Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/03443

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/03443 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRQF Minute : 24/00178 S.A. ESPACIL HABITAT Représentant : Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 C/ Monsieur [D] [U] Copie délivrée à : -Monsieur [D] [U] -Me Martine KALAYAN DRILLAUD Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. ESPACIL HABITAT [Adresse 4] [Adresse 9] [Localité 6] représentée par Me Martine KALAYAN DRILLAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2521 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [D] [U] [Adresse 5] [Localité 7] non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 24 août 2021, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un appartement à Monsieur [D] [U] située dans une résidence universitaire du [Adresse 5], [Localité 7] pour un loyer mensuel de 269,88 euros hors charges. Par un avenant signé entre les parties le 1er septembre 2022, le contrat a été prorogé d’un an à compter du 1er septembre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la fin du contrat liant les parties et l’occupation sans droit ni titre du locataire depuis le 31 août 2023, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [D] [U] à lui verser une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant du loyer jusqu’au départ des lieux, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que le contrat a pris fin automatiquement entre les parties le 31 août 2023. A l'audience du 8 janvier 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a réclamé le paiement des loyers impayées pour la somme de 937,16 euros, selon décompte en date du 4 janvier 2024. Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [D] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [U] est soumis aux dispositions des articles L631-12 et suivants relatifs aux résidences universitaires. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices des articles de la loi du 6 juillet 1989 et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence du 24 août 2021 à effet du 1er septembre 2021 contient une durée maximale de 12 mois, renouvelée pour un an par avenant, soit jusqu’au 31 août 2023, durée rappelée en outre dans les conditions générales signées du locataire. Cependant les conditions générales du contrat stipulent au point 2 que “le contrat de location ne sera pas renouvelé si la société d’HLM le décide. Dans ce cas, le locataire sera avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception”. Si le bailleur produit un préavis adressé le 13 avril 2022 soit trois mois avant la fin du contrat, il convient de relever que le bail a pourtant été renouvelé par avenant soit jusqu’au 31 août 2023. Or trois mois avant cette échéance, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT ne justifie pas avoir adressé un nouveau préavis conformément aux dispositions légales et contractuelles. En conséquence la fin du contrat n’a pas avoir lieu dans des conditions régulières et la demande d’expulsion sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [D] [U] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Les articles 15 et 16 du code de procédure civile disposent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. En l'espèce, la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif a été formée à l’audience, sans respecter le principe du contradictoire, aucune demande à ce titre n’ayant été formée dans l’assignation. Elle ne peut qu’être déclarée irrecevable. Sur les demandes accessoires La SA d’HLM ESPACIL HABITAT conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT d’expulsion, de versement d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier formée à l’égard de Monsieur [D] [U] ; Déclare irrecevable la demande au titre de l’arriéré locatif ; Déboute la SA d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles ; Dit que la SA d’HLM ESPACIL HABITAT conservera la charge de ses dépens ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection