Cour d'appel, 07 février 2024. 21/10564

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 FEVRIER 2024 N° 2024/ 075 N° RG 21/10564 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZSL S.C.I. STORE SERVICE C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thimothée JOLY Me Alain-David POTHET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 15 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°19/04669. APPELANTE S.C.I. STORE SERVICE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE INTIME Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sis à [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice NEXITY LAMY, SAS dont le siège social est [Adresse 1], et également sur place par son établissement Agence NEXITY LAMY [Adresse 2], pris en la personne de son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège représenté et plaidant par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE Suivant déclaration enregistrée le 13 juillet 2021 au greffe de la cour, la société civile immobilière STORE SERVICE, propriétaire d'un local commercial constituant le lot n° 297 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], sis à Cogolin (Var), a interjeté appel d'un jugement contradictoire rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan, qui l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 19.118,71 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 13 août 2014 et le 1er juillet 2020, outre 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance. Dans ses conclusions notifiées le 11 octobre 2021, l'appelante fait successivement valoir: - que les bases de répartition des charges ne sont pas conformes aux tantièmes de copropriété, - qu'un relevé de compte édité par le syndic le 28 janvier 2019 fait apparaître qu'elle était à jour du paiement de ses charges au 31 décembre précédent, - que la créance du syndicat doit être expurgée des frais non nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, représentant la somme de 1.756,06 euros, - et que le syndicat ne démontre pas avoir subi un préjudice appelant réparation. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat de l'ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens. Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, soutient pour sa part : - que la répartition des charges est conforme au règlement de copropriété, - que le relevé de compte édité le 28 janvier 2019 a imputé par erreur sur les charges courantes des règlements faits en exécution d'un précédent jugement rendu le 22 mai 2015 portant condamnation au paiement des charges échues jusqu'au 12 août 2014, - que le relevé de compte à prendre en considération est celui daté du 10 juillet 2020, sur lequel s'est basé le premier juge, - que les frais de recouvrement sont justifiés, et que le préjudice subi consiste dans un manque de trésorerie. Il demande à la cour : - à titre principal, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - subsidiairement, pour le cas où certains frais de recouvrement seraient expurgés du montant de sa créance principale, de lui allouer une somme complémentaire de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, - en tout état de cause, de condamner la partie adverse à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. Il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par les parties et des éléments de fait. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023. DISCUSSION Sur les bases de répartition des charges : Selon l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 3], le lot n° 297 appartenant à la SCI STORE SERVICE comprend 66/10.000èmes des parties communes de l'immeuble et 198/100.000èmes de la copropriété du sol. Il apparaît toutefois que le total des tantièmes de la copropriété du sol ne représente que le chiffre de 30.000 (cf pages 96 et 97). Le syndicat précise qu'il détient en réalité 30.000/100.000èmes de la propriété du sol d'un ensemble immobilier plus vaste dénommé LES MARINES DE COGOLIN dont il est issu, le notaire ayant commis à cet égard une simple erreur matérielle. Cette explication se trouve confirmée par l'exposé figurant en préambule du règlement de copropriété, et il convient en conséquence de considérer que les charges ont été valablement appelées par le syndic sur une base de 660/100.000èmes correspondant 198/30.000èmes, ou encore à 66/10.000èmes. Sur l'imputation du paiement effectué en 2018 : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré que le relevé de compte édité par le syndic le 28 janvier 2019 était manifestement erroné, en retenant que la SCI STORE SERVICE avait fait l'objet d'une précédente condamnation au paiement de la somme principale de 23.655,72 euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 12 août 2014, pour laquelle un commandement de saisie immobilière lui avait été signifié le 23 septembre 2016, validé par une décision du juge de l'exécution du 2 juin 2017 et un arrêt de la cour de céans du 1er février 2018, dont elle avait arrêté les effets par un versement de 35.000 euros effectué courant 2018 et imputé à tort sur la dette postérieure. La matérialité de l'erreur comptable est confirmée par un courrier officiel adressé le 4 juillet 2018 par le conseil du syndicat des copropriétaires à celui de la SCI STORE SERVICE, ainsi que par un courrier du 4 mars 2019 émanant d'un préposé du syndic. C'est donc à bon droit que le tribunal a liquidé la créance du syndicat sur la foi de deux autres relevés de compte édités les 5 février 2019 et 10 juillet 2020. Sur les frais de recouvrement : L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, et notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sans que cette énumération présente un caractère exhaustif. Le contrat de syndic prévoit de son côté une rémunération spécifique pour la constitution et le suivi d'un dossier contentieux suivant un barème de 110 euros par vacation horaire en cas de diligences exceptionnelles. En l'espèce, les relevés de compte des 5 février 2019 et 10 juillet 2020 font apparaître des frais de suivi contentieux s'élevant à un total de 1.466,03 euros entre le 17 septembre 2015 et le 28 mai 2020. Si l'on considère les diligences exceptionnelles qui ont pu être accomplies par le syndic dans le cadre de la saisie immobilière, du suivi de la procédure contentieuse devant les juridictions de l'exécution et de la présente procédure en recouvrement de charges, ces frais n'apparaissent pas anormalement élevés et doivent être mis à la charge du copropriétaire défaillant en application du texte susvisé. Sur la demande accessoire en dommages-intérêts : C'est encore par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que la défaillance prolongée de la SCI STORE SERVICE avait perturbé la trésorerie du syndicat et nui au bon fonctionnement de la copropriété, et que ce préjudice devait être réparé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, condamne la SCI STORE SERVICE aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT