Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 19/09550

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 19/09550 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCC N° MINUTE : Assignation du : 02 Juillet 2019 JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSES S.A. MMA IARD [Adresse 1] [Localité 8] Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 1] [Localité 8] S.A.R.L. SALAM ALEIKUM, représentée par Monsieur [D] [T] [Adresse 6] [Localité 10] toutes trois représentées par Maître Alexis BARBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J042 DÉFENDEURS S.C.I. 33 [Adresse 2] [Localité 11] représentée par Maître Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0025 Décision du 27 Février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 19/09550 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCC Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 14] RIVE GAUCHE [Adresse 3] [Localité 9] représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869 S.A. AXA FRANCE IARD [Adresse 5] [Localité 13] représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390 Madame [F] [U] [P] [Adresse 4] [Localité 12] représentée par Maître Caroline CLÉMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #ED0781 Monsieur [W] [H] [O] [L] [Adresse 4] [Localité 12] représenté par Maître Caroline CLÉMENT-BIGORRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #ED0781 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Elyda MEY, Juge Madame Céline CHAMPAGNE, Juge assistées de Madame Lucie RAGOT, Greffière DÉBATS A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE La SCI 33 est propriétaire de locaux d'une superficie de 475 m², situés [Adresse 6] à [Localité 15], lesquels sont, depuis 1997, donnés à bail commercial à la SARL Salam Aleikum (ci-après "la société Salam Aleikum"), assurée au près de la SA MMA Iard et de la société MMA Iard Mutuelles Assurances (ci-après "les sociétés MMA"), pour y exercer l'activité de studio d'enregistrement audio. Mme [F] [P] et M. [W] [L] sont propriétaires d'un appartement situé au sein de l'immeuble mitoyen sis [Adresse 7] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Au mois de juillet 2008, alors qu'elle faisait procéder à des travaux de rénovation, la société Salam Aleikum a constaté des traces et des odeurs d'humidité au sein du local qu'elle louait. Une expertise amiable a été diligentée par le cabinet [C], mandaté par les sociétés MMA, en présence du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble mitoyen sis [Adresse 7] à [Localité 15], ainsi que de son assureur la société AXA France Iard. L'humidité persistant et en l'absence de toute solution amiable, la société Salam Aleikum a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 15 avril 2010, a prononcé une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. [A] pour y procéder. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 septembre 2016. C'est dans ces conditions que, par exploit du 8 juillet 2019, les sociétés MMA et la société Salam Aleikum ont assigné en ouverture de rapport, devant la juridiction de céans, la SCI 33 (ci-après "la société 33"), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice (ci-après "le syndicat des copropriétaires"), son assureur la société AXA France Iard (ci-après "la société AX "), ainsi que Mme [P] et M. [L] (ci-après "les consorts [P]-[L]"), en indemnisation. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 juin 2022, les sociétés MMA et la société Salam Aleikum demandent au tribunal de : "Vu les articles 1346-1 et suivants et 1719 du code civil, Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage, Vu le rapport d'expertise déposé par M. [A], Vu l'article 789 du code de procédure civile, - Se déclarer incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir soulevée par Axa France Iard, - Homologuer le rapport d'expertise s'agissant des causes et origines des infiltrations subies par la société Salam Aleikum, - Dire et juger responsables le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], Mme [P], M. [L], et la SCI 33 des infiltrations subies par la société Salam Aleikum et de leurs conséquences dommageables, - Dire et juger subrogées dans les droits de la société Salam Aleikum les sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles s'agissant du coût des mesures conservatoires mises en œuvre par AAD Phenix, - Dire et juger inopposables aux sociétés demanderesses les conditions générales opposées par AXA et produite par elle en pièce 4 de ses écritures, En tout état de cause, - Dire et juger qu'AXA France Iard doit sa garantie au titre des dommages en provenance du réseau tout à l'égout encastré - Dire et juger non caractérisée l'existence d'une faute dolosive imputable au syndicat des copropriétaires, - Dire et juger inopposable aux parties compte tenu de son imprécision la clause d'exclusion relative au défaut d'entretien, En conséquence, - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], son assureur la société Axa France Iard, Mme [P], M. [L] et la SCI 33 d'avoir à payer aux sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de : 43.953 euros au titre des mesures conservatoires 8.630,34 euros TTC au titre du coût des investigations réalisées dans le cadre des opérations d'expertise - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], son assureur la société Axa France Iard, Mme [P], M. [L] et la SCI 33 d'avoir à payer à la société Salam Aleikum la somme de : 4.947,76 euros TTC au titre du montant des travaux de remise en état à actualiser suivant l'indice BT01 a la date du jugement à intervenir 36.436,79 euros au titre du trouble de jouissance 5.755 euros au titre de la surconsommation électrique 78.192 euros TTC au titre du montant estimé de l'implication de M. [X] gérant de la société Salam Aleikum, - Condamner in solidum le SDC [Adresse 7], son assureur la société Axa France IARD Mme [P], M. [L] et la SCI 33 d'avoir à payer à la société Salam Aleikum la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Les condamner sous cette même solidarité aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise de M. [A] à hauteur de 15.609,42 euros." Au soutien de leurs prétentions, les sociétés MMA et la société Salam Aleikum se prévalent des conclusions du rapport d'expertise judiciaire pour solliciter l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et des consorts [P]-[L], au visa de la théorie des troubles anormaux du voisinage, d'une part, et de la société 33 en sa qualité de bailleresses des lieux et de son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible desdits lieux loués, d'autre part, dans la survenance des désordres subis. Elles s'estiment fondées à solliciter leur condamnation in solidum, avec la société AXA es qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires, à les indemniser des préjudices prétendument subséquents auxdits désordres subis par la société Salam Aleikum, tant matériel que de jouissance, calculé sur la base du métrage des locaux sinistrés et de la durée nécessaire aux travaux réparatoires, outre celui financier du fait de "l'implication de son gérant". Elles réclament en outre le remboursement, au profit des MMA, des sommes versées par celles-ci à leur assurée, dans les droits de laquelle elles prétendent être subrogées. En réponse aux moyens adverses soulevés par la société AXA, les sociétés MMA et la société Salam Aleikum soutiennent d'abord que l'argument tenant au prétendu non-respect de la convention d'arbitrage FFSA est une fin de non-recevoir, relevant de la seule compétence du juge de la mise en état, et est irrecevable devant le tribunal statuant au fond. Elles soutiennent ensuite que les conditions de la subrogation des sociétés MMA sont réunies, et que les conditions générales produites par la société AXA leur sont inopposables dès lors qu'il n'est pas établi qu'il s'agit de celles portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires au moment de la souscription du contrat. Elles contestent enfin toute exclusion de garantie, les estimant inapplicables à l'espèce. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 avril 2023, la société 33 demande au tribunal de : "Vu les articles 1240, 1250 et 1719 et suivants du code civil, Vu les articles L.113-1 et L.112-4 du code des assurances, Vu le rapport d'expertise de M. [A] du 29 septembre 2016, - Juger la SCI 33 tant recevable que bien fondée en toutes ses fins et conclusions, À titre liminaire, - Dire que quatre sinistres ont été localisés de la façon suivante : sinistre 1 : sous-sol des locaux Salam Aleikum en provenance de la défectuosité du tout à l'égout du [Adresse 7] ; sinistre 2 : cage d'escalier des locaux Salam Aleikum en provenance de la non-conformité et défaillance des installations sanitaires de l'appartement [P]-[L] ; sinistre 3 : 1er bureau du local Salam Aleikum en provenance de : -la défectuosité des ouvrages d'évacuation du [Adresse 7] ; - la défectuosité des ouvrages zinc du 33, rue Stephenson. sinistre 4 : 2ème bureau du local Salam Aleikum en provenance de : - la défectuosité des ouvrages d'évacuation du [Adresse 7] ; - la non-conformité et défaillance des installations sanitaires de l'appartement indivision Baude, - Juger que seuls les sinistres 3 et 4 ont vocation à concerner l'immeuble du [Adresse 6] et ce faisant la SCI 33 ; Au titre du sinistre affectant le bureau de droite : - Juger que la responsabilité de la SCI 33 devra être partagée avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à hauteur des quotes-parts respectives de 50% chacun ; A tout le moins, - Entériner le rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il a retenu une responsabilité partagée entre la SCI 33 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], suivants les quotes-parts respectives de 60% et 40%, Au titre du sinistre affectant le bureau de gauche : - Juger qu'il n'est pas fait la démonstration de l'existence d'un lien entre la non-conformité des ouvrages de zinguerie et l'humidité affectant le bureau de droite, En conséquence, - Juger qu'au titre de ce sinistre les responsabilités devront être partagées entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et l'indivision Baude, - Mettre hors de cause la SCI 33 pour ce sinistre, A tout le moins, - Entériner le rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il a retenu une responsabilité partagée entre la SCI 33, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], et l'indivision BAUDE, suivants les quotes-parts respectives de 40% 40% et 20%. - Rejeter la demande de condamnation solidaire formée à l'encontre des concluantes. En tout état de cause, sur le quantum des réclamations, - Juger que les mesures conservatoires d'un montant de 43 953,00 euros T.T.C sont sans lien avec les sinistres imputées à la SCI 33 et sont exclusivement en lien avec la non-conformité du réseau tout à l'égout, - Débouter les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de leurs réclamations telles qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI 33, - Juger que la somme de 5.755,00 euros sollicitée au titre de la surconsommation électrique est sans lien avec les sinistres imputées à la SCI 33 et doit être exclusivement supportée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], - Débouter les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de leurs réclamations telles qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SCI 33, Sur le préjudice matériel S'agissant du bureau de droite, si le tribunal devait suivre la requérante en retenant la quote-part de 50% chacun : - Ordonner au titre des désordres affectant le bureau de droite, la répartition suivante : 500,31 euros T.T.C. à la charge de la SCI 33 ; 500,31 euros T.T.C. à la charge de la copropriété du [Adresse 7]. S'agissant du bureau de droite, à tout le moins, si le rapport d'expertise devait être entériné en ce qu'il a retenu un partage de 60 % et 40 % : - Ordonner au titre des désordres affectant le bureau de droite, la répartition suivante : 600,37 euros T.T.C. à la charge de la SCI 33, 400,25 euros T.T.C. à la charge de la copropriété du [Adresse 7], S'agissant du bureau de gauche, si le tribunal devait ne pas suivre la requérante et entrer en voie de condamnation à l'encontre de la SCI 33: - Ordonner au titre des désordres affectant le bureau de gauche, la répartition suivante : 435,26 euros T.T.C. à la charge de la SCI 33, 435,26 euros T.T.C. à la charge de la copropriété du [Adresse 7], 217,63 euros T.T.C. à la charge de l'indivision Baude, - Débouter la société Salam Aleikum de sa réclamation au titre du préjudice financier, - Débouter la société Salam Aleikum de sa réclamation au titre du préjudice de jouissance telle qu'elle est dirigée à l'encontre de la société SCI 33, - Réduire en de plus juste proportions sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 1240 du code civil, - Rejeter les moyens de non garantie soulevés par la société AXA France Iard, - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société AXA France Iard, Mme [F] [P] et M. [W] [L] à relever et garantir indemne la SCI 33 de toutes condamnations éventuelles, Vu les articles 695 et suivants et 700 du code de procédure civile, - Condamner les sociétés Salam Aleikum, MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles et tous succombants aux entiers dépens et à payer à la SCI 33 une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés". Se prévalant des termes du rapport d'expertise judiciaire, la société 33 sollicite que sa responsabilité soit engagée uniquement dans la survenance des sinistres occasionnés aux bureaux gauche et droite du local endommagé, à l'exclusion des autres sinistres évoqués, et ce de façon partagée avec le syndicat des copropriétaires et l'indivision Baude, à tout le moins selon les proportions retenues par l'expert, contestant le bien-fondé d'une condamnation in solidum comme sollicitée par les parties demanderesses. Elle conclut en outre au rejet des prétentions indemnitaires formées par les sociétés MMA et la société Salam Aleikum, les estimant injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum, et soulignant l'attitude passive de la société Salam Aleikum dans la gestion du sinistre, d'ailleurs dénoncée par l'expert judiciaire. Elle s'oppose aux moyens excipés par la société AXA tendant au refus de sa garantie, soulevant notamment l'absence de caractère formel et limité de la clause d'exclusion dont se prévaut l'assureur. Enfin, à titre subsidiaire, la société 33 sollicite d'être garantie par les autres parties défenderesses de toute condamnation prononcée à son encontre. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 mars 2023, les consorts [P]-[L] demandent au tribunal de : "Vu le rapport d'expertise, Vu les articles 1240 et 1719 du code civil, Vu les pièces versées au débat, A titre principal - Ordonner la mise hors de cause de Mme [P] et de M. [L], - Condamner la société Salam Aleikum à payer la somme de 3.000 euros à Mme [P] et à M. [L], A titre subsidiaire - Débouter la société Salam Aleikum de sa demande de condamnation in solidum, - Fixer le montant de la somme due au titre des préjudices matériels par Mme [P] et par M. [L] à 1.232,20 euros, - Débouter la société Salam Aleikum de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Débouter la SCI 33 de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Débouter la société AXA France Iard de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et son assureur la société AXA France Iard à relever et garantir Mme [P] et M. [L] de l'intégralité de leurs condamnations En tout état de cause - Condamner les sociétés Salam Aleikum, MMA Iard et MMA Assurances mutuelles et tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline Clément-Bigorre, conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer à Mme [P] et à M. [L] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile." Les consorts [P]-[L] rappellent avoir été attraits aux opérations d'expertise seulement par ordonnance du 20 mai 2015, et sollicitent à titre principal leur mise hors de cause en l'absence de caractérisation d'un trouble anormal du voisinage pouvant leur être reproché, compte tenu de ce que les désordre dénoncés ont eu lieu avant leur entrée en possession de leur bien, d'une part, et qu'aucun nouveau désordre ou trace d'humidité n'est à déplorer après le 19 septembre 2012, d'autre part. Ils soutiennent en outre l'absence de certitude quant à l'origine des infiltrations constatées à l'automne 2012 au niveau de l'escalier de l'immeuble. Subsidiairement, les consorts [P]-[L] font valoir que leur responsabilité ne peut être retenue que s'agissant des désordres ayant affecté la cage d'escalier, et s'opposent à toute condamnation in solidum ainsi qu'aux demandes de garantie formées à leur encontre. Ils critiquent les chefs de demandes indemnitaires formés en demande, les estimant infondés et injustifiés. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, les consorts [P]-[L] sollicitent d'être garantis par le syndicat des copropriétaires, au visa de l'article 1240 du code civil, soutenant que ce dernier a tardé à mettre en œuvre les travaux réparatoires nécessaires, d'une part, et a fait preuve de négligence en ne les informant pas de l'implication possible de leur lot dans les sinistres dénoncés et ne leur permettant ainsi pas d'apprécier, plus rapidement, la nécessité d'intervenir aux opérations d'expertise judiciaire, d'autre part. A titre reconventionnel, les consorts [P]-[L] forment une demande indemnitaire chiffrée à 3.000 euros à l'encontre de la société Salam Aleikum. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : "Vu les articles 1240, 1250 et 1719 et suivants du code civil, Vu le rapport d'expertise de M. [A] du 29 septembre 2016, Vu la police d'assurance du syndicat des copropriétaires, A titre principal : - Juger le syndicat des copropriétaires tant recevable que bien fondé en toutes ses fins, demandes et conclusions, - Débouter la société MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles, la SCI 33, la société AXA France Iard, Mme [P] et M. [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires à 10% concernant les désordres affectant le premier bureau (droite) du local donné à bail à la société Salam Aleikum, - Limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires à 10% concernant les désordres affectant le premier bureau (gauche) du local donné à bail à la société Salam Aleikum, A titre subsidiaire : - Entériner le rapport d'expertise sur les imputabilités retenues, En tout état de cause, - Condamner la société AXA France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, - Condamner les sociétés Salam Aleikum, MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles et tous succombants aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés." En substance, le syndicat des copropriétaires critiquent les conclusions expertales et sollicite que sa responsabilité soit fixée à proportion de 10% concernant les désordres affectant les bureaux gauche et droite du local appartenant à la société Salam Aleikum, ou subsidiairement à raison des imputabilités retenues par l'expert judiciaire. Il critique les prétentions indemnitaires des sociétés MMA et Salam Aleikum, et demande le cas échéant de bénéficier de la garantie de son assureur. En réponse aux moyens avancés par la société AXA, le syndicat des copropriétaires soutient que les conditions de sa garantie sont réunies, et se prévaut en premier lieu de l'inopposabilité des clauses d'exclusion de garantie aux motifs qu'elles ne respectent par le formalisme imposé par l'article L.112-4 du code des assurances, d'une part, et ne sont pas clairement formelles et limitées, d'autre part. Il conteste en second lieu une quelconque faute dolosive ainsi que le prétendu défaut d'aléa, soulignant la carence de l'assureur dans l'administration de la preuve qui lui incombe de ce qu'il aurait, de manière volontaire et délibérée, avec la conscience du caractère inéluctable du dommage, refusé de procéder à l'entretien régulier de l'immeuble, et qu'il aurait, au moment de la formation du contrat d'assurance dont il sollicite le bénéfice, omis de signaler à l'assureur l'existence d'un sinistre. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, la société AXA demande au tribunal de : "Sur l'irrecevabilité de la demande des MMA Vu la convention inter assurance d'arbitrage, Vu l'article 122 du code de procédure civile, - Juger que la compagnie MMA n'a pas respecté la convention dont elle est signataire avec la compagnie AXA France, - Juger que la compagnie MMA a commis une faute en ne respectant pas la convention qui prévoit une procédure amiable et d'arbitrage avant toute réclamation judiciaire, - Juger bien fondée la compagnie AXA France a opposé (sic) une fin de non recevoir aux demandes formées par la compagnie MMA, - Juger que l'instance a été introduite le 3 juillet 2019 soit antérieurement au 1er janvier 2020 date d'application du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 modifiant l'article 789 du code de procédure civile, - Juger que le tribunal est compétent pour juger de la fin de non-recevoir soulevée par AXA France, En conséquence, - Déclarer les MMA irrecevables en l'ensemble leurs demandes, A titre subsidiaire, Sur la subrogation Vu l'article 1346-1 du code civil - Juger que la subrogation conventionnelle doit être expresse et intervenir en même temps que le paiement dont la réalité et la date doivent être justifiées, - Juger qu'il n'est pas établi que la quittance subrogative produite ait été régularisée par le gérant de la société Salam Aleikum, - Juger qu'il n'est pas justifié ni de l'identité de la personne signataire, ni de sa qualité de représentant légal de la société Salam Aleikum au jour de la régularisation de la quittance, - Juger que la date du paiement, ni son moyen, ne sont mentionnés sur la quittance produite, ne permettant pas de démontrer la concomitance entre la subrogation conventionnelle et le paiement, - Juger qu'il n'est pas justifié de l'effectivité du paiement de la somme de 43.953 euros, - Juger que la compagnie MMA ne communique pas les conditions particulières signées par la société Salam Aleikum, En conséquence, - Déclarer les MMA irrecevables en l'ensemble de ses demandes, - Mettre hors de cause la compagnie AXA France, A titre plus subsidiaire Sur l'absence de garantie - Juger que la garantie dégât des eaux ne s'applique pas aux fuites provenant d'une canalisation enterrée, - Juger que la compagnie AXA France est bien fondée à opposer aux MMA et à la société Salam Aleikum et au syndicat des copropriétaires du 35, son assuré, une absence de garantie pour les désordres affectant le sous-sol, En conséquence, - Débouter les MMA et la société Salam Aleikum et tout concluant de leurs demandes liées aux désordres en sous-sol, Sur la faute dolosive Vu L.113-1 du code des assurances - Juger que la faute dolosive est celle par laquelle l'assuré s'est soustrait frauduleusement à ses obligations, - Juger que l'expert a constaté contradictoirement la vétusté, la défectuosité, la non-conformité et l'absence d'entretien des parties communes, - Juger que le syndicat des copropriétaires a continué à faire usage de ses installations déficientes alors qu'il n'ignorait pas leur caractère vétuste, et non conforme, - Juger que les désordres ne sont dus qu'à l'absence de gestion des parties communes par le syndicat des copropriétaires leur ôtant tout caractère accidentel, - Juger que cette faute dolosive exclut la garantie de la compagnie AXA, En conséquence, - Débouter les MMA et la société Salam Aleikum et tout concluant de leurs demandes à l'encontre de la compagnie AXA France, A titre plus subsidiaire, Sur l'exclusion de garantie - Juger que le contrat prévoit le contrat souscrit prévoit une exclusion générale de garantie pour les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, - Juger que le sinistre est dépourvu de caractère accidentel, Décision du 27 Février 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 19/09550 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQQCC - Juger que le défaut d'entretien des parties communes est avéré et entraîne l'application de la clause d'exclusion, - Juger que la compagnie AXA France est bien fondée à opposer une exclusion de garantie pour défaut d'entretien, En conséquence, - Débouter les MMA et société Salam Aleikum et tout concluant de leurs demandes à l'encontre de la société AXA France, Sur les demandes - Juger que l'ensemble des demandes formulées par la société Salam Aleikum doivent être prises en comptes hors taxes, - Juger que la perte financière n'est pas caractérisée, - Débouter la société Salam Aleikum de sa demande au titre de la perte financière, - Juger que la surconsommation d'énergie n'a pas été constatée contradictoirement, - Débouter la société Salam Aleikum de sa demande au titre de la surconsommation d'énergie, - Juger que les désordres n'ont concerné qu'un mur de la cage d'escalier et le sous-sol ainsi que deux bureaux, - Juger que les studios d'enregistrement n'ont pas été touchés, - Juger que la société Salam Aleikum n'a jamais justifié d'une baisse de son activité, - Juger que les désordres sont uniquement esthétiques et ne peuvent pas être évalués suivant un pourcentage de la valeur locative, - Débouter la société Salam Aleikum de sa demande au titre du trouble de jouissance comme injustifiée, Sur le recours de la société AXA France Vu l'article 1242 al 1 du code civil Vu l'article 1240 du code civil Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage - Condamner in solidum M. [L] et Mme [P] à relever et à garantir indemne la société AXA France pour les conséquences de leur responsabilité pour les dommages de la cage d'escalier, et ce avec exécution provisoire, - Condamner la SCI 33 à relever et garantir indemne la société AXA France pour les conséquences de sa responsabilité pour les dommages dans les bureaux de droite et de gauche du local loué par la société société Salam Aleikum et ce avec exécution provisoire, - Condamner in solidum les MMA et la société Salam Aleikum à verser à la Société AXA France la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Florence Rosano conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile". La société AXA se prévaut, à titre principal, des dispositions de la convention inter assurance d'arbitrage FFSA GEMA du 1er janvier 2006, dont les sociétés MMA sont signataires, qui impose une phase de règlement amiable de tout litige entre assureurs préalablement à une saisine judiciaire, pour conclure à l'irrecevabilité des demandes de ces dernières en remboursement de certaines sommes en qualité de subrogée de son assurée, en l'absence du respect des dispositions conventionnelles précitées. Elle soutient que le non-respect de telles dispositions constitue une fin de non-recevoir, pour l'examen de laquelle le tribunal est compétent dès lors qu'elle a été soulevée avant l'entrée en vigueur du nouvel article 789 6° du code de procédure civile, applicables aux seules instances engagées après le 1er janvier 2020. La société AXA se prévaut également, au soutien de sa demande d'irrecevabilité, de ce que la preuve n'est pas rapportée par les MMA de la réunion des conditions de la subrogation dont elles se prévalent, notamment quant à la concomitance de la subrogation et du paiement. Sur le fond, la société AXA prétend que les sinistres n'entrent pas dans le champ contractuel dès lors qu'il s'agit de dégâts des eaux affectant les sous-sols, au niveau de canalisations enterrées, d'une part, et qu'au demeurant sa garantie ne saurait être due dès lors que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dolosive en ne prenant pas les décisions idoines de nature à remédier aux infiltrations affectant l'immeuble dont il avait connaissance depuis 2006, leur ôtant ainsi tout caractère accidentel. A titre subsidiaire, elle excipe d'une clause d'exclusion de garantie pour défaut d'entretien et de réparation des parties communes. La société AXA critique en outre les prétentions indemnitaires formées en demande, les estimant injustifiées dans leur principe et dans leur quantum. Enfin, elle sollicite la garantie des consorts [P]-[L] concernant les désordres affectant la cage d'escalier, et celle de la société 33 concernant les désordres affectant les bureaux du local lui appartenant, compte tenu des conclusions expertales. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été close par ordonnance du 22 mai 2023. L'affaire, appelée à l'audience collégiale du 23 novembre 2023, prise à double rapporteur, a été mise en délibéré au 27 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de "dire", de "juger" et de "dire et juger" Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la recevabilité des prétentions des MMA Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée." Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (...)". Cette disposition trouve application à l'égard des instances engagés à compter du 1er janvier 2020. Sur ce, Il est constant que la présente instance a été introduite avant le 1er janvier 2020, de sorte que le tribunal est compétent pour examiner l'irrecevabilité soulevée par la société AXA. Aux termes des dispositions de la convention d'arbitrage du 1er janvier 2006 produite aux débats, les principales compagnies d'assurances et mutuelles nationales, membres de la FFSA (Fédération Française des Sociétés d'Assurances) et du GEMA (Groupement des Entreprises Mutuelles d'Assurance) ont convenu d'un dispositif destiné à favoriser le règlement amiable des litiges entre assureurs en instituant une procédure d' arbitrage préalable à la saisine du juge. Cette convention précise en son article 1er que la procédure "d'escalade et d'arbitrage" qu'elle prévoit avant toute procédure judiciaire entre assureurs, s'impose aux assureurs adhérents mais est inopposable aux victimes aux tiers et aux assurés. Les sociétés MMA ne contestent pas être adhérentes à cette convention, de sorte qu'elle leur est opposable. L'article 2 de ladite convention définit son champ d'application comme relevant des dispositions de l'article R.321-1 du code des assurances, incluant les dommages aux biens et la responsabilité civile générale. Cet article précise que mêmes les litiges entre assureurs auxquels des assurés ou des tiers lésés sont intéressés doivent être soumis à l'arbitrage. L'article 4 de ladite convention prévoit enfin le recours préalable à la procédure d'escalade, tous les recours amiables devant être épuisés avant la saisine de la commission d' arbitrage et donc a fortiori avant la saisine du juge judiciaire. C'est par conséquent à juste titre que la société AXA soutient l'irrecevabilité des demandes des MMA formées à son encontre, faute pour celles-ci de s'être conformées aux dispositions précitées, qui constituent un préalable obligatoire à toute saisine judiciaire et donc une condition de sa recevabilité. Le moyen d'irrecevabilité soulevé par la société AXA doit donc être accueilli et les MMA seront déclarées irrecevables en l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société AXA. Sur les désordres, leur matérialité, leur(s) cause(s) et les responsabilités engagées Sur la matérialité des désordres et leur(s) cause(s) Dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire, l'expert a relevé l'existence des divers désordres, comme suit (pages 38 et 39) : "Réunion d'expertise du 02 juillet 2010 Entrée : Suite à une inspection au niveau du regard de visite situé sous le revêtement caoutchouteux, et la vérification des canalisations installées dans le radier : absence de fuite. Par contre très forte humidité constatée sur le mur mitoyen à l'immeuble [Adresse 7]. RDC/ face au cabinet d'aisances : dégradation du plancher bois sur lequel a été placé un revêtement en caoutchouc. Cage d'escalier 1er étage : dégradation des peintures sur le doublage du mur mitoyen à l'immeuble [Adresse 7]. 