Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/01547

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/01547 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IZZE LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS 06 avril 2023 RG:22/01079 [T] C/ S.C.I. SCI DE L'ALPA Grosse délivrée le à Me Venezia Selas Praeteom COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 16 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 06 Avril 2023, N°22/01079 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, Mme Laure MALLET, Conseillère, Madame Sandrine IZOU, Conseillère, GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 26 Février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2024 prorogé à ce jour Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Madame [Y] [T] née le 06 Décembre 1986 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Réjane VENEZIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉE : S.C.I. DE L'ALPA immatriculée au RCS AVIGNON 47970304300014 prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié ès qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Nadia EL BOUROUMI de la SELAS PRAETEOM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 01 Février 2024 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2018, Mme [Y] [T], locataire, a conclu un contrat de location avec la SCI de l'Alpa, bailleresse, portant sur une maison individuelle de 80 m² située sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 680 euros. Un dépôt de garantie de 680 euros a été versé par Mme [Y] [T] et un état des lieux d'entrée a été dressé et signé par les parties le 1er octobre 2018. Mme [Y] [T] a quitté les lieux le 6 janvier 2021, date à laquelle a été dressé un état des lieux de sortie. Par exploit en date du 4 juillet 2022, Mme [Y] [T] a fait assigner la SCI de l'Alpa devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, aux fins de voir : -constater que les tentatives de conciliation n'ont pu aboutir ; -condamner la SCI de l'Alpa à restituer le dépôt de garantie de 680 euros du à Mme [T] : -condamner la SCI de l'Alpa à régler les pénalités de retard pour un montant de 1 088 euros dues à Mme [T] ; -condamner la SCI de l'Alpa à régler à Mme [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; -débouter la SCI de l'Alpa de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; -condamner la SCI de l'Alpa à régler la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner la SCI de l'Alpa aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a : - débouté Mme [Y] [T] de l'ensemble de ses demandes, - condamné Mme [Y] [T] à payer e la SCI de l'Alpa les sommes de : 120 euros au titre des réparations locatives 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire ; - condamné Mme [Y] [T] aux entiers dépens ; - rappelé aux parties qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par déclaration du 3 mai 2023, Mme [Y] [T] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [Y] [T] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 700 du code de procédure civile, de : -infirmer le jugement du 6 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : -constater que la conciliation n'a pu aboutir ; -dire et juger l'état des lieux de sortie nul ; -condamner la SCI de l'Alpa à restituer le dépôt de garantie de 680 euros dû à Mme [T] ; -condamner la SCI de l'Alpa à régler les pénalités de retard pour un montant de 1088 euros dues à Mme [T] ; -condamner la SCI de l'Alpa à régler à Mme [T] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; -débouter la SCI de l'Alpa de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ou incidentes ; -condamner la SCI de l'Alpa à régler la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et ce au titre de la première instance ; -condamner la SCI de l'Alpa au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'appel ; -condamner la défenderesse aux dépens, au titre de la première instance et au titre de l'appel. Au soutien de son appel, Mme [T] reproche au premier juge d'avoir négligé la nullité de l'état des lieux de sortie dans la mesure où ce dernier a été communiqué 15 jours plus tard, avec de nombreuses annotations ajoutées par la bailleresse unilatéralement sans son accord. Elle ajoute que cet état des lieux ne comporte par ailleurs aucune précision sauf des indications astreintes. Elle fait valoir l'absence d'obligation imposée au locataire quant au fait de repeindre les murs lorsque l'usure est dite « normale », le contexte très conflictuel avec son voisin (le fils de la bailleresse), la mauvaise foi de celle-ci, laquelle n'a jamais communiqué ni devis ni facture préalablement à la saisine de la juridiction, et les problèmes de salubrité du logement. Elle expose que sans aucun justificatif des prétendus travaux et dépenses alloués en raison d'une remise en état du bien et sans aucune démonstration de quelconques dégradations et mauvais entretien de la locataire, la bailleresse est tenue de lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie. Elle invoque enfin avoir subi un préjudice moral caractérisé par l'insalubrité du logement, la passiveté démontrée de la bailleresse et la réticence abusive de celle-ci, Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er août 2023, auxquelles il est expressément référé, la SCI de l'Alpa, intimée, demande à la cour de : -confirmer le jugement qui déboute Mme [Y] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et condamne Mme [Y] [T] d'avoir à payer 800,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour frais irrépétibles de première instance, -infirmer pour le surplus, Faisant droit à la demande de la SCI de l'Alpa, -condamner Mme [Y] [T] d'avoir à payer à la SCI de l'Alpa la somme de 3.085,50 € TTC correspondant aux désordres (3.085,50 €), -dire que ces sommes produiront intérêts à compter de la demande en justice. -condamner Mme [Y] [T] d'avoir à payer à la SCI de l'Alpa une somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour frais irrépétibles en cause d'appel, -la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Philippe Mouret sur ses affirmations de droit. A l'appui de ses écritures, la SCI de l'Alpa soutient que le refus de restitution du dépôt de garantie est parfaitement justifié au regard des dégradations constatées à la reprise du logement, précisant avoir effectué des travaux de rénovation pour un montant de 3 085,50 euros TTC. Elle fait valoir que l'appelante ne procède que par allégations concernant la modification à postériori de l'état des lieux. Concernant les pénalités de retard, la SCI de l'Alpa rappelle que Mme [T] n'a pas justifié et ne peut justifier de la communication de sa nouvelle adresse. Elle conclut enfin au rejet de la demande de dommages et intérêts la considérant injustifiée puisqu'aucun élément probatoire n'est versé aux débats. La clôture de la procédure est intervenue le 1er février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 « 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (') Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. » Selon l'article 1728 du code civil « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. » Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. » Le contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure ou par la faute du bailleur Conformément à l'article 1755 « aucunes réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur. » Selon l'article 1730 du code civil « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance. En l'espèce, un état des lieux d'entrée et de sortie ont été établis contradictoirement mais l'appelante soutient que l'état des lieux de sortie est entaché de nullité pour avoir été transmis par l'intimée 15 jours après son établissement avec de nombreuses annotations ajoutées par la bailleresse unilatéralement sans son accord. Pour autant, le simple fait qu'effectivement la SCI de l'Alpa ait communiqué postérieurement à son établissement la copie de l'état des lieux de sortie ne démontre pas que la bailleresse l'ai modifié unilatéralement d'autant la comparaison des deux états des lieux révèle que les mentions caractérisant l'état du logement ont été inscrites lors de la sortie sur une copie de l'état des lieux d'entrée et qu'elles sont corroborées par des photographies des lieux produites aux débats. En conséquence, la demande de nullité de l'état des lieux de sortie en date du 6 janvier 2021sera rejetée. L'état des lieux contradictoire d'entrée du 1er octobre 2018 mentionnait un logement en bon ou très bon état à l'exception de quelques carreaux cassés dans l'entrée et le salon. L'état des lieux contradictoire de sortie du 6 janvier 2021 corroboré par les photographies, fait état de dégradations : -jardin (6 janvier 202) : plus de pelouse, -terrasse : très sale, -entrée : murs sales pas repeints, -salon : murs sales, pas repeints -chambre 1 et 2 : murs blancs sales, pas repeints, -salle de bain : bac à douche vitre neuve : très sales, sol trou au niveau, -cuisine : élément sous évier à changer, meuble très sale -appartement rendu très sale, non repeint, une trentaine de trous dans les murs non rebouchés, La SCI de l'Alpa sollicite aux termes de son dispositif la somme de 3085,50 € au titre de la réparation des désordres et produit un devis de la société Uhrhan pour la reprise du gazon et le nettoyage de la terrasse du 15 janvier et une facture de la société « Boîte à peinture » du 9 janvier 2021 pour la réfection des peintures. Cependant, il ne peut être sérieusement reproché à Mme [T] une pelouse en mauvais état en plein mois de janvier. En revanche, concernant la terrasse, les photographies produites confirment son état de saleté. Par ailleurs, si l'appelante produit des photographies avec des moisissures, force est de constater que l'état des lieux de sortie n'en fait nullement état et que les causes sont, en toute hypothèse, indéterminées. Pour autant, la SCI de l'Alpa ne peut réclamer la réfection de l'ensemble des peintures alors que l'état des lieux ne démontre pas précisément la surface atteinte par la saleté et que cette dernière résulte, certes en partie, de l'occupation des lieux normale pendant plus de deux ans. Comme l'a indiqué le premier juge, la production d'un devis est suffisante, l'indemnisation du préjudice n'étant pas subordonnée à la réalisation des travaux. En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a justement évalué l'indemnisation au titre des dégradations locatives à la somme de 800 €. Il y lieu de rappeler qu'aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans le délai de deux mois de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 les sommes qu'il entend déduire du montant du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie étant de 680 €, il n'y pas lieu d'en ordonner la restitution et le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante à verser à l'intimée la somme de 120 €. Eu égard à la présente décision, la demande au titre des pénalités de retard n'est pas justifiée. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T], Pour les motifs exposés ci-avant, l'état d'insalubrité invoqué par Mme [T] n'est pas rapporté pas plus que la modification unilatérale de l'état des lieux de sortie. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires, Les dispositions du jugement déféré au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [T], qui succombe, supportera les dépens d'appel distraits au profit de maître Mouret conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser supporter à la SCI de l'Alpa ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Mme [Y] [T] de sa demande de nullité de l'état des lieux de sortie du 1er octobre 2018, Condamne Mme [Y] [T] aux dépens d'appel, Condamne Mme [Y] [T] à payer à la SCI de l'Alpa la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel distraits au profit de maître Mouret conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,