Cour d'appel, 24 novembre 2022. 21/02857

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 24 NOVEMBRE 2022 N° RG 21/02857 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPJQ AFFAIRE : S.A.S. SDEC C/ S.A.R.L. GROUPE DUVAL ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE N° Chambre : 8 N° RG : 15/08419 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT Me Michel COSMIDIS Me Mélina PEDROLETTI TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. SDEC RCS Créteil n° 323 842 427 [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Pierre-Alexandre KOPP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0629 APPELANTE **************** S.A.R.L. GROUPE DUVAL ancienne dénommée 'IMFINED' RCS Nanterre n° 444 523 567 [Adresse 2] [Localité 6] S.C.I. CASTEL REAL ESTATE 1B RCS Nanterre n° 801 192 022 [Adresse 5] [Localité 6] Représentées par Me Michel COSMIDIS de la SARL DESBARATS - COSMIDIS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 681 et Me Jean PICHAVANT de la SELEURL PICHAVANT AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0179 S.A. KLEPIERRE RCS Paris n° 780 152 914 [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : et Me Jérôme NORMAND de l'ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMEES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 septembre 2007, la société Corio a consenti un bail commercial à la société Société de Distribution et d'Exploitation de Croissanterie, ci-après dénommée la société SDEC, portant sur un local commercial situé au sein du centre commercial Les Quais d'Ivry, pour l'exploitation d'une activité de restauration rapide, pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de 96.000 € HT. La gestion du centre commercial a été confiée à la société Corio France. Par acte authentique du 28 mars 2014, la société Corio a cédé le centre commercial Les Quais d'Ivry à la société Castel Real 1B. La gestion du centre commercial a été confiée à la société Imfined, nouvellement dénommée Groupe Duval. Par courrier recommandé du 4 février 2014, la société SDEC a sollicité de la société Corio France des informations sur la répartition des charges pour les années 2008 à 2012, ainsi que sur les modalités de mise en 'uvre de la clef de répartition. Le 29 juillet 2014, la société SDEC a saisi le président du tribunal de commerce de Nanterre d'une requête aux fins de prendre des mesures d'instruction et conservatoires à l'encontre des sociétés Corio et Corio France, s'agissant notamment d'obtenir l'autorisation de prendre connaissance et copie des factures acquittées par la société Corio France dans le cadre de la gestion du centre commercial Les Quais d'Ivry. Par ordonnance du 29 juillet 2014, il a été fait droit aux demandes. Toutefois, à l'occasion du déplacement de l'huissier de justice mandaté par la société SDEC au siège de la société Corio France, cette dernière l'a informé de la cession du centre commercial, par acte du 28 mars 2014, à la société Castel Real 1B. Par acte du 28 septembre 2014, la société SDEC a fait assigner les sociétés Corio et Corio France devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin notamment d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 122.689 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 20 septembre 2016, l'action de la société SDEC a été déclarée irrecevable comme étant prescrite. Par acte du 1er juin 2015, la société SDEC a fait assigner les sociétés Castel Real 1B et Groupe Duval devant le tribunal de grande instance de Nanterre afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 114.622 € HT, soit 137.088 € TTC, à titre de remboursement des appels de fonds des charges locatives pour les années 2008 à 2012. Le 27 mars 2017, la société Corio a fait l'objet d'une fusion-absorption au profit de la société Klepierre. Par acte du 1er février 2018, la société SDEC a fait assigner en intervention forcée la société Klepierre venant aux droits des sociétés Corio et Corio France, en paiement de la somme de 154.804 € HT correspondant au montant des charges réglées pour la période du 1er août 2009 au 1er mars 2014. Par ordonnance du 17 décembre 2018, le juge de la mise en état du tribunal de grand instance de Nanterre a : - Débouté la société SDEC de ses demande de communication de pièces et d'expertise, - Réservé l'application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens. Par jugement du 22 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Mis hors de cause la société Groupe Duval ; - Déclaré la société SDEC irrecevable en ses demandes formées contre la société Castel Real 1B pour la période antérieure au 28 mars 2014 ; - Déclaré la société SDEC irrecevable en ses demandes formées contre la société Klepierre pour la période antérieure au 1er février 2013 ; - Débouté la société SDEC du surplus de ses demandes ; - Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société SDEC, et fondée sur l'absence de lien suffisant entre les demandes reconventionnelles de la société Castel Real 1B et les prétentions originaires de la société SDEC ; - Condamné la société SDEC à payer la somme de 495.714,63 € à la société Castel Real 1B au titre des loyers et charges arrêtés au 2ème trimestre 2019 ; - Résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de la société SDEC ; - Ordonné l'expulsion de la société SDEC des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement ; - Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Fixé le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération au double du loyer payé, selon les dispositions de l'article 24.2 du contrat de bail augmentée des charges et condamné la société SDEC au paiement de cette indemnité ; - Dit que l'exécution provisoire du présent jugement est cantonnée à une somme de 200.000€ au titre des loyers et charges arrêtées au deuxième trimestre 2019, et dues à la société Castel Real 1B, et que l'exécution provisoire est exclue de tous les autres chefs de condamnation ; - Débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; - Condamné la société SDEC aux dépens de l'instance. Par déclaration du 3 mai 2021, la société SDEC a interjeté appel du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2021, la société SDEC demande à la cour de : À titre principal, - Infirmer l'ordonnance rendue par le JME le 17 décembre 2018 et le jugement rendu le 22 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre ; Et statuant à nouveau, - Dire et juger que la société Castel Real 1B vient aux droits de l'ancien bailleur la société Corio qui avait confié la gestion de ses locations à la société Corio France ; - Dire et juger que la société Duval est contractuellement liée à la société SDEC par les termes du bail conclu entre les sociétés Corio et Corio France, d'une part, et la société SDEC, de l'autre en 2007, la société Duval se substituant à la société Corio France comme gestionnaire du centre commercial et étant tenu par les termes du même bail de 2007 ; - Dire n'y avoir lieu à mettre hors de cause la société Groupe Duval ; - Dire et juger que l'impossibilité pour la société SDEC de vérifier l'exactitude du montant des charges imputées par le bailleur au titre des années 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, élargie aux termes de présentes écritures comportant une demande additionnelle aux années 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, est contraire aux obligations contractuelles du bailleur ; - Dire et juger que la société Castel Real 1B n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles et notamment aux clauses 6, 6.1, 6.2 stipulées dans le bail selon laquelle « la répartition des charges se fera au prorata de la surface louée » ; - Dire et juger que les décomptes de charges, produits par le bailleur ne donnent pas les indications suffisantes pour permettre au preneur de vérifier l'exactitude des comptes et ce en contravention de l'article 1104 du code civil ; - Dire et juger que la société SDEC est recevable et fondée à contester les charges qui lui sont imputées à compter de 2008 à titre de provision, en raison de l'absence de transparence des décomptes de régularisation calculé sur les charges locatives réelles par la société SDEC du 1er janvier 2008 au premier trimestre 2020 et ce en application l'article 1104 du code civil ; - En conséquence, débouter la société Castel Real 1B et la société Groupe Duval de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner solidairement les sociétés Castel Real 1B et Duval à rembourser dans un premier temps et sous réserve de droits plus amples à remboursement, à la société SDEC, la somme de 208.319 € HT et 249.983 € TTC correspondant aux provisions pour charges acquittées par SDEC de 2008 à 2016 inclus ; - Condamner la société Castel Real 1B à payer à la société SDEC des dommages et intérêts d'un montant équivalent aux demandes de la société SDEC dirigées contre la société Klepierre qui seraient jugées prescrites ; - Juger que l'indemnisation éventuelle des frais irrépétibles de la société Klepierre, sera à la charge exclusive de la société Castel Real 1B ; - Condamner solidairement les sociétés Castel Real 1B et Duval à annuler dans un premier temps et sous réserve de droits plus amples les demandes de provisions pour charges adressées à la société SDEC et non réglées par cette dernière, en 2017, 2018, 2019, 1er trimestre 2020, faute de justification de leur matérialité ; - Dire et juger que les sommes dues à la société SDEC seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ; - Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour chaque année en l'application de l'article 1154 ancien du code civil, aujourd'hui, 1343-2 du même code ; - Subsidiairement, avant dire-droit, ordonner une expertise aux fins de vérifier la sincérité des appels de charges émis et faire les comptes entre les parties des charges dues depuis le 1er janvier 2008 et ce jusqu'à la date d'accomplissement de sa mission par l'expert ; - Juger irrecevables les demandes reconventionnelles en paiement des arriérés de loyer et expulsion présentées par la société Castel Real 1B, subsidiairement les disjoindre de la présente instance ; - Très subsidiairement, les rejeter comme non fondées ; - Encore plus subsidiairement, ordonner compensation entre les créances réciproques ; - Condamner les défenderesses, sous la même solidarité à verser à la société SDEC la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Par dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2021, la société Castel Real Estate 1B et la société Groupe Duval demandent à la cour de : - Déclarer les sociétés Castel Real 1B et Groupe Duval recevables et bien fondées en leurs demandes ; S'agissant de la société Groupe Duval, - Confirmer le jugement entrepris qui l'a mise hors de cause ; - Y ajoutant, condamner la société SDEC à payer à la société Groupe Duval une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal judiciaire, outre celle de 5.000 € en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; S'agissant de la société Castel Real 1B, - Confirmer le jugement entrepris ; En conséquence, - Déclarer la société SDEC irrecevable en ses demandes formées contre la société Castel Real 1B pour la période antérieure au 28 mars 2014 ; - Débouter la société SDEC du surplus de ses demandes ; - Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société SDEC fondée sur l'absence de lien suffisant entre les demandes reconventionnelles de la société Castel Real 1B et les prétentions originaires de la société SDEC ; - Condamner la société SDEC à payer à la société Castel Real 1B au titre des loyers et charges arrêtés au 2ème trimestre 2019 la somme de 882.427,71 € arrêtée au 3ème trimestre 2021 (sic), avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité des appels de loyers et charges et capitalisation au visa de l'article 1343-2 du code civil ; Subsidiairement, si par extraordinaire la cour condamnait la société Castel Real 1B à restituer tout ou partie des charges réglées par la société SDEC pour la période du 28/03/2014 au 05/09/2016, ordonner la compensation entre les dettes respectives ; - Résilier le contrat de bail aux torts exclusifs de la société SDEC ; - Ordonner l'expulsion de la société SDEC des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Rappeler que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération au double du loyer payé, selon les dispositions de l'article 24.2 du contrat de bail augmentée des charges et condamner la société SDEC au paiement de cette indemnité ; - Condamner la société SDEC à payer à la société Castel Real 1B une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal judiciaire, outre celle de 5.000 € en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2021, la société Klepierre demande à la cour de : - Juger que la société SDEC n'interjette pas appel du jugement entrepris du chef de la prescription ; - Juger que la société SDEC ne forme aucune demande à l'encontre de la société Klepierre ; Par conséquent, - Prononcer la mise hors de cause de la société Klepierre ; En tant que de besoin, - Confirmer le jugement entrepris (i) d'une part en ce qu'il a constaté la prescription des demandes formulées à son encontre (ii) d'autre part en ce qu'il a débouté la société SDEC de toutes demandes formées à son encontre ; En tout état de cause, - Déclarer recevable et bien fondée la société Klepierre en son appel incident et y faire droit ; - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SDEC à lui payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Et, statuant de nouveau : - Condamner la société SDEC à verser à la société Klepierre la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société SDEC aux dépens, dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur les demandes de mise hors de cause La société Klepierre sollicite sa mise hors de cause dès lors que la société SDEC ne formule aucune demande à son égard. Par ailleurs, la société Groupe Duval demande à la cour de confirmer sa mise hors de cause soulignant qu'il n'existe aucun lien contractuel avec la société SDEC et qu'elle n'est que le gestionnaire du centre commercial pour le compte de son mandant, la société Castel Real 1B. La société SDEC répond qu'elle est liée contractuellement à la société Groupe Duval, puisque par courrier du 4 avril 2014 celle-ci a indiqué