Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 24/00401

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M. Et Mme [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XMA N° MINUTE : 24/006 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 mai 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 mai 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier Décision du 14 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XMA EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, la RIVP a donné en location à Monsieur et Madame [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 471,77 euros par mois. Monsieur et Madame [K] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 18 septembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1192,72 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur et Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, ▸ ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur et Madame [K] ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, et ordonner qu'à défaut de départ volontaire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, ▸ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais des intéressés, à leurs risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure, ▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [K] au paiement des loyers et charges dus à la date de l'assignation soit la somme de 2106,45 euros, outre les intérêts au taux légal, ▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur et Madame [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire, ▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l'instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion si nécessaire. La dénonciation au préfet est intervenue le 15 décembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2024. Lors des débats, la RIVP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 1849,69 euros au 29 février 2024. En défense, Madame [K], bien que valablement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [K] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité son maintien dans les lieux, proposant de régler 100 euros par mois en sus des loyers courants pour régler la dette. Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience. Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a indiqué ne pas s'opposer à ces demandes. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur le référé : Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence. - Sur la recevabilité de la demande : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 15 décembre 2023 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 07 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 décembre 2023. Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier. L’action est donc recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [K], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 17 octobre 2019, n’ont en tout état de cause pas réglé l’intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer. En effet, il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 18 septembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai mentionné dans le contrat de bail, il y a lieu de retenir les modalités contractuelles de la clause résolutoire dont l'acquisition est sollicitée et qui est d'ailleurs visée dans le commandement de payer. Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat et qui mentionne un délai de deux mois, sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2023. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 1849,69 euros au 29 février 2024. Monsieur et Madame [K], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, en l'absence de reprise du paiement du loyer avant l'audience par les locataires qui ne règlent plus leurs échéances courantes depuis octobre 2023, il ne peut être fait droit à leur demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délais de paiement, et ce d'autant moins que le bailleur n'a pas sollicité cette suspension à l'audience. Monsieur et Madame [K] étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. - Sur l'indemnité d'occupation : L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à la RIVP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur et Madame [K] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir, D’ores et déjà, vu l'urgence, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 novembre 2023, du bail consenti par la RIVP à Monsieur et Madame [K] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [K], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la RIVP pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [K] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 1849,69 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à la RIVP une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur et Madame [K] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 mai 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT