Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 21/05249

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT COLLÉGIAL du 03 JUIN 2024 N° RG 21/05249 - N° Portalis DB22-W-B7F-QEEA. DEMANDEURS : Les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Société d’assurance mutuelle inscrite au RCS du Mans sous le numéro 775.652.126, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant Monsieur [P] [S], né le 19 août 1989 à [Localité 9], CEO, de nationalité française, demeurant [Adresse 5] États-Unis, représenté par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Serge PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant Madame [W] [K] épouse [S], née le 5 janvier 1973 à [Localité 6], Project Manager, de nationalité française demeurant [Adresse 5] États-Unis, représentée par Maître Valérie YON de la SCP GAZAGNE & YON, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Serge PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSES : S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS représentée par Maître [C] [Y], es qualité de liquidateur de la Société IMMO’REV, fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du tribunal de Commerce de VERSAILLES du 18 août 2020, représentée par Maître Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant La SA MMA IARD, Société anonyme, mutuelle inscrite au RCS du Mans sous le numéro 440.048.882, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant, Me Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant IMMO’REV, société par actions simplifiées, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 518 817 101, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par SELARL ML CONSEILS, prise en la personne de Maître [C] [Y], mandataire judiciaire, dont l’étude est sis [Adresse 4] – ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Immo’Rev, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de Versailles du 18 août 2020 ; représentée par Maître Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant ACTE INITIAL du 29 Septembre 2021 reçu au greffe le 04 Octobre 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Mars 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2024 prorogé 03 Juin 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame LUNVEN, Vice-Présidente Madame RODRIGUES, Vice-Présidente Madame MESSAOUDI, Juge GREFFIER : Madame SOUMAHORO. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 9 juillet 2013, Monsieur [P] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] (ci-après « les époux [S] ») ont confié à la société par actions simplifiée IMMO'REV (ci-après « la société IMMO'REV ») assurée auprès de la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ci-après « les sociétés MMA »), un mandat de gestion locative pour un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 8]) dont ils sont propriétaires indivis non-occupants. Par acte sous seing privé du 17 novembre 2015, la société IMMO'REV a conclu, pour le compte de ses mandants un bail d'habitation, avec la société par actions simplifiée HOLDING OZAN (ci-après « la société HOLDING OZAN ») à compter du 1er décembre 2015 pour une durée de 3 ans avec tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 4.150 euros. En garantie du paiement des loyers et charges, une garantie bancaire à première demande établie par la SOCIETE GENERALE a été remise par le preneur à la société IMMO'REV, à concurrence de 46.800 euros, soit un an de loyers. A l'échéance du bail, le 30 novembre 2018, aucune partie n'a donné congé. Constatant le non-paiement des loyers depuis janvier 2020, Monsieur [S] a, par courriel du 2 juillet 2020, sollicité de la société IMMO'REV qu'elle active la garantie à première demande. Par courriel du 5 juillet 2020, la société IMMO'REV a indiqué au mandant qu'un commandement de payer avait été adressé à la société HOLDING OZAN le 20 mai 2020. Par jugement rendu le 18 août 2020, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société IMMO'REV et désigné la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Mètre [C] [Y] en qualité de liquidateur. Par courrier daté du 26 août 2020, la SELARL ML CONSEILS a informé les époux [S] de la liquidation judiciaire de la société IMMO'REV et les a invités à se rapprocher de la société anonyme GROUPAMA ASSURANCE CREDIT ET CAUTION (ci-après « la société GROUPAMA ») pour la prise en charge de leur créance de loyers. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 septembre 2020, les époux [S] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société IMMO'REV de transmettre la garantie, de justifier des actions menées pour sa mise en œuvre et de manière générale de toutes les actions initiées pour obtenir le recouvrement des loyers et charges impayés. Suivant acte d’huissier de justice signifié à étude le 27 novembre 2020, les époux [S] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'encontre de la société HOLDING OZAN pour la somme de 45.650 euros en principal, outre 308,05 euros au titre de frais d'acte. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 décembre 2020, les époux [S] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, sollicité le versement de la somme de 49.800 euros correspondant aux loyers impayés entre le 1er janvier 2020 et le 3 mai 2021, par la société GROUPAMA correspondant aux loyers et charges afférent au bien. Plusieurs courriers ont ensuite été échangés entre les époux [S] par l'intermédiaire de leur conseil, la banque SOCIETE GENERALE et la SELARL ML CONSEILS prise en sa qualité de liquidateur judiciaire, sans que les mandants n'obtiennent gain de cause. Consécutivement à un dégât des eaux survenus en 2017, les époux [S] ont, suivant acte d’huissier de justice des 16 et 17 décembre 2020, assigné le syndicat des copropriétaires le cabinet SENNES, la SARL CABINET SENNES, la société HOLDING OZAN et la société anonyme AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance de référé rendue le 26 mars 2021, Madame [H] [F] a été désignée en qualité d'expert judiciaire pour examiner les désordres affectant le bien immobilier. Les opérations d'expertise judiciaire sont toujours en cours. Par acte d’huissier de justice signifié à étude le 5 mai 2021, les époux [S] ont assigné la société HOLDING OZAN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamnation au paiement des loyers impayés, acquisition de la clause résolutoire et expulsion. Par jugement du 8 avril 2022, rectifié le 25 mai 2022, le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de la société HOLDING OZAN et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Plusieurs saisies infructueuses ont ensuite été diligentées sur les comptes de celle-ci. Suivant acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2021, les époux [S] ont fait assigner la société IMMO'REV représentée par la SELARL ML CONSEILS en la personne de Maître [C] [Y] ès qualité de liquidateur judiciaire et la société GROUPAMA ASSURANCE CREDIT ET CAUTION devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement. Par exploit d’huissier de justice du 13 mai 2022, les époux [S] ont assigné les sociétés MMA en intervention forcée. Par ordonnance du 28 juin 2022, le juge de la mise en état a joint l'instance en intervention forcée des sociétés MMA et l’instance au fond respectivement inscrites au rôle sous les numéros 22/02715 et 21/05249, sous ce dernier numéro. Par ordonnance du 27 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire a déclaré parfait é le désistement d'instance et d'action des époux [S] à l’encontre de la société GROUPAMA ASSURANCE CREDIT ET CAUTION. Le 7 juillet 2022, les époux [S] ont pu reprendre possession de leur bien. Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2023, les époux [S] demandent au tribunal de : « Vu les articles 331 et suivants du code de procédure civile ; Vu les articles 1192 et suivants du code civil ; Vu les articles 1147 et suivants du code civil ; Vu l’article 3 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 ; Vu les pièces versées au débat, - JUGER Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] recevables et bien fondés en leurs demandes ; - JUGER que la société MMA IARD devra intervenir dans l’instance pendante devant le Tribunal de céans, inscrite au rôle sous le numéro RG 21/05249 ; - ACCUEILLIR l’intervention volontaire de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; - JUGER que la société Immo’rev a commis des fautes dans l’exécution de son mandat qui engagent sa responsabilité civile ; En conséquence : - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et ainsi fixer leur indemnisation à la somme de 130 490,59 € au titre de dommages et intérêts au titre de la perte des loyers et charges impayés ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et fixer leur indemnisation à la somme de 32.114,20 €, à parfaire, au titre des sommes exposées et à exposer dans le cadre des opérations d’expertise et au titre des travaux de remise en état de l’appartement sis [Adresse 3] ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et fixer leur indemnisation à la somme de 8.087,61 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de remise en état du jardin attenant à l’appartement sis [Adresse 3] ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et fixer leur indemnisation à la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réparation de la chaudière ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et fixer leur indemnisation à la somme 3.000 € au titre de la perte de chance de recouvrer ladite somme correspondant à l’acompte versé à la société Pro Renov ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit restituer à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] la somme de 2.081,65 € au titre de la restitution des honoraires de gestion perçus sans exécution du Mandat ; - CONSTATER que la société Immo’rev doit réparer le préjudice moral subi par Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] et fixer leur indemnisation à la somme de 30.000 € ; - ORDONNER l’inscription au passif de la société Immo’rev des créances d’indemnisation ci-dessus exposées, soit un total de 188.473,78 € ; - CONDAMNER solidairement MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société Immo’rev de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ; - CONDAMNER solidairement MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] la somme de 188.473,78 € ; - CONDAMNER