Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 23/57492

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YCP N° : 8 Assignation du : 06, 09 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 mars 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE La S.C.I. 18 juin 1998 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Raja MOKADDEM, avocat au barreau de PARIS - #E1779 DEFENDEURS S.A.R.L. LE TRUTH [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS - #P0560 Monsieur [F] [N] [V] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant et non constitué DÉBATS A l’audience du 27 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 octobre 2018, la SCI 18 juin 1998 a consenti à la société LE TRUTH un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], afin d'y exercer « Tous commerces restaurant snack pâtisserie salon de thé location et vente de narguilé chicha », moyennant le paiement d'un loyer mensuel, charges comprises de 3900€. Il est prévu, aux termes de ce contrat de bail, que Monsieur [F] [N] [V] se porte caution solidaire des engagements pris par le preneur. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 28 août 2023 un commandement de payer la somme de 12.899,25€ au titre de la dette locative échue à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 29 septembre 2023 dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile. Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement, la SCI 18 juin 1998 a, par exploit délivré les 6 et 9 octobre 2023, fait citer la SARL LE TRUTH et Monsieur [F] [N] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens, - condamner solidairement les défendeurs au paiement par provision de la somme de 21.498,75€ au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2023 échu, - juger que cette somme portera intérêt au taux de 20% en vertu de la clause pénale, - ordonner la capitalisation des intérêts échus, - condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5000€, hors charges et hors taxes, jusqu'à libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, - la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement et de l'état d'endettement. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties, et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur. A l'audience de renvoi du 27 février 2024, la requérante actualise la dette locative à la somme de 29.191,75€ au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus et s'oppose à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'aux demandes formées à son encontre, faisant observer que le preneur n'a jamais communiqué le projet de travaux envisagé. En réponse, la défenderesse sollicite l'octroi de délais de paiement sur vingt mois suspensif de la clause résolutoire et la condamnation du bailleur, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance, à adresser une demande d'autorisation tendant à l'installation en toiture de la copropriété d'une tourelle d'extraction d'air de 4000m3/H mono en 4P 400/D/2H ainsi qu'un support, un sectionneur et un autotransformateur conformément aux recommandations de la société ExpertVentil et de l'architecte de la copropriété, et ce, sous astreinte de 150€ par jour passé ce délai et pendant trois mois. Elle sollicite enfin de laisser à la charge de chaque partie les frais engagés dans la présente procédure. Monsieur [V], cité dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte locatif que la SARL LE TRUTH est redevable de la somme de 29.191,75€ au titre de la dette locative échue au 26 février 2024, terme de février 2024, ce qui n'est pas contesté par la défenderesse. Dès lors, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision. En vertu de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée. L'article 21 du contrat de bail stipule qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, le preneur sera redevable à titre de clause pénale d'une indemnité égale à 20% des sommes dues. Cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable compte tenu du pourcentage fixé. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Sur le cautionnement En vertu des articles 2288 et 1103 du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement. Conformément aux dispositions de l'article 1376 du même code civil, l'acte sous seing privé par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres. Enfin, l'article L.311-1 ancien du code de la consommation, applicable au litige, dispose que toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de ... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même." La créance de la SCI du 18 juin 1998 se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles. Elle a donc la qualité de créancier professionnel. En l'espèce, le cautionnement de Monsieur [V] est dactylographié et inséré dans le contrat de bail, mais ne comporte aucune mention écrite par la caution. Le paraphe et la signature de Monsieur [V] ne permettent pas de palier l'absence des mentions manuscrites imposées par les dispositions susvisées. Dès lors, la validité du cautionnement apparaît sérieusement contestable et il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de Monsieur [V]. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l'article 21 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer contenant stipulation de la clause résolutoire, demeuré infructueux. Il n'est allégué aucune contestation sur les conditions qui ont entouré la délivrance du commandement de payer le 28 août 2023. Il vise la clause résolutoire et le délai d'un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d'en contester éventuellement les sommes. Il n'est pas justifié par la défenderesse qu'elle en aurait régularisé les causes dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, compte tenu des difficultés dont fait part le nouveau gérant de la SARL LE TRUTH depuis qu'il a fait l'acquisition des parts sociales, et des paiements effectués par ce dernier qui, s'ils sont insuffisants, ont le mérite d'exister et alors qu'à défaut de respect des échéances de remboursement, le bailleur disposera d'un titre exécutoire lui permettant de procéder à la reprise des lieux, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement lesquels permettront de solder la dette dans un délai raisonnable. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion sera ordonnée, sans astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération des lieux. En effet, si la requérante sollicite une indemnité d'occupation de 5000€ hors charges, soit supérieure au montant actuel du loyer, charges comprises, cette demande ne repose ni sur le fondement d'une stipulation contractuelle (qui, au demeurant, n'est pas invoquée), ni sur la démonstration d'une faute délictuelle résultant d'un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l'octroi d'une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges. Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant. Sur la demande reconventionnelle Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, invoquant le non respect de son obligation de délivrance par le bailleur, la défenderesse sollicite que soit prononcée une injonction à son encontre aux fins de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale de réaliser des travaux de mise en conformité des locaux. Toutefois, cette demande apparaît indéterminée et insuffisamment justifiée, en ce qu'aucun descriptif des travaux n'est versé aux débats ni la preuve qu'en l'état, les locaux ne sont pas exploitables. En outre, il résulte d'un courrier adressé par le conseil de la requérante au conseil de la défenderesse du 13 novembre 2023 que cette dernière ne communique pas les éléments nécessaires lui permettant de compléter la convocation à la prochaine assemblée générale afin de permettre au syndicat des copropriétaires de voter la résolution relative à des travaux, en toute connaissance de cause. En conséquence, compte tenu de la carence de la défenderesse, cette demande apparaît sérieusement contestable et il n'y a pas lieu à référé. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, sans qu'il ne soit besoin d'énumérer les actes couverts par les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies, Condamnons la SARL LE TRUTH à verser à la SCI 18 juin 1998 la somme de 29.191,75 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 26 février 2024, terme de février 2024 ; L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL LE TRUTH portant sur des locaux situés [Adresse 1] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL LE TRUTH et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Rejetons la demande d'astreinte ; Condamnons en ce cas la SARL LE TRUTH à payer à la SCI 18 juin 1998 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer majorée des charges et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes, notamment celles concernant Monsieur [V] ; Condamnons la SARL LE TRUTH à payer à la SCI 18 juin 1998 la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL LE TRUTH au paiement des dépens, Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 27 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN