Cour d'appel, 01 février 2023. 20/09907

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 045 N° RG 20/09907 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMTP [O] [U] épouse [H] [L] [H] C/ [J] [X] [I] [R] [V] épouse [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nizar BEN AYED Me Christophe NANI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de NICE en date du 10 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00353. APPELANTS Madame [O] [U] épouse [H] née le 1er Janvier 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003929 du 16/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Monsieur [L] [H] né le 24 Novembre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] représentés par Me Nizar BEN AYED, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [J] [X] né le 15 Février 1951 à [Localité 6] (24), demeurant [Adresse 1] Madame [I] [R] [V] épouse [X] née le 11 Septembre 1950 à BARCELONE, demeurant [Adresse 1] représentés par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, les époux [X] ont donné à bail d'habitation aux époux [H] à compter du 7 octobre 2014 un appartement de type 3 au sein de la résidence 'Clair Logis' située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de base de 730 euros et une provision sur charges de 50 euros, portée à 70 euros à compter du mois de janvier 2017. Par courriel en date du 14 février 2018, les locataires ont fait état de leur volonté de quitter les lieux au plus tard le 1er mars suivant sans respecter aucun délai de préavis, en raison des risques qu'ils considéraient encourir du fait du fonctionnement défectueux du chauffe-eau et de l'absence de grilles ou de garde-corps aux fenêtres du logement. Les bailleurs en ont pris acte et demandé la fixation d'une date pour établir l'état des lieux de sortie. Puis, par exploit d'huissier du 21 février 2018, ils ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer la somme de 4.652 euros au titre d'un arriéré de loyer et de charges. Les clés leur ont été retournées par pli recommandé reçu le 9 mars 2018. Par un nouveau courriel du 15 mars, les époux [H] ont été convoqués à assister à un état des lieux de sortie prévu pour le lendemain, auxquels ils ne se sont pas présentés, et un constat a été établi par Maître [P], huissier de justice requis par les bailleurs, faisant état de dégradations du bien loué. Par acte du 29 octobre 2019 converti en procès-verbal de vaines recherches, les époux [X] ont assigné les époux [H] à comparaître devant le tribunal d'instance de Nice pour les entendre condamner à leur payer les sommes de : - 4.800 euros au titre des loyers échus entre les mois d'octobre 2017 et mars 2018 inclus (et non pas 4.000 euros comme indiqué à tort dans l'exposé du litige fait par le premier juge), - 482 euros au titre d'un rappel de charges, - 170 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2017, - 2.501,83 euros au titre du coût de la remise en état du logement. Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 août 2020 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a fait droit à la demande en paiement des loyers mais débouté les demandeurs du surplus de leurs prétentions, faute de production d'un état des lieux d'entrée et des justificatifs des charges réclamées. Les défendeurs ont été en outre condamnés au paiement d'une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui du procès-verbal de constat, l'exécution provisoire de la décision ayant été ordonnée pour le tout. Les époux [H], qui ont reçu signification du jugement le 25 septembre 2020, ont relevé appel principal par déclaration adressée le 15 octobre 2020 au greffe de la cour, et les époux [X] ont formé appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions d'appel notifiées le 25 décembre 2020, les époux [H] se reconnaissent uniquement débiteurs de la somme de 3.280 euros au titre du loyer correspondant à la période de novembre 2017 à février 2018 inclus, dont il y a lieu de déduire un versement de la CAF de 460 euros perçu directement par les bailleurs et le montant du dépôt de garantie de 730 euros, soit un reliquat de 2.090 euros. Ils soutiennent que l'absence de notification d'un préavis était justifiée par l'existence d'un risque pour leur sécurité, et que les propriétaires avaient accepté leur départ anticipé. Ils contestent être responsables des dégradations mentionnées dans le constat dressé le 16 mars 2018, et soutiennent que cet acte est dépourvu de valeur probante à défaut d'établissement d'un état des lieux d'entrée. Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les bailleurs de leurs demandes en paiement d'un reliquat de charges ainsi que des frais de remise en état du logement, mais de l'infirmer pour le surplus et : - de ramener le montant de leur dette locative à 2.090 euros, - d'exclure des dépens mis à leur charge le coût du constat susdit, - de rejeter la demande adverse fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - et de dire n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par conclusions notifiées le 24 mars 2021, les époux [X] admettent que le loyer du mois d'octobre 2017 leur a été payé, mais soutiennent en revanche que celui de mars 2018 est dû en totalité dans la mesure où les locataires sortants n'ont pas tenu leur engagement de libérer les lieux au plus tard le premier jour de ce mois. Ils contestent d'autre part avoir perçu un versement direct de la part de la CAF. Ils réitèrent l'ensemble de leurs demandes formées en première instance, en produisant désormais les pièces qui manquaient à leur dossier initial, à savoir l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 6 octobre 2014 ainsi que les justificatifs des charges récupérables. S'agissant des dégradations imputables aux locataires, ils fondent leur réclamation sur une facture de l'entreprise Z.P.E datée du 24 juillet 2018. Ils demandent à la cour de confirmer la décision entreprise des chefs de l'arriéré locatif, des dépens et de l'indemnité pour frais irrépétibles, mais de l'infirmer pour le surplus et de condamner les époux [H] au paiement de : - 482 euros au titre d'un rappel de charges pour l'exercice 2016/2017, - 170 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2017, - 2.501,83 euros au titre du coût de la remise en état du logement. Ils réclament en outre paiement de leurs dépens d'appel et d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022. DISCUSSION Sur la dette de loyer Il convient en premier lieu de préciser que le montant du loyer s'élevait à 730 euros par mois et n'avait jamais fait l'objet d'une révision. Les époux [H] produisent en cause d'appel une quittance attestant du règlement du loyer d'octobre 2017. Il est constant en revanche que les loyers postérieurs n'ont pas été acquittés. S'agissant toutefois du loyer de février 2018, il est établi par une attestation de la CAF que l'allocation de logement d'un montant de 460 euros a été versée à un tiers, qui ne peut être que le bailleur, de sorte qu'elle doit être déduite de la créance des époux [X]. S'agissant enfin du loyer de mars 2018, celui-ci est dû en totalité dans la mesure où les locataires sortants n'ont pas tenu leur engagement de libérer les lieux au plus tard le premier jour du mois, les clés ayant été retournées au bailleur par pli recommandé reçu le 9 mars, et l'état des lieux de sortie n'ayant pu être établi que le 16 mars, étant par ailleurs observé qu'aucun péril imminent pour la sécurité des locataires n'est démontré. La dette de loyer doit donc être fixée à la somme de 3.190 euros. Sur la dette de charges Conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur le locataire ne sont exigibles que sur justificatifs et après régularisation des provisions versées au cours de l'année considérée. Il est produit en cause d'appel un décompte de régularisation des charges arrêté par le syndic de l'immeuble pour la période de juillet 2016 à juin 2017, faisant apparaître un montant de 1.382,16 euros incombant aux locataires. Déduction faite des provisions versées au cours de la période considérée, les bailleurs sont donc bien fondés à poursuivre le paiement d'un reliquat de 482 euros. Il est également produit le justificatif de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, s'élevant à 170 euros pour l'année 2017, et pareillement récupérable sur les locataires en vertu du décret n° 87-713 du 26 août 1987. La dette de charges doit donc être fixée à la somme de 652 euros. Sur les dégradations du logement En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il est produit en cause d'appel l'état des lieux d'entrée dressé contradictoirement entre les parties le 6 octobre 2014 et décrivant l'ensemble du logement comme en bon état d'entretien. L'état des lieux de sortie établi le 16 mars 2018 par Maître [P], huissier de justice requis par les bailleurs, fait au contraire état de dégradations du bien loué, à savoir : - des peintures cloquées sur les murs et plafonds consécutivement à un dégât des eaux, - un meuble sous évier endommagé et un trou au bas d'un mur de la cuisine, - une porte de placard d'une chambre défoncée, - les murs et la porte d'une autre chambre souillés, - une prise électrique arrachée et une autre manquante, - une poignée de fenêtre manquante, - et l'encombrement de la cave par des détritus. Les époux [H], qui se sont volontairement abstenus d'assister à cet état des lieux, ne prouvent pas que ces désordres procéderaient de causes qui leur sont étrangères. Il convient en conséquence de les condamner à prendre en charge le coût des réparations, sur la foi d'une facture émise le 24 juillet 2018 par l'entreprise Z.P.E d'un montant de 2.501,83 euros TTC. Après imputation du montant du dépôt de garantie, les locataires sortants restent donc redevables à ce titre de la somme de 1.771,83 euros. Sur les dépens En application de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens ne comprennent que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires, de sorte que doivent en être exclus les frais de constat exposés à l'initiative de l'une des parties, ceux-ci pouvant en revanche être pris en compte au titre des frais irrépétibles. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande d'allouer à la partie intimée une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Sur le prononcé de l'exécution provisoire Il n'appartient pas à la cour de remettre en cause le prononcé de l'exécution provisoire qui a été souverainement apprécié par le premier juge, dès lors que les conditions prévues par la loi étaient réunies. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau : Condamne solidairement les époux [H] à payer aux époux [X] : - 3.190,00 euros au titre des loyers restant dus, - 652,00 euros au titre de la régularisation des charges, - 1.771,83 euros au titre du coût de la remise en état du logement. Condamne les époux [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, non compris le coût du procès-verbal de constat du 16 mars 2018, Les condamne en outre à payer aux époux [X] une indemnité de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. LA GREFFIERE LE PRESIDENT