Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52065
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LBT
N° : 5
Assignation du :
14 mars 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 juin 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.P.I. FICOMMERCE
représentée par la S.A. FIDUCIAL GERANCE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie-Lise CHAREL, avocat au barreau de LYON, postulant par l’intermédiaire de Maître Laurent SIMON de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS - #P0073
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Ludovic BOUCHET, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant, postulant par l’intermédiaire de Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau de PARIS - #C1737
DÉBATS
A l’audience du 24 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
Par acte du 1er juin 2001, renouvelé le 25 mars 2011, la société CIFOCOMA 3, aux droits de laquelle est venue la société FICOMMERCE, a donné à bail commercial à la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2010, moyennant un loyer en principal de 15.921,56 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 9 février 2024, à La société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, pour une somme de 29.392,11 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er trimestre 2024 inclus.
Par acte délivré le 14 mars 2024, la société FICOMMERCE a fait assigner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
“Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 mars 2024 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin était ;
Condamner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION à payer à la société FICOMMERCE, par provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par remise des clés ou l’expulsion ;
Condamner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION à payer, par provision, à la société FICOMMERCE, la somme de 29.392,11 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal courus à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
Condamner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION à payer à la société FICOMMERCE la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés à compter du commandement de payer”.
A l’audience du 24 mai 2024, la société FICOMMERCE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la dette provisionnelle à la somme de 36.886,94 euros au 16 mai 2024, et fait état de l’accord intervenu entre les parties sur l’octroi de délais de paiement sur sept mois à la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, assortis d’une clause de déchéance en cas de nouvel impayé.
La société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
“ACCORDER à la Société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION des délais de paiement sur la somme de 36.886,94 Euros correspondant à l’arriéré au jour de l’audience;
DIRE que la Société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION, outre le paiement du loyer courant aux échéances normales (trimestre d’avance les 1 er juillet, 1 er octobre 2024 et 1 er janvier 2025),
pourra s’en libérer au moyen de sept échéances de rattrapage à la fin des mois de :
. mai 2024,
. juillet 2024,
. août 2024,
. octobre 2024,
. novembre 2024,
. janvier 2025,
. février 2025.
ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délaisaccordés,
DEBOUTER la Société FICOMMERCE de ses autres demandes,
LAISSER à chacune des parties leurs propres dépens”.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail initial stipule en son article 10 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société FICOMMERCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 29.392,11 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement sur sept mois, en sus des échéances courantes.
Au vu l’accord des parties sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société FICOMMERCE, l'obligation de la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 16 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 36.886,94 euros (2ème trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 9 février 2024 à hauteur de 29.392,11 euros et à compter de l’ordonnance sur le solde.
- Sur les autres demandes
Chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mars 2024 à minuit ;
Condamnons la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION à payer à la société FICOMMERCE la somme provisionnelle de 36.886,94 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 16 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 à hauteur de 29.392,11 euros et à compter de la présente décision sur le solde,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION se libère la provision ci-dessus allouée en sept mensualités égales et continues d'un montant de 5.269,56 euros, la 7ème et dernière mensualité étant majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le dernier jour du mois de mai 2024 et les mensualités suivantes avant le dernier jour des mois suivants jusque février 2025 inclus ;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société [Localité 5] ELEC DISTRIBUTION devra payer mensuellement à la société FICOMMERCE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Disons que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et frais ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à Paris, le 28 juin 2024.
Le Greffier,La Présidente,
Arnaud FUZATViolette BATY