1er étage : dégradations des peintures, tâches d'humidité sur les murs des 2 bureaux situés en partie contre l'immeuble mitoyen. (…) Plusieurs mesures d'hygrométrie ont été réalisées dans les zones endommagées à l'aide d'un humitest de marque Protymeter qui a relevé une humidité supérieure à 15%. Des mesures conservatoires ont été prises par la société Salam Aleikum afin que l'exploitation des studios d'enregistrement ne soit pas affectée par les problèmes d'humidité. La société AAD Phénix est intervenue le 09 mars 2009 pour installer un déshumidificateur TTK400, un déshydrateur M120, un ventilateur moyenne pression." Concernant l'immeuble mitoyen sis [Adresse 7], l'expert a relevé (notamment pages 17 et suivantes), "la vétusté, la défectuosité, la non-conformité et l'absence d'entretien des parties communes", avec notamment une non-conformité des ouvrages d'évacuation de la courette et de la cour au règlement sanitaire de la ville de [Localité 14] (non-respect de l'interdiction faite de raccorder à une descente des eaux pluviales, plusieurs sanitaires), une défectuosité du collecteur des eaux chargées, et un état d'abandon des caves présentant des montants de bâtis de porte pourris. Concernant les studios du 1er étage du bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 7], l'expert a relevé l'absence d'étanchéité du sol et des murs des installations sanitaires. Il a précisé, s'agissant plus particulièrement du studio des consorts [P]-[L], que "Me Clément Bigorre avocat des consorts [P]-[L] a rappelé que ses clients avaient fait l'acquisition du bien le 12 septembre 2012, que l'oncle de Mme [P] avait refait à neuf en septembre 2012 le logement, dont les installations d'après les déclarations de M. [E] oncle de Mme [I] étaient en mauvais état. Il est possible qu'antérieurement à 2012, des infiltrations en provenance de la douche existaient déjà. Par contre, il est certain que les travaux réalisés en 2012 par M. [E] étaient défectueux, non conformes aux règles de l'art et aux textes en vigueur. En aucun cas ces travaux ne permettaient de remédier aux désordres." Enfin, il a relevé des dégradations importantes au niveau des murs pignons de l'immeuble du [Adresse 6], donnant sur la courette du bâtiment A et au niveau de la cour de l'immeuble mitoyen, en raison des eaux de ruissellement, en provenance de la non-conformité aux règles de l'art des travaux de zinguerie réalisés en rives des pignons. L'expert conclut, s'agissant de l'origine et des causes de ces désordres, que : - les désordres affectant le sous-sol des locaux donnés à bail à la société Salam Aleikum proviennent de la vétusté et de la défectuosité du réseau tout à l'égout encastré dans le sol, le long du mur mitoyen au [Adresse 6] ; - les désordres affectant la cage d'escalier proviennent de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires (salle d'eau) de l'appartement [P]-[L], situé bâtiment 1, 1er étage droite/couloir de gauche de l'immeuble sis [Adresse 7] ; - les désordres affectant le 1er bureau (bureau de droite) proviennent de la défectuosité et de la non-conformité des ouvrages d'évacuation installés à l'extérieur dans la cour du [Adresse 7], ainsi que de la dégradation du ravalement du mur pignon de ladite courette, liée à la non-conformité des ouvrages zinc, réalisés en partie haute du mur pignon pour protéger le mur des eaux de ruissellement ; - les désordres affectant le 2ème bureau du local ( bureau de gauche) proviennent de la défectuosité et de la non-conformité des ouvrages d'évacuation installés à l'extérieur dans la cour de l'immeuble mitoyen, ainsi que de la vétusté et de la non-conformité des installations sanitaires de l'appartement de l'indivision Baude, situé bâtiment A au 1er étage droit de l'immeuble sis [Adresse 7]. L'expert retient ainsi les imputabilités suivantes (page 44 du rapport) : - désordres de la cage d'escalier imputables à 100 % aux consorts [P]-[L] ; - désordres affectant le bureau de droite imputables à 60% à la société 33, et à 40% au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ; - désordres affectant le bureau de gauche imputables à 40% à la société 33, à 40% au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et à 20% à l'indivision Baude ; - désordres du sous-sol, dans le radier, imputables à 100 % au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]. Sur leur imputabilité et les responsabilités engagées L'article 544 du code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements". L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble." Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d'une faute soit exigée. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises. La pénétration dans les murs mitoyens des eaux pluviales provenant de la copropriété constitue un trouble de voisinage engageant la responsabilité du syndicat envers le voisin ( cour d'appel de Limoges, 29 juin 2005, n°02/00972 : JurisData n° 2005-280849). Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur a notamment, l'obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour laquelle elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Sur ce, Si les conclusions expertales sont critiquées par le syndicat des copropriétaires et par la société 33, force est de constater qu'aucune de ces parties défenderesses ne verse au débat des pièces suffisamment probantes venant les contredire. Ainsi, il s'évince de l'analyse combinée des constats et conclusions du rapport d'expertise judiciaire précités que, en premier lieu, les responsabilités du syndicat des copropriétaires et des consorts [P]-[L] doivent être retenues dans la survenance du sinistre subi par la société Salam Aleikum au sein de son lieu de travail, les infiltrations dénoncées trouvant notamment leur origine au sein de l'immeuble du [Adresse 7] constituant, par leur ampleur et leur répétition, des inconvénients excédant ceux normaux du voisinage. L'argument avancé par les consorts [P]-[L] tenant à l'antériorité de l'apparition du sinistre par rapport à leur date d'acquisition de leur bien en septembre 2012, est inopérant dès lors qu'il est établi que les conséquences dommageables ont perduré au-delà de cette date au détriment de la société Salam Aleikum, d'une part, et que comme l'a relevé l'expert les travaux effectués par les intéressés au niveau de leur salle d'eau, au moment de leur entrée dans les lieux, n'ont pas été faits conformément aux règles de l'art, d'autre part. Les mêmes éléments de l'expertise judiciaire précités conduisent à retenir, en second lieu, la responsabilité de la société 33 dans la survenance des désordres dénoncés par la société Salam Aleikum, en sa qualité de bailleresse des lieux, dès lors qu'une partie des infiltrations trouve son origine dans la non-conformité aux règles de l'art des travaux de zinguerie réalisés en rives des pignons et a empêché une jouissance paisible des locaux par la locataire. Par conséquent, sont retenues, dans leur principe, les responsabilités du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], des consorts [P]-[L] et de la société 33, dans la survenance du sinistre subi par la société Salam Aleikum. Eu égard aux aux causes des désordres et à leurs localisations, ainsi qu'au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l'imputabilité du sinistre comme suit : 50% à la charge du syndicat des copropriétaires, 30% à la charge de la société 33, 10% à la charge des consorts [P]-[L]. Une part d'imputabilité à hauteur de 10% aurait enfin pu être mise à la charge de l'indivision Baude, dont la responsabilité a été retenue par l'expert judiciaire et dont il n'est ni prétendu ni établi qu'il ne devrait pas être tenu compte des conclusions expertales la concernant. Cependant, dès lors qu'elle n'est pas attraite à la cause, sa part d'imputabilité ne sera pas retenue et la société Salam Aleikum ne pourra être indemnisée au-delà des parts d'imputabilités mises à la charge des parties responsables en cause. Pour ce même motif, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation in solidum entre les parties dont la responsabilité est retenue, sauf concernant les consorts [P]-[L] qui seront condamnés in solidum entre eux dès lors qu'ils ont concouru au dommage trouvant son origine dans leur lot. Sur les demandes en paiement formées à titre indemnitaire Sur les demandes en paiement des MMA L'article L.121-12 du code des assurances prévoit en son premier alinéa que "L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur." Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, "La subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens" Si la subrogation légale au sens de l'article L.121-12 du code des assurances suppose l'existence d'un paiement effectué par l'assureur, ainsi que la preuve de ce que le paiement a été effectué non à titre commercial mais en application du contrat d'assurance, l'exigence d'un paiement effectué au titre d'une obligation de garantie n'existe pas pour la subrogation conventionnelle prévue à l'article 1250 ancien devenu 1346-1 du code civil. La subrogation est conventionnelle lorsque le créancier recevant son paiement d'une tierce personne la subroge dans ses droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur ; cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement. Après le paiement, la subrogation est impossible en raison de l'effet extinctif de celui-ci (Civ 1ere, 28 mai 2008, n°07-13.437). La quittance subrogative ne fait pas preuve par elle-même de la concomitance de la subrogation et du paiement ; la preuve en incombe au subrogé (Civ 1ere, 23 mars 1999, n°97-11.685). Sur ce, Dès lors que les MMA réclament le paiement de diverses sommes, en qualité de subrogées dans les droits de la société Salam Aleikum, il convient de vérifier que lesdites sommes sont justifiées tant dans leur principe que dans leur quantum, ce qui implique de s'assurer de la réunion des conditions de la subrogation dont se prévaut l'assureur. Si, dans le corps de leurs écritures, les MMA ne précisent aucunement, ni n'explicitent au demeurant, s'il s'agit d'une subrogation légale ou conventionnelle, il sera relevé que l'article 1346-1 du code civil est visé dans le dispositif desdites écritures, de sorte qu'il convient de considérer que la subrogation dont elle se réclament est de nature conventionnelle. S'agissant de la somme de 43.953 euros réclamée au titre des mesures conservatoires, il est produit au débat une quittance d'indemnité de sinistre, pour ce montant, intervenue entre la société Salam Aleikum et les MMA, datée du 28 novembre 2018 et avec la mention "en règlement de la facture d'intervention de la société AAD Phénix", ainsi que la copie d'un chèque, du même montant, libellé à l'ordre de la société AAD Phénix, daté du 15 mars 2012. Or, ces éléments sont insuffisants à rapporter la preuve de la réunion des conditions de la subrogation conventionnelle dont les MMA se prévalent, dès lors que le paiement est intervenu avant l'établissement de la quittance subrogative communiquée, d'une part, et que le caractère concomitant dudit paiement et de la subrogation n'est établi, d'autre part. La même difficulté de carence probatoire affecte la demande en paiement de la somme de 8.630,34 euros TTC réclamée au titre du coût des investigations réalisées dans le cadre des opérations d'expertise. En effet, pour cette somme, les MMA communiquent une seule quittance subrogative datée du 1er juillet 2019, et la copie de trois chèques d'un montant respectif de 1.215,14 euros - 2.870,40 euros et 4.544,80 euros, tous datés antérieurement à la date précitée de la quittance (1er octobre 2012 et 16 décembre 2013). Les documents intitulés "délégations de paiement", joints à la quittance et aux chèques précités, émanant du gérant de la société Salam Aleikum, sont inopérants à caractériser la subrogation dès lors qu'ils ont uniquement pour objet d'autoriser l'assureur à payer les sociétés créancières, pour le compte de l'assuré et pour un montant déterminé, mais ne contiennent aucune mention d'une quelconque subrogation. Enfin et surabondamment, il sera relevé qu'il est communiqué par les parties demanderesses une troisième quittance subrogative datée du 12 novembre 2019, pour un montant de 3.159,80 euros, ainsi que la copie d'un chèque daté du 14 novembre 2019, couvrant ce même montant, libellé à l'ordre de la société Salam Aleikum, à propos desquels les MMA ne forment aucune demande aux termes du dispositif de leurs dernières écritures. Par conséquent, les MMA succombant dans l'administration de la preuve qui leur incombe, doivent être déboutées de l'ensemble de leurs demandes en paiement. Sur les demandes en paiement de la société Salam Aleikum Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer établis. Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726). La société Salam Aleikum sollicite le bénéfice des sommes suivantes : - 4.947,76 euros TTC au titre du montant des travaux de remise en état, à actualiser suivant l'indice BT01 applicable, - 36.436,79 euros au titre du trouble de jouissance, - 5.755 euros au titre de la surconsommation électrique, consécutive à la mise en place d'équipements destinés, à titre conservatoire, à pallier l'humidité des lieux et permettre l'assèchement des lieux, - 78.192 euros TTC au titre du montant estimé de l'implication de M. [X] gérant. S'agissant d'abord de la demande formée au titre du préjudice matériel, le montant réclamé par la société Salam Aleikum correspond à celui validé par l'expert judiciaire, d'une part, et est justifiée par les pièces du dossier, d'autre part. Il convient donc d'y faire droit. S'agissant ensuite de la demande formée au titre du préjudice de jouissance, calculée par la société Salam Aleikum sur la base de 30% de la valeur locative, entre le 1er août 2008 et le 11 décembre 2015 (soit 87 mois), l'expert a noté sur ce point (page 45 du rapport) que : "Le montant réclamé semble excessif. Certes des dégradations de peinture ont été relevées sur les murs du fond de ces deux bureaux Open Space mais ces désordres ne rendent pas les lieux inaccessibles ou inexploitables. Je rappelle qu'il s'agit de peintures cloquées et de tâches d'humidité, mais aucun écoulement d'eau n'a été constaté. Durant les travaux de remise en état, estimé à une semaine environ si 2 équipes de peintres sont sur place. Il est probable que ces 2 bureaux ne pourront être occupés, dans ce cas le trouble de jouissance pour ces deux bureaux sera avéré". Si elle le prétend, la société Salam Aleikum ne produit au débat aucune pièce de nature à permettre au tribunal d'évaluer si le prétendu préjudice de jouissance des lieux équivaut à 30% de leur valeur locative. Elle ne prétend ni ne démontre davantage que ce préjudice de jouissance dont elle réclame réparation serait constitué de l'impossibilité d'user de ses bureaux pendant la période des travaux de remise en état, comme suggéré par l'expert judiciaire. Dans ces conditions et compte tenu des observations de l'expert judiciaire, précitées, tenant à l'impact limité des