Cour d'appel, 13 juin 2024. 23/01139

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 13/06/2024 **** N° de MINUTE : 24/496 N° RG 23/01139 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UZMN Jugement (N° 11-22-1020) rendu le 26 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] APPELANT Monsieur [K] [I] né le 10 Août 1962 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Crasnault, avocat au barreau de Valencienne, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002371 du 24/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE Madame [O] [M] née le 03 Février 1960 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Coquelet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024 **** Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2014, Mme [O] [M] épouse [G], a donné à bail à M. [K] [I] un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel actualisable de 600 euros. M. [K] [I] ne s'est pas acquitté régulièrement du montant des loyers ce qui a contraint la bailleresse à lui délivrer le 9 juin 2021, à personne, un commandement de payer pour un montant principal de 7 268 euros au titre des loyers et charges dus, commandement demeuré infructueux. Selon acte d'huissier de justice signifié à personne le 19 octobre 2021, Mme [O] [M] a fait assigner M. [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le prononcé de la résiliation du contrat de location aux torts du locataire, l'expulsion de M. [K] [I] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation de M. [K] [I] au paiement des sommes suivantes : 7268 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats, les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit, 400 euros pour résistance abusive et injustifiée, 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tous les frais et dépens de l'instance. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 26 janvier 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a : - débouté M. [K] [I] de sa demande en nullité du commandement de payer, - débouté M. [K] [I] de sa demande en exception d'inexécution, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 10 août 2021 ou du jour suivant s'il s'agit d'un samedi. d'un dimanche ou d'un jour férié, - rejeté la demande de délais de paiement présentée, - condamné M. [K] [I] à payer à Mme [O] [M] la somme de 3 570 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 août 2021, terme de juillet inclus avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2021, date du commandement de payer, - ordonné l'expulsion de M. [K] [I] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d' exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 août 2021, à la somme de 630 euros, et en tant que de besoin, condamné M. [K] [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation. à compter du 10 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [K] [I] à payer à Mme [O] [M] la somme de 11 340 euros au titre des indemnités d'occupation d'ores et déjà dues pour la période courant du 10 août 2021 au 26 janvier 2023, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, - condamné M. [K] [I] à payer à Mme [O] [M] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. M. [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 7 mars 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. Mme [M] a constitué avocat le 3 avril 2023. Par ses dernières conclusions en date du 7 juin 2023, M. [I] demande à la cour de : - dire mal jugé, bien appelé, - infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d'appel, A titre principal, - prononcer la nullité du commandement de payer délivré à M. [I] le 9 juin 2021, - débouter en conséquence Mme [O] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - débouter Mme [O] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions A titre très subsidiaire et en tout état de cause, - juger n'y avoir lieu à résiliation du bail, - constater que la demande d'expulsion est sans objet, M. [I] ayant quitté les lieux et rendu les clés du logement fin mai 2023, - accorder à M. [I] les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s'acquitter de sa dette, - condamner Mme [O] [M] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [O] [M] aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris ceux de première instance. Par ses dernières conclusions en date du 25 juillet 2023, Mme [M] demande à la cour de: - confirmer en tous points le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, - débouter M. [I] de sa demande de nullité du commandement de payer signifié le 9 juin 2021, - juger que M. [I] n'a pas respecté ses obligations contractuelles en omettant de payer les loyers mis à sa charge, En conséquence, - prononcer la résiliation de plein droit du bail consenti le 14 mai 2014 par Mme [O] [M] à M. [I] à effet au 9 août 2021, - ordonner l'expulsion de M. [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu'il désignera ou dans tel autre choix de l'huissier instrumentaire et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, - condamner M. [I] au paiement de la somme de 7 268 euros au titre des loyers dus entre le 1er mai 2018 et le 30 avril 2021, - fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 août 2021, à la somme de 630 euros, et en tant que de besoin, condamne M. [I] au paiement de cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 10 août 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [I] à payer à Mme [O] [M] la somme de 13 860 euros au titre des indemnités d'occupation d'ores et déjà dues pour la période courant du 10 août 2021 au 17 mai 2023, - dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, - condamner M. [I] à payer à Mme [O] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [I] de l'intégralités de ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [I] aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 juin 2021. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Il sera précisé que suivant ordonnance en date du 23 novembre 2023, le conseiller chargé de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'appel présentée par la partie intimée. MOTIFS : Sur la nullité du commandement visant la clause résolutoire et sur la demande de Mme [O] [M] tendant au prononcé de résiliation du bail : Pour constater la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. [I], le jugement entrepris, après avoir constaté que la demande était recevable alors qu'il avait été justifié aux exigences prévues par l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, a retenu que Mme [M] avait fait délivrer à son locataire un commandement de payer le 9 juillet 2021 les loyers pour un montant de 7268 euros, ledit commandement reproduisant les dispositions prévues par l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et a écarté le moyen tiré de la nullité du commandement ainsi délivré au motif que ce dernier aurait visé un 'bail verbal'alors que le contrat de bail liant les parties est en réalité un contrat écrit. Il a constaté enfin que M. [I] ne justifiait pas s'être acquitté des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il a en conséquence constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 août 2021. Le locataire comme en première instance argue de l'existence d'une nullité de forme du commandement lié au fait que ce dernier évoquerait un bail verbal alors que le bail entre les parties est écrit. L'article 114 du code de procédure civile dispose que : Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Force est de constater qu'en l'espèce, s'il est effectif qu'il fait mention d'un bail verbal, le commandement de payer litigieux comporte les mentions prescrites par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à payer de nullité. Par ailleurs, il ne résulte pas des éléments de la cause que l'erreur faite dans le commandement concernant la nature du bail, à savoir écrit et non verbal, ait pu causer un grief à M. [I] alors que ce dernier était parfaitement au fait de ce que le bail litigieux était un bail écrit. Dès lors la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [K] [I] de sa demande en nullité du commandement de payer. Cependant, M. [I] fait encore valoir que le commandement délivré serait dépourvu d'efficacité pour deux motifs liés à l'exigibilité des loyers à savoir d'une part que la bailleresse aurait accepté une franchise de loyers au regard du fait qu'il s'engageait à faire des travaux dans l'immeuble et d'autre part que le logement aurait été dans un état tel qu'il justifiait une exception d'inexécution. Sur l'obligation au paiement des loyers : S'agissant de l'obligation au paiement des loyers, M. [I] fait valoir que lorsqu'il a pris la maison à bail, cette dernière nécessitait des travaux ; que le frère de la bailleresse à qui il avait toujours eu affaire avait convenu avec lui qu'il lui fournirait du matériel à charge pour le locataire d'effectuer les travaux nécessaires dès lors qu'il était auto-entrepreneur. Il ajoute que cependant le frère de Mme [M] a cessé de lui fournir les matériaux nécessaires, ce qui fait qu'il a été contraint d'arrêter les travaux. Il précise qu'alors qu'il avait essayