Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
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N° RG 23/00888 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM5W
Minute :
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101
C/
Monsieur [I] [O]
copie exécutoire à
Me Paul-gabriel CHAUMANET
copie certifiée conforme à
Me Paul-gabriel CHAUMANET
Monsieur [I] [O]
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Mars 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
127 rue Gambetta
92150 SURESNES
représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [O]
27, rue Emile Beaufils
Bât C, Etage 3
93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 30 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 9 février 2011, la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM a donné à bail à Monsieur [I] [O] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au 27, rue Emile Beaufils, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel actuel de 509,54 euros, hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM a fait signifier à Monsieur [I] [O], par acte d'huissier en date du 1er juin 2023, un commandement de payer la somme de 1.686,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 26 mai 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2023, la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM a fait assigner Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
voir constater que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquences la résiliation du bail,ordonner l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, des lieux concernés au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des Procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [I] [O] à payer à la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM la somme de 2.078,42 euros, arrêté à la date du 17 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,condamner Monsieur [I] [O] à payer à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charges des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance,condamner le défendeur aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024.
La SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM, représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 1.570,68 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon décompte en date du 22 janvier 2024.
Monsieur [I] [O], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 9 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM justifie avoir saisi la CAF de la situation d’impayés, le 19 juin 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail concernant le logement à usage d'habitation conclu le 9 février 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juin 2023, pour la somme en principal de 1.686,36 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [I] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] lui doit la somme de 1.570,68 euros, à la date du 22 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus.
Monsieur [I] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.570,68 euros avec intérêts de droit à compter de la présente décision.
Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 8 novembre 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [I] [O] a repris le paiement des loyers et effectue des versements en sus du loyer pour faire diminuer la dette locative.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [I] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [I] [O], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2011 entre la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM et Monsieur [I] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 27, rue Emile Beaufils, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 1er août 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à verser à la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM la somme de 1.570,68 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023 et déduit des frais) avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;
AUTORISONS Monsieur [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 50 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELONS qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [I] [O] soit condamné à verser à la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA LOGIREP, SOCIETE D'HLM ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
