Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 23/05393

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Gilles GODIGNON SANTONI Monsieur [G] [E] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/05393 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TK6 N° MINUTE : 1/TJ JUGEMENT rendu le vendredi 16 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074 DÉFENDEUR Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier Décision du 16 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05393 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TK6 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [G] [E] est propriétaire du lot n°20 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré section BS n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété. Faisant divers impayés, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [G] [E], par acte d'huissier en date du 12 juillet 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 1980,65 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 (date de la première lettre valant mise en demeure), 115, 00 euros au titre des travaux de révision de toiture,840,21 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 avril 2023 d’un montant de 136,44 euros,1 500 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Appelée à l'audience du 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien qu'assigné à étude, Monsieur [G] [E] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [E] concernant le lot 20, indiquant la répartition des tantièmes (29/1000ème),le contrat de syndic,une lettre de rappel en date du 25 janvier 2022 et deux mises en demeure en date des 15 février 2022 et 14 mars 2022 adressées à Monsieur [G] [E],un décompte de toutes les sommes dues par Monsieur [G] [E] au 04 juillet 2023,un décompte des charges dues par Monsieur [G] [E] et les appels de charges concernés pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023 (2ème trimestre 2023 inclus),un décompte des sommes dues au titre des travaux et les appels concernés pour la période allant du 1er septembre 2021 au 1er novembre 2021,un décompte des frais et les justificatifs correspondants,les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 juillet 2021, 21 juin 2022, 1er juin 2023 votant les comptes 2020, 2021 et 2022, ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023, et le fonds travaux (réfection de la toiture de la copropriété),une attestation de non recours,un commandement de payer en date du 21 avril 2023. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1980,65 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022, portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2023, incluant le 2ème trimestre 2023. De même, la créance du syndicat au titre des travaux de révision de toiture est également établie à hauteur de 115, 00 euros, eu égard aux pièces produites. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l'espèce, les frais de l'assignation qui ne sont pas explicités pour savoir si ce sont les frais d'huissier ou ceux de l'avocat sont compris soit dans les dépens (coût de la délivrance de l'acte par huissier), soit dans les frais irrépétibles (frais d'avocat) et seront donc écartés des frais nécessaires pour ne pas être comptabilisés deux fois. Il est sollicité également la somme de 840,21 euros pour l'envoi d’une mise en demeure le 15 février 2022, de deux avis avant poursuites les 14 et 18 mars 2022, d’un commandement de payer le 18 avril 2023, de frais de signification de ce commandement de payer et de frais de procédure en recouvrement de charges engagés en 2023. Il est justifié de l’ensemble de ces démarches en procédure. En conséquence la somme globale de 840,21 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que Monsieur [G] [E] présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, dont le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [G]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY: 1980,65 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2022 (date de la première lettre valant mise en demeure), 115, 00 euros au titre des travaux de révision de toiture,840,21 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 avril 2023 d’un montant de 136,44 euros,la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société NEXITY LAMY, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE Monsieur [G] [E] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. La greffière,La présidente.