Cour d'appel, 06 février 2024. 22/02878

N° RG 22/02878 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LPAS C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 06 FEVRIER 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 20/01863) rendu par le Tribunal judiciaire de Valence en date du 12 juillet 2022 suivant déclaration d'appel du 22 juillet 2022 APPELANTE : LA S.C.I. MAHE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Localité 3] représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE et par Me RODA avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉES : S.C.I. M&M prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Eric RIVOIRE de la SELAS CABINET FOLLET RIVOIRE COURTOT AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE E.U.R.L. SEVERINE MANGIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 7] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE et par Me VERILHAC avocat au barreau de la Drôme COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller Assistées lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 4 décembre 2023 , Mme Blatry a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. ***** FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Par acte notarié des 17 et 18 décembre 2019, la SCI Mahe, représentée par son gérant M. [B] [I], a promis de vendre unilatéralement à la SCI M&M, représentée par son gérant M. [C] [G], un ensemble immobilier composé de 3 locaux professionnels, 4 appartements, un grenier, une terrasse et 2 caves, sur la commune de [Localité 7] (26), [Adresse 5] et cadastré section B n° [Cadastre 4], moyennant le prix de 360.000€. La promesse de vente était consentie jusqu'au 31 janvier 2020-18 heures, avec prolongation possible jusqu'à la réponse de la mairie de [Localité 7] au titre de l'exercice de son droit de préemption. Par courrier du 28 janvier 2020, la SCI Mahe a adressé au notaire rédacteur, Me [J], un courrier aux termes duquel elle refusait de réitérer la vente. Le 7 février 2020, la mairie de [Localité 7] a renoncé à son droit de préemption. Convoqué suivant mise en demeure du 7 février 2020, puis sommation du 11 février 2020, le gérant de la SCI Mahe ne s'est pas présenté au rendez vous chez le notaire du 14 février 2020, date à laquelle Me [J] a dressé un PV de carence. Suivant exploit d'huissier du 22 juillet 2020, la SCI M&M a fait citer la SCI Mahe en vente forcée du bien et en dommages-intérêts. Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Valence a : - donné acte à l'EURL Séverine Mangin Immobilier de son intervention volontaire, constaté que la vente litigieuse est parfaite depuis le 14 février 2020, date de la levée d'option par le bénéficiaire, condamné la SCI Mahe à réitérer l'acte authentique de vente par devant Me [J] dans les conditions énoncées dans l'acte notarié des 17 et 18 décembre 2019 au profit de la SCI M&M dans le délai de 3 mois suivant la signification du jugement, dit que le prix de vente de 360.000€ net vendeur sera payé entre les mains de Me [J], lors de la réitération de l'acte de vente, dit que, passé ce délai, le présent jugement vaudra vente, ordonné sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 7] à l'initiative de la partie la plus diligente, condamné la SCI Mahe, dès la régularisation de l'acte de vente et au plus tard à l'expiration du délai de 3 mois, à livrer à la SCI M&M l'immeuble litigieux pour en prendre possession, débarrassé de tout objet hormis ceux visés dans la promesse de vente et, avec tous accroissements, produits et fruits, sous astreinte provisoire de100€ par jour de retard à compter de la régularisation de l'acte de vente, en tant que de besoin, autorisé la SCI M&M à prendre possession de l'immeuble, le cas échéant avec le concours de la force publique à défaut de livraison spontanée, débouté la SCI M&M de ses demandes au titre des dégradations commises à compter du 14 février 2020 et en main-levée des hypothèques, condamné la SCI Mahe à payer à la SCI M&M les sommes de : 15.389,63€ en réparation du préjudice financier, 1.756€ par mois au titre de la perte de chance de percevoir les loyers chaque mois depuis le 14 février 2020 jusqu'à la remise effective des clefs, 316,74€ au titre des frais de notaire et d'huissier pour la délivrance de la sommation de comparaître, 2.000€ au titre de son préjudice moral, condamné la SCI Mahe à payer à l'EURL Séverine Mangin Immobilier la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts, débouté l'EURL Séverine Mangin Immobilier de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral, écarté l'exécution provisoire, condamné la SCI Mahe à payer à la SCI M&M et à l'EURL Séverine Mangin Immobilier, chacune, une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Suivant déclaration en date du 22 juillet 2022, la SCI Mahe a relevé appel de cette décision. Au dernier état de ses écritures en date du 14 novembre 2023, la SCI Mahe demande à la cour d'infirmer la décision entreprise et de: 1) à titre liminaire, déclarer irrecevable la SCI M&M en toutes