Tribunal judiciaire, 11 août 2025. 25/03513

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 25/03513 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24MY Minute : 25/951 SEQENS, Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Monsieur [O] [Y] Madame [M] [W] Exécutoire délivrée le : à : Me CATTONI Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Août 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ; Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ; ENTRE DEMANDEUR : SA D’HLM SEQENS, demeurant Siège social [Adresse 3] - [Localité 5] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [O] [Y] demeurant [Adresse 10] - [Localité 7] non comparant, ni représenté Madame [M] [W] demeurant [Adresse 10] - [Localité 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2013, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] un logement situé [Adresse 10], [Localité 7] ([Adresse 10]), pour un loyer mensuel de 469,76 euros, et 203,07 euros de provisions sur charges. Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] un logement à titre d’occupation précaire, situé [Adresse 2], [Localité 6] ([Adresse 2]), pour une indemnité d’occupation logement mensuel de 456,01 euros, et 97,65 euros de provisions sur charges. En 2017, les locataires ont réintégré leur logement initial situé [Adresse 10], [Localité 7]. Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2971,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 9 septembre 2024 reçue le 25 septembre 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025 pour Monsieur [O] [Y] et le 3 mars 2025 pour Madame [M] [W], la SA D'HLM SEQENS a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 11 février 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 6167,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 sur les sommes visées à cet acte et à compter de l’assignation en date du 3 mars 2025 sur le surplus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 mars 2025. À l'audience du 26 mai 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19582,16 euros arrêtée au 23 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office. La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant depuis décembre 2024. Elle précise également que le supplément de loyer de solidarité est facturé depuis janvier 2025 mais que la dette locative existe même sans ce supplément. Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W], respectivement et régulièrement assignés à étude pour Monsieur [O] [Y] et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Madame [M] [W], selon les dispositions des articles 658 et 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention non réclamée. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 juin 2025, la SA D'HLM SEQENS a fait parvenir l’accusé de réception du procès-verbal de recherches infructueuses. MOTIVATION DE LA DECISION En l'espèce, Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le contrat a été conclu le 28 novembre 2013 et tacitement reconduit le 28 novembre 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2013 à compter du 22 janvier 2025. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à son paiement à compter de 22 janvier 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2013, du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 mai 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. D’une part, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 748,30 euros (huit fois 7,62 euros, 129,27 euros, 152,31 euros, 13,00 euros, deux fois 25,00 euros, 131,50 euros et 211,26 euros) imputée pour des frais. D’autre part, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire. Il apparaît qu'il n'est produit qu'une seule lettre du 13 novembre 2024 adressée au nom des deux locataires dont les modalités de distribution ne sont pas déterminées, puis une lettre du 24 janvier 2025. Il n’est pas démontré que les modalités d’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire sont effectuées. De plus, l'examen du décompte démontre que le supplément de loyer appliqué en 2023 avait été remboursé. Dès lors, l'existence de la créance au titre du supplément de loyer pour 2025 n’est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 2465,80 euros par mois entre janvier et mai 2025 (total de 12329 euros) sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 6504,86 euros, au titre des sommes dues au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 sur la somme de 2459,70 euros, de l’assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 3171,10 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2013 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 10], [Localité 7], sont réunies à la date du 22 janvier 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à compter du 22 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 6504,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 10 décembre 2024 sur la somme de 2459,70 euros, de l'assignation du 3 mars 2025 sur la somme de 3171,10 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [M] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 décembre 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, LE GREFFIER LE JUGE