Cour d'appel, 14 mars 2023. 22/01437

14/03/2023 ARRÊT N°169/2023 N° RG 22/01437 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OXMA AM/MB Décision déférée du 28 Février 2022 - Président du TJ de TOULOUSE ( 22/00061) Gilles SAINATI S.A.S. [Localité 2] AU CHARBON C/ [J] [P] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A.S. [Localité 2] AU CHARBON [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE Madame [J] [P] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Mme [J] [P] a consenti à la SAS [Localité 2] Au Charbon (ci-après société TAC) un bail commercial à effet au 1er juin 2020 sur un local situé [Adresse 4], dans un immeuble en copropriété, pour y exercer une activité de restauration sur place et à emporter. Lors de l'assemblée générale du 6 octobre 2020, les copropriétaires ont refusé d'autoriser la hotte d'extraction installée en août 2020 par le locataire dans la cour intérieure de l'immeuble et exigé son enlèvement, avant de faire assigner Mme [P] en référé à cette fin le 26 mars 2021. La locataire a déposé la hotte en avril 2021 et l'a réinstallée fin décembre 2021. PROCÉDURE Par acte en date du 10 janvier 2022, Mme [J] [P] a fait assigner la SAS [Localité 2] Au Charbon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au visa de l'article 835 du code de procédure civile aux fins de voir : - ordonner la SAS [Localité 2] Au Charbon de démonter et déposer à ses frais, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, la canalisation installée les 23 et 24 décembre 2021 au droit d'un des murs de la cour intérieure de l'immeuble en copropriété et remettre les lieux en l'état, . assortir cette obligation d'une astreinte journalière de 300 euros du 16ème au 30ème jours inclus après signification, puis d'une astreinte journalière de 500 euros à compter du 31ème jour jusqu'à ce que l'obligation soit parfaitement exécutée, . se réserver la liquidation de ladite astreinte - ordonner à la SAS [Localité 2] Au Charbon de remettre à [J] [P], . l'attestation d'assurance pour l'année 2021 et celle de l'année 2022, . le titre ou l'acte par lequel la SAS [Localité 2] Au Charbon a acquis le fonds de commerce ou des droits relatifs à ce fonds auprès du précédent exploitant, dans la mesure où aucune signification ou notification n'a été faite au bailleur . les actes ou formalités en cours/ou accomplis auprès du RCS du fait du changement d'enseigne en étant passé de " [Localité 2] Au Charbon " à "Wok To Kebab" .assortir l'obligation d'une astreinte journalière de 150 euros du 16ème au 30ème jours inclus après signification, puis d'une astreinte journalière de 300 euros à compter du 31ème jour jusqu'à ce que l'obligation soit parfaitement exécutée, . se reverser la liquidation de ladite astreinte - condamner la SAS [Localité 2] Au Charbon au paiement d'une provision de 18 000 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à Mme [J] [P], - rejeter toute demande de délai de grâce, - la condamner au paiement de 2700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, - rejeter toute demande contraire. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 28 février 2022, le juge a: - dit n'avoir lieu à réouverture des débats, - condamné la SAS [Localité 2] Au Charbon à : . démonter et déposer à ses frais, dans les 15 jours au plus de la signification de la décision à intervenir, la canalisation Installée les 23 et 24 décembre 2021 au droit d'un des murs de la cour intérieure de l'immeuble en copropriété et de remettre les lieux en l'état, et ce sous astreinte journalière de 300 euros du 16ème au 30ème jours inclus après signification de la présente ordonnance, puis d'une astreinte journalière de 500 euros à compter du 31ème jour jusqu'à ce que l'obligation soit parfaitement exécutée, - ordonné à la SAS [Localité 2] Au Charbon de remettre à [J] [P] . l'attestation d'assurance pour l'année 2021 et celle de l'année 2022, . le titre ou l'acte par lequel la SAS [Localité 2] Au Charbon a acquis le fonds de commerce ou des droits relatifs à ce fonds auprès du précédent exploitant, dans la mesure où aucune signification ou notification n'a été faire au bailleur, . les actes ou formalités en cours/ou accomplis auprès du RCS du fait du changement d'enseigne en étant passé de "[Localité 2] Au Charbon" à "Wok To Kebab", . et ce sous astreinte journalière de 300 euros du 16ème au 30ème jours inclus après signification, puis d'une astreinte journalière de 500 euros à compter du 31 jour jusqu'à ce que l'obligation soit parfaitement exécutée, - dit que le juge de l'exécution reste compétent pour liquider ces astreintes et/ou en prononcer de nouvelles, - condamné le SAS [Localité 2] Au Charbon au paiement de 18 000 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à [J] [P], - condamnons on outre la partie défenderesse à payer au requérant la somme de 2700,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la partie qui succombe, la SAS [Localité 2] Au Charbon, aux entiers dépens, Par déclaration en date du 12 avril 2022, la SAS [Localité 2] Au Charbon a interjeté appel de la décision sollicitant son annulation, son infirmation et sa réformation en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande de réouverture des débats et de sa condamnation à démonter et déposer à ses frais dans les 15 jours au plus de la signification de la décision à intervenir la canalisation installée les 23 et 24 décembre 2021 et à remettre les lieux en l'état sous astreinte. La SAS [Localité 2] Au Charbon a procédé à l'enlèvement la hotte le 14 avril 2022 et suivant acte du 17 mai 2022, a fait assigner Mme [P] aux fins de résiliation du bail commercial aux torts de la bailleresse pour non-respect de son obligation de délivrance. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SAS [Localité 2] Au Charbon, dans ses dernières écritures du 1er juin 2022, demande à la cour de : - réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions attaquées, - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, - condamner Mme [P] aux entiers dépens. Elle soutient que l'action se heurte à des contestations sérieuses : - il n'y a pas lieu à provision pour loyers impayés en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de l'exception d'inexécution, puisqu'elle ne peut exercer son activité sans la hotte aspirante dont l'installation conditionnait la conclusion du bail et qu'elle a dû enlever le 14 avril 2022 : elle a agi en résiliation du bail devant le juge du fond, - il est absurde de demander sous astreinte la production d'un acte de cession du fonds de commerce qui n'existe pas : aucune vente de fonds de commerce n'est intervenue, le précédent locataire a quitté les lieux. Mme [J] [P], dans ses dernières écritures en date du 1er juillet 2022, demande à la cour au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance de référé en date du 28 février 2022 en ce qu'elle ordonne à la SAS [Localité 2] Au Charbon de : . remettre (à la bailleresse) le titre ou l'acte par lequel la SAS [Localité 2] Au Charbon a acquis le fonds de commerce ou des droits relatifs à ce fonds auprès du précédent exploitant, dans la mesure où aucune signification ou notification n'a été faire au bailleur, . payer une provision de 18.000 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus à [J] [P], . payer 2.700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, - rejeter l'ensemble des prétentions, fins et moyens contraires de la SAS [Localité 2] Au Charbon présentés en appel, - rejeter toute demande de délai de grâce, - condamner la SAS [Localité 2] Au Charbon au paiement d'une somme de 3.600€ par application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens d'appel et ceux de première instance, - rejeter toute demande contraire. Elle soutient que : - il y a bien eu une cession à titre onéreux entre les preneurs puisque la locataire évoque ses difficultés pour payer son prédécesseur, - s'agissant du loyer, la question de la délivrance relève du juge du fond alors que l'obligation de payer les loyers n'est pas discutable : . la somme réclamée représente une partie seulement des sommes dues, . le contrat de bail n'était pas conditionné à la pose d'une hotte, . il n'est pas établi que la locataire a été empêchée d'exploiter, au vu des doléances pour nuisances olfactives, . et devant le juge du fond saisi aux fins de résiliation du bail, la société TAC ne conteste pas son obligation de payer loyers et charges, demandant seulement une compensation avec les dommages et intérêts réclamés à la bailleresse. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 835 alinea 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la production de pièces sous astreinte 1- Les attestations d'assurance pour les années 2021 et 2022 L'appelante conclut à la réformation de la décision sur ce point. Il est acquis que des attestations d'assurance ont été produites pour ces deux périodes. Les parties restent toutefois contraires quant à la date de leur remise et leur contenu. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Au cas d'espèce, la SAS [Localité 2] au Charbon ne verse aux débats aucune pièce relative à la communication par ses soins des attestations d'assurance réclamées pour 2021 et 2022. De son côté, Mme [P] communique un courriel officiel du conseil de la locataire en date du 12 avril 2022 par lequel celui-ci dit renouveler la remise de l'attestation pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 et affirme que l'attestation de l'année précédente a été remise : elle soutient qu'il s'agissait là de la première production de l'attestation juin 2021-mai 2022 et que pour l'année précédente, elle n'a pas obtenu d'attestation portant sur l'ensemble des locaux. Dès lors, l'obligation pour la locataire de justifier d'une assurance n'étant pas sérieusement contestable et l'exécution de cette obligation avant la décision déférée n'étant pas établie, il n'y a pas lieu à réformation de l'injonction prononcée en la matière, en ce compris les modalités d'exécution sous astreinte dont elle est assortie. 2- Le titre par lequel la SAS [Localité 2] Au Charbon a acquis les droits sur le fonds de commerce auprès du précédent exploitant L'appelante soutient n'avoir pas acquis de son prédécesseur le fonds de commerce qu'elle exploite alors que l'intimée se fonde sur les courriels échangés le 10 juillet 2020 pour affirmer qu'une transaction à titre onéreux a bien eu lieu entre eux. De fait, le dirigeant de la société TAC, M. [V] [I] évoque bien une vente intervenue avec le précédent locataire, M. [Y], et ses difficultés à payer celui-ci. Pour autant, l'objet de cette vente et du prix n'est nullement précisé, et rien ne permet donc d'affirmer qu'il s'agissait de la cession du fonds de commerce plutôt que de tel ou tel mobilier ou équipement. Et le Kbis de la locataire mention une création de fonds de commerce et non une cession ou une location. Dans ces conditions, considérant en outre que l'obligation éventuelle de dénoncer la cession du fonds de commerce incomberait contractuellement au vendeur et donc au précédent locataire, et non à la SAS [Localité 2] au Charbon à laquelle au surplus le bail signé n'impose aucune obligation en ce cas de figure, la demande de Mme [P], insuffisamment étayée, se heurte à une contestation sérieuse et doit être rejetée, la décision déférée étant infirmée sur ce point. 3- Les formalités de changement d'enseigne L'appelante conclut à la réformation de la décision en ce qu'elle lui a fait injonction de justifier des formalités de changement d'enseigne, estimant n'avoir aucune obligation de procéder à de telles démarches. L'intimée indique avoir reçu à la faveur de l'ordonnance du juge des référés les explications qu'elle s'estime fondée à réclamer. Or, en pratique, Mme [P] n'a pas reçu communication de formalités mais seulement l'affirmation par le conseil de la locataire suivant courriel officiel du 12 avril 2022 de ce qu'aucune formalité n'était requise en la matière, ce dont elle se dit satisfaite. Et de fait, le contrat de bail étant conclu avec la SAS [Localité 2] au Charbon sans indication d'un nom commercial, et l'extrait Kbis de la société ne comportant aucune mention à cet égard, il apparaît qu'il ne s'agit pas là d'un élément d'idientification de la locataire et il en résulte que l'obligation de justifier d'un éventuel changement auprès de la bailleresse est sérieusement contestable. La décision déférée doit en conséquence être infirmée en ce qu'elle en a fait l'injonction à la locataire. Sur la provision au titre de des loyers impayés La SAS [Localité 2] au Charbon conteste son obligation au paiement des loyers réclamés : si elle ne discute pas le principe de son obligation contractuelle en la matière ni ne prétend davantage s'être acquittée de ces sommes, elle oppose une exception d'inexécution au motif que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et qu'elle n'a pu exploiter son commerce. Mme [P] oppose à juste titre que, contrairement à ce que soutenu, le contrat de bail ne comprend pas de condition suspensive tenant à l'installation d'une hotte aspirante. Et la locataire ne démontre pas davantage que cette question avait fait l'objet de débats entre les parties avant la signature du bail. Le manquement à l'obligation de délivrance invoqué n'est donc pas suffisamment étayé pour valoir contestation sérieuse de l'obligation au paiement des loyers convenus. En outre, et surtout, il ressort des SMS échangés et produits par la SAS [Localité 2] au Charbon que celle-ci a bien démarré son activité en septembre 2020, du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 6 octobre 2021 suivie d'une visite du syndic le 9 novembre 2021 puis d'une mise en demeure de la bailleresse par ses soins le 1er décembre 2021 que les copropriétaires se plaignent de nuisances olfactives, et des écritures et pièces des parties que la hotte litigieuse a été réinstallée de décembre 2021 à avril 2022 : au contraire, il n'est produit aucune pièce en faveur d'une interruption de l'activité pendant la période objet des loyers réclamés. L'inexécution invoquée mais non démontrée ne peut donc constituer une contestation sérieuse de l'obligation au paiement des loyers contractuellement dus. Dès lors, considérant qu'aucune contestation du principe comme du montant de la provision allouée n'est soulevée, il convient de confirmer la condamnation provisionnelle prononcée par l'ordonnance déférée. Sur les frais et dépens La SAS [Localité 2] au Charbon qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux entiers dépens. L'équité impose en outre d'allouer à Mme [P] la somme supplémentaire de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a ordonné sous astreinte à la SAS [Localité 2] Au Charbon de remettre à [J] [P] les actes ou formalités auprès du RCS relatifs au changement d'enseigne et l'acte par lequel elle a acquis ses droits sur le fonds de commerce, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute Mme [J] [P] de ses demandes de production sous astreinte des formalités de changement d'enseigne et de l'acte d'acquisition des droits sur le fonds de commerce, Y ajoutant, Condamne la SAS [Localité 2] au Charbon à verser à Mme [J] [P] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS [Localité 2] au Charbon aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT C. BENEIX-BACHER I. ANGER