Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/05687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 08/02/24 à : Monsieur [S] [M] Copie exécutoire délivrée le : 08/02/24 à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/05687 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JVQ N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEUR Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/05687 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JVQ EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 12 janvier 2006, [Localité 3] HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] outre une cave, pour un loyer de 220,60 euros par mois. Monsieur [M] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 3] HABITAT - OPH lui a fait délivrer une sommation de payer le 04 octobre 2022, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3165,89 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ prononcer la résiliation des contrats de location aux torts exclusifs de Monsieur [M] pour défaut de paiement des loyers et des charges, ▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance du commissaire de police du quartier et d'un serrurier si besoin est, ▸ dire et juger que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, ▸ condamner Monsieur [M] à lui verser à compter du prononcer du jugement à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, majoré des charges locatives récupérables, jusqu'à libération complète des lieux, ▸ condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 3165,89 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, ▸ condamner Monsieur [M] à lui payer une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer. La dénonciation au préfet est intervenue le 03 juillet 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2023. A cette date, [Localité 3] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 2219,43 euros. En défense, Monsieur [M] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, et sollicité son maintien dans les lieux, proposant de continuer à verser 200 euros par mois au bailleur pour régler sa dette. Sur l'octroi de délais de paiement, [Localité 3] HABITAT - OPH a fait part de son accord à l’audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 08 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : - Sur la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion des lieux : L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire. En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur [M] a bénéficié d'un bail le 14 mai 1997, avec avenant du 03 mars 1999 modifiant l'intitulé de l'adresse du logement, lequel a été résilié par décision du tribunal d'instance de Paris le 05 juin 2002. Monsieur [M] ayant réglé sa dette, un nouveau bail a été conclu le 12 janvier 2006, avec avenant du 14 mars 2011 pour actualiser la situation matrimoniale de Monsieur [M]. Seul ce dernier bail est donc concerné par la présente procédure, le précédent ayant d'ores et déjà été résilié. Or au regard des pièces versées aux débats et notamment de la sommation de payer du 04 octobre 2022, des décomptes produits, de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 03 juillet 2023 soit deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience, et de la notification de l'avis d'impayé à la CCAPEX par le bailleur le 06 octobre 2022, il apparaît que la demande concernant le bail du 12 janvier 2006 modifié le 14 mars 2011, est recevable. Par ailleurs, le locataire ayant donc déjà bénéficié d'un bail avec [Localité 3] HABITAT - OPH, qui a été résilié pour une dette de loyers, et l'arriéré de loyers et charges s'élevant le 04 octobre 2022 à 3165,89 euros lors de la sommation de payer, il y a lieu de constater que la dette de loyer persiste sans discontinuer depuis avril 2021, soit depuis plus de deux ans. Au jour de l'audience, la dette locative s'élève encore à 2092,14 euros au regard du décompte produit par le bailleur, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative. Le non-paiement ou l'irrégularité du paiement des loyers par le locataire, nécessaire contrepartie de la jouissance des lieux, est établi de manière relativement ancienne et récurrente. Dès lors, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations de la part de Monsieur [M], justifiant que soit prononcée la résiliation du bail à compter de ce jour. En outre, la créance de [Localité 3] HABITAT - OPH est établie, elle est certaine et exigible. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d'autoriser l'expulsion de Monsieur [M] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, et de le condamner au paiement de la somme de 2092,14 euros, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. - Sur la capitalisation des intérêts : La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. - Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour et de condamner Monsieur [M] à son paiement. - Sur les délais de paiement : En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. La situation de Monsieur [M] est telle qu'il convient d'échelonner le paiement de la dette à compter de ce jour, selon les modalités prévues au dispositif. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner Monsieur [M] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur [M] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation judiciaire du bail consenti par [Localité 3] HABITAT - OPH à Monsieur [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] outre une cave, à compter du présent jugement, et aux torts du locataire; Ordonne en conséquence à Monsieur [M], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; Dit qu'à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT - OPH pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne Monsieur [M] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne Monsieur [M] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH la somme de 2092,14 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois d'octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise Monsieur [M] à s’acquitter de la dette entre les mains du bailleur en 10 mensualités de 200 euros, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 11éme mensualité étant majorée du solde de la dette, Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues par Monsieur [M] deviendra immédiatement exigible, Ordonne la capitalisation des intérêts ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne Monsieur [M] à payer à [Localité 3] HABITAT - OPH une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [M] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer, de l’assignation et de la notification au préfet. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 08 février 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.