Cour d'appel, 18 juin 2024. 21/02405

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/06/2024 la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES Me Estelle GARNIER ARRÊT du : 18 JUIN 2024 N° : - 24 N° RG 21/02405 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GN2R DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 17 Août 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265265850866158 Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BLOIS, venant aux droits de la SAS [Adresse 8], société à responsabilité limitée au capital de 463 453,00 €, immatriculée au RCS de Blois sous le n° 528 387 889 dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Adeline USSEL de la SCP SCP USSEL, avocat au barreau de BLOIS, D'UNE PART INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265273951606400 Monsieur [T] [U] né le 11 Février 1961 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocat au barreau de BLOIS, D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 8 septembre 2021. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 6 mai 2024 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : M. [U] était propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 6], situé [Adresse 3] (41). Par acte d'huissier en date du 8 septembre 2017, M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, pris en la personne de son syndic, la société [Adresse 8], devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins d'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 29 juin 2017. Le 31 octobre 2018, M. [U] a vendu son lot. Par jugement avant-dire droit en date du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Blois a : - ordonné la réouverture des débats, - invité les parties à former leurs observations sur la recevabilité du recours formée par M. [U] contre les résolutions pour lesquelles il ne semble pas présenter la qualité d'opposant, - renvoyé l'affaire à la mise en état, - réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 17 août 2021, le tribunal judiciaire de Blois a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect du délai de recours ; - déclaré M. [U] recevable à contester les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 29 juin 2017 : * 1er vote de la résolution n°7, * 2e vote à la majorité de l'art. 25-1 des résolutions 6 et 7, * résolution n°13, * résolution n°14, - déclaré M. [U] irrecevable à contester le surplus des résolutions, et notamment : * l'élection de M. [S] comme président de séance, * la résolution n°9, * les résolutions n°6 1er vote, 8, 9, 10, 11, 12, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 23a, 24 et 25, * l'élection de Mme [B] comme présidente du conseil syndical, - constaté que le mandat de représentation de la société Jannick et [X] est irrégulier ; - annulé en conséquence les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 29 juin 2017 : * 1er vote de la résolution n° 7, * 2e vote à la majorité de l'article 25-1 des résolutions n° 6 et 7, * résolution n° 13, * résolution n° 14, - rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [U] ; - rejeté toute autre demande ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, représenté par son syndic, à verser à M. [U] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne aux dépens ; - autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration en date du 8 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a constaté que le mandat de représentation de la société Jannick et [X] est irrégulier ; annulé en conséquence les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 29 juin 2017 : * 1er vote de la résolution n° 7, * 2e vote à la majorité de l'article 25-1 des résolutions n° 6 et 7 ; condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, représenté par son syndic, à verser à M. [U] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, représenté par son syndic contre M. [U] sur le même fondement ; condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne aux dépens. Les parties ont constitué avocat et ont conclu. Par ordonnance d'incident en date du 6 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a : - rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte avec constitution de partie civile déposée entre les mains du doyen des juges d'instruction de Blois ; - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que M. [U] sera tenu aux dépens de l'incident. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, représenté par son syndic la société Citya Blois, demande à la cour de : - dire la société Citya Blois, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], recevable et bien fondée en son appel. - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 17 août 2021 en ce qu'il a retenu la qualification de préposé à l'égard de M. [H], et a annulé le premier vote de la résolution 7 et le second vote des résolutions 6 et 7 de l'assemblée générale du 29 juin 2017. En conséquence, - dire et juger les résolutions 7 (1er vote) et 6 et 7 (2nd vote) parfaitement valides. - réformer ledit jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [U] 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner ce dernier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris de la première instance. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2022, M. [U] demande à la cour de : - déclarer la société Cytia Blois, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, mal fondée, en son appel, - déclarer la société Cytia Blois, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne, irrecevable, en tous cas mal fondée, en l'ensemble de ses demandes, et l'en débouter, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 17 août 2021, Y ajoutant, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne régler au concluant la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2024. MOTIFS Sur la demande en annulation des résolutions n°6 (second vote) et n°7 (premier et second votes) 1 - Sur la validité du pouvoir donné à M. [H] Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement en ce qu'il a annulé le 1er vote de la résolution n°7 et les 2èmes votes des résolutions 6 et 7. Il fait valoir que le premier juge a à tort retenu que M. [D] [H] avait la qualité de préposé du syndic et ne pouvait recevoir de pouvoir. Il explique que M. [H] est le gérant de la société COPRO-CONSULTING, qui est une société indépendante de la société CITYA BLOIS, qu'elle ne travaille pas pour le compte de CITYA BLOIS mais rédige des consultations et ne s'est en aucune façon présentée comme un préposé du syndic, et que la mission de consultant est distincte celle de collaborateur du syndic. M. [U] fait valoir que : 1- le tribunal a retenu à bon droit que M.[H] avait la qualité de préposé du syndic en ce que la société dont il est l'associé unique a conclu le 1er octobre 2014, concommittament à sa création, un contrat de prestations de services avec la société Citya Immobilier, à raison de 9 mois par an, qu'il exerce son activité dans les locaux de Citya immobilier, utilise le même numéro de téléphone, qu'il produit des factures dont la numérotation porte à croire qu'il en existe un nombre très importants, et qu'il s'est comporté, à l'occasion de l'assemblée générale du 29 juin 2017, comme le préposé de la société Citya immobilier qui lui a délégué la gestion des problèmes relatifs à la tenue de l'assemblée générale. M. [U] explique avoir d'ailleurs eu plusieurs contacts avec M. [H] avant ladite assemblée générale. 2 - c'est à tort que le premier juge n'a pas retenu un lien de préposition entre le syndic et Mmes [A], [O] et [W], qui sont des préposées du cabinet Citya République à Orléans, société détenue, comme la société Citya Blois, par la société Citya Immobilier ; or elles étaient détentrices de pouvoirs lors de cette asemblée générale, ce qui n'était dès lors pas régulier. 3 - le syndic a reçu des pouvoirs en blanc, contrevenant à l'interdiction faite par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Réponse de la cour En application de l'article 22, I, de la loi du 10 juillet 1965 : ' (...) Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale'. Il résulte de ce texte que les 'préposés' du syndic ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Si la notion de 'préposés' n'est pas définie par ce texte, elle ne se confond pas avec celle de salarié, employé par le législateur à l'alinéa suivant. Il est constant que caractérise l'existence d'un lien de préposition au sens de l'article 22, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le fait qu'une personne, bien que non salariée du syndic, travaille pour son compte, exécute ses ordres, accomplit pour son compte des actes de gestion incombant au syndic et se comporte à l'égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé (3e Civ., 7 mai 2014, pourvoi n° 13-11.743, Bull. 2014, III, n° 59). En l'espèce, il résulte des pièces produites que : - la société Copro-consulting, ayant pour associé unique M. [D] [H], était liée depuis le 1er octobre 2014 à la société Citya Immobilier par un contrat dit de 'prestations de services', au terme duquel il s'engageait à effectuer, pour le compte des agences Citya qui le souhaitent, les missions qui lui étaient imparties (veille juridique, formations, accompagnement des cabinets en difficutlés), à raison de 36 semaines par an et 5 jours par semaine ; il était autorisé à exercer sa mission dans les locaux de la société Citya Immobilier, où un bureau et un téléphone étaient mis à sa disposition ; il résulte des factures qu'il verse aux débats que ses tâches étaient variées : préparations de l'ordre du jour et de la convocation à des assemblées générales, participations à des assemblées générales, assistance du syndic lors de contentieux, notamment judiciaires ou de contentieux au sein des copropriétés, réunions relatives à des contentieux au sein de certaines copropriétés, gestion de l'assurance dommages-ouvrages, gestion des contentieux de copropriétaires débiteurs, analyses juridiques (scission copropriété, analyse de règlement de copropriété sur la répartition des charges, désignation d'administrateur provisoire..), formations... - il émettait des factures pour les prestations qu'il réalisait. Quand bien même il n'était pas salarié du syndic, il résulte de ces éléments qu'il l'assistait, à sa demande, dans l'exercice de sa mission de syndic moyennant rémunération, et travaillait donc pour son compte. Il résulte des échanges de courriers versés aux débats entre M. [U] et M. [H] que celui-ci intervenait en tant que de besoin auprès des copropriétaires au nom du syndic dont il portait la parole et défendait