être le mandataire de la société Castel Real 1B. La société SDEC ajoute que c'est la société Groupe Duval qui lui adresse chaque trimestre les factures de loyer et de charges. **** La cour constate que l'appelante, qui reconnaît en page 19 de ses écritures que son action est prescrite à l'égard de la société Klepierre, ne formule aucune demande à l'égard de cette dernière. Il sera par conséquent fait droit à la demande de mise hors de cause de celle-ci. Par ailleurs, il ressort des écritures de la société SDEC qu'elle sollicite la condamnation de la société Groupe Duval au titre de l'inexécution du contrat de bail. Or, comme l'ont, à juste titre, relevé les premiers juges, il n'existe aucun lien contractuel entre la société SDEC et la société Groupe Duval, cette dernière n'étant que le gestionnaire du centre commercial par l'effet d'un mandat que la société Castel Real 1 B lui a confié à cette fin, ce point n'étant pas contesté. Si par courrier du 4 avril 2014, la société Groupe Duval a écrit à la société SDEC que': «'Nous vous informons que SCI Castel Real 1 B nous a mandaté pour assurer la gestion de ce site à compter de cette même date et vous remercions de bien vouloir nous adresser vos règlements à l'adresse suivante : SCI Castel Real 1 B chez Duval, [Adresse 1] », cette lettre ne fait que confirmer le mandat précité et n'est pas de nature à avoir créé un lien contractuel entre la société Groupe Duval et la société SDEC. Il en va de même de l'envoi par la société Groupe Duval des factures à la société SDEC. La responsabilité contractuelle de la société Groupe Duval n'étant pas susceptible d'être engagée à l'égard de la société SDEC au titre de l'inexécution du bail, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a mis la société Groupe Duval hors de cause. Sur l'irrecevabilité des demandes formulées contre la société Castel Real 1B pour la période antérieure au 28 mars 2014 La société Castel Real 1B expose qu'elle a acheté l'immeuble de la société Klepierre le 28 mars 2014 et qu'elle ne saurait être tenue des obligations personnelles du vendeur. Elle ajoute que l'action en répétition de l'indu ne peut être engagée que contre celui qui a reçu le paiement ou contre celui pour le compte duquel il a été reçu. Elle explique que l'article 15-5 de l'acte de vente ne concerne que les procédures pour impayés en cours à la date de la signature de l'acte. La société Castel Real 1B considère qu'en faisant assigner en intervention forcée la société Klepierre le 1er février 2018, la société SDEC a renoncé à toute prétention à son égard pour la période antérieure à la cession. La société SDEC répond qu'en application de l'article 15-5 de l'acte de vente du 28 mars 2014, la société Castel Real 1B est tenue de l'ensemble des litiges en cours et non pas uniquement des procédures judiciaires d'ores et déjà engagées à la date de la signature de l'acte. L'appelante ajoute que son titre d'occupation étant toujours en vigueur à la date de la cession, ce n'est pas le vendeur mais l'acquéreur qui doit supporter les conséquences financières de toutes les réclamations des locataires antérieures à cette date et notamment la sienne. ***** Comme le rappelle pertinemment la société Castel Real 1B, elle ne saurait être tenue de l'ensemble des obligations incombant à la société Corio du seul fait de la cession. L'article 15-5 de l'acte de vente du centre commercial du 28 mars 2014 stipule que': «'Le vendeur conservera à sa charge l'ensemble des procédures concernant les locataires dont le contrat de bail ou le titre d'occupation n'est plus en vigueur à ce jour et qui ont effectivement et intégralement libéré le local objet du bail ('). En contrepartie, le vendeur supportera les conséquences financières de toutes les réclamations des locataires ayant une cause antérieure à l'entrée en jouissance de l'acquéreur mais uniquement s'agissant des locataires dont le contrat de bail ou le titre d'occupation n'est plus en vigueur à ce jour ». Ces stipulations, qui ne visent que «'les locataires dont le contrat de bail ou le titre d'occupation n'est plus en vigueur à ce jour et qui ont effectivement et intégralement libéré le local objet du bail'», ne permettent pas de déduire, a contrario, que l'acquéreur est tenu des procédures concernant les locataires dont le contrat de bail est toujours en cours à défaut de stipulations de l'acte de vente le prévoyant expressément. En outre, les premiers juges ont relevé, à juste titre, qu'une autre clause de l'acte de cession prévoit que «'l'acquéreur fera son affaire personnelle de la poursuite des procédures avec les locataires dont le contrat de bail ou le titre d'occupation est en vigueur à ce jour et qui n'ont effectivement pas intégralement libéré leur local'». L'expression «'poursuite