Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 18/02227
N° Portalis 352J-W-B7C-CMMD6
N° MINUTE : 8
contradictoire
Assignation du :
15 Janvier 2018
JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [F] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 11]
représenté par Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1811
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. MOLINE
[Adresse 3]
[Localité 12]
S.E.L.A.R.L. AJRS
prise en la personne de Maître [Y] [D], es qualité de commissaire à l’exécution du pla de redressement par voie de continuation de la société MOLINE
[Adresse 13]
[Localité 10]
Toutes deux représentées par Maître Gilles GRINAL de l’AARPI GRINAL KLUGMAN AUMONT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0026
Décision du 28 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 18/02227 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMMD6
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 06 Février 2024, tenue en audience publique, devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par acte sous seing privé du 5 juin 2007, Madame [C] [I] a donné à bail en renouvellement à la SARL MOLINE des locaux commerciaux sis au [Adresse 9] dans le [Localité 12], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2007, pour se terminer le 31 décembre 2015, moyennant un loyer annuel au principal de 20.735 euros. Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
La destination est la suivante : détail de tissus de soie, revente au détail ou en gros de tous types de tissus, à l’exclusion de toute autre.
Madame [C] [I] est décédée le 24 août 2015, la propriété de l’immeuble où se situent les locaux commerciaux a été transmise à Monsieur [G] [T], Madame [J] [I], épouse [T] et Madame Diane [T], ci-après dénommés, les consorts [T].
Par acte authentique du 31 mars 2016, les consorts [T] ont cédé les locaux à Monsieur [F] [Z].
Décision du 28 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 18/02227 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMMD6
Par jugement du 10 mai 2016, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL MOLINE, fixé la date de cessation des paiements au 10 novembre 2014, et désigné comme administrateur la SELARLU [Y] [D] en la personne de Me [Y] [D] [Adresse 13], avec pour mission d'assister, le mandataire judiciaire désigné, et la SELAFA MJA en la personne de Me [L] [N] [Adresse 6].
Par acte extrajudiciaire du 30 août 2016, Monsieur [F] [Z] a fait délivrer à la SARL MOLINE un congé avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction pour les motifs ci-après énoncés :
Dénégation du statut des baux commerciaux au visa de l’article L.145-1 du code de commerce ;Subsidiairement, pour motifs grave et légitime en application de l’article L.145-17 du code de commerce (défaut de paiement des loyers et des charges, et abattements de murs sans autorisation).
Par exploits d’huissier du 15 janvier 2018, Monsieur [F] [Z] a fait assigner respectivement la SARL MOLINE, la SELARLU [Y] [D] ès qualités d’administrateur judiciaire, et la SELAFA MJA ès qualités de mandataire judiciaire, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en substance, de valider le congé avec refus d’indemnité d’éviction, et d’obtenir l’expulsion du preneur, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le 27 septembre 2021, Monsieur [F] [Z] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la SARL MOLINE le 30 août 2016 pour le 31 mars 2017 à minuit, à défaut par celle-ci d’avoir été immatriculée à la date du congé du chef des lieux loués sis [Adresse 9] ;la déclarer occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2017 ; ordonner la libération par la SARL MOLINE et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués dépendant de l’immeuble sis au [Adresse 9] et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; autoriser l’expulsion de la SARL MOLINE et de tout occupant desdits lieux avec l’assistance d’un serrurier et du commissaire de police, s’il y a lieu ; condamner la SARL MOLINE, à effet du 1er avril 2017, au paiement d’un indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré de 50%, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens avec remise des clefs ; condamner la SARL MOLINE au paiement d’une somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SARL MOLINE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître [S] [X] [M], [M] AVOCATS SAS, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire et sans délai de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [Z] énonce:
que le preneur ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, notamment en cas de défaut d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du chef des lieux loués ; que cette condition s’apprécie à la date de délivrance du congé ; que sans l’immatriculation d’un établissement secondaire, le preneur à bail commercial ne peut prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction du chef de cet établissement ; qu’en outre, et afin que l’immatriculation soit régulière, il est également nécessaire que l’activité mentionnée au registre du commerce et des sociétés soit conforme à celle effectivement exploitée dans les locaux loués ; qu’à la date de délivrance du congé du 30 août 2016, la SARL MOLINE n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris au titre des lieux loués ;que l’absence d’immatriculation n’est pas contestée par le preneur ; que ce motif est grave et légitime et justifie le non versement de l’indemnité d’éviction ; que l’unité d’exploitation alléguée n’est pas caractérisée, ni ne lui est opposable ; que l’autorisation d’occupation du domaine public invoquée en défense ne porte aucunement sur « l’étalage allant du 1 au 7 rue Livingstone », mais seulement « au droit du [Adresse 7] » ; qu’il n’est pas établi que l’ouverture invoquée entre les trois immeubles, ait été autorisée, avant le congé du 30 août 2016 ; que la preuve du caractère accessoire du local lui permettant d’être dispensé d’immatriculation au registre du commerce n’est pas rapportée ; que le fait que la SARL MOLINE ait fait arrêter son plan de redressement le 28 février 2018 ne lui est en aucun cas opposable, en ce qu’il a délivré son congé 18 mois auparavant.
