Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/01116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/139 N° RG 23/01116 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X26S 3 copies GROSSE délivrée le12/02/2024 àl’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES Me Ahmad SERHAN Rendue le DOUZE FÉVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.S. MPJ, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Me Ahmad SERHAN, avocat au barreau de BORDEAUX I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 15 mai 2023, la S.A.S. MPJ a assigné la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux. Par ses dernières conclusions du 12 janvier 20241, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge de : * constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ; * ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 €uros par jour de retard; * ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, * condamner la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR à lui payer : - 24.166,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 et indemnités de retard de 656,04 euros ; - une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges, soit 2.017,49 euros par mois, du 13 février 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ; * la condamner à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La S.A.S. MPJ expose qu’à la suite d’un acte d’achat du 8 mars 2021, elle vient aux droits de la S.C.I. BEAUSEJOUR qui, par acte sous signatures privées en date du 5 novembre 2020, avait donné à bail commercial à la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR des locaux situés galerie commerciale Domaine de Beauséjour rue [Adresse 5] à [Localité 4], cellule 5 du bâtiment A d’une surface d’environ 118,35 m2, moyennant un loyer annuel de 16.569 euros HT. Des loyers sont restés impayés et par acte du 12 janvier 2023, elle a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 23.298,47 euros visant la clause résolutoire. Par ses dernières conclusions du 18 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR conclut in limine litis à l’irrecevabilité de la demande, la S.A.S. MPJ n’ayant pas qualité pour agir, faute de rapporter la preuve de ce qu’elle est propriétaire du local objet du bail commercial consenti par la S.C.I. BEAUSEJOUR. Elle conclut subsidiairement à la nullité du bail, le diagnostic de performance énergétique n’ayant pas été annexé au bail, en violation des dispositions de l’article L.134-3-1 du Code de la construction. Enfin, elle soutient que le bail commercial a été résilié par courrier du 15 février 2022 et les clés mises à disposition du bailleur. Elle estime que la demande se heurte à des contestations sérieuse dont le juge des référés ne peut connaître. Elle sollicite la condamnation de la S.A.S. MPJ au paiement de la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il ressort des pièces produites par la S.A.S. MPJ que, par acte notarié en date du 8 mars 2021, la S.C.I. BEAUSEJOUR lui a vendu un bâtiment situé Domaine de Beauséjour à [Localité 4], regroupant 10 cellules commerciales. Est annexé à l’acte de vente un tableau récapitulant les locations en cours pour chacune des cellules et mentionnant le nom de chaque locataire, son activité, la superficie de la cellule, le montant du loyer annuel et la date de prise d’effet du bail. Ce tableau mentionne le bail consenti le 5 novembre 2020 à la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR au titre de la cellule numéro 5 d’une superficie de 118,35 m2. Un avenant au bail en date du 15 mars 2021 a ensuite été signé entre la S.A.S. MPJ et la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR. La S.A.S. MPJ rapporte par conséquent la preuve de sa propriété sur le bien immobilier loué et est recevable en sa demande. Le bail consenti par la S.C.I. BEAUSEJOUR à la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR le 5 novembre 2020 ne comporte pas en annexe le diagnostic de performance énergétique obligatoire. Toutefois, la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR n’est pas fondée à se prévaloir de la nullité du bail, alors que l’article 17 de la convention prévoit qu’un diagnostic de performance énergétique sera réalisé aux frais du preneur, une fois son aménagement intérieur effectué, et que la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR ne s’est à aucun moment prévalu pendant le cours du bail d’un manquement du bailleur à cette obligation légale ni d’un quelconque préjudice. Enfin, la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR ne peut se prévaloir de la résiliation du bail qu’elle a notifiée au bailleur par courrier daté du 15 février 2022, ce courrier ne respectant pas les formalités prévues par l’article L. 145-4 du Code de Commerce relatif au congé qui peut être donné par le preneur à l’expiration d’une période triennale, et il n’est pas rapporté la preuve d’une restitution des lieux loués. Il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 12 janvier 2023 ; - que la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR ne s'est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ; - que suivant le décompte versé aux débats, la dette locative s'établissait au 12 février 2023 à la somme de 24.166,67 euros. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 12 février 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc: * d'ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte ; le sort des meubles trouvés dans les lieux étant régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, * de dire qu'à compter du 12 février 2023, la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, * de condamner la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR à payer à la S.A.S. MPJ la somme provisionnelle de 24.166,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 février 2023 et ce, en application de l'article 835 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable, * de dire que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Le juge des référés, saisi d'une demande provisionnelle à la suite d'un choix procédural du demandeur, dans le cadre d'une décision qui n'a pas autorité de la chose jugée, n'a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles, susceptibles d’être modérées. Il n’y a pas lieu à application de pénalités de retard. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ; Déclare la S.A.S. MPJ recevable en ses demandes. Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.A.S. MPJ et la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR. Prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 12 février 2023. Dit qu'à compter du 12 février 2023, la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date. Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR et de tout occupant de son chef des lieux situés galerie commerciale Domaine de Beauséjour [Adresse 5] à [Localité 4], cellule 5 du bâtiment A,  avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier. Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte. Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Condamne la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR à payer à la S.A.S. MPJ : 1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 2.017,49 euros par mois à compter du 12 février 2023 ; 2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges, la somme provisionnelle de 24.166,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 février 2023 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 12 janvier 2023 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d’échéance pour les sommes exigibles ultérieurement. Rejette toutes autres demandes. Condamne la S.A.R.L. BRASSERIE ALIENOR aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la S.A.S. MPJ la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,