ses demandes au motif du défaut de publication à la conservation des hypothèques du PV de carence et de l'assignation, 2) reconventionnellement, condamner la SCI M&M à lui payer la somme de 36.000€ au titre de l'indemnité d'immobilisation, 3) à titre principal, débouter ses adversaires de l'ensemble de leurs prétentions, 4) subsidiairement, constater la nullité de la promesse de vente et débouter ses adversaires de l'ensemble de leurs demandes, 5) très subsidiairement, en l'absence de tous préjudices, rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires de la SCI M&M et débouter l'EURL Séverine Mangin Immobilier de sa demande au titre du préjudice moral, 6) en tout état de cause, condamner la SCI M&M à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€. Elle fait valoir que : la SCI M&M n'a pas respecté les dispositions du décret du 4 janvier 1955 sur la publication à la conservation des hypothèques, le bénéficiaire de la promesse de cession n'a pas levé l'option puisqu'il ne verse aucun élément en ce sens, le versement du dépôt de garantie de 36.000€ ne caractérise nullement l'intention de lever l'option, le versement des fonds par un tiers ne constitue pas davantage un acte de levée d'option puisqu'il doit « accompagner la levée d'option », en tout état de cause, la SCI M&M ne justifie pas disposer des fonds nécessaires à l'acquisition, en l'absence de vente, l'agent immobilier ne peut prétendre au paiement d'une quelconque commission, la promesse de vente est nulle à défaut de délibération des associés de la SCI Mahe et ce contrairement à ce qui est indiqué dans l'acte, la SCI M&M ne démontre aucun préjudice indemnisable, à tout le moins, ceux-ci doivent être largement minorés, la SCI M&M réaliserait en cas de vente une plus value de 55.800€, de sorte qu'elle ne pourrait se prévaloir d'aucun préjudice, le préjudice dont la SCI M&M se réclame ne pourrait excéder le bénéfice d'exploitation de l'immeuble réellement tiré par elle sous peine de lui accorder un gain disproportionné non corrélé à la réalité économique, il n'existe aucun manque à gagner du fait de l'état des locaux devant être intégralement repris. Par conclusions récapitulatives du 2 novembre 2023, la SCI M&M demande à la cour de la déclarer recevable en son action, de réformer le jugement déféré uniquement sur les frais de main-levée d'hypothèque, sur les dégradations et paiement de diverses sommes et de : condamner la SCI Mahe à supporter tous les frais inhérents à une éventuelle mainlevée d'hypothèque, dire que la SCI Mahe sera tenue de l'indemniser de toutes détériorations éventuelles survenues depuis le 14 février 2020, condamner la SCI Mahe à lui payer les sommes de: 500€ en remboursement des frais de dossier restés à sa charge au titre de la souscription du premier crédit immobilier remboursé par anticipation suite à la rétractation du promettant, 3.895€ par mois à compter du 14 février 2020 jusqu'à la remise effective des clefs au titre de la perte de revenus locatifs, 189.532,33€ en réparation de son préjudice financier, 5.000€ en réparation de son préjudice moral, dire que chacune de ces condamnations sera assortie d'une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l'acquisition du caractère définitif de la décision, condamner la SCI Mahe à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€ ainsi qu'aux entiers dépens. Elle expose que : elle rapporte la preuve de la publication de l'assignation, la SCI Mahe, qui prétend qu'elle ne justifie pas de la levée d'option, est d'une mauvaise foi absolue, au regard du versement du dépôt de garantie et du prix d'achat en l'étude notariale, elle justifie avoir levé l'option, la promesse de vente n'est pas nulle comme le prétend à tort la SCI Mahe puisque son objet social dans son article 2 concerne la gestion et la disposition de tous biens immobiliers et ne se limite pas aux biens litigieux, les statuts accordent au gérant les pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et accomplir tous les actes contribuant à la réalisation de l'objet social, le consentement de la SCI Mahe à la vente litigieuse a été donné lors de la signature de la promesse de vendre et il ne manquait que le consentement du bénéficiaire pour la formation du contrat, en payant le prix de vente, elle a donné son consentement à la convention, la vente a été retardée une première fois par le défaut de réponse de la mairie à son droit de préemption et la SCI Mahe ne peut tirer argument de ce retard qui ne lui est pas imputable et ne constitue pas une cause possible de rétractation, la SCI Mahe, en manquant à ses obligations contractuelles, lui a causé de nombreux préjudices, alors que la SCI Mahe est fautive, elle n'hésite pas à solliciter une indemnité d'immobilisation dont elle doit être déboutée, le blocage de la vente lui étant totalement imputable. Enfin, par écritures du 2 novembre 2023, l'EURL Séverine Mangin Immobilier demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le rejet de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral qu'elle forme à hauteur de la somme de 3.000€ et, y ajoutant, de condamner la SCI Mahe à lui payer la somme de 5.000€ d'indemnité de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle explique que : la vente doit être réitérée avec son concours puisque ses diligences ont été déterminantes, elle ouvre droit à la condamnation de la SCI Mahe à lui payer sa commission d'un montant de 10.000€, la levée de l'option a été réalisée par le versement du dépôt de garantie et du solde du prix, contrairement à ce que prétend l'appelante, l'objet social de la SCI Mahe n'est pas limité à la seule exploitation du bien litigieux, en tout état de cause, l'argumentation de la SCI Mahe n'est pas opposable aux tiers, soit à elle-même, si le jugement déféré est réformé sur la vente forcée, elle subit un préjudice au titre de la perte de sa commission et ouvre droit à des dommages-intérêts du fait du refus péremptoire et unilatéral de la SCI Mahe, elle est parfaitement recevable à obtenir l'indemnisation complète de son préjudice et d'obtenir des dommages-intérêts au titre de son préjudice moral. La clôture de la procédure est intervenue le 21 novembre 2023. MOTIFS 1/ sur la recevabilité de l'action de la SCI M&M La SCI Mahe soulève une fin de non-recevoir pour défaut de publication du PV de carence du 14 février 2020 et de l'assignation en vente forcée pour la première fois en appel. Aux termes de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution ou la nullité d'une vente immobilière doivent être publiées au service de la publicité foncière. En l'espèce, la demande en vente forcée ne rentre pas dans ce dispositif de publicité obligatoire. En tout état de cause, la SCI M&M justifie en pièce 20 de la publication de son assignation. En outre, par application de l'article 37 du décret du 4 janvier 1955, la publication du PV de carence est facultative. Ainsi, la SCI M&M est parfaitement recevable en son action. 2/ sur la nullité de la promesse unilatérale de vente La SCI Mahe prétend à la nullité de la promesse de vente des 17 et 18 décembre 2019 au motif que le gérant de la société a agi en dehors de l'objet social et sans avoir pouvoir de vendre les biens litigieux. En l'espèce, l'article 2 des statuts de la SCI Mahe définit l'objet social comme la gestion et la disposition de tous biens immobiliers. Aux termes de l'article 12, le gérant dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société et accomplir tous les actes contribuant à la réalisation de l'objet social. Le gérant engage la société par tout acte rentrant dans cet objet, à l'instar de la promesse de vente contestée. Par voie de conséquence, il n'existe aucune cause de nullité de la promesse de vente, laquelle est parfaitement valide. 3/ sur la vente forcée La SCI Mahe soutient que la SCI M&M n'a pas levé l'option. Aux termes de la promesse de vente litigieuse, la réalisation de la vente aura lieu, soit par la signature de l'acte authentique accompagnée du versement, par virement sur le compte du notaire, du prix, de la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, de l'éventuelle commission d'intermédiaire et, de manière générale, de tous comptes et proratas, soit par la levée d'option par le bénéficiaire.... Cette levée d'option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement des sommes susvisées. En l'espèce, il est établi que la SCI M&M, qui a obtenu un prêt de sa banque, a donné son consentement à la convention en payant le prix de vente. En outre, le gérant de la SCI M&M s'est régulièrement présenté à la convocation du notaire du 14 février 2020 en vue de la réitération de la vente, contrairement au gérant de la SCI Mahe. Dès lors, la levée de l'option par le gérant de la SCI M&M est parfaitement établie et la vente est parfaite depuis le 14 février 2020. Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a ordonné la vente forcée des biens immobiliers concernés selon des modalités que la cour confirme. 4/ sur les demandes indemnitaires de la SCI M&M Alors que la SCI M&M a levé l'option, le contrat était parfait et la SCI Mahe, en refusant de se présenter chez le notaire pour réitérer la vente, a eu un comportement fautif causant divers préjudices à son co-contractant et justifiant son indemnisation. sur les frais de notaire et d'huissier au titre de la sommation de comparaître La SCI M&M a engagé des frais à ce titre d'un montant de 316,74€, justement alloués par le tribunal. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. sur les frais d'une éventuelle mainlevée d'hypothèque Pas plus qu'en première instance, la SCI M&M ne justifie, en cause d'appel, de l'existence d'une hypothèque grevant le bien immobilier litigieux. Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la SCI M&M de la demande de condamnation au titre d'une éventuelle mainlevée d'hypothèque. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. sur les éventuelles dégradations de l'immeuble vendu En l'absence de démonstration de la réalité de dégradations, c'est également à juste titre que le tribunal a rejeté cette demande non démontrée au jour de la présente instance. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. sur le préjudice financier au titre de la souscription de crédit Ensuite du refus de la SCI Mahe de réitérer la vente, la SCI M&M a dû rembourser par anticipation le premier crédit obtenu et a perdu les frais de dossier de ce premier prêt d'un montant de 500€. Voulant poursuivre la vente, elle a contracté un deuxième prêt à des conditions moins avantageuses. L'évolution de la procédure a justifié l'octroi d'un troisième crédit à des conditions très nettement désavantageuses, soit passant de 1% de taux d'intérêts à 1,45% puis à 4,15% avec un cumul d'intérêts final de 187.349,54€ au lieu de 37.645,03€, outre des frais d'assurance initiaux de 4.132€ passant à 37.238,40€ et des frais de dossier de 1.000€. Le préjudice de la SCI M&M s'élève donc à la somme de 149.704,51+33.106,40=182.810,91€, outre 500€ de différence de frais de dossier , soit la somme globale de 183.310,91€. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé sur ce point et la SCI Mahe sera condamnée à payer à la SCI M&M la somme de 183.310,91€. sur la perte locative L'immeuble litigieux comporte quatre appartements dont deux sont loués pour la somme mensuelle l'un de 545€ et l'autre de 400€. L'agence immobilière a évalué la valeur locative cumulée pour les deux autres logements à la somme de 1.250€ par mois. Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a retenu une perte de chance locative importante de l'ordre de 80% et a condamné la SCI Mahe à payer à la SCI M&M la somme de 1.756€ par mois depuis le 14 février 2020 jusqu'à la remise effective des clefs. Concernant la perte de loyers commerciaux, le tribunal a justement retenu l'ambiguïté existant entre les co-gérants et l'un d'eux prétendant à l'exploitation du local commercial alors même que la société n'était pas constituée et ne l'est toujours pas. La facture acquittée de 7.500€ en date du 3 décembre 2019 pour réserver l'enseigne est tout à fait insuffisante pour caractériser un préjudice. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ces deux points. sur le préjudice moral Le préjudice moral subi du fait du refus illégitime de la SCI Mahe de réitérer la vente a justement été indemnisé à la somme de 2.000€. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. sur l'astreinte Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, il n'est pas démontré la nécessité d'assortir les condamnations pécuniaires à la charge de la SCI Mahe d'une astreinte pour assurer l'exécution de la décision. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 5/ sur les demandes de la société Séverine Mangin Immobilier La vente forcée de l'immeuble étant ordonnée, l'agence immobilière a droit à sa commission. Ainsi, c'est pertinemment que le tribunal a condamné la SCI Mahe à payer à la société Séverine Mangin Immobilier la somme de 10.000€. En revanche, c'est à tort que le tribunal a retenu la qualification de dommages-intérêts alors qu'il s'agit de la commission prévue contractuellement. Le jugement déféré sera infirmé sur la qualification de la condamnation due à la société Séverine Mangin Immobilier. Enfin, c'est à juste titre que le tribunal a estimé, qu'en l'absence de démonstration d'un préjudice moral, il n'y avait pas lieu à dommages-intérêts sur ce point. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. 6/ sur la demande reconventionnelle de la SCI Mahe La SCI Mahe, qui a refusé fautivement de réitérer la vente, est particulièrement mal fondée à revendiquer la condamnation de la SCI M&M au paiement d'une indemnité d'immobilisation. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sauf sur le quantum des dommages-intérêts au titre de la souscription du prêt et sur la qualification de la somme due à la société Séverine Mangin Immobilier. 7/ sur les mesures accessoires L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des intimés en appel. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par la SCI Mahe qui succombe en son recours. Les mesures accessoires du jugement déféré sont par ailleurs confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare la SCI M&M recevable en son action, Confirme le jugement déféré sauf sur le quantum des dommages-intérêts dus par la SCI Mahe à la SCI M&M au titre de la souscription d'un nouveau prêt et sur la qualification de la somme due à la société Séverine Mangin Immobilier, Statuant à nouveau sur ces points, Condamne la SCI Mahe à payer à la SCI M&M la somme de 183.310,91€ au titre du préjudice résultant de la souscription d'un nouveau prêt, Dit que la somme de 10.000€ à laquelle la SCI Mahe a été condamnée au bénéfice de la société Séverine Mangin Immobilier est une commission, Y ajoutant, Condamne la SCI Mahe à payer à la SCI M&M et à la société Séverine Mangin Immobilier, chacun, la somme de 2.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne la SCI Mahe à supporter les dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE