Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 22/06762

N° RG 22/06762 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W6VU 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 13 Février 2024 54G N° RG 22/06762 N° Portalis DBX6-W-B7G-W6VU Minute n° 2024/ AFFAIRE : S.C.I. ANDASICA C/ S.C.I. LA MUSSIDANAISE Grosse Délivrée le : à Avocats : la SCP AVOCAGIR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Anne MURE, Vice-Présidente, magistrat rédacteur, Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 05 Décembre 2023, Délibéré au 06 Février et prorogé au 13 Février 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE S.C.I. ANDASICA [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Marc DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE S.C.I. LA MUSSIDANAISE [Adresse 4] [Localité 2] défaillant EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 11 octobre 2021, la SCI ANDASICA a vendu à la SCI LA MUSSIDANAISE les lots n° 1, 2, 4 et 5 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 8], au prix de 100 000 euros payable à hauteur de 10 000 euros le jour de l’acte et de 90 000 euros par 24 mensualités de 3 750 euros payables le 13 de chaque mois à compter du 10 août 2021 et au plus tard le 13 juillet 2023. La SCI LA MUSSIDANAISE a versé, le jour de la vente, la somme de 17 500 euros, correspondant à la somme payable à cette date augmentée des mensualités d’août et septembre 2021. Reprochant à la SCI LA MUSSIDANAISE de n’avoir réglé aucune autre somme malgré mise en demeure du 16 décembre 2021 visant la clause de déchéance du terme prévue au contrat, la SCI ANDASICA a fait assigner la SCI LA MUSSIDANAISE par acte du 8 septembre 2022 aux fins de voir, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1227, 1228, 1650, 1654, 1342, 1229, 1352, 1352-1, 1352-3 et 1231 et suivants du code civil : - constater ou à défaut prononcer la résolution de la vente immobilière du 11 octobre 2021 portant sur I'immeuble situé [Adresse 5] figurant au cadastre sous les références 2 Section AB numéro [Cadastre 7] [Adresse 1], surface 00Ha02a39ca, - ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière, - condamner la société LA MUSSIDANAISE à restituer l'immeuble à la SCI ANDASICA par remise des clés de celui-ci sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner la compensation de la créance de restitution de la SCI LA MUSSIDANAISE avec celle de la SCI ANDASICA, - condamner la SCI LA MUSSIDANAISE à lui payer la somme de 783,90 € au titre d'un préjudice matériel correspondant aux frais d'huissier engagés pour le recouvrement amiable des sommes, - condamner la SCI LA MUSSIDANAISE à lui payer la somme de 3000 € au titre d'un préjudice moral, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la société la SCI LA MUSSIDANAISE à payer à la SCI ANDASICA la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle fait valoir que l’absence de paiement des mensualités et du solde du prix constitue une inexécution contractuelle grave justifiant, par application des articles 1650, 1654, 1224 et 1228 du code civil, la résolution de la vente aux torts de l’acquéreur. Elle considère que, si les restitutions réciproques sont en conséquence de principe par application de l’article 1229 du code civil, l’acquéreur doit toutefois répondre des dégradations de l’immeuble sur le fondement de l’article 1352-1 du même code et restituer la valeur de la jouissance du bien par application de l’article 1352-3, de sorte qu’après compensation il est justifié que la venderesse conserve la somme de 17 500 euros reçue au titre d’une partie du prix de vente. Elle ajoute que le silence, l’absence et l’insolvabilité de l’acquéreur auxquels elle s’est heurtée dans le cadre de l’exécution du contrat justifient de réparer, sur le fondement des articles 1217 et 1231 et suivants du code civil, son préjudice matériel correspondant aux frais engagés pour le recouvrement amiable des sommes et son préjudice moral caractérisé par la mauvaise foi de l’acquéreur dans l’exécution du contrat. Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société LA MUSSIDANAISE n’a pas comparu. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 novembre 2023. MOTIFS En application des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil, la partie envers laquelle un engagement contractuel n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, qui résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’acte de vente ne contient en l’espèce aucune clause aux termes de laquelle la résolution du contrat interviendrait de plein droit en cas d’inexécution de ses obligations par une partie. La demande tendant à voir constater la résolution sera donc rejetée. En revanche, il a été stipulé que le prix de vente de 100 000 euros serait payable à hauteur de 10 000 euros le jour de l’acte et de 90 000 euros par 24 mensualités de 3 750 euros payables le 13 de chaque mois à compter du 10 août 2021 et au plus tard le 13 juillet 2023. L’acte contient une clause de déchéance du terme suivant laquelle “A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme, tout ce qui sera alors dû deviendra immédiatement et de plein droit exigible, si bon semble au VENDEUR, un mois après une simple mise en demeure contenant déclaration de son intention d’user du bénéfice de cette clause et restée sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire”. La société ANDASICA justifie avoir, par acte extrajudiciaire signifié le 16 décembre 2021 à la dernière adresse connue de la société LA MUSSIDANAISE correspondant à celle figurant au registre du commerce et des sociétés à cette date, mis en demeure l’acquéreur de verser les échéances des mois d’octobre et novembre 2021 restées impayées, à peine de déchéance du terme un mois plus tard conformément à la clause précitée. En l’absence de justification de tout versement, l’intégralité du solde du prix, soit la somme de 82 500 euros, est donc dû par l’acquéreur depuis le 16 janvier 2022. Aucun paiement n’étant démontré, de sorte que l’acquéreur n’a pas respecté son obligation principale prévue à l’article 1650 du code civil, la résolution de la vente aux torts exclusifs de celui-ci sera prononcée par application de l’article 1654 du même code. S’il y a lieu à restitutions réciproques par application de l’article 1229 du code civil, celles-ci doivent avoir lieu conformément notamment à l’article 1352-3 du même code, selon lequel la restitution inclut la valeur de la jouissance que la chose a procurée, celle-ci étant évaluée par le juge au jour où il se prononce. Les biens dont la société LA MUSSIDANAISE a eu la jouissance du 11 octobre 2021 au 8 septembre 2022, date de l’assignation, soit pendant 11 mois, consistent en deux locaux professionnels comprenant chacun un local commercial, un appartement à aménager comprenant un plateau, un bureau, une pièce vide, une mezzanine et des combles non accessibles, et un appartement de type T4 comprenant un accès , une cuisine, un séjour, un WC et une salle d’eau, un balcon, un palier, trois chambres et une salle de bains, situés dans un immeuble en copropriété [Adresse 5] à [Localité 8]. La valeur locative de ces biens sur une durée de 11 mois excédant la somme de 17 500 euros réclamée à titre de restitution de la valeur de la jouissance que les biens vendus ont procurée à l’acquéreur, il y a lieu de faire droit à la demande à ce titre et d’ordonner la compensation entre cette créance et celle en restitution du prix versé, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de l’article 1352-1 du code civil et de l’existence de dégradations des biens vendus. La restitution du bien par remise des clefs sera ordonnée sous astreinte prononcée en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification à personne de la présente décision. Dès lors que les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (3e Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-17.001), la demande de la SCI ANDASICA relative aux frais d’huissier engagés pour le recouvrement amiable des sommes dues par l’acquéreur en exécution de la vente sera examinée au titre des frais irrépétibles et ne donnera lieu à l’allocation d’aucuns dommages-intérêts. Ne justifiant d’aucun préjudice moral, puisqu’elle estime que celui-ci est caractérisé par la mauvaise foi de l’acquéreur dans l’exécution du contrat, laquelle ne peut constituer que le fait générateur de sa responsabilité et non le préjudice en résultant, la société ANDASICA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts par application de l’article 1231-1 du code civil. Partie perdante, la SCI LA MUSSIDANAISE supportera les dépens et paiera à la SCI ANDASICA une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de constat de la résolution de l’acte de vente du 11 octobre 2021 ; PRONONCE la résolution de la vente conclue le 11 octobre 2021 entre la SCI ANDASICA et la SCI LA MUSSIDANAISE portant sur les lots n° 1, 2, 4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], figurant au cadastre sous les références Section AB numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 1], surface 00ha02a39ca ; ORDONNE la publication du présent jugement auprès des services de la publicité foncière de [Localité 8] à la requête de la partie la plus diligente ; ORDONNE la restitution par la SCI LA MUSSIDANAISE à la SCI ANDASICA des lots de copropriété n° 1, 2, 4 et 5 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], figurant au cadastre sous les références Section AB numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 1], surface 00ha02a39ca ; DIT qu’à défaut pour la SCI LA MUSSIDANAISE d’avoir remis les clefs des biens restitués à la SCI ANDASICA, la SCI LA MUSSIDANAISE y sera contrainte sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, qui courra pendant 3 mois à compter de la signification à personne du présent jugement ; DIT qu’après compensation avec la créance de la SCI ANDASICA en restitution la valeur de la jouissance que l’immeuble a procurée à la SCI LA MUSSIDANAISE, il n’y a pas lieu à restitution par la SCI ANDASICA de la partie prix versé par la SCI LA MUSSIDANAISE ; CONDAMNE la SCI LA MUSSIDANAISE à payer à la SCI ANDASICA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI ANDASICA pour le surplus ; CONDAMNE la SCI LA MUSSIDANAISE aux dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,