de la clause résolutoire et conclut au débouté de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Shoteria Bdx fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul pour avoir été délivré de mauvaise foi, le bailleur ayant manqué à son obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat et à son obligation de délivrance de la chose louée. Subsidiairement, elle explique qu'aucune des causes du commandement de payer ne pouvait mettre en jeu la clause résolutoire, notamment du fait des dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020 qui a neutralisé les sanctions en cas de non-paiement des loyers et charges locatives, échus entre le 12 mars et le 10 septembre 2020. Elle précise qu'elle était éligible au fond de solidarité prévu par l'ordonnance du 25 mars 2020. Par ailleurs, elle fait valoir que de la même manière, la clause résolutoire ne pouvait être poursuivie pour les loyers et charge dus à compter du 17 octobre 2020. Le solde étant compensé par le coût des travaux que le bailleur s'était engagé à prendre en charge. Elle estime que, du fait de la pandémie, que ce soit au titre de la force majeur, de l'exception d'inexécution ou au bénéfice des dispositions de l'article 1722, elle doit être dispensée du paiement des loyers et charges durant les périodes de confinement ou à tout le moins qu'il s'agit d'une difficulté sérieuse qui retire compétence au juge des référés pour prononcer une condamnation. Elle explique qu'elle a satisfait à la demande relative à la D/O et que l'activité de crêperie est bien une activité connexe à celles prévues au bail. Les parties s'accordent à l'audience pour voir reporter la clôture de la procédure afin d'admetttre leurs dernières écritures. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la clause résolutoire. a.- les mécanismes de neutralisation des sanctions à raison de la crise sanitaire. La société Shoteria Bdx ne conteste pas les causes du commandement de payer, délivré par son bailleur le 30 novembre 2020, mais entend se prévaloir de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 et de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 sur l'état d'urgence sanitaire pour tenter d'échapper à la demande du bailleur tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Comme l'explique le bailleur, il appartient à la société Shoteria Bdx de justifier de ce qu'elle était bénéficiaire du dispositif de protection prévue en faveur des locataires à raison de la crise sanitaire qui, convient-il de le rappeler, n'a jamais eu pour objet d'effacer la dette de loyer, mais seulement de neutraliser les sanctions en cas de non-paiement des loyers et charges. Pour ce faire, il appartient à la société Shoteria Bdx de démontrer qu'elle était éligible aux dispositifs de protection des locataires de l'ordonnance du 25 mars et du 14 novembre 2020 et notamment au fonds de solidarité créé par le décret du 30 mars 2020. En cause d'appel, la société Shoteria Bdx justifie avoir demandé le bénéfice du régime de protection (pièces 8 et 8 B des productions de l'intimé), mais sa demande qui concerne la période comprise entre le 01/04/2021 et le 30/04/2021 est sans effet sur la période couverte par le commandement de payer du 30 novembre 2020, loyers et charges locatives échus impayés entre le 12/03/2020 et le 10/09/ 2020. b.- l'exception d'inexécution. La société Shoteria Bdx, qui a cessé de payer ses loyers à compter du mois de mars 2020, en raison de l'importance de sa dette, ne peut sérieusement opposer au bailleur de ne pas avoir complètement satisfait à son obligation de prendre en charge à titre d'avance pour son compte une facture de maçonnerie. La société Shoteria Bdx, ne peut reprocher au bailleur l'impossibilité d'exploiter à raison des décisions de fermetures liées à la crise sanitaire et comme le précise le bailleur, elle ne justifie pas d'une impossibilité absolue d'exploiter pendant toute la durée de la période. Au vu de ce qui vient d'être expliqué, en l'absence de contestation sérieuse, il conviendra de constater l'acquisition de la clause résolutoire convenue au bail, régularisé par les parties le 31 janvier 2019. Sur les conséquences de la résolution du bail. a. - les loyers impayés. Au vu du dernier décompte du 15/03/2022, il sera accordé au bailleur une provision de 83.714,36 € au titre de la dette locative, outre intérêts calculés au taux légal, b.- sur la demande de délais de paiement. La société Shoteria Bdx, dont la dette n'a cessé de croître, en dépit de paiements très partiels, ne justifie pas de sa capacité à assurer le loyer courant et l'apurement de son retard sur un délai de deux ans. Il conviendra d'ordonner son expulsion, comme explicité au dispositif, avec fixation d'une indemnité d'occupation de 6.000 €, conformément prévisions contractuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux. c.- En application du contrat, M. [O] est fondé à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité. Sur le remboursement de la somme de 16.200 €. Les parties étaient convenues de la prise en charge par le bailleur, à titre d'avance, du montant hors tva de la facture du maçon. C'est dans ces conditions que M. [O] a réglé à La Compagnie Artisanale du Bâtiment une somme de 16.200 €. M. [L] [O] est bien fondé à réclamer à titre de provision le remboursement de cette somme. Sur l'activité de crêperie, vente à emporter. Cette activité n'est pas prévue au bail. Pour pouvoir l'adjoindre comme activité annexe, il appartient au locataire d'obtenir l'autorisation du bailleur et à défaut de faire trancher la difficulté par le juge des loyers commerciaux. En l'absence d'autorisation et à défaut d'une décision de la juridiction compétente, il sera ordonné à la société Shoteria Bdx de cesser cette activité sous astreinte comme explicité au dispositif ci-après. Sur la souscription d'une assurance D/O. Il n'appartient pas au juge des référés de dire si l'assurance souscrite dont il est justifié est ou non satisfactoire. Sur l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Les frais de l'appelant de ce chef seront arbitrés à la somme de 3.000 €. La société Shoteria Bdx supportera la charge des dépens de l'instance qui sont ceux limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Déclare l'appel recevable en la forme, Rapporte la clôture de la procédure et la fixe au 12 avril 2022, veille de l'audience, pour admettre les derniers échanges des parties, Infirme la décision déférée et, statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 02/01/2021, Ordonne l'expulsion de la société Shoteria Bdx des lieux pris à bail ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les deux mois de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois, Condamne la société Shoteria Bdx à payer à M. [L] [O] une provision, arrêtée au 15/03/2022, de 83.714,36 € à valoir sur les loyers et charges, impayés, outre les intérêts de cette somme calculés, Condamne la société Shoteria Bdx, à titre de provision, à régler au bailleur une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 6.000 € à compter du 02/01/2021 et jusqu'à libération effective des lieux donnés à bail, Dit que le dépôt de garantie de 4.000 € reste acquis au bailleur à titre d'indemnité, Condamne, à titre provisionnel, la société Shoteria Bdx à rembourser à M. [L] [O] la somme de 16.200 € réglée à La Compagnie Artisanale du Bâtiment, Dit que le juge des référés n'a pas compétence pour juger du caractère satisfactoire de l'assurance D/O souscrite par la société Shoteria Bdx, Condamne la société Shoteria Bdx à cesser toute activité de crêperie, vente à emporter, dans les trois jours de la signification de la présente décision, passé ce délai, sous astreinte de 300 € de retard pendant deux mois, Condamne la société Shoteria Bdx à payer à M. [L] [O] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Shoteria Bdx aux entiers dépens qui sont ceux limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,