des procédures'» doit être interprétée strictement comme se référant à une procédure judiciaire en cours. La définition du mot «'procédure'» dont se prévaut la société SDEC conforte cette analyse, puisqu'elle évoque clairement une procédure juridictionnelle': « la "procédure" est la succession des actes nécessaires, à l'introduction, à la mise en état, aux débats et aux délibérés des juges et à l'exercice des recours, jusqu'à parvenir à l'exécution des décisions qu'ils ont rendues ». Dès lors qu'aucune procédure judiciaire n'était engagée par ou contre la société SDEC concernant le paiement des loyers et charges lui incombant, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a considéré que la demande de la société SDEC à l'égard de la société Castel Real 1B pour la période antérieure au 28 mars 2014, date de la cession du centre commercial, ne peut aboutir, sauf à préciser que la demande n'est pas irrecevable, mais mal fondée. Pour les mêmes motifs, les demandes de la société SDEC tendant à ce que la société Castel Real 1B soit condamnée à lui payer des dommages et intérêts d'un montant équivalent aux demandes dirigées contre la société Klepierre qui seraient jugées prescrites et à l'indemniser des frais irrépétibles de cette dernière, ne peuvent prospérer, étant observé que la société SDEC ne fait en tout état de cause aucune demande contre la société Klepierre. Sur les demandes de remboursement et d'annulation des provisions sur charges La société SDEC soutient être dans l'impossibilité de vérifier l'exactitude du montant des charges qui lui sont imputées par le bailleur au titre des années 2008 à 2019, dès lors qu'elle a demandé à de multiples reprises, mais en vain, à pouvoir vérifier les factures des prestataires afin de les confronter avec l'enregistrement comptable effectué chaque année. Elle fait valoir que la société Castel Real 1B a méconnu l'obligation qui lui incombe aux termes des articles 6, 6.1 et 6.2 du bail de répartir les charges au prorata de la surface louée. Elle ajoute que les décomptes de charges ne donnent pas d'indications suffisantes pour permettre au preneur de vérifier l'exactitude des comptes, en violation de l'article 1104 du code civil. Subsidiairement, elle sollicite une mesure d'expertise. La société Castel Real conteste tout manquement. Elle soutient avoir fourni toutes les explications nécessaires à sa locataire. Elle ajoute que la société SDEC a pu se rendre dans les locaux du gestionnaire le 31 janvier 2017 où il a été mis à sa disposition les documents comptables concernant son local et le périmètre dans lequel il se trouve. ***** L'article 6.1 du bail conclu entre la société Corio et la société SDEC le 19 septembre 2007 stipule que «'le loyer perçu par le bailleur est net de toutes charges, ou déductions quelconques à quelque titre que ce soit. La répartition des charges se fera au prorata de la surface louée, réserves, bureaux et locaux techniques inclus ('). Le preneur supportera toutes les modifications apportées aux règles de pondération décidées par l'AFUL'». Par ailleurs, l'article 6.2 du bail prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur «'la quote-part correspondant aux locaux loués, et calculée comme pour les charges, de l'impôt foncier'», ainsi que «'la taxe sur les bureaux et sur les locaux commerciaux'». L'article 6.2.2 du bail rappelle que les charges communes comprennent les frais engagés pour les travaux concernant les parties communes y compris ceux prévus par l'article 606 du code civil, tandis que l'article 16 du bail met à la charge du preneur les honoraires de gestion locative. Si l'article 6.2.3 du bail prévoit que «' le preneur réglera provisionnellement et en même temps que le loyer sa quote-part des charges communes. Cette quote-part sera égale au quart du budget prévisionnel annuel ''», aucune stipulation du contrat ne prévoit les modalités de la régularisation annuelle de charges. L'article R.145-36 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, dispose que': «'L'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. » Par ailleurs, l'article R.145-37 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 3 novembre 2014, ajoute que «'Les informations mentionnées aux 1° et 2° de l'article L.145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux'». Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ce qui est, au moins pour partie, le cas en l'espèce, s'agissant d'un bail conclu le 26 septembre 2007 pour une durée de 10 ans et donc renouvelé le 26 septembre 2017. Il ressort des pièces n°10 et 11 communiquées par l'appelante que la société Imfined, nouvellement dénommée Groupe Duval, mandatée par la société Castel Real 1B pour procéder à la reddition des charges a transmis à la société SDEC les factures de reddition des charges pour les années 2013/2014, 2015, auxquelles étaient joints les relevés généraux des dépenses détaillés et les relevés individuels des dépenses. Cependant, la société SDEC justifie avoir demandé vainement, au gestionnaire du centre commercial, la société Imfined, à de multiples reprises notamment les 9, 24 septembre 2014, 16 mai, 1er septembre 2015, 2, 27 février 2017, la mise à disposition des justificatifs des appels de charges, notamment des factures acquittées par l'AFUL et l'ASL. Par ailleurs, le conseil de la société SDEC établit avoir fait signifier au conseil de la société Castel Real 1B plusieurs sommations de communiquer portant sur les justificatifs des charges du centre commercial imputées à la société SDEC pour les années 2013 et 2014, puis 2012 à 2016, notamment les 24 novembre 2016, 27 février, 27 juillet 2017, sans succès. Enfin, il ressort des pièces produites que la société SDEC, associée à quatre autres locataires du centre commercial, ont, au cours du premier semestre 2017, confié à M. [D], consultant, une mesure d'audit des redditions des charges locatives. Or, ce dernier n'a pas davantage pu accéder aux justificatifs des charges pour les années 2012 à 2017, malgré ses demandes répétées, notamment les 3, 13, 20, 26 juillet 2017, 10, 19, 25, 31 octobre, 4, 27 novembre 2019, 7 janvier 2020. Si le courrier que la société SDEC a adressé le 27 février 2017 aux sociétés Imfined et Castel Real 1B, ainsi qu'à l'AFUL et à l'ASL établit que le preneur a pu se rendre le 31 janvier 2017 dans les locaux de la société Imfined, il a souligné ne pas avoir pu consulter les factures de l'ASL et a demandé un nouveau rendez-vous afin de pouvoir consulter l'ensemble des factures se rapportant aux charges imputées à son lot. La cour constate qu'il n'est justifié d'aucune contestation, ni même d'aucune réponse de la part des destinataires de ce courrier. Dans le cadre de la présente instance, le bailleur ne produit toujours pas les factures sollicitées à maintes reprises, hormis une facture relative à des travaux d'entretien d'étanchéité du 15 janvier 2013, qui est donc antérieure à la cession du centre commercial par la société Castel Real 1B, et les avis de taxe foncière pour les années 2015 et 2016. Le bailleur fournit certes en pages 15 à 22 de ses conclusions des éléments de réponse aux points de contestation qui ont été soulevés par la société SDEC, contestations au demeurant non reprises dans le cadre de cette instance, néanmoins la cour constate que le bailleur se contente de procéder par voie d'affirmations, aucune pièce probante ne permettant de corroborer ses dires. Il doit être relevé que si le local loué par la société SDEC ne se situe effectivement pas dans le périmètre de l'ASL, la société Castel Real 1B explique en page 11 de ses conclusions que': «'Afin d'assurer le bon fonctionnement du Centre Commercial constitué par les deux structures juridiques (AFUL et ASL) certaines prestations et équipements ont été mis en commun. Ainsi, certains équipements ou dépenses sont situés dans le périmètre ou gérés par l'une de ces deux associations, mais bénéficient aux occupants des deux associations, des refacturations inter-associations ont alors lieu. Dans le budget de l'ASL, figurent des charges au titre des équipements mis à disposition par l'ASL au profit de l'AFUL (notamment les parkings dont elle assure la gestion, le groupe électrogène qui assure l'éclairage et la sécurité du parking). A l'inverse, dans le budget de l'AFUL, figurent des charges au titre des équipements gérés par l'AFUL et mis à disposition de l'ASL (notamment le parc de stationnement réalisé dans le cadre de l'extension, le poste sécurité de l'extension, des frais d'éclairage, de chauffage/climatisation, système de sprinklage).'» Il ressort de ces explications et des factures de reddition de charges communiquées que des charges payées par l'ASL font effectivement l'objet de''refacturations' auprès de l'AFUL et donnent lieu à remboursement de charges par les preneurs de locaux situés dans le périmètre de l'AFUL. Ainsi, les relevés généraux des dépenses communiqués font état de postes de dépenses liés à l'ASL': «'ASL - charges communes générales'», «'eau privative ASL'», «'Gros entretien ASL'». Par ailleurs, s'agissant de presque tous les autres postes, l'ASL et l'AFUL sont toutes deux visées': les postes relatifs à la maintenance des installations de chauffage, ventilation, climatisation, aux charges communes générales intérieures, aux charges communes générales extérieures, aux charges communes générales et aux charges particulières privatives. Les relevés individuels de dépenses se rapportant aux années 2014 et 2015, qui sont seuls produits, font également référence à des appels de fonds de l'ASL/AFUL. Dans ces conditions, la société Castel Real 1B se devait de permettre à la société SDEC de consulter les factures de l'ASL. Dès lors que la société Castel Real 1B ne justifie pas avoir, à compter du 28 mars 2014, date de l'acquisition du centre commercial, communiqué à son locataire les éléments justificatifs sollicités concernant les redditions de charges, hormis les avis de taxe foncière pour les années 2015 et 2016, le manquement contractuel du bailleur est caractérisé et il doit être condamné au remboursement des charges réglées pendant la période considérée, soit la somme de 47.729,16 € suivant les factures de charges produites par les parties, déduction faite des factures des 26 octobre 2015 et 28 octobre 2016 au titre des taxes foncières 2015 et 2016. Pour le même motif, les appels de charges pour le dernier trimestre 2016 et l'exercice 2017, dont il est constant qu'ils n'ont pas été réglés par la société SDEC, doivent être annulés. La cour constate que malgré l'instance engagée par la société SDEC devant le tribunal judiciaire de Nanterre, puis devant la cour, la société Castel Real 1B ne communique aucune pièce justificative des charges provisionnelles facturées de 2018 à 2020 et qu'elle ne démontre pas avoir procédé à une reddition des charges pour ces trois années, puisque seules les factures de loyers et de provision sur charges sont communiquées pour cette période. En conséquence et en application des dispositions précitées des articles R.145-36 et R.145-37 du code de commerce, les appels de charges pour les exercices 2018, 2019 et le 1er trimestre 2020, dans la limite de la demande, doivent également être annulés. Si la société SDEC sollicite que la condamnation au remboursement des charges soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, cette demande ne peut aboutir, dès lors qu'elle est indéterminée quant au point de départ du cours des intérêts. Sur les demandes reconventionnelles de la société Castel Real 1B La société Castel Real 1B sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la société SDEC au paiement de la somme de 882.427,71 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ième trimestre 2021, avec intérêts capitalisés, ainsi que la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et la fixation du montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer en application de l'article 24.2 du bail augmenté des charges. - Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles La société SDEC conclut à l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles considérant qu'elles ne présentent pas un lien suffisant avec la demande principale, ce que conteste la société Castel Real 1B. L'article 70 du code de procédure civile dispose que':' «'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout. » Les demandes reconventionnelles présentées par la société Castel Real 1B, fondées sur le défaut de paiement par la société SDEC des loyers et charges dus depuis 2016 présentent un lien étroit avec la contestation élevée par cette dernière concernant les charges locatives. Elles seront donc, par confirmation du jugement déféré, déclarées recevables. - Sur le bien-fondé La société SDEC ne conteste pas ne plus payer ses loyers et charges depuis le courant de l'année 2016, le dernier réglement datant du 5 septembre 2016 au titre du 3ième trimestre 2016. Elle explique qu'en raison de la baisse d'attractivité du centre commercial, elle est en discussion avec le bailleur pour réévaluer le montant du loyer. Elle se prévaut d'un rapport d'expertise amiable dressé par M. [J] le 25 novembre 2014 qui conclut à une surévaluation des loyers. Elle indique que la société Groupe Duval a accepté de réduire temporairement le montant du loyer, mais que le gestionnaire n'a pas répondu à sa demande tendant à une pérennisation de cette baisse. Elle ajoute avoir saisi la commission départementale des loyers en 2015 afin de parvenir à une médiation. Elle invoque les dispositions de l'article 1195 du code civil qui permettent au juge, en cas de changement de circonstances, de réviser l'ensemble du bail. Cependant, quelles que soient les discussions engagées par la société SDEC avec la société Castel Real 1B ou son mandataire concernant le montant du loyer et nonobstant le litige opposant les parties à propos des charges locatives, ces circonstances n'autorisaient pas le preneur à se dispenser de son obligation essentielle de payer, à tout le moins, le loyer. La cour constate que la société SDEC ne justifie pas avoir engagé une procédure judiciaire en vue de la fixation du montant du loyer prétendument surévalué, étant observé que les dispositions de l'article 1195 du code civil ne sont applicables qu'aux baux conclus à compter du 1er octobre 2016, alors que le bail liant les parties a été signé le 19 septembre 2007. Le manquement de la société SDEC à son obligation première de payer son loyer perdure depuis le 4ième trimestre de l'année 2016, soit depuis plus de six ans. Il justifie que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs de la société SDEC et que le bailleur soit autorisé à faire procéder à son expulsion. Le jugement déféré est confirmé sur ce point. Comme indiqué supra, malgré les demandes répétées du preneur, de son conseil et de son mandataire, M. [M], ni le bailleur, ni son gestionnaire n'ont communiqué les pièces justificatives des charges locatives. Par ailleurs, il n'est justifié d'aucune reddition de charges pour les années 2018 et suivantes. Dans ces conditions, la société SDEC sera condamnée au seul paiement des loyers restant dus soit, suivant le décompte non critiqué produit par la société Castel Real 1B en pièce n°38, à la somme de 383.684,55 €. Le jugement entrepris sera infirmé s'agissant du quantum de la condamnation. Si la société Castel Real 1B sollicite que cette somme soit assortie des intérêts capitalisés, la cour constate que cette demande n'a pas été formulée en première instance et qu'elle doit donc être déclarée d'office irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Enfin, en application des stipulations de l'article 24.2.2 du contrat de bail du 19 septembre 2007 liant les parties et par confirmation du jugement déféré, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixée au double du montant du loyer, outre les charges contractuellement dues. Sur la compensation En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, il sera fait droit aux demandes des société SDEC et Castel Real 1B tendant à la compensation des créances réciproques des parties à due concurrence. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Il apparaît que les premiers juges ont, dans les motifs du jugement déféré, condamné la société SDEC à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile': - la somme de 3.000 € à la société Castel Real 1B, - la somme de 1.500 € à la société Groupe Duval, - la somme de 3.000 € à la société Klepierre. Or, ces condamnations ne sont pas reprises dans le dispositif du jugement qu'il convient donc de compléter en application de l'article 462 du code de procédure civile. Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société SDEC sera condamnée aux dépens d'appel. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande. La société SDEC sera par ailleurs condamnée à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,': - la somme de 1.500 € à la société Castel Real 1B, - la somme de 1.500 € à la société Groupe Duval, - la somme de 1.500 € à la société Klepierre. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Complète le dispositif du jugement déféré comme suit': Condamne la société SDEC à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile': - la somme de 3.000 € à la société Castel Real 1B, - la somme de 1.500 € à la société Groupe Duval, - la somme de 3.000 € à la société Klepierre'; Déclare irrecevable la demande de la société Castel Real 1B au titre des intérêts et de leur capitalisation'; Confirme le jugement entrepris sauf en celles de ses dispositions relatives à l'irrecevabilité des demandes formées par la société SDEC contre la société Castel Real 1 B pour la période antérieure au 28 mars 2014, aux demandes de remboursement et d'annulation des provisions sur charges, ainsi qu'au quantum de la somme allouée à la société Castel Real 1B au titre des loyers et charges impayés ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Déboute la société SDEC des demandes formées contre la société Castel Real 1 B au titre de la période antérieure au 28 mars 2014 ; Condamne la société Castel Real 1B à payer à la société SDEC la somme de 47.729,16 euros au titre du remboursement des charges payées à compter du 28 mars 2014 et jusqu'au 3ième trimestre 2016'inclus ; Dit que les charges pour la période courant à compter du 3ième trimestre 2016 et jusqu'au 1er trimestre 2020 inclus ne sont pas dues par la société SDEC'; Condamne la société SDEC à payer à la société Castel Real 1B la somme de 383.684,55 € au titre des loyers impayés'; Déboute la société SDEC de sa demande au titre des intérêts ; Ordonne la compensation des créances réciproques des parties à concurrence de leur quotité respective ; Condamne la société SDEC aux dépens d'appel'; Accorde le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande'; Condamne la société SDEC à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile': - la somme de 1.500 € à la société Castel Real 1B, - la somme de 1.500 € à la société Groupe Duval, - la somme de 1.500 € à la société Klepierre. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,