solidairement la société Immo’rev et MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [S] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction à Maître Arena, avocat aux offres de droit ; - ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2022, la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Maitre [C] [Y] ès-qualités de liquidateur de la société IMMO'REV demande au tribunal de : « Vu les articles 122 et 123 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, Vu les dispositions de l’article L. 622-21 du code de Commerce, - Recevoir la SELARL ML CONSEILS en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMO’REV en ses conclusions et la déclarer bien fondée ; - Juger irrecevables Monsieur et Madame [S] en leur demande de condamnation formée à l’encontre de la société IMMO’REV ou de son liquidateur et en conséquence, les en débouter ; Subsidiairement, - Dans l’hypothèse où les Consorts [S] solliciteraient la fixation de leur créance, - Débouter les Consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; En tout état de cause, - Condamner les Consorts [S] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens d’instance. » Suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2023, les sociétés MMA demandent au tribunal de : « A titre préliminaire : DONNER ACTE à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de son intervention volontaire sous les plus expresses réserves, et de déclarer celle-ci recevable ; A titre principal : DEBOUTER les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; A titre subsidiaire : RAPPORTER les préjudices à de plus justes proportions ; DIRE que la condamnation hypothétique pesant sur les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra s’entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafond et franchise) opposables à toutes les parties ; En tout état de cause : ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER tout succombant à payer aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l’article 699 du code de procédure civile. » Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023. L'affaire a été plaidée le 5 mars 2024 et mise en délibéré au 3 mai 2024 reporté au 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe. Il a été demandé aux parties, suivant message RPVA du 23 mai 2024, de bien vouloir faire leurs observations sur l’irrecevabilité, relevée d’office par le tribunal, de la fin de non-recevoir soulevée par la SELARL ML CONSEILS ès qualités de liquidateur de la société IMMO'REV pour défaut de pouvoirs juridictionnels du tribunal, les fins de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état article 789 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code. Il sera également rappelé qu'en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande des sociétés MMA tendant voir écarter la pièce communiquée par les époux [S] relative au mandat de gestion dès lors que cette demande n'est pas reprise au dispositif de leurs conclusions. Sur l'irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée par la SELARL ML CONSEILS La SELARL ML CONSEILS a indiqué, par note en délibéré reçue le 24 mai 2024, que la fin de non recevoir tenant aux demandes de condamnation formulées à l'origine par les époux [S] était devenue sans objet dans la mesure où ces derniers sollicitent désormais la fixation de leur créance au passif de la société IMMO'REV. La SELARL ML CONSEILS en conclut que le tribunal n’a donc plus à statuer sur l’évidente irrecevabilité de la fin de non-recevoir initialement soulevée. Le liquidateur renonçant à la fin de non recevoir soulevée dans ses dernières conclusions, il n'y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité de cette fin de non recevoir. Sur les manquements de la société IMMO'REV Les époux [S] indiquent être fondés à solliciter la réparation intégrale des préjudices subis lesquels trouvent leur cause dans les fautes commises dans l’exécution du mandat. Ils font valoir que si la société IMMO'REV a cessé son activité le 18 août 2020, son inaction et les fautes commises dans l’exécution de son mandat ont continué de produire leurs effets néfastes après le 18 août 2020, les privant notamment de revenus locatifs pendant plus de deux ans et demi. Les époux [S] reprochent à la société IMMO'REV de ne pas avoir vérifié le renouvellement par le preneur de la garantie prévue par le contrat jusqu’au terme du bail et de ses renouvellements successifs, l'absence de renouvellement de la garantie leur ayant directement causé préjudice. Ils font valoir que la société IMMO'REV était tenue de faire toutes diligences pour le recouvrement des sommes dues par le locataire, la société HOLDING OZAN ; que depuis le mois de janvier 2020, le preneur a cessé de payer ses loyers portant le décompte des sommes dues au 7 juillet 2022 à la somme de 130.490,59 euros ; qu'il appartenait donc à la société IMMO'REV de mettre en œuvre les mesures afin d'obtenir le recouvrement des loyers et charges impayées ; qu'en l'espèce, en dépit des demandes répétées et de l'importance des impayés, la société IMMO'REV s'est abstenue de pratiquer des saisies conservatoires sur les actifs du preneur ou d'engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection. Les époux [S] exposent également qu'il appartenait à la société IMMO'REV de faire procéder à toute réparation utile à la conservation et à la sauvegarde du bien ; que bien qu'informée depuis 2017 des dégâts des eaux à répétition survenus dans le bien, la société IMMO'REV s'est abstenue de procéder à la recherche de leur origine et à la mise en œuvre des travaux réparatoires ; qu'ils ont été contraints de diligenter une procédure d'expertise judiciaire, d'engager une procédure d'expulsion à l'encontre du preneur et ont dû s'acquitter dans le cadre de ces procédures d'une somme de 32.114,20 euros au titre des honoraires et frais; que la défaillance du mandataire est à la cause directe de la persistance des désordres et de l'aggravation de leurs préjudices. Ils soulignent que la société IMMO'REV, qui était tenue d'une obligation d'embauche du personnel d'entretien du bien, a mis fin au contrat pour l'entretien du jardin souscrit auprès de la société [L], sans la remplacer. Ils indiquent qu'ils ont été contraints de prendre en charge les travaux de remise en état du jardin à hauteur de 8.087,61 euros. Ils reprochent encore à la société IMMO'REV de ne pas s'être assurée du renouvellement du contrat d'entretien de la chaudière, alors qu'elle était tenue d'assurer l'entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage. Ils indiquent qu'ils ont été contraints de supporter le coût des travaux de réparation de 3.000 euros. Ils reprochent également au mandataire de ne pas avoir assuré le suivi des travaux de pose des volets confiés à la société PRO RENOV, laquelle n'a ni initié les travaux, ni restitué l'acompte de 3.000 euros que les bailleurs lui avaient versé. Les époux [S] sollicitent ainsi le remboursement des frais de gestion à hauteur de 2.081,65 euros, se plaignant que la société IMMO'REV n'a pas exécuté le mandat. Ils indiquent qu'en l'absence de perception des loyers, ils ont été contraints de vendre leur appartement parisien et de solliciter de leur banque de différer les échéances du prêt, ce qui justifie l'allocation d'un préjudice moral à hauteur de 30.000 euros. La SELARL ML CONSEILS, es-qualité de liquidateur judiciaire de la société IMMO'REV rétorque qu'il ressort des dernières informations que la société HOLDING OZAN est toujours in bonis et qu'à ce titre, les consorts [S] ont toute latitude pour exercer une action en paiement à l'encontre de la débitrice. Ils en déduisent que le préjudice de perte de loyers et de charges impayées constitue un préjudice potentiel et qu'il appartient aux demandeurs de justifier des démarches entreprises pour en obtenir paiement. Le liquidateur ajoute que la responsabilité de la société IMMO’REV ne pourrait être analysée, le cas échéant, que sous l’angle de la perte de chance. Le liquidateur fait valoir que l'expertise étant actuellement en cours sur les infiltrations alléguées, la somme réclamée ne constitue pas une créance certaine, liquide et exigible, et qu'il ne résulte pas que ces infiltrations sont consécutives à un défaut d'entretien des parties privatives mais sont plutôt liées à un défaut d'entretien des parties communes. Le liquidateur souligne que la demande concernant la remise en état du jardin n'est justifiée par aucune pièce. Concernant les frais de réparation de chaudière, le liquidateur expose qu'il n'est pas démontré que le renouvellement du contrat d'entretien aurait empêché la panne de ladite chaudière et évité aux demandeurs de s'acquitter des frais de réparation. Ils ajoutent que les grosses réparations incombent par principe au propriétaire. Concernant les travaux de remplacement des volets, le liquidateur judiciaire considère que l'acompte versé par les époux [S] n'est pas justifié et que son remboursement ne concerne que les parties concernées. En outre, il sollicite le rejet de toute condamnation au titre du préjudice moral, estimant que les demandeurs n'en justifient pas. Les sociétés MMA font valoir que la société IMMO'REV a été placée en liquidation judiciaire le 18 août 2020 et qu'aucun manquement dans l'exécution de son contrat de mandat ne peut lui être reprochée à compter de cette date. Elles ajoutent que les époux [S] ne démontrent pas l'insolvabilité de la société HOLDING OZAN dès lors qu'elle apparaît comme étant toujours en activité et qu'elle ne fait l'objet d'aucune procédure collective ; que le refus du locataire de payer les loyers ne peut être imputé à la société IMMO'REV, les premiers impayés étant intervenus plus de 4 ans après la conclusion du bail locatif et juste avant l'entrée en vigueur des mesures sanitaires liées à la pandémie de Covid 19 ; que la société HOLDING OZAN est le véritable débiteur de la dette locative et qu'il appartient donc aux demandeurs d'exécuter à son encontre aux fins de paiement. Les sociétés MMA relèvent que les époux [S], qui ont diligenté une procédure d'expertise judiciaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dès lors que la cause des désordres provient des parties communes, reconnaissent eux-mêmes que les responsabilités encourues relèvent du syndicat des copropriétaires et du syndic et qu'il appartient donc au syndic de diligenter les réparations ; que l'agent