Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/06589

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 05/02/24 à : Monsieur [H] [V], Madame [P] [C] Copie exécutoire délivrée le : 05/02/2024 à : Me Stéphane MONGELOUS Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06589 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDB N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le lundi 05 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndic la société SERGIC - [Adresse 4] représentée par Me Stéphane MONGELOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0284 DÉFENDEURS Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [P] [C], demeurant [Adresse 2] Ci devant et actuellement [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 05 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06589 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDB EXPOSE DU LITIGE : M.[V] [H] et Mme [C] [P] sont copropriétaires de trois logements , deux parties de palier, un WC , et combles à aménager situés dans l’immeuble du [Adresse 3], constituant les lots 9,10,11, 12, 40,41,42 et 51 de la Copropriété et cadastrés AS [Cadastre 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 28/09/2023, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC, a assigné M.[V] [H] et Mme [C] [P], aux fins de : - condamnation solidaire de M.[V] [H] et Mme [C] [P] au paiement de: - la somme de 4359,98 euros pour les charges dues au 28/ 08/ 2023, 3ème trimestre 2023 inclus , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28/ 09/ 2023, - la somme de 235 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété - la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et désorganisation de la trésorerie - la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. - voir ordonner l’exécution provisoire L’affaire a été retenue le 5/ 12/ 2023. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété. Il précise que les copropriétaires n’avaient pas signalés leur nouvelle adresse , dans les lieux dont ils sont copropriétaires , si bien que les appels de fond étaient envoyés à leur adresse [Adresse 2]. M.[V] [H] et Mme [C] [P] n’ont pas comparu ni été représentés, bien qu’assignés, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile à l’adresse du [Adresse 3] . DISCUSSION : Décision du 05 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06589 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KDB Vu l’article 472 du code de procédure civile , Sur l’assignation et la recevabilité : M.[V] [H] et Mme [C] [P] sont copropriétaires indivis depuis le 24/02/2022 à hauteur de 70% pour M.[V] [H] et 30% pour Mme [C] [P] . Ils ont été assignés à l’adresse du [Adresse 3] , à laquelle l’huissier a indiqué qu’ils sont absents.Mais il a été trouvé leur nom sur la boîte aux lettres et la confirmation de l’adresse est donné par un voisin. L’assignation répond aux exigences des articles 656 à 658 du code de procédure civile . La demande du syndicat des copropriétaires est recevable envers M.[V] [H] et Mme [C] [P] , copropriétaires indivis des lots . Sur la demande en paiement de l’arriéré : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande: -l’attestation notarié de propriété du 24/02/2022 -les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 29/03/2021, 25/06/2021, 20/04/2022,07/03/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel - le contrat de syndic signé le 7/ 03/ 2023 - des appels de charges pour les périodes des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2022, 1er, 2ème, 3ème trimestre 2023, outre appels travaux ou d’autre nature - la répartition annuelle des charges de l’exercice d’ octobre 2020 à septembre 2021 , puis d’octobre 2021 à septembre 2022 - une lettre de mise en demeure du 24/ 11/ 2022 -un décompte des sommes dues entre le 16/03/2022 et le 28/ 08/ 2023 et des frais En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. M.[V] [H] et Mme [C] [P] sont redevables des charges approuvées depuis leur acquisition du 24/02/2022, selon ce qui est rappelé à l’attestation notariée . Au titre des charges entre le 16/03/2022 et le 28/ 08/ 2023, il est dû la somme de 4359,98 euros, appel du 3ème trimestre 2023 et régularisation des charges d’octobre 2021 à septembre 2022 inclus. En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque. Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats en intégralité, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. L’extrait du règlement de copropriété date du 12 et 15/01/1953 , sans précision d’ une actualisation , et mentionne à l’époque une clause selon laquelle « si plusieurs acquéreurs se rendent acquéreurs d’un même appartement ,il y aura dans ces cas , solidarité entre eux et les droits et actions , tant personnels que réels des vendeurs , seront indivisibles à leur égard ». Cependant cette clause n’est pas en référence au paiement des charges de copropriété, expressément , si bien que la demande de condamnation solidaire des copropriétaires indivis , sur la base de ce seul extrait est mal fondée ,alors que la solidarité ne se présume pas et n’est pas attachée à la qualité d’indivisaire en elle-même . Les frais de suivi des dossiers avocat du 15/11/2022 sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens. Les frais de mise en demeure du 28/06/ 2022 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier , ni la relance du 28/07/2022 en l’absence de mise en demeure préalable de ce fait . La mise en demeure du 24/11/2022 n’est pas réclamée précisément dans le décompte . Les frais de procédure entrent dans les dépens , en ce qui concerne notamment les frais de l’assignation. Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée. M.[V] [H] et Mme [C] [P] seront condamnés à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC la somme de 4359,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/09/2023, pour les charges dues entre le 16/03/2022 et le 28/ 08/ 2023 , appel 3ème trimestre 2023 et régularisation des charges d’octobre 2021 à septembre 2022 inclus . Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts. La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC une somme de 200 euros de dommages et intérêts. Sur l’exécution provisoire : L’exécution provisoire est de droit. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile M.[V] [H] et Mme [C] [P] seront condamnés à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe CONSTATE que l’assignation a été signifiée régulièrement à M.[V] [H] et Mme [C] [P] à l’adresse du [Adresse 3] DIT que le syndicat des copropriétaires est recevable à agir DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs CONDAMNE M.[V] [H] et Mme [C] [P] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC la somme de 4359,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28/09/2023 pour les charges dues entre le 16/03/2022 et le 28/ 08/ 2023 , appel 3ème trimestre 2023 et régularisation des charges d’octobre 2021 à septembre 2022 inclus DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 CONDAMNE M.[V] [H] et Mme [C] [P] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC la somme de 200 euros de dommages et intérêts RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit CONDAMNE M.[V] [H] et Mme [C] [P] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SERGIC la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNE M.[V] [H] et Mme [C] [P] aux entiers dépens de l’instance LE GREFFIERLE PRESIDENT