Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 19/08457

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 19/08457 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WU6S AFFAIRE : M. [M] [V] (Me [F] [N]) C/ S.C.I. [Adresse 3] (l’AARPI OLLIER JEAN-MICHEL & ASSOCIES) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 01 Février 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Mars 2024 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024 Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Monsieur [M] [V], auto-entrepreneur né le 09 Juillet 1969 à [Localité 5], de nationalité française dont le siège est [Adresse 3] Immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le N° 523 913 960 lequel élit domicile pour la présente et ses suites au sein du cabinet de son conseil, Maitre Sofien DRIDI, Avocat au barreau de MARSEILLE, dont le cabinet est sis [Adresse 1] représenté par Me Sofien DRIDI, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE La S.C.I. [Adresse 3] Immatriculée au RCS d’AIX-EN-PROVENCE sous le N° 814 206 330 dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Jean-Michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 20 septembre 2018, la société civile immobilière [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [M] [V], un local situé en rez-de-chaussée [Adresse 2] (accès commercial au [Adresse 3]) pour l’exploitation d’un commerce d’antiquités d’art. Ce bail a été conclu pour une durée de douze mois, se terminant le 30 septembre 2019, en contrepartie d’un loyer mensuel de 700 € hors charges. Au cours du mois de septembre 2018, Monsieur [M] [V] a sollicité et obtenu, de la part de la société civile immobilière [Adresse 3], l'autorisation de procéder à des travaux d'embellissement à l'intérieur du bien. Des réductions de loyers ont également été convenues entre les parties. Le 4 juin 2019, la société civile immobilière [Adresse 3] a fait délivrer à Monsieur [M] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail. Le 30 juin 2019, Monsieur [M] [V] a quitté les lieux loués. Par acte d’huissier en date du 2 juillet 2019, Monsieur [M] [V], auto- entrepreneur inscrit au RCS de MARSEILLE sous le numéro 523 913 960 a assigné la société civile immobilière [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir condamner la société civile immobilière [Adresse 3] à lui verser, à titre de dommages et intérêts la somme de 7.007 € au titre des frais de travaux de rénovation et d'embellissement réalisés, de 2.500 € au titre du trouble de jouissance de Monsieur [M] [V], de 2.500 € au titre du manquement de la société civile immobilière [Adresse 3] à son obligation de délivrance de la chose louée, et de 1.000 € au titre de son préjudice moral, de voir ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur [M] [V] et les sommes auxquelles sera condamnée la société civile immobilière [Adresse 3], ou à défaut, d'ordonner l'octroi de délais de paiement à Monsieur [M] [V] afin de payer les dettes que le Tribunal pourrait mettre à sa charge, du fait de l'exécution du bail du 20 septembre 2018. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er septembre 2021, au visa des articles 1103 et 1104, 1240, 1343-5 et 1719 du code civil, Monsieur [M] [V] sollicite de voir : - condamner la SCI [Adresse 3] au paiement à titre de dommages-intérêts : * d'une somme de 7.007 € au titre des frais de travaux de rénovations et d’embellissement réalisés ; * d’une somme de 2.500 € du fait de son trouble de jouissance ; * d’une somme de 2.500 € du fait du manquement de la SCI [Adresse 3] à son obligation de délivrance de la chose louée ; * d’une somme de 1.000 € du fait de son préjudice moral ; - ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à la charge de Monsieur [M] [V], et la somme de 1400 euros dues au titre du dépôt de garanties, et toutes les sommes mises à la charge de la SCI [Adresse 3] ; A défaut : - ordonner l’octroi de délais de paiement à Monsieur [V], afin de payer toutes dettes que le tribunal pourrait mettre à sa charge du fait de l’exécution du bail du 20 septembre 2018 ; En tout état de cause : - condamner la SCI [Adresse 3] au paiement d'une somme de 2000 € à Monsieur [V], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [V] affirme que le commandement de payer qui lui a été délivré le 4 juin 2019 ne comportait en annexe aucun justificatif, tels que le relevé d'imposition ou le relevé cadastral. La somme réclamée au locataire n'est donc pas quantifiable et ne saurait être due. En outre, les récapitulatifs des sommes dues ne tiennent compte ni des réductions de loyer consenties à Monsieur [M] [V], ni des sommes déjà réglées par lui : le décompte a été établi de mauvaise foi. Le dépôt de garantie versé par le locataire ne lui a pas été restitué : il doit venir en déduction des sommes réclamées. Au titre des loyers et charges restant dus, le demandeur ne reconnaît donc devoir que la somme de 1.507,52 €. Il convient toutefois d'en retrancher la somme de 1.400 €, correspondant au dépôt de garantie resté entre les mains du bailleur. S'agissant de l'électricité facturée, non seulement le bail ne prévoit aucune provision sur charges au titre de l'électricité mais en outre, la refacturation par une société civile immobilière de l'électricité à son locataire professionnel est illégale. Le local donné à bail ne comportait pas de compteur individuel d'électricité : la bailleresse a contraint le locataire à résilier son contrat d'électricité initial, un seul compteur existant entre le local loué et un autre local dans le même immeuble dont la bailleresse est également propriétaire. Cette circonstance a causé un préjudice de jouissance au demandeur. En outre, la défenderesse a incité Monsieur [M] [V] à réaliser d'importants travaux d'embellissement et de façade, tout en cherchant à le faire quitter les lieux et en sachant qu'elle ne l'y maintiendrait pas : elle a agi avec mauvaise foi. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 novembre 2022, la société civile immobilière [Adresse 3] sollicite de voir : - débouter Monsieur [M] [V] de toutes ses prétentions ; - condamner Monsieur [M] [V] à payer a minima les loyers qu’il reconnaît devoir, soit la somme de 1.507,92 euros ; - condamner Monsieur [M] [V] à payer la taxe foncière au prorata de ses mois d’occupation ; - condamner Monsieur [M] [V] à payer les charges au prorata de ses mois d’occupation, - débouter Monsieur [V] de sa demande d'octroi de délai de paiement, ce dernier les ayant eus du fait de la durée de la procédure ; - condamner Monsieur [V] au paiement d'une somme de 2.000 € aux profits de la SCI [Adresse 3], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière [Adresse 3] fait valoir que le demandeur reconnaît être redevable de la somme de 1507,92 € au titre des loyers. Il est en outre redevable des sommes de 306,18 € au titre de la taxe foncière et 307,53 € au titre des charges, soit un total de 2.207,52 €. La mauvaise foi alléguée de la défenderesse n'est pas établie. Elle a adressé, certes avec des imprécisions, des décomptes des sommes dues à son locataire. Au regard des impayés de loyers de celui-ci, elle a proposé à la vente le local, ce que son locataire lui reproche. Elle a accordé à son locataire des gratuités de loyers liées à un problème électrique qui était causé par le changement de chauffage par son locataire lui-même. Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DECISION : Sur le fondement des prétentions de Monsieur [M] [V] : Monsieur [M] [V] invoque, au soutien de ses prétentions, les articles 1103, 1104, 1240, 1343-5 et 1719 du code civil. L'article 1240 correspond à la responsabilité civile extra-contractuelle. Or, Monsieur [M] [V] et la société civile immobilière [Adresse 3] étaient unis par un contrat et c'est l'exécution de celui-ci qui génère le présent litige. Monsieur [M] [V] ne peut donc pas fonder ses prétentions sur un texte légal applicable en l'absence de contrat entre les parties. L'article 1343-5 du code civil est relatif aux délais de paiement, que le demandeur envisage à titre subsidiaire. Il n'y a pas lieu de statuer sur ce point dans un premier temps, puisque le demandeur entend à titre principal solliciter des indemnisations pour un montant supérieur aux sommes qui lui sont reconventionnellement réclamées par la défenderesse. Restent donc, comme fondement pour les demandes d'indemnisation de Monsieur [M] [V], les articles 1103, 1104 et 1719 du code civil. L'article 1103 dispose que les contrats tiennent lieu de loi aux parties. L'article 1104 dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. L'article 1719 dispose : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » S'agissant de la valeur législative des contrats dans leurs effets inter partes, le Tribunal s'en réfèrera aux stipulations de l'acte du 20 septembre 2018, afin de déterminer si la défenderesse les a respectées. Concernant l'exigence de bonne foi, il y a lieu de rappeler que celle-ci se décline plus concrètement, en jurisprudence, en plusieurs obligations implicitement à la charge des parties : l'obligation de chercher à renégocier les contrats devenus inéquitables par l'écoulement du temps ; l'interdiction de porter atteinte à la substance même des obligations visées au contrat ; l'impossibilité de s'affranchir de dispositions d'ordre public ; le devoir de loyauté entre les parties ; le devoir de coopération entre les parties. L'obligation d'exécution des contrats de bonne foi conduit, en outre, à écarter judiciairement l'application de clauses contractuelles invoquées de mauvaise foi. Ce dernier point apparaît étranger au présent litige. En revanche, s'agissant des obligations jurisprudentielles découlant de l'obligation de bonne foi, le Tribunal examinera si Monsieur [M] [V] établit des manquements à ces obligations par la société civile immobilière [Adresse 3], si Monsieur [M] [V] établit des préjudices, et si le demandeur rapporte la preuve d'un lien de causalité entre ces manquements éventuels et ces préjudices hypothétiques. Concernant enfin l'article 1719, il vise notamment les obligations du bailleur de délivrer la chose en bonne état et d'en faire jouir paisiblement son locataire. C'est à ces obligations que le demandeur estime que la défenderesse a manqué. Il convient donc d'examiner, pour chaque type de préjudice allégué par le demandeur, s'il rapporte la preuve d'un manquement de la société civile immobilière [Adresse 3] aux obligations ci-dessus, et si ces préjudices sont établis. Sur les travaux de rénovation et d'embellissement : Il est constant, en jurisprudence, que sur le fondement des articles 1730, 1731 et 555 du code civil, à l'issue du bail, le preneur doit rendre les lieux tels qu'ils les a reçus sans pouvoir exiger d'indemnité de la part du bailleur pour les travaux, embellissements et améliorations qu'il a effectués. Les parties peuvent toutefois convenir de déroger à ces dispositions, qui ne sont pas d'ordre public, par convention, la dérogation s'appliquant alors entre les parties au titre de l'article 1103 du même code. Aucune stipulation du bail ni d'une quelconque convention ultérieure ne prévoit que les travaux effectués par Monsieur [M] [V], au cours de la location devraient être indemnisés par la société civile immobilière [Adresse 3], à l'issue du bail. Comme rappelé plus haut, la loi et la jurisprudence en déduisent en principe que le preneur, Monsieur [M] [V] en l'espèce, n'a droit à aucune indemnisation. Toutefois, le demandeur fait état de la mauvaise foi avec laquelle la société civile immobilière [Adresse 3] aurait agi. Le manquement par la société civile immobilière [Adresse 3] à l'une de ses obligations contractuelles au titre de la bonne foi pourrait alors justifier qu'elle soit tenue d'indemniser le demandeur pour le montant des travaux opérés. Sur le plan de la mauvaise foi, le demandeur fait état de plusieurs attitudes prétendument déloyales de la société civile immobilière [Adresse 3] : - le fait que la défenderesse l'ait sollicité pour des travaux d'amélioration, alors qu'elle n'entendait pas le maintenir dans les lieux ; - le fait que la défenderesse ait envisagé, au cours du bail, la vente de l'immeuble ; - le fait que la défenderesse ait dressé des décomptes erronés, tendant à réclamer des loyers indus, contraignant ainsi le locataire à quitter les lieux ; - le fait que le locataire ait eu à subir les récriminations et menaces de procédure judiciaire de la part du syndic de copropriété, concernant les travaux réalisés en façade. Il convient de relever qu'en principe, au terme de l'article L145-4 du code de commerce, un bail commercial doit être conclu pour une durée de neuf ans. Ce n'est que par dérogation prévue par l'article L145-5 qu'un contrat de bail commercial peut être conclu pour une durée moindre, de maximum trois ans, le bail dérogatoire n'étant pas renouvelable. Or, en l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit une location pour une durée d'un an seulement, se terminant « irrévocablement » le 30 septembre 2019 « sans que le bailleur ait à donner congé ». Monsieur [M] [V] ne peut donc pas sérieusement affirmer que la société civile immobilière [Adresse 3] aurait manqué à son obligation de loyauté en envisageant de ne pas le maintenir dans les lieux, alors même que la précarité de la présence de Monsieur [M] [V] dans les lieux résultait de manière particulièrement explicite des termes mêmes de ce bail, dérogatoire au droit commun. Il en va de même pour le moyen du demandeur selon lequel la défenderesse aurait commis une faute contractuelle en envisageant, en cours de bail, la vente de l'immeuble : dès lors que la bailleresse savait le bail inexorablement terminé à compter du 30 septembre 2019, le Tribunal ne perçoit pas en quoi en envisager la vente constituerait un comportement déloyal. S'agissant des décomptes erronés, si les erreurs sont reconnues par la défenderesse qui évoque des « imprécisions », le Tribunal ne perçoit pas le lien de causalité entre l'inexactitude des décomptes et le fait que le demandeur ait quitté les lieux : en tout état de cause, le bail était conclu pour un an. Même en présence de décomptes exacts, Monsieur [M] [V] aurait dû quitter les lieux le 30 septembre 2019, sauf décision de la société civile immobilière [Adresse 3] de lui consentir un nouveau bail. S'agissant des plaintes du syndic de copropriété concernant les travaux réalisés par Monsieur [M] [V], il convient de relever que ces plaintes sont indépendantes du coût des travaux : ces travaux n'aurait pas coûté moins cher si le syndicat de copropriété ne s'était pas plaint. Il n'existe donc pas de lien de causalité entre les plaintes évoquées et le coût des travaux d'embellissement et d'amélioration. En revanche, la question des plaintes du syndic quant aux travaux sera de nouveau examinée concernant le préjudice de jouissance subi par Monsieur [M] [V] au cours de son bail. Au demeurant, il n'est donc pas établi que la société civile immobilière [Adresse 3] a commis des fautes contractuelles, en lien avec la dépense de Monsieur [M] [V] relative aux travaux d'embellissement. Il sera débouté de ce chef. Sur le trouble de jouissance : La société civile immobilière [Adresse 3] demeure taisante sur le fait que le local donné à bail ne comportait pas de compteur électrique individualisé. Pourtant, le contrat de bail signé par la défenderesse prévoit que le preneur devra « i) Souscrire tous abonnements à l'eau, au gaz, à l'électricité (...) ». La défenderesse n'explique donc pas au Tribunal comment elle a permis à son locataire de respecter les obligations du contrat, à savoir souscrire un abonnement à l'électricité, alors qu'elle ne conteste pas, dans le même temps, que le local loué ne comportait pas de compteur électrique individuel et ne permettait donc pas réellement la souscription d'un contrat d'abonnement électrique individuel. La défenderesse peut d'autant moins le contester qu'un mail du 12 avril 2019 indique : « concernant l'électricité, je reconnais avoir pris du retard à mettre en place un fonctionnement pérenne ». Dans ce mail, elle refacture explicitement à son locataire des sommes au titre de l'électricité, en violation totale des clauses du bail prévoyant qu'il incombait au locataire de souscrire l'abonnement électrique. La société civile immobilière [Adresse 3] n'a donc pas permis à son locataire de jouir du local dans les conditions pourtant prévues par le bail qu'elle avait signé. Il y a là, à tout le moins, faute dans l'exécution du contrat, ayant causé un préjudice de jouissance à la société civile immobilière [Adresse 3]. Par ailleurs, Monsieur [M] [V] fait valoir qu'il a fait réaliser des travaux d'embellissement du local et a subi, de ce fait, des pressions et menaces du syndic de copropriété et des autres copropriétaires. Il verse aux débats un courrier du syndic de l'immeuble, la société SIGA PROVENCE, du 16 avril 2019, lui indiquant que des copropriétaires ont souhaité accéder aux travaux afin de vérifier si la structure de l'immeuble était touchée. Le syndic indique d'ailleurs qu'elle « pense » que Monsieur [M] [V] « touche à la structure de l'immeuble ». Le syndic indique qu'un autre commerce de la même rue a été contraint, via procédure judiciaire, à remettre les lieux en l'état initial sous astreinte. Et la société SIGA PROVENCE indique qu'à défaut de faire cesser ses travaux et de convenir d'un rendez-vous avec le syndic, Monsieur [M] [V] subira une procédure judiciaire de même nature. Le Tribunal relève que la défenderesse ne conteste pas avoir autorisé les travaux réalisés par Monsieur [M] [V]. Il ressort même des échanges de mails versés aux débats que la défenderesse a fourni au demandeur les coordonnées de son maçon : elle était donc partie prenante, au moins sur le plan intellectuel, à ces travaux. Il résulte également des éléments versés aux débats, ainsi que des affirmations de Monsieur [M] [V] dans ses conclusions, que les travaux en question consistaient en un ravalement de la façade du local. Ces travaux concernaient donc les murs porteurs extérieurs. La société civile immobilière [Adresse 3] ne conteste pas ce point dans ses conclusions. Or, au titre de l'article 24 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, « les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert » sont soumis à approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il n'appartenait donc pas à Monsieur [M] [V] de solliciter l'autorisation de tels travaux auprès de cette assemblée, au sein de laquelle un locataire n'est pas convoqué et n'a pas de droit de vote, mais à la société civile immobilière [Adresse 3] de faire autoriser les travaux préalablement, avant d'autoriser son locataire à les réaliser. C'est donc en raison de la violation par la société civile immobilière [Adresse 3] de son obligation légale de faire autoriser les travaux de ravalement de façade par l'assemblée générale des copropriétaires que Monsieur [M] [V] a subi des pressions, et menaces de procédure, de la part du syndic de copropriété et des copropriétaires. Ces pressions juridiques et même financières (la remise en état initial de l'immeuble aux frais de Monsieur [M] [V], sous astreinte, constituait une menace financière rendue d'autant plus crédible qu'un autre commerce de la rue avait subi le même sort préalablement, selon le courrier du syndic) ont donc incontestablement constitué un préjudice de jouissance pour Monsieur [M] [V]. Les fautes contractuelles de la société civile immobilière [Adresse 3] ont donc causé, de deux manières différentes, un préjudice de jouissance à Monsieur [M] [V]. L'ampleur de ces irrégularités justifie que la société civile immobilière [Adresse 3] soit condamnée à indemniser Monsieur [M] [V] à hauteur de 2.500€. Sur le manquement à l'obligation de délivrance : Il y a lieu de rappeler, qu'afin de solliciter une indemnisation, le demandeur doit démontrer cumulativement la faute de la bailleresse, le préjudice subi par lui et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Le « manquement à l'obligation de délivrance » constitue, éventuellement, une faute contractuelle. Ce n'est pas un préjudice en soi. Il incombe donc à Monsieur [M] [V] d'expliquer quel préjudice, concrètement, il a subi du fait du prétendu manquement à l'obligation de délivrance. Or, le demandeur n'explique en rien quel serait le préjudice correspondant. Il ne fait état d'aucune perte spécifique. En outre, le « manquement à l'obligation de délivrance » paraît recouper les comportements déjà évoqués précédemment quant au comportement de la bailleresse. Le demandeur ne saurait donc solliciter plusieurs indemnisations sur le fondement de comportements identiques si, dans le même temps, il ne démontre pas plusieurs préjudices distincts. Monsieur [M] [V] sera donc débouté de sa prétention à la somme de 2.500€, au titre du manquement à l'obligation de délivrance. Sur le préjudice moral : Il y a lieu de relever la plupart des pertes de temps ou d'énergie subies par Monsieur [M] [V] ont déjà été indemnisées, au titre du préjudice de jouissance. Le demandeur n'allègue pas de souffrances psychiques spécifiques du fait des attitudes de sa bailleresse, sinon les tracas liés à l'irrégularité de la gestion de la société civile immobilière [Adresse 3]. Toutefois, un point n'a pas encore été abordé : la société civile immobilière [Adresse 3] reconnaît avoir transmis des décomptes locatifs erronés à Monsieur [M] [V]. Désormais, la société civile immobilière [Adresse 3] indique que Monsieur [M] [V] reconnaît lui devoir 1.507,52 € au titre des loyers, auxquels il conviendrait d'ajouter les frais de la taxe foncière ainsi que les charges. Or, il est particulièrement notable qu'après quatre années et demie de procédure devant le présent Tribunal, la défenderesse, bailleresse, à laquelle il incombe la charge de justifier des sommes qu'elle réclame au titre de l'article 1353 du code civil, ne produit aux débats littéralement aucune pièce : aucun justificatif de charges, aucun relevé foncier, ni d'ailleurs aucun justificatif d'aucune sorte. La société civile immobilière [Adresse 3] a donc fait délivrer un commandement de payer à Monsieur [M] [V], sur la base d'un décompte erronnée, manifestement sans justificatif. Elle a réclamé au locataire des sommes indues au cours du bail, lui refacturant même l'électricité en violation des clauses du bail. C'est donc à bon droit que le demandeur fait valoir l'existence d'un préjudice moral, que caractérise le tracas d'avoir à contester en permanence une gestion fondée sur aucun justificatif, basé sur de l'à peu-près, gestion dont le flou et l'irrégularité n'ont pas empêché la bailleresse de faire délivrer un commandement de payer. Or, le commandement de payer est le préalable contractuel à une expulsion, y compris par la force publique le cas échéant. Faire délivrer un tel acte sur la base de décomptes erronés, et sans justificatif au bout de quatre ans et demie de procédure judiciaire, apparaît donc particulièrement fautif et brutal. Le préjudice moral de Monsieur [M] [V] consistant dans le tracas causé par cet ensemble de comportements est donc établi. Il convient de condamner la société civile immobilière [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral. Sur les arriérés de loyers, de taxes et de charges de Monsieur [M] [V] : Contrairement à ce qu'affirme la société civile immobilière [Adresse 3], Monsieur [M] [V] ne reconnaît pas devoir la somme de 1507,52 € « au titre des loyers », mais au titre de la totalité des sommes restant dues, loyers, taxes et charges comprises. Au titre de l'article 1353 du code civil, c'est à la bailleresse, qui se prétend créancière, de démontrer la réalité des sommes qui lui sont dues. Or, comme relevé plus haut, la société civile immobilière [Adresse 3] ne verse aux débats aucune pièce. Par suite, la somme due par Monsieur [M] [V] sera retenue à hauteur de 1507,52 € au titre des loyers, taxes et charges. Au surplus, la société civile immobilière [Adresse 3] ne conteste pas avoir conservé le dépôt de garantie de 1.400 € versé par Monsieur [M] [V]. Il convient de déduire cette somme, qui doit être restituée à l'issue du bail, des sommes dues par Monsieur [M] [V]. Monsieur [M] [V] est donc redevable, à l'égard de la société civile immobilière [Adresse 3], de la somme de 107,52 € au titre des loyers, charges et taxes. Il sera condamné à la lui verser. Cette somme se compensera avec les 2.500 € dus par la société civile immobilière [Adresse 3] au titre du préjudice de jouissance. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner la société civile immobilière [Adresse 3], qui succombe aux demandes de Monsieur [M] [V], aux entiers dépens. Il y a lieu de condamner la société civile immobilière [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : L'article 515 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites avant le 1er janvier 2020, disposait qu' « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. » En l'espèce, l'exécution provisoire, qui n'est pas interdite par la loi et est compatible avec la nature de l'affaire, est rendue nécessaire par l'ancienneté de la créance. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DEBOUTE Monsieur [M] [V] de sa prétention à la somme de 7.007 € au titre des travaux d'embellissement ; Avant compensation : DIT que la société civile immobilière [Adresse 3] est redevable envers Monsieur [M] [V] de la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) au titre de son préjudice de jouissance ; DIT que Monsieur [M] [V] est redevable envers la société civile immobilière [Adresse 3] de la somme de cent sept euros et cinquante-deux centimes (107,52 €) au titre du solde de loyers, taxes et charges du bail ; Et par compensation entre les deux dettes réciproques qui précèdent : CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de deux mille trois cent quatre-vingt-douze euros et quarante-huit centimes (2.392,48 €) au titre de son préjudice de jouissance, après compensation avec le solde locatif ; DEBOUTE Monsieur [M] [V] de sa prétention à la somme de 2.500 € au titre du manquement à l'obligation de délivrance ; CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de mille euros (1.000 €) au titre de son préjudice moral ; CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 3] aux entiers dépens ; CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 3] à verser à Monsieur [M] [V] la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ; REJETTE les prétentions pour le surplus. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERELE PRESIDENT