immobilier n'est tenu d'aucune obligation de vérification de l'état du bien pendant son occupation. Elles soutiennent que les époux [S] justifient d'un quantum de travaux de reprise à hauteur de 11.952,89 euros alors qu'ils évaluent leur préjudice à la somme de 14.813,93 euros à parfaire. Les sociétés MMA considèrent que le préjudice lié au coût de remise en état de l'appartement est hypothétique et que le tribunal ne peut prononcer des condamnations pour le futur ; qu'il n'y a pas lieu de les condamner en paiement car les époux [S] ont d'ores et déjà diligenté une procédure destinée à la condamnation des autres parties au paiement des frais d'expertise et des coûts de remise en état et qu'il existe donc un risque de double-indemnisation. En ce qui concerne les frais de remise en état du jardin, les sociétés MMA considèrent que le préjudice est arbitrairement évalué par les époux [S] à hauteur de 8.087,61 euros et qu'il n'est donc ni justifié dans son principe, ni dans son quantum dès lors qu'aucun justificatif n'est fourni. Ils estiment que le devis versé au débat ne constitue pas un justificatif permettant de caractériser un préjudice indemnisable. En ce qui concerne les frais de réparation de la chaudière, les sociétés MMA font valoir que les demandeurs ne justifient pas non plus du quantum fixé à la somme de 3.000 euros et estiment que l'entretien de la chaudière relève des réparations d'entretien à la charge du locataire. Les MMA ajoutent qu'il appartient aux époux [S] de se retourner contre le débiteur, à savoir la société HOLDING OZAN. En ce qui concerne l'acompte versé à la société PRO'RENOV, les sociétés MMA rappellent que les époux [S] s'en sont acquittés directement entre les mains de l'entreprise ; qu'à ce titre, l'agent immobilier ne peut être condamné à rembourser un acompte versé à autrui ; qu'il appartient aux époux [S] de se retourner contre la société PRO'RENOV. S'agissant du préjudice moral, les sociétés MMA considèrent que les époux [S] ne démontrent pas que les manquements reprochés à la société IMMO'REV constitueraient la cause exclusive de la vente du bien immobilier ; qu'ils ne démontrent pas non plus que le préjudice qui en découlerait serait distinct des préjudices financiers dont ils demandent réparation. Les sociétézs MMA ajoutent que le montant du préjudice moral, à savoir 30.000 euros est très excessif. Les sociétés MMA considèrent que les époux [S] ne peuvent à la fois solliciter des dommages-intérêts au titre de la mauvaise exécution du mandat et le remboursement des honoraires versés au titre du mandat. Les assureurs ajoutent que, suivant les conditions générales de la police souscrite par la société IMMO'REV, les contestations relatives aux frais et honoraires de l'assuré sont expressément exclues de leurs garanties. *à titre liminaire Il résulte des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce que sauf constat de l'existence d'une instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l'admission ou du rejet des créances déclarées et qu'après une décision d'incompétence du juge-commissaire pour trancher une contestation, les pouvoirs du juge compétent régulièrement saisi se limitent à l'examen de cette contestation. En l'espèce, le juge commissaire a constaté l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la mauvaise exécution du mandat de gestion reprochée à la société IMMO'REV dépassant son office juridictionnel, a dit y avoir lieu de surseoir à statuer et a invité les époux [S] à saisir la juridiction compétente sous peine de forclusion. Il n'est pas contesté que la juridiction du fond a été saisie dans les délais. Il appartient donc à la présente juridiction de statuer uniquement sur la responsabilité contractuelle de la société IMMO'REV et le cas échéant sur l'indemnisation des époux [S] par les assureurs, le juge-commissaire restant compétent pour prononcer leur admission ou rejet au passif de la procédure collective, au regard du présent jugement. *** En application de l'article 1134 ancien du code civil applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Suivant le mandat de gestion confié à la société IMMO'REV intitulé « MANDAT GENERAL DE GESTION IMMOBILIERE » dont il a été communiqué un exemplaire lisible, cette dernière était chargée « d'accomplir tous les actes d'administration notamment ceux décrits au paragraphe « étendue des pouvoirs » ainsi que les prestations supplémentaires définies ci-après : «1.faire exécuter tous travaux dont l'importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant » L'article 1147 ancien du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Selon l’article 1989, 1991 et 1992 du code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat. Il est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. En vertu du principe de réparation intégrale, le responsable du préjudice doit indemniser tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu’il en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. Il est de principe que constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et que la réparation doit être mesurée à la chance perdue ; elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. *sur les dommages et intérêts sollicités au titre des loyers et charges impayés Était compris dans les pouvoirs conférés à la société IMMO'REV celui de renouveler le contrat de bail (« ETENDUE DES POUVOIRS » point 1). L'article 2321 du code civil dispose que la garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. Le garant n'est pas tenu en cas d'abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre. Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie. Il est établi que le contrat de bail faisait obligation au preneur de mettre en place une garantie bancaire à première demande au profit du bailleur, valable toute la durée du bail, d'un montant équivalent à un an de loyers, soit 46.800 euros, cette garantie bancaire considérée par les parties comme une clause suspensive du contrat devant être remise pour la première fois au plus tard le 1er décembre 2015 et à l'occasion du renouvellement du bail 3 mois avant l’échéance. Autrement dit, la signature du bail puis son renouvellement étaient conditionnés à la remise de la garantie bancaire à première demande. Il est constant que la garantie bancaire n’a pas été renouvelée par le preneur au moment du renouvellement du bail venant à échéance le 1er décembre 2018, que la société IMMO’REV ne l’a pas réclamée alors même qu'elle devait s'assurer du renouvellement de cette garantie dans le cadre de son mandat de gestion. Le manquement par la société IMMO'REV à ses obligations, lequel n'est d'ailleurs pas contesté par le liquidateur, est établi. La société HOLDING OZAN n’a plus réglé ses mensualités de loyer et charges à compter de janvier 2020. Les époux [S] ont été privés, par la faute de la société IMMO'REV, de la garantie bancaire à première demande leur assurant pendant toute la durée d'exécution du bail, compte du caractère autonome de cette garantie et de la qualité du garant, d'être payés en cas de défaillance du preneur. La question de la solvabilité de la société HOLDING OZAN comme les autres griefs invoqués par les époux [S] tenant au manque de diligences de la société IMMO'REV pour procéder au recouvrement des loyers s'avèrent donc sans incidence sur la solution du litige. Le préjudice subi par les époux [S] s'analyse en une perte de chance dès lors que la délivrance de la garantie à première demande supposait la correcte exécution du contrat par la société HOLDING OZAN étant ici relevé que si la remise de la garantie n'a pas été spontanée, il n'est fait état d'aucune circonstance permettant de douter de sa remise au plus tard au moment du renouvellement du bail à échéance du 1er décembre 2018 pour une nouvelle durée de trois ans expirant le 1er décembre 2021 si elle avait été demandée. L'aléa tenant à la délivrance de la garantie bancaire apparaissant très réduit, la perte de chance sera évaluée à 95%. Le préjudice, qui correspond à 95% des loyers et charges impayés jusqu'en novembre 2021 inclus, les impayés postérieurs étant sans lien de causalité avec la faute commise par la société, s'établit comme suit : -janvier à novembre 2020 : 44.519,97 euros -décembre 2020 à novembre 2021 : 48.791,40 euros -charges afférentes à la période : 5.750 euros (23 mois x250 euros) Total : 94.108,30 euros (99.061,37 euros x 95%) Il convient de dire que le préjudice subi par les époux [S] du fait des impayés de loyers s'établit à la somme de 94.108,30 euros. *sur les dommages et intérêts sollicités au titre de l’inexécution des diligences tendant à la conservation du bien -les frais et honoraires générés par les procédures qui ont dû être initiées Les époux [S] sollicitent des dommages et intérêts d'un montant de 32.114,20 euros correspondant aux honoraires et frais qu'ils disent avoir engagés en raison des désordres affectant le bien et pour expulsion du locataire ayant cessé de régler son loyer. La société IMMO'REV ne pouvant être tenue pour responsable de la défaillance du locataire à compter du mois de janvier 2020 ayant rendu nécessaire l'action en justice entreprise en novembre 2020 alors même que la société IMMO'REV avait cessé toute activité du fait de son placement en liquidation judiciaire le 18 août 2020, les époux [S] ne pourront qu'être déboutés de leur demande de dédommagement au titre des frais et honoraires relatifs à la procédure d'expulsion. Par ailleurs, les époux [S] n'établissent pas en quoi la nécessité d'engager une procédure aux fins d'expertise judiciaire, dont les demandeurs ont pris l'initiative le 16 décembre 2020, visant à faire établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic dans les désordres constatés dans le bien donné en gestion à la société IMMO'REV procède d'une quelconque faute de cette dernière. Les époux [S] seront donc également déboutés de leur demande de dédommagement au titre des frais et honoraires relatifs à ladite procédure et à l'expertise. Il sera relevé qu'il n'est fait aucune demande chiffrée relativement aux frais de remise en état du bien dont les époux [S] ne démontrent pas au demeurant dans quelle mesure ils relèvent du défaut d'entretien du bien par la société IMMO'REV chargée par le mandat d'administration générale de la gestion des travaux. -les frais de remise en état du jardin La société IMMO'REV a reçu pouvoir d'embaucher le personnel d'entretien et de gardiennage, fixer son salaire, le payer, le congédier et le remplacer si nécessaire (« ETENDUE DES POUVOIRS » point 4). Il résulte des échanges de mails datés des 1er et 2 septembre 2020 entre les époux [S] et le jardinier, Monsieur [L] que les demandeurs ont été informés que ce dernier, bien que n'étant pas payé depuis février 2020, avait continué l'entretien, et qu'à la demande de la société IMMO'REV, il avait cessé toute prestation pendant un mois avant d'être rappelé pour une dernière intervention fin août 2020. Le mandat de gestion a pris fin suite au courrier du liquidateur daté du 26 août 2020 informant les époux [S] que la liquidation judiciaire n'était pas en mesure de poursuivre le contrat. Les époux [S] versent aux débats un devis du 21 novembre 2022 de la société Les Jardins de GALLY chiffrant à 8.087,61 euros une remise en état du jardin plus deux ans après la fin du mandat de gestion et alors que l'entretien a finalement été assuré jusqu'à la fin du mois d'août 2020 à l'exception d'un seul mois d'interruption ne pouvant être à l'origine de la dégradation dénoncée. Les époux [S] seront déboutés de leur demande de dédommagement au titre de la remise en état du jardin. -les travaux de réparation de la chaudière Si la société IMMO'REV, chargée de prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l'entretien du chauffage («ETENDUE DES POUVOIRS » point 7), devait vérifier l'entretien annuel de la chaudière auprès du locataire, qui avait l'obligation d'en justifier, et qu'il n'est pas démontré que le mandataire ait satisfait à cette obligation, il ne peut être fait droit à la demande de dédommagement formulée par les époux [S] à défaut pour eux de produire la facture de réparation et les éléments établissant le lien de causalité entre le défaut d'entretien et la défaillance de la chaudière. Ils seront déboutés de la demande de dédommagement qu'ils formulent à ce titre. -l'acompte versé au titre des travaux de remplacement des volets Les époux [S] versent aux débats les échanges qu'ils ont eus avec la société PRO RENOV en février/mars 2019 laquelle devait procéder au remplacement des volets et dont il n'est pas contesté qu'elle n'a pas exécuté sa prestation. La faute de la société IMMO'REV, à qui il est reproché un manque de suivi à l'origine de cette défaillance, n'est pas établie d'autant que l'échange de mails démontre que c'est la société PRO RENOV qui n'a pas honoré le rendez-vous convenu pour les travaux, ce dont Monsieur [S] dit avoir été informé par la société IMMO'REV. Il sera relevé, à titre surabondant, que les époux [S] ne rapportent pas la preuve du versement de l'acompte de 3.000 euros dont ils disent ne pas avoir été remboursés. Ils seront déboutés de la demande de dédommagement qu'ils formulent à ce titre. -le remboursement des frais de gestion Sur le principe, les époux [S] sont fondés, à la fois, à contester le coût de la prestation à raison de l'inexécution par la société IMMO'REV de sa mission et à obtenir réparation des conséquences de l'inexécution du mandat de gestion. Si les développements qui précèdent établissent des manquement de la société IMMO’REV dans la gestion du bien des époux [S] relativement à la garantie bancaire, à l'entretien du bien et à la gestion du personnel employé, il ne peut être affirmé que la société IMMO'REV a cessé toutes diligences dès le 1er novembre 2019. La défaillance du locataire, dont le constat n'a pu se faire que le mois suivant, remonte en effet au mois de janvier 2020 et le non paiement du jardinier à février 2020. Il est par ailleurs produit un mail de la société IMMO'REV du 5 juillet 2020 faisant état de différentes démarches effectuées par elle (envoi d'un courrier recommandée au locataire le 20 mai 2020, contact pris avec le locataire pour déclaration du sinistre, intervention auprès du jardinier) dont la réalité n'est pas contestée par les demandeurs et dont certaines sont confortées par la transmission de photos et par les dires du jardinier qui confirme être resté en contact avec la société IMMO'REV. Par ailleurs, le gestionnaire du bien déclare, dans ce même mail du 5 juillet 2020, n'avoir été informé que la veille par le locataire du dernier dégât des eaux survenu, la preuve contraire n'étant pas rapportée. Les époux [S] seront déboutés de leur demande de remboursement des frais de mandat de gestion. -le préjudice moral Les époux [S] qui disent avoir été contraints de vendre leur bien immobilier à [Localité 7], lequel s'avère être un immeuble de rapport, en l'absence de perception des loyers, n'en rapportent pas la preuve à défaut pour eux de justifier de leur situation financière. Par conséquent, ils seront déboutés de la demande de dédommagement qu'ils formulent à ce titre. Sur la mise en œuvre de la garantie responsabilité civile des sociétés MMA Les époux [S], qui font valoir que la société IMMO'REV a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard, entendent mettre en œuvre l'assurance de responsabilité civile professionnelle souscrite avant la survenance des sinistres. Ils demandent par voie de conséquence que les sociétés MMA soient condamnées en leur qualité d'assureur à garantir la société IMMO'REV des conséquences de sa responsabilité du fait des dommages causés en raison des négligences dans l'exécution de son mandat de gestion. Les sociétés MMA, assureurs de la société IMMO'RENOV, se disent bien-fondés, en cas de condamnation, à opposer le plafond et la franchise contractuelle. *** Il est de principe qu'en cas de dommage, le tiers lésé dispose d’une action directe à l’encontre de l’assureur du responsable. Si la victime peut ainsi obtenir réparation de son préjudice, l’assureur peut faire application de la franchise prévue par le contrat. La victime d'un dommage ayant un droit exclusif sur l'indemnité due par l'assureur de l'auteur responsable du dommage, elle n'est pas tenue de se soumettre à la procédure de vérification de sa créance pour faire reconnaître dans son principe et dans son étendue la responsabilité de l'assuré ayant fait l'objet d'une procédure collective et pour demander paiement à l'assureur par voie d'action directe. Suivant l'article 1202 ancien du code civil, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi. Il résulte des conditions particulières que la garantie souscrite par la société IMMO'REV prévoit une franchise de 10% avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3.000 euros. La franchise s'appliquant en l'espèce est de 3.000 euros au regard du montant du sinistre qui est de 94.108,30 euros. Les sociétés MMA seront condamnées au paiement de la somme de 91.108,30 euros sans solidarité dès lors qu'il n'est pas justifié du fondement de la solidarité sollicitée. Sur les dépens et les frais irrépétibles Il est de principe que pour relever du traitement préférentiel prévu à l'article L. 622 17 du code du commerce, une créance de dépens et de frais irrépétibles devait non seulement être postérieure au jugement d'ouverture du débiteur, mais aussi respecter les autres critères fixées par ce texte, c'est-à-dire être utile au déroulement de la procédure collective ou être due par le débiteur en contrepartie d'une prestation à lui fournie après le jugement d'ouverture. En l'occurence, si la créance de dépens et de frais irrépétibles revendiquée par les époux [S] et par les sociétés MMA remplit la première condition dès lors qu'elle trouve son origine dans la présente décision rendue postérieurement à l'ouverture de la procédure collective, il n'est pas fait la démonstration ni par les époux [S], ni par les assureurs de la deuxième condition tenant à son utilité au déroulement de la procédure collective. Les époux [S] comme les sociétés MMA seront déboutés de leurs demandes en paiement au titre des dépens et des frais irrépétibles dirigées à l'encontre de la SELARL ML CONSEILS prise en sa qualité de liquidateur de la société IMMO’REV. Le liquidateur succombant néanmoins à la procédure, il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les sociétés MMA, qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître ARENA en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient par ailleurs de les condamner in solidum à payer la somme de 4.000 euros aux époux [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Les sociétés MMA demandent que l'exécution provisoire soit écartée faisant valoir des difficultés de recouvrement des sommes versées en cas d'infirmation du jugement. Les époux [S] n'ont pas conclu sur ce point. *** Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l'exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire dans la mesure où elle ne crée aucune situation irréversible. Il sera en outre relevé que les risques de non recouvrement en cas d'infirmation ne sont pas établis au regard du patrimoine immobilier des époux [S]. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, DIT que le préjudice subi par les époux [S] du fait des impayés de loyers s'établit à la somme de 94.108,30 euros, DIT qu'il appartiendra au juge commissaire de fixer la créance de Monsieur [P] [S] et à Madame [W] [K] épouse [S] au passif de la liquidation judiciaire de la société IMMO'REV, DEBOUTE Monsieur [P] [S] et à Madame [W] [K] épouse [S] de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE la société anonyme mutuelle MMA IARD et la société mutuelle d'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer la somme de 91.108,30 euros à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], DEBOUTE Monsieur [P] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], la société anonyme mutuelle MMA IARD et la société mutuelle d'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes en paiement au titre des dépens et des frais irrépétibles dirigées à l'encontre de la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Maitre [C] [Y] ès qualités de liquidateur de la société IMMO’REV, DEBOUTE la SELARL ML CONSEILS prise en la personne de Maitre [C] [Y] ès qualités de liquidateur de la société IMMO’REV de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la société anonyme mutuelle MMA IARD et la société mutuelle d'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître ARENA, CONDAMNE in solidum la société anonyme mutuelle MMA IARD et la société mutuelle d'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Prononcé le 03 JUIN 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.