désordres sur l'aspect esthétique des lieux en comparaison de leur surface (475 m²), aucune impossibilité totale d'usage ayant été retenue ni même caractérisée, il convient d'accorder en réparation du trouble de jouissance une somme de 100 x 87 mois = 8.700 euros. Le surplus réclamé à ce titre, injustifié, doit être rejeté. Concernant la demande au titre de la surconsommation électrique subséquente à la mise en œuvre de mesures conservatoires au sein des locaux, la société Salam Aleikum verse au débat un courriel de la société AAD Phénix daté du 03 juillet 2012, ayant procédé à l'installation des équipements nécessaires, libellé ainsi : "Monsieur, conformément à votre demande, nous vous prions de trouver ci-dessous le détail des mesures conservatoires : 1ère session du 02/03/2009 au 26/04/2010 : 15600 kilowatts 2ème session du 27/04/2010 au 31/05/2011 : 14820 kilowatts 3ème session du 01/06/2011 au 28/12/2011 : 7800 kilowatts 4ème session du 29/12/2011 au 02/07/2012 : 5330 kilowatts." Cette seule pièce, non corroborée par d'autres éléments, est insuffisante pour justifier du quantum réclamé par la société Salam Aleikum en réparation du préjudice prétendument subi d'une surconsommation électrique, au demeurant pas davantage établi, de sorte que cette prétention sera rejetée. S'agissant enfin de la demande indemnitaire formée au titre de "l'implication" du gérant de la société Salam Aleikum, elle ne saurait prospérer dès lors que, à le supposer avéré, il ne s'agit pas d'un préjudice subi par la société demanderesse mais par son gérant qui n'est pas attrait à la cause. Nul ne plaidant par procureur, cette demande de ce chef sera rejetée. *** En conclusion, il est alloué à la société Salam Aleikum les sommes suivantes : - 4.947,76 euros en réparation du préjudice matériel, - 8.700 euros en réparation du préjudice de jouissance. Compte tenu de la ventilation des imputabilités retenues, chacune des parties responsables sera condamnée à indemniser la société Salam Aleikum à hauteur de sa part respective d'imputabilité. Ainsi : - le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à la société Salam Aleikum, à titre indemnitaire, les sommes de ( 4.947,76 x 50%) 2.473,88 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice applicable, et de ( 8.700 x 50%) 4.350 euros au titre du préjudice de jouissance ; - la société 33 est condamnée à régler à la société Salam Aleikum, à titre indemnitaire, les sommes de ( 4.947,76 x 30%) 1.484,32 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice applicable, et de ( 8.700 x 30%) 2.610 euros au titre du préjudice de jouissance ; - les consorts [P]-[L] sont condamnés à régler, in solidum entre eux, à la société Salam Aleikum, à titre indemnitaire, les sommes de ( 4.947,76 x 10%) 494,77 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice applicable, et de ( 8.700 x 10%) 870 euros au titre du préjudice de jouissance. Sur les recours en garantie Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s'ils sont liés contractuellement. Aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée au stade de la contribution à la dette. Sur ce, Sur les recours en garantie de la société 33 à l'encontre du syndicat des copropriétaires et des consorts [P]-[L] Aux termes de ses dernières écritures, la société 33 se contente d'affirmer être fondée à solliciter la garantie des autres parties défenderesses, sans l'expliciter ni au demeurant l'établir. Ses demandes de garantie seront donc rejetées pour ce seul motif, étant rappelé qu'aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "(...)Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion", d'une part, qu'aucune condamnation in solidum en paiement n'a été prononcée et que la faute de la société 33 a été caractérisée, d'autre part. Sur les recours en garantie des consorts [P]-[L] à l'encontre du syndicat des copropriétaires Le moyen allégué par les consorts [P]-[L] au soutien de leur demande de garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires, consistant en la négligence de celui-ci de ne pas les avoir informés de l'implication possible de leur lot, ne leur permettant ainsi pas d'apprécier, plus rapidement, la nécessité d'intervenir aux opérations d'expertise judiciaire, est inopérant dès lors que, à la supposée avérée, cette faute n'a pas eu pour conséquence directe de provoquer ou d'aggraver le sinistre en réparation duquel les consorts [P]-[L] sont condamnés. Le moyen tenant à la tardiveté avec laquelle du syndicat des copropriétaires a mis en œuvre les travaux réparatoires nécessaires ne saurait être davantage retenu dès lors qu'il n'est pas établi que ce retard d'exécution de travaux, portant sur des parties communes de l'immeuble du [Adresse 7], a eu pour conséquence d'aggraver les désordres provoqués par la défectuosité de la salle d'eau des consorts [P]-[L], localisés à un endroit clairement distinct de ceux trouvant leur origine dans les parties communes dudit immeuble, et pour lesquels une part limitée d'imputabilité (10%) a été retenue à l'encontre des intéressés. La demande de garantie des consorts [P]-[L] à l'encontre du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. Sur l'appel en garantie à l'encontre de la société AXA Il sera souligné à titre liminaire que les demandes de garantie formées à l'encontre d'AXA par la société 33 ainsi que les consorts [P]-[L] sont sans objet dès lors que les recours en garantie de ces dernières à l'encontre du syndicat des copropriétaires ont été rejetées. L'assureur se prévaut à l'encontre du syndicat des copropriétaires, en premier lieu, de ce que le sinistre n'entre pas dans le champ contractuel de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires, et en second lieu, de causes d'exclusion de garantie tenant à une faute dolosive de l'assuré et à un défaut d'aléa au regard du défaut d'entretien des parties communes. Sur le moyen tendant à l'absence de garantie contractuelle Aux termes de l'ancien 1134 du code civil, les contrats litigieux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver". Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l'inverse il revient à l'assureur de prouver l'exclusion ou la déchéance de garantie qu'il allègue. Sur ce, Aux termes des conditions générales versées au débat, dont il n'est pas contesté qu'elles trouvent application en l'espèce, les événements garantis recouvrent notamment le dégât des eaux, avec ces précisions (article 7.8, page 13) sur ce qui est garanti : "Les dommages causés aux biens assurés à la suite : de fuites, ruptures ou débordements accidentels : - des chéneaux et gouttières, - des conduites non enterrées d'adduction ou d'évacuation des eaux. Toutefois, pour les conduites d'adduction d'eau chaude ou froide, notre garantie est acquise pour la partie comprise entre le compteur général de l'immeuble ou le groupe d'immeubles assurés et les canalisations desservant le ou les immeubles, et en ce qui concerne les canalisations d'évacuation, pour la partie située en amont du raccordement avec le réseau public (...)". Rappelons, comme précédemment cité, que concernant l'immeuble du [Adresse 7], l'expert a noté "la vétusté, la défectuosité, la non-conformité et l'absence d'entretien des parties communes", avec notamment une non-conformité des ouvrages d'évacuation de la courette et de la cour au règlement sanitaire de la ville de [Localité 14], une défectuosité du collecteur des eaux chargées, ainsi qu'un état d'abandon des caves, présentant des montants de bâtis de porte pourris. En conclusion, l'expert a retenu notamment que : - les désordres affectant le sous-sol des locaux donnés à bail à la société Salam Aleikum proviennent de la vétusté et de la défectuosité du réseau tout à l'égout encastré dans le sol, le long du mur mitoyen au [Adresse 6] ; - les désordres affectant les bureaux proviennent de la défectuosité et de la non-conformité des ouvrages d'évacuation installés à l'extérieur dans la cour du [Adresse 7]. Ainsi et d'une part, une partie des désordres trouve leur origine dans la défectuosité d'ouvrages d'évacuation extérieurs, de sorte que l'argument de l'assureur tiré de la non-garantie des désordres subséquents à des conduites enterrées est inopérant. Ce même moyen est également inopérant concernant le surplus des désordres trouvant leur origine dans la "défectuosité du réseau tout à l'égout encastré", dès lors que les conditions générales prévoient la garantie des dommages causés "pour les canalisations d'évacuation, pour la partie située en amont du raccordement du réseau public", auxquelles il doit être assimilé le réseau défectueux en l'espèce, l'assureur n'excipant ni ne démontrant qu'il s'agirait de la partie dudit réseau situé après raccordement au réseau public. Contrairement à ce que soutient la société AXA, le sinistre litigieux entre dans le champ d'application contractuelle de la garantie, de sorte qu'il n'y a lieu d'examiner le moyen allégué par le syndicat des copropriétaires tenant à la prétendue inopposabilité de la clause litigieuse. Sur les moyens tendant à l'exclusion de garantie Le contrat d'assurances est par essence un contrat aléatoire, c'est-à-dire une convention réciproque dont les effets dépendent d'un événement incertain. L'article L.113-1 du code des assurances dispose que "Les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré." La faute dolosive n'implique pas la volonté de son auteur de créer le dommage. Elle s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables (Cass. Civ 3ème, 30 mars 2023, n°21-21.084). En matière d'assurances, les clauses claires, précises et licites, doivent être appliquées, sous peine de dénaturation du contrat, conformément au droit commun des obligations ; les clauses obscures ou ambiguës s'interprètent en faveur de l'assuré. L'ambiguïté d'une clause doit être appréciée au regard de l'ensemble du contrat. Sur ce, S'il évoque, dans ses écritures, un défaut d'aléa, l'assureur ne prétend ni ne démontre que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires était privé de tout caractère aléatoire au moment de sa conclusion, de sorte que ce moyen est inopérant et ne sera pas retenu. En outre, si elle affirme que son assuré a commis une faute dolosive à l'origine des désordres litigieux, la société AXA se contente de citer les observations de l'expert quant à la tenue des parties communes ; or ces éléments, s'ils illustrent une certaine négligence du syndicat des copropriétaires dans l'entretien et l'administration de l'immeuble et des parties communes qui lui incombent, sont néanmoins insuffisant à caractériser la conscience par ledit syndicat du caractère inéluctable des conséquences dommageables de ce défaut d'entretien. Faute pour AXA de se prévaloir d'un quelconque autre élément sur ce point, le moyen d'exclusion tenant à la faute dolosive de l'assuré ne sera pas davantage retenu. Enfin, la société AXA se prévaut de l'application de clauses d'exclusion de garantie, les conditions générales édictant, au titre de la garantie dégât des eaux, que sont exclus "les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation vous incombant", et au titre des exclusions générales "les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation vous incombant tant avant qu'après sinistre sauf cas de force majeure". Or ces clauses opposées par l'assureur ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, elles ne sont ni formelles ni limitées et ne peuvent recevoir application. En conséquence, les moyens de défense allégués par l'assureur étant inopérants, la société AXA doit sa garantie à son assuré le syndicat des copropriétaires. Elle sera donc condamnée in solidum en paiement avec son assuré ainsi qu'à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire des consorts [P]-[L] Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." Sur ce fondement, il incombe à la partie qui l'invoque, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux. Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (...) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. (...)". Sur ce, Aux termes de leurs écritures, les consorts [P]-[L] n'explicitent ni en droit ni en fait dans quelle mesure une faute pourrait être retenue à l'encontre de la société Salam Aleikum, et en quoi consiste le préjudice dont ils réclament réparation. Ils n'en justifient pas davantage par les pièces qu'ils produisent au débat. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. Sur les demandes accessoires Parties succombantes au litige, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA, le syndicat des copropriétaires, la société 33 ainsi que les consorts [P]-[L] doivent être condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire d'un montant justifié de 15.609,42 euros, ainsi qu'à régler à la société Salam Aleikum une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La nature et l'ancienneté du litige commandent d'ordonner l'exécution provisoire. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DECLARE la SA MMA Iard et la société MMA Iard Mutuelles Assurances irrecevables en l'ensemble de leurs prétentions formées à l'encontre de la SA AXA France Iard, DECLARE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la SCI 33, ainsi que Mme [F] [P] et M. [W] [L] responsables du dégât des eaux subi par la SARL Salam Aleikum au sein des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 15], DIT que les responsabilités sont partagées de la manière suivante : - 50% à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, - 30% à la charge de la SCI 33, - 10% à la charge de Mme [F] [P] et de M. [W] [L], DEBOUTE la SA MMA Iard et la société MMA Iard Mutuelles Assurances de l'ensemble de leurs prétentions en paiement, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, in solidum avec la SA AXA France Iard, à régler à la SARL Salam Aleikum, les sommes de 2.473,88 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice BT01 applicable au jour du présent jugement, et de 4.350 euros au titre du préjudice de jouissance, CONDAMNE la SCI 33 à régler à la SARL Salam Aleikum, les sommes de 1.484,32 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice BT01 applicable au jour du présent jugement, et de 2.610 euros au titre du préjudice de jouissance, CONDAMNE in solidum Mme [F] [P] et de M. [W] [L] à régler à la SARL Salam Aleikum les sommes de 494,77 euros au titre du préjudice matériel, avec actualisation de l'indice BT01 applicable au jour du présent jugement, et de 870 euros au titre du préjudice de jouissance, DEBOUTE la SARL Salam Aleikum du surplus de ses demandes indemnitaires et de celle tendant à une condamnation in solidum en paiement, REJETTE les demandes de garantie de la SCI 33 à l'encontre de Mme [F] [P] et de M. [W] [L], ainsi que du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, REJETTE la demande de garantie de Mme [F] [P] et de M. [W] [L] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, CONDAMNE la SA AXA France Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police, DEBOUTE Mme [F] [P] et M. [W] [L] de leur demande reconventionnelle indemnitaire, CONDAMNE in solidum la SCI 33, Mme [F] [P] et M. [W] [L], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, in solidum avec son assureur la SA AXA France Iard, à payer à la SARL Salam Aleikum une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la SCI 33, Mme [F] [P] et M. [W] [L], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, in solidum avec son assureur la SA AXA France Iard aux dépens, incluant les frais de l'expertise judiciaire d'un montant de 15.609,42 euros, PRONONCE l'exécution provisoire de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024. La GreffièreLa Présidente