Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/08419

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] CS 73127 [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/08419 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVMX JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 Société NEMEA APPART’ETUD C/ [C] [T] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à Maitre GIRAUD Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR Société NEMEA APPART’ETUD [Adresse 1] Immeuble [6] [Localité 2] représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [C] [T] Résidence [7] [Adresse 4] [Localité 3] non comparante, ni représentée FAITS ET PRÉTENTIONS : Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2021, la SARL NEMEA APPART’ETUD a donné à bail à Madame [C] [T] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 535 euros, charges comprises. Un dépôt de garantie de 535 euros a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat. Suite au congé du logement donné par Mme [T], la résiliation du contrat de bail et le départ des lieux de Mme [T] ont été fixés au 30 juin 2022. Un état des lieux de sortie a été dressé le 27 juin 2022, en présence de Mme [T], constatant diverses dégradations. Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la société NEMEA APPART’ETUD a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de Mme [T] au paiement des sommes suivantes : * 1.560, 69 euros correspondant aux sommes dues au titre du décompte au 16 septembre 2022, augmentées des intérêts de droit à compter de l’assignation, * 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 mars 2024 lors de laquelle la société NEMEA APPART’ETUD, régulièrement représentée, a maintenu ses demandes. Aucune tentative de conciliation n’a pu être réalisée, l’adresse de Mme [T] n’étant pas connue. Le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 10 novembre 2023. Mme [T] n’a pas comparu. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024. MOTIFS : Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.” - Sur la résolution amiable des litiges : L'article 750-1 du code de procédure civile, issu du décret n°2023-357 du 11 mai 2023 impose, notamment, une tentative de conciliation préalablement à l'introduction d'une demande en justice tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation de recourir à l'un des modes de résolution amiable si elle est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur. En l’espèce, Mme [T] n’a pas communiqué sa nouvelle adresse postale, la société NEMEA APPART’ETUD n’a pas été en mesure, compte tenu des circonstances de l’espèce, de saisir un conciliateur de justice préalablement à l’introduction de la présente instance. La société NEMEA APPART’ETUD justifie donc d’un motif légitime rendant impossible la tentative de conciliation et ses demandes sont donc recevables. - Sur les réparations locatives : L’article 131 du code civil dispose que “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ” L'article 1728 du code civil dispose que : “Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ” L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure." L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;” En l'espèce, il ressort des pièces transmise qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de l'entrée de Mme [T] dans les lieux. En conséquence, Mme [T] est présumée avoir pris possession des lieux alors qu’ils étaient en bon état de réparations locatives. L’état des lieux de sortie dressé le 27 juin 2022, en présence de Mme [T] fait état de diverses dégradations, tout en précisant que l’état du logement est globalement bon. Ainsi, il y est mentionné que, dans la cuisine, la plinthe doit être repeinte et l’ampoule de la hotte doit être changée. Dans le séjour, il est relevé deux brûlures sur le sol devant le lit, et la nécessité d’une remise en peinture sous la fenêtre et à gauche du placard. Il est également précisé que le radiateur doit être changé, que la housse de couette n’a pas été restituée, que la façade du lit est tachée et doit être remplacée et que les deux housses de matelas sont en mauvais état et doivent être remplacées. Dans la salle de bain, l’abattant des toilettes et le radiateur doivent être remplacés. Il est également mentionné que la porte de la douche doit être refixée et les joints refaits. Il est également fait état d’une fissure sur le lavabo et de la nécessité de remplacer les rideaux et les oreillers. Il est relevé l’absence d’une assiette à dessert, de casseroles, d’une poêle et de la serpillère. Les trois factures produites par la société NEMEA APPART’ETUD font apparaître des réparations imputables à Mme [T] à hauteur de 366 euros pour une mise en propreté du logement, de 222 euros pour le montage des pièces de lit et de 993,85 euros pour divers travaux de remise en état. Au vu de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, certaines sommes sollicitées par la société NEMEA APPART’ETUD sont justifiées du point de vue des travaux à effectuer, les dégradations constatées ne résultant manifestement pas de l’occupation normale du bien durant 1 an, mais bien de l’absence d’entretien et de soins par Mme [T]. Ainsi, au regard des constatations de l’état des lieux de sortie, des factures produites et du décompte, il peut être retenu les sommes suivantes : 114 euros pour le remplacement des rideaux ;8 euros pour le remplacement des oreillers ;13 euros pour le remplacement de la couette ;4 euros pour le remplacement de la serpillère ;30 euros pour le remplacement des ustensiles de cuisine ;20 euros pour le remplacement des deux housses de matelas ;100 euros pour le remplacement de la pièce de lit ;30 euros pour la réfection des joints de la salle de bain et la réparation de la porte de douche ;120 euros pour le sèche serviette ;120 euros pour le radiateur électrique ;200 euros pour les travaux de peinture. L’état des lieux de sortie mentionne, en outre, qu’un forfait de ménage doit être refacturé, si bien que la somme de 305 euros sollicitée à ce titre sera aussi mise à la charge de la locataire. Mme [T] sera donc condamnée à verser à son ancien bailleur la somme totale de 1064 euros au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux. Il sera déduit de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 535 euros versé par Mme [T] lors de son entrée dans les lieux. Après déduction du dépôt de garantie, Mme [T] sera donc condamnée à verser la somme totale de 529 euros à la société NEMEA APPART’ETUD. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Est réputée non écrite toute clause : i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble” En l'espèce, l’article 7 du contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre les parties, prévoit une indemnité de 10 % du montant de la dette en cas de retard de tout paiement dû au bailleur. Cette clause est dès lors réputée non écrite, de telle sorte que seuls les intérêts au taux légal sont dus à compter de la présente décision. - Sur l’exécution provisoire : Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement." L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état." En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter. - Sur les frais irrépétibles et les dépens : Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”. Mme [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance. Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° (...). Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).” L'équité ne commande pas de faire application, en l'espèce, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [C] [T] à verser à la société NEMEA APPART’ETUD la somme de 529 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision ; DEBOUTE la société NEMEA APPART’ETUD de sa demande d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [C] [T] au paiement des entiers dépens de l'instance. CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit. La greffièreLe juge des contentieux