Cour d'appel, 27 février 2024. 21/09691

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 27 FEVRIER 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09691 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDW6K Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 avril 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-000848 APPELANTE Madame [U] [P] née le 11 août 1961 à [Localité 6] (75) [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, toque : B966 INTIMÉE SAS FONCIÈRE CRONOS [Adresse 8] [Localité 3] Représentée par Me Philippe GALLAND, SCP GRV Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 venant aux droits de la S.A. IN'LI, GROUPE ACTION LOGEMENT [Adresse 7] [Localité 3] Défaillante Assignation devant la cour d'appel de Paris en date 10 juin 2021 par remise à étude d'huissier de justice. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M. Claude CRETON, conseiller magistrat honoraire Greffières : Mme Gisèle MBOLLO, lors des débats, et Mme Valérie JULLY, lors de la mise à disposition. ARRÊT : - par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, prévue le 16 janvier 2024, prorogé au 27 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Valérie JULLY, greffière placée, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ Par acte sous seing privé en date du 1er février 1983, la société immobilière Bagnolet-Planchat a donné en location à M. [S] [C] et Mlle [U] [P] un bien situé [Adresse 4] d'un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer charges comprises de 3 347 francs outre 929 francs d'acompte de charges locatives et 673 francs d'acompte chauffage. La société Bagnolet-Planchat a fusionné avec la société Sigpa, devenue l'Immobilière familiale puis l'Ogip et enfin la SA In'li groupe action logement. La SA In'li groupe action logement, a, par actes d'huissier du 25 juin 2019, notifié à M. [S] [C] et Mme [U] [P] une offre de renouvellement du bail au visa de l'article 17-2-1 de la loi du 6 juillet 1989 avec proposition de réévaluation du loyer de 365,83 euros, au montant de 670, 45 euros. Mme [U] [P] s'étant abstenue de répondre à cette offre dans le délai imparti, la SA In'il groupe action logement a saisi, le 2 octobre 2019, la commission départementale de conciliation de [Localité 5] afin de trouver un accord amiable sur le prix du loyer renouvelé. La commission a convoqué les parties pour le 23 janvier 2020 et rendu son avis à la même date retenant qu'en l'absence dans le dossier produit par le bailleur des références de loyer, le bail devait être reconduit aux conditions actuelles. Saisi par la SA in'li groupe action logement par acte d'huissier de justice délivré le 17 décembre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par jugement réputé contradictoire rendu le 14 avril 2021, a : - ordonné la jonction des dossiers numéros11-20-848 et 11-20-852 sous le numéro 11-20-848 ; - constaté que le montant du loyer actuel est inférieur au montant du loyer minoré fixé par arrêté préfectoral n°2019-05-28-013; - fixé le loyer mensuel du bail renouvelé à compter du 2 janvier 2020 à 670, 45 euros par mois ; - dit que cette majoration sera répartie conformément à la loi par sixième chaque année ; - dit que faute par M. [S] [C] et Mme [U] [P] de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraires à la décision ; - ordonné l'exécution provisoire ; - condamné M. [S] [C] et Mme [U] [P] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ; - débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration reçue au greffe le 21 mai 2021, Mme [U] [P] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et ses premières conclusions le 10 juin 2021 à la société In'li groupe action logement ; La société In'li groupe action logement n'a pas constitué avocat mais la société Foncière cronos, indiquant venir aux droits de la société In'li groupe action logement a, près de deux ans plus tard, fait signifier des conclusions d'intervention volontaire et en réponse le 16 février 2023 ; son conseil s'est constitué le 23 février suivant. Dans ses dernières conclusions déposées le 8 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [U] [P] demande à la cour de : - recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions ; Sur l'intervention volontaire de la SAS Foncière cronos : - dire qu'elle a valablement signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelant par acte d'huissier le 10 juin 2021 ; - dire que la SA In'li groupe action logement voire la SAS Foncière cronos disposait d'un délai de trois mois expirant le 10 septembre 2021 pour conclure, remettre ses écritures au greffe et les lui signifier ; - dire que la signification des conclusions de la SAS Foncière cronos intervenue le 16 février 2023 est ainsi tardive ; - dire que lesdites conclusions de la SAS Foncière cronos ainsi que son intervention volontaire sont irrecevables ; Sur le fond : - dire que la notification de la proposition de renouvellement du bail avec rehaussement du loyer du 17 juin 2019 est nulle ; En conséquence : - infirmer purement et simplement le jugement rendu le 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris ; - condamner la SAS Foncière cronos venant aux droits de la SA In'il groupe action logement à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS Foncière cronos venant aux droits de la SA In'il groupe action logement aux entiers dépens de la présente instance d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 25 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS Foncière cronos demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire ; - débouter Mme [U] [P] en son appel, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - condamner Mme [U] [P] à lui payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [U] [P] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SA In'il groupe action logement à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées à domicile le 21 mai 2021, n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut. L'ordonnance de clôture est en date du 26 septembre 2023. SUR CE, Considérant, en premier lieu, que l'appelante conteste la recevabilité de l'intervention volontaire et des conclusions de la société Foncière cronos venant au droit de la société In'li laquelle lui a apporté une partie de son patrimoine parmi lequel l'immeuble où est situé l'appartement litigieux, dès lors que tant la société In'li que la société Foncière cronos se sont abstenues de déposer des conclusions dans le délai de trois mois à compter de la notification de ses conclusions le 10 juin 2021, ainsi que l'impose l'article 909 du code de procédure civile ; Considérant, en effet, que la société bénéficiaire d'un apport partiel d'actif comprenant un logement donné à bail acquiert de plein droit la qualité de partie aux instances précédemment engagées par la société apporteuse à laquelle elle se trouve ainsi substituée, notamment en ce que celle-ci a comparu ; Qu'en l'espèce, l'apport de l'immeuble a été fait le 15 janvier 2021, soit quelques jours avant l'audience du juge des contentieux de la protection le 29 janvier suivant sans que le tribunal ou l'appelante en ait été informé, qu'il appartenait à la société Foncière cronos, laquelle ne revendique pas même la qualité de tiers, de constituer avocat et de conclure avant le 11 septembre 2021, sans pouvoir invoquer utilement les dispositions de l'article 554 du code de procédure civile ; Qu'en conséquence, l'intervention volontaire et les conclusions de la société Foncière cronos seront jugée irrecevables ; Considérant au fond que l'appelante sollicite la nullité de la proposition qui lui a été faite laquelle indiquait un texte, l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1986, qui n'était pas exact ; Qu'en effet le premier juge a relevé cette inexactitude en indiquant : « la société In'li a visé l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 au lieu et place de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Il apparaît donc (souligné par la cour) que le bailleur n'a jamais eu l'intention de réévaluer le loyer en se fondant sur l'article 17-2 II dans son ancienne rédaction ou sur l'article 17-2 dans sa nouvelle version les locataires ne peuvent donc lui faire grief d'avoir omis les références des six références de loyer.» ; Que le jugement entrepris poursuit par les motifs suivants : «Il est cependant avéré que devait s'appliquer l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et non l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il sera cependant relevé que les termes de ces articles sont similaires et font état d'une procédure de réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Les locataires ne rapportent d'ailleurs pas la preuve d'un grief à leur encontre dès lors que les termes des articles sont similaires et qu'ils invoquent un autre mécanisme de réévaluation des loyers alors que la proposition de réévaluation reproduit bien la procédure prévue par le dispositif légal. Dès lors la nullité ne peut être encourue en l'absence de grief pour les preneurs.» ; Considérant cependant que c'est à juste titre que l'appelante fait valoir que le fait pour le bailleur d'avoir visé l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, texte abrogé lors de la délivrance de la proposition litigieuse lui faisait grief en ce que la confusion qui en résultait ne lui permettait pas d'apprécier le texte applicable à cette réévaluation et, partant, d'exercer ses droits ; Que cette confusion est d'autant plus avérée que la commission de conciliation a considéré que c'était bien l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, mais dans sa rédaction applicable au jour de la délivrance de ladite proposition, qui était visé par le bailleur pour en déduire justement qu'en l'absence des six références prévues par ce texte, le bail se poursuivait dans les conditions antérieures ; Que le tribunal ne pouvait déduire du fait que c'était bien l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 qui était applicable, pour constater que telle était bien l'intention du bailleur, lequel n'est pas un particulier novice mais une importante société spécialisée dans la location de biens immobiliers ; Qu'il peut être observé en outre, qu'en réalité le bailleur s'est manifestement fondé sur les dispositions abrogées de l'article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, expressément visé, et dont le texte était en partie reproduit, sans que le VI de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 le soit ; que c'est ainsi qu'il peut être relevé qu'était indiqué : «la notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I...» et non les «dispositions du présent VI» comme cela figure dans l'article 140 de la loi du 6 juillet 1989, que manquaient également des références exactes des textes visés : «Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10.» sans précision de la loi visée puisque ce texte faisait partie de la loi du 6 juillet 1989, au lieu des «articles 10 et 25-7 de ladite loi» ; Considérant que la proposition adressée à Mme [P] par la société In'li était, du fait de son erreur de visa du texte sur lequel elle se fondait, de l'absence de reproduction intégrale du texte du VI de l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, par la confusion qui en est résulté a causé un incontestable grief à la locataire qui devait, à la lecture de la proposition, être en mesure d'apprécier son fondement juridique de sorte que cet acte sera annulé ; Qu'il s'en déduit que le bail a été reconduit dans les mêmes conditions le 2 janvier 2020 ; Considérant que la société In'li sera condamnée aux dépens de première instance et la société Foncière cronos aux dépens d'appel ; que cette dernière sera condamnée à verser à Mme [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : Déclare irrecevables l'intervention volontaire et les conclusions de la société Foncière cronos venant aux droits de la société In'li groupe action logement, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Prononce la nullité de la proposition de renouvellement avec un nouveau loyer signifiée par la société In'li groupe action logement à Mme [U] [P] par exploit d'huissier en date du 25 juin 2019, Constate que le bail liant Mme [U] [P] à la société Foncière cronos a été reconduit aux conditions antérieures, le 2 janvier 2020, Condamne la société Foncière cronos à verser à Mme [U] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société In'li groupe action logement aux dépens de première instance, Condamne la société Foncière cronos aux dépens d'appel. La greffière La présidente