Par conclusions notifiées le 13 août 2021, la SARL MOLINE demande au tribunal judiciaire de Paris de :
A titre principal,
juger le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction du 30 août 2016 mal fondé et qu’il ne peut donc produire effet ;débouter Monsieur [F] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [F] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SARL MOLINE énonce :
que les locaux du [Adresse 9] dans le [Localité 12] n’ont pas à être immatriculés puisqu’ils forment un ensemble et une unité d’exploitation avec le bâtiment contigu situé [Adresse 3] dans le même arrondissement, pour lequel elle était immatriculée au jour du congé ; que l’enseigne « MOLINE » est exploitée au sein des trois locaux situés aux numéros [Adresse 5] dans le [Localité 12], ce dernier étant contigu au bâtiment du [Adresse 3] avait son siège social immatriculé au RCS ; qu’à ce titre, le local situé au [Adresse 8] a été raccordé aux autres locaux de cette rue en 1934, les trois locaux de la rue Livingstone communiquent donc entre eux et lui permettent d’y exploiter un unique fonds de commerce ; qu’elle s’est, à ce titre, procurée les trois autorisations administratives d’aménagement des devantures des trois locaux situés entre le [Adresse 2], datées toutes les trois de 1934 ;que ces locaux partagent aujourd’hui encore outre la même enseigne commerciale «MOLINE », le même étalage, le même achalandage, la même devanture et la même clientèle puisqu’aucune séparation physique n’existe à l’intérieur desdits locaux ; que l’exécution provisoire doit être écartée, car la validation du congé la priverait d’un actif très significatif alors même qu’elle doit s’appuyer sur cet actif pour honorer son plan de redressement arrêté le 28 février 2018 pour une durée de 9 années.
La clôture a été prononcée le 22 novembre 2021 ;
Une première audience de plaidoirie s’est tenue le 31 octobre 2022.
La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2023.
Le magistrat rapporteur ayant été légitimement empêché, le délibéré a été prorogé au 30 mai 2023, au 29 juin 2023 puis au 19 juin 2023.
En raison de la persistance de l’empêchement, la composition du tribunal a été modifiée et la réouverture des débats ordonnée le 4 janvier 2024.
L’audience de plaidoirie devant la nouvelle composition, s’est tenue le 6 février 2024.
La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.
Sur la dénégation du statut
Il résulte des articles L. 123-1 à L. 123-11-1 du code de commerce que pour pouvoir légalement exercer son activité, tout commerçant ou industriel doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. L' article L. 145-1 du code de commerce subordonne l'application des règles du statut des baux commerciaux à cette immatriculation.
Il est constant que l'inscription au registre du commerce doit comporter le lieu où s'exerce l'activité. Seuls les locaux principaux sont soumis à l' immatriculation, à l'exclusion des locaux accessoires. De même, les établissements secondaires au sens du décret du 10 mai 1984 doivent faire l'objet d'une immatriculation.
À défaut du respect de cette exigence, le preneur perd également le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction. Toutefois, il est constant que des locaux voisins ou contigus formant une unité d'exploitation ne nécessitent pas plusieurs inscriptions.
Sur l’accessorialité des locaux
En l’espèce, les parties s’entendent sur le fait que les locaux litigieux n’étaient pas immatriculés à la date de délivrance du congé, soit le 30 août 2016.
Il n’est pas non plus contesté par les parties qu’une activité commerciale est exploitée dans les locaux, à savoir celle prévue à la destination du bail, le détail de tissus de soie, la revente au détail ou en gros de tous types de tissus, à l’exclusion de toute autre activité.
En conséquence, il est relevé que l’exploitation de l’activité commerciale à l’égard d’une clientèle qui a lieu principalement dans ces locaux a fait naître un fonds de commerce qui exclut la qualification de locaux accessoires à un fonds de commerce, ces deux qualifications étant exclusives l’une de l’autre.
Il s’ensuit que les locaux doivent être immatriculés à moins que ne soit dûment caractérisée une unité d’exploitation avec d’autres locaux immatriculés contigus.
Sur l’unité d’exploitation
C’est à tort que la SARL MOLINE croit pouvoir caractériser une unité d’exploitation en excipant de l’autorisation préfectorale de construire sur la voirie délivrée en 1934, alors qu’il résulte de cette pièce que la demande relative aux locaux pris à bail, a été instruite par l’architecte mandaté de façon distincte des locaux sis au 1 et 3 de la même rue, que l’objet des demandes est distinct et que les permissions ont été délivrées à des dates distinctes. Il est relevé en outre que les locaux sis au [Adresse 1] dans le [Localité 12] avaient fait l’objet d’une première demande d’occupation de voirie, soldée par un refus le 23 juillet 1934, alors que les locaux sis au [Adresse 9] étaient vierges de tout antécédent. Par ailleurs, l’autorisation actuelle dont il est attesté en date du 15 septembre 2011 par la Mairie de Paris ne porte que sur les locaux sis au [Adresse 7] dans le [Localité 12], et n’inclut pas les locaux pris à bail.
Le partage d’une même enseigne commerciale « MOLINE », du même étalage, du même achalandage – au demeurant non établis - , de la même devanture ou d’autres signes visuels qui sont également l’apanage de franchises par principe totalement autonomes entre elles, est insuffisant à caractériser l’unité d’exploitation, en l’absence de document commercial l’attestant, d’éléments comptables, fiscaux et sociaux (notamment, des salariés appelés à travailler indifféremment dans les différents locaux) établissant la réalité de cette unité d’exploitation.
Par ailleurs, la SARL MOLINE se borne à alléguer la présence d’une clientèle commune du fait du caractère contigu des locaux, confondant par la même, les chalands circulant entre des commerces avec la clientèle attachée à une unité d’exploitation, dont la preuve peut être apportée par la production de fichiers de clients communs, ou la démonstration d’opérations commerciales communes sur une base régulière, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce.
Surabondamment, il n’est pas rapporté la preuve que les locaux, immédiatement contigus et voisins n’étaient pas davantage immatriculés au moment de la délivrance du congé, le seul local immatriculé se trouvant, d’après les plans produits, séparé de quatre locaux des locaux litigieux. Or, le tribunal ne peut tenir pour acquis l’existence d’une unité aussi extensive sur la base de simples allégations et de photographies.
En conséquence, la SARL MOLINE n’apporte pas la preuve d’une unité d’exploitation. Faute d’immatriculation, de caractère accessoire du local et d’existence d’unité d’exploitation formés par cinq locaux voisins et contigus, la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation ne peut être que constatée.
Sur la validité du congé
Il résulte de l’article L145-9 du code de commerce que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l’espèce, les formes du congé ne sont pas contestées, seul l’était le bien-fondé des motifs du congé délivré. La dénégation du statut ayant été constaté, le tribunal ne peut que considérer comme valide le motif de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction tiré de la dénégation du statut pour défaut d’immatriculation.
En conséquence, il y a lieu de valider le congé de refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 30 août 2016 pour le 31 mars 2017 à minuit. L’expulsion des locaux sera donc ordonnée.
Sur l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2017
Aux termes de l’article L.622-7 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l'exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code.
En l’espèce, il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation, Monsieur [F] [Z] demande une condamnation de la SARL MOLINE au paiement d’une telle indemnité.
Il convient de condamner la SARL MOLINE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée forfaitairement à la somme de 2.000 euros à compter du 1er avril 2017 jusqu’à libération définitive des lieux.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la SARL MOLINE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, la situation économique de la SARL MOLINE commande de rejeter la demande de condamnation au titre de l’article précité formée par Monsieur [F] [Z].
Sur l’exécution provisoire
Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré ;
Constate la validé du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la SARL MOLINE le 30 août 2016 pour le 31 mars 2017 à minuit ;
Dit que le bail commercial liant la SARL MOLINE et Monsieur [F] [Z] relatif aux locaux sis au [Adresse 9] a cessé à compter du 1er avril 2017 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 9], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL MOLINE et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 2.000 euros ;
Condamne la SARL MOLINE au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2017 jusqu’à libération effective des locaux sis au [Adresse 9] ;
Rejette la demande formée par Monsieur [F] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamne la SARL MOLINE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Emmanuelle CHAVANCE de la SELARL BJA, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rejette la demande d’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