les intérêts. Ainsi, dans son message daté du 10 mai 2017, il donne à M. [U] son analyse de la situation par rapport aux gardiens, lui rappelle les rôles respectifs du syndic et du président du conseil syndical, et rappelle la nécessité d'une 'collaboration équilibrée entre les membres du conseil syndical et les intervenants du syndic en respectant les rôles et les missions respectifs'. Il conclut 'Vous pouvez être assuré de mon engagement et de celui des collaborateurs de Citya Blois à satisfaire à cette exigence, gage du 'bien-vivre' des copropriétaires et plus généralement des résidents, nos clients'. C'est donc bien au nom du syndic qu'il s'exprime, qualifiant ainsi 'les copropriétaires et plus généralement les résidents' de 'nos' clients, se comportant ainsi comme un collaborateur du syndic. Il exprime également clairement son positionnement dans un mail du 16 juin 2017, où il écrit que 'Lors de notre entretien téléphonique, je m'étais engagé à vous faire une proposition de nature à calmer les esprits'. N'ayant aucun lien juridique avec M. [U], c'est bien en qualité de mandataire du syndic qu'il s'engageait à faire une proposition à ce copropriétaire. Après lui avoir indiqué ne pas être en mesure de lui faire une proposition, il conclut : 'Cette position est pour moi un cas de conscience car je me dois dorénavant de venir aux intérêts de l'entreprise'. Il résulte d'ailleurs des factures produites que M.[H] a été directement impliqué, l'année suivante, le 27 février 2028, à la réunion préparatoire à l'envoi de la convocation à l'assemblée générale de Résidence [Adresse 6], ainsi qu'à l'entretien avec l'avocat relatif à l'assignation de M. [U]. Il a encore facturé, le 3 avril 2018, une assistance au cabinet Citya Blois dans le contentieux Résidence [Adresse 6]. Il en résulte sans ambiguité que M. [H], qui était mandaté par le syndic dans le cadre d'un contrat de prestations de service l'amenant à assister le syndic, à la demande de celui-ci, dans l'exercice de sa mission, intervenait contre rémunération pour le compte du syndic dont il exprimait la position et défendait les intérêts, ainsi qu'il l'écrit expressément dans le courrier précité. Il a été notamment chargé d'assister le syndic dans la gestion des différents qui opposaient le syndic à M. [U], à l'égard duquel il s'est comporté comme un préposé du syndic. Il n'avait donc pas d'indépendance à l'égard du syndic dont il défendait les intérêts. C'est à bon droit dès lors que le premier juge a considéré qu'il avait la qualité du préposé du syndic au sens de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne pouvait dès lors, par application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, recevoir un pouvoir de représentation à l'assemblée générale. Tel a pourtant été le cas puisque la SCI Jannick et [X] lui a remis un pouvoir. Le jugement sera donc confirmé en ses dispositions critiquées, à savoir en ce qu'il a annulé : - le 1er vote de la résolution n°7 ; - le 2ème vote des résolutions n°6 et 7. Il sera surabondamment relevé qu'il n'est pas contesté que Mmes [A], [O] et [W], qui ont reçu des mandats de représentation lors de cette assemblée générale (mandats donnés par Mme [M], M. et Mme [K] et la société Immo Ter) sont des préposées de la société Citya Orléans République. Elles ne sont donc pas salariées de la société Citya Blois. Toutefois, il résulte des statuts versés aux débats que la société Citya Blois est divisée en 9 269 068 parts sociales, détenues à par un associé unique, la société Citya Immobilier. Le capital social de la société Citya République est quant à lui divisé en 3250 parts sociales, attribuées en totalité à l'associé unique, la société Citya Immobilier. Il en résulte que la société Citya République et la société Citya Blois sont détenues par le même associé unique, de sorte qu'elles sont toutes deux entre la même main. En conséquence, quand bien même il ne s'agit pas formellement de la même personne morale, ces deux sociétés, qui ont une communauté d'intérêts, n'ont pas l'indépendance nécessaire pour qu'il puisse être considéré que l'une, ou ses préposés, pourrait recevoir des mandats de représentation de copropriétaires lors de l'assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires dont l'autre est le syndic, au mépris de l'interdiction édictée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pour le syndic de recevoir des mandats, laquelle vise à garantir l'absence d'influence du syndic sur le vote du mandataire. L'annulation des décisions d'assemblées générales est donc encourue de ce chef également. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a annulé le 1er vote de la résolution n°7 et les seconds votes des résolutions 6 et 7. Sur les mesures accessoires Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera tenu aux dépens de la procédure d'appel. Les circonstances de la cause justifient de le condamner à verser à M. [U] une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement en ses dispositions critiquées ; Y ajoutant : CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Anne de Bretagne à payer à M. [U] une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Anne de Bretagne aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de l'avocat de M. [U] conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT