Cour d'appel, 29 février 2024. 21/04486

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 4e chambre civile ARRET DU 29 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04486 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PCQ4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 juin 2021 Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 18/00855 APPELANTS : Monsieur [L] [Z] né le 28 Mai 1949 à [Localité 6] (42) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Eric NEGRE substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Stéphane DIDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant Madame [O] [M] épouse [Z] née le 25 Juillet 1951 à [Localité 6] (42) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Eric NEGRE substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Stéphane DIDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant INTIMEE : S.A.R.L. Patrimoine immobilier conseil immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 477 573 216 prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Elsa VILLEMEUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre M. Philippe BRUEY, Conseiller Mme Marie-José FRANCO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, prévu le 15 février 2024, prorogé au 29 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière. * * * FAITS ET PROCÉDURE Le 17 juillet 2006, M. [L] [Z] et son épouse, Mme [O] [M] épouse [Z] ont conclu un mandat de gestion relatif à un appartement de type F2 sis à [Localité 5] auprès de la société Solène immobilier. La Sarl Patrimoine et immobilier conseil a repris la gestion du bien en mars 2013 (ci-après 'la société Pic'). En octobre 2015, la société Pic a retenu la candidature de Mme [U] [X] et un contrat de bail meublé a été conclu le 27 octobre 2015 sur l'appartement, pour une durée d'une année. Le premier mois de loyer a été réglé par Mme [X] à la société Pic en espèces. Dès le mois de décembre 2015, la locataire n'a plus payé le loyer. Les époux [Z] se sont alors rapprochés de la société Pic pour connaître les actions et diligences à mettre en oeuvre. Le 8 avril 2016, la société Pic a mis en demeure Mme [X] de régler les loyers impayés s'élevant à 2 459,19 €. En l'absence de règlement, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié à Mme [X] le 30 juin 2016 par la société Pic. Le 19 juillet 2016, un congé a été signifié à la locataire par la société Pic, sans effets. Dans ce contexte, les époux [Z] ont fait assigner Mme [X] en référé par acte du 14 novembre 2016 aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire notamment. Par ordonnance en date du 1er mars 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Montpellier a jugé la résiliation du bail à effet au 31 août 2016, l'expulsion de Mme [X] des lieux loués et sa condamnation à titre de provision à leur payer la somme de 8 643,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 8 février 2017. Le 12 avril 2017, les époux [Z] ont résilié le mandat de gérance avec effet au 17 juillet 2017. Le 3 mai 2017, un commandement de quitter les lieux a été signifié à la locataire qui ne restituait pas les lieux loués. Une première tentative d'expulsion de Mme [X] le 13 juillet 2017 s'est révélée vaine en raison de l'absence de la locataire. Le concours de la force publique a alors été sollicité. En août et novembre 2017, trois saisies attributions ont été vainement tentées auprès de plusieurs établissements bancaires détenant des comptes ouverts au nom de Mme [X]. L'expulsion de la locataire a finalement été effectuée le 11 octobre 2017 avec le concours de la force publique. Les premières constatations font état d'un appartement fortement dégradé ainsi que du vol de nombreux objets et meubles. Le 29 novembre 2017, les époux [Z] ont déposé plainte contre Mme [X]. Le 3 janvier 2018, les époux [Z] ont adressé une mise en demeure à la société Pic en paiement de dommages et intérêts au motif d'une faute de celle-ci. Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée le 3 mars 2018, Estimant que diverses fautes et négligences ont été commises dans l'exécution du mandat de gestion à savoir une vérification insuffisante de la solvabilité de la locataire, la conclusion du bail sans engagement de caution personne physique, une remise des clés sans exiger le versement du dépôt de garantie ni le loyer de novembre, une réaction tardive et insuffisante en suite du premier impayé et la tromperie pendant plusieurs mois quant à l'existence d'une caution personnelle, les époux [Z] ont fait assigner la société Pic en réparation de leurs préjudices. Par jugement rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire en date du 24 juin 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - condamné la société Pic à payer aux époux [Z] la somme de 1 190 € à titre de dommages et intérêts ; - les a déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires ; - condamné la société Pic à la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux dépens de l'instance. Le 12 juillet 2021, les époux [Z] ont relevé appel de ce jugement. PRÉTENTIONS Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 avril 2023, les époux [Z] demandent en substance à la cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Pic à leur payer la somme de 1 190 € à titre de dommages-intérêts au titre du défaut d'encaissement du dépôt de garantie, et statuant à nouveau, de : - Condamner la société Pic à leur verser les sommes suivantes, en réparation de leurs préjudices : > 17 150,59 € au titre de la dette locataire de Mme [X] et des frais d'huissiers, > 298,14 € au titre du coût du procès-verbal d'expulsion du 11 octobre 2016, > 1 963,68 € au titre des charges récupérables pour la période de location ; > 1 797,98 € au titre des intérêts de retard dus au 31 mars 2023 sur la provision de 8 643,52 € fixée par ordonnance de référé du 1er mars 2017, > 3 037,40 € au titre des honoraires et des frais d'avocat supportés pour la procédure de référé, > 4 659,42 € au titre du coût de la remise en état de la salle de bains de l'appartement, > 2 860 € au titre du coût de la remise en état des peintures de l'appartement. - A titre subsidiaire, condamner la société Pic à leur verser la somme de 20 000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice et perte de chance notamment de n'avoir pu percevoir les loyers et charges dus par Mme [X]. - En toutes hypothèses, condamner la société Pic à la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Pepratx Negre. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 23 novembre 2021, la société Pic demande en substance à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a condamnée à la somme de 1 190 € à titre de dommages et intérêts et, statuant à nouveau, de : - Juger qu'elle n'a commis aucune faute de gestion, - Débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. - A titre subsidiaire, juger que les époux ne peuvent prétendre qu'à une perte de chance s'agissant des loyers impayés, de l'indemnité d'occupation, des charges récupérables et des honoraires et frais d'avocat relatif à la procédure d'expulsion, et qu'à l'inverse, s'agissant des travaux de réfaction et les biens dérobés, il n'existe aucun lien de causalité, et ainsi débouter les époux de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - En tout état de cause, les condamner à la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 novembre 2023. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Les époux [Z] soulignent l'insuffisance du dossier de Mme [X] en l'absence d'engagement d'une caution personne physique (revenus inférieurs à trois fois le montant du loyer, ancienneté dans le poste de secrétaire comptable de six mois, premier loyer réglé en espèces, pas d'exigence de production du dernier ou de l'avant dernier avis d'imposition, simple attestation d'hébergement de sa propre soeur, société employeur récemment créée au faible capital social) et en l'absence d'une assurance de garantie des loyers impayés dont la souscription n'a jamais été proposée, de telle sorte que la faute est constituée pour avoir retenu cette candidature. Le fait de ne pas exiger d'engagement de caution constitue un manquement grave et leur a été dissimulé pendant plusieurs mois, le gérant prétendant qu'il allait actionner le garant, qui s'est avéré simplement 'garant moral'. Le mandataire n'a jamais exigé de règlement d'un dépôt de garantie. S'il fut demandé, il n'a jamais été versé. Le mandataire a fixé un montant de provisions pour charges particulièrement faible (20€ pour 101,82 € par mois). Le mandant a par ailleurs commis divers manquements et négligences pendant l'exécution du bail : ce n'est qu'après l'interpellation des propriétaires que le mandant, après avoir attendu trois mois, a adressé une première relance par lettre simple puis une mise en demeure au bout de cinq mois. Le mandataire réplique sur chacun des griefs allégués pour conclure à l'absence de toute faute. Selon l'article 1992 du code civil : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.' Le mandataire de gestion immobilière doit s'assurer de la solvabilité du candidat locataire avant l'établissement du bail. Des éléments de l'espèce, il résulte qu'à l'exament de son dossier de candidate à la location, Mme [X] présentait une solvabilité 'limite' qui devait conduire le mandataire à procéder à diverses vérifications complémentaires et à exiger l'engagement d'une caution ou à tout le moins à proposer au bailleur la souscription d'une assurance garantie des loyers impayés. Si l'agence Pic s'est fait remettre le contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire, révélant que Mme [X] percevait un salaire net mensuel de 1700 € en sa qualité de comptable, le loyer et charge de 615 € représentant 36% du salaire, les autres éléments mis en avant par les mandants étant inopérants, l'importance d'un tel ratio sans précision connue quant au reste à vivre devait conduire le mandataire à s'interroger sur la solvabilité réelle et provoquer le bénéfice de garantie complémentaire de type caution ou assurance de loyers impayés, sans plus d'égard au fait que la candidate lui ait été présentée par une personne dite de confiance. La prise de risque du mandataire est certaine et l'histoire lui a donné tort puisqu'il s'avère qu'après avoir payé en espèces le loyer d'octobre au prorata des quelques jours à courir et celui de novembre 2015, la locataire n'a plus rien versé. Au delà de ce que le premier juge a qualifié de propos ambivalents lorsque le mandataire a fait état de ses démarches en vue de contacter le garant, il existe un véritable manquement à l'obligation d'exécution loyale du mandat en faisant croire à l'existence du garant à un moment où son inexistence s'avérait particulièrement délicate face à la révélation soudaine du non-paiement quasi immédiat du loyer et provisions pour charges. La faute contractuelle est établie tant à l'égard de l'insuffisance des vérifications de la solvabilité qu'à l'égard des conséquences qui s'imposaient d'avoir à provoquer le bénéfice de garanties. Les clefs ont été remises sans que le dépôt de garantie de 1190 € n'ait été payé alors que l'usage d'un délai de paiement auquel fait référence le mandataire n'est pas établi et particulièrement contraire à la cohérence et à la pratique professionnelle. Le non-paiement de cette somme, pourtant mentionné au bail, (et de ses honoraires d'agence comme mentionné dans ses écritures) devait d'autant plus conduire le mandataire à s'interroger sur la solvabilité de la locataire avant la remise des clefs. En revanche, à l'instar du premier juge, la cour ne peut retenir les autres fautes alléguées, inexistantes, car quand bien même quelques jours ont été perdus suite à l'allégation mensongère de chercher à actionner le garant, la réaction consistant à adresser un courrier de relance le 28 février 2016 puis à délivrer une mise en demeure par lettre recommandée du 8 avril 2016 et à actionner l'avocat pour l'engagement de la procédure judiciaire est intervenue dans un délai qui n'apparaît pas déraisonnable ou excessif, les bailleurs ne faisant état que d'un manque de réactivité sans préciser le délai qui leur paraissait applicable. La cour adoptera pour le surplus les motifs du premier juge s'agissant de la prétendue faute pour ne pas avoir mis en péréquation la provision pour charges avec les charges récupérables réelles. S'agissant de l'indemnisation des préjudices subis par les bailleurs, aucun lien de causalité directe n'est établi entre les manquements du mandataire et les préjudices dont ils se prévalent, exclusivement imputables à la locataire indélicate, tout particulièrement les dégradations locatives et vols qui lui sont imputés. Il est constant en revanche que les fautes contractuelles du mandataire sont à l'origine de la perte de chance réelle d'être confrontés à un risque important d'impayés, tant de loyers et provisions pour charges que du dépôt de garantie, de telle sorte que la cour, au vu des éléments dont elle dispose quant au montant de l'impayé de l'ordre de 17 000 € évaluera l'indemnisation de celle-ci à la somme de 5 000 €. Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la société Patrimoine immobilier conseil supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Patrimoine immobilier conseil à payer à M. et Mme [L] et [O] [Z] la somme de 1 190 € à titre de dommages et intérêts, statuant à nouveau de ce chef, Condamne la SARL Patrimoine immobilier conseil à payer à M. et Mme [L] et [O] [Z] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. Confirme le jugement pour le surplus, Condamne la SARL Patrimoine immobilier conseil aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Mme Pepratx Negre, avocat, sur son affirmation de droit. Condamne la SARL Patrimoine immobilier conseil à payer à M. et Mme [L] et [O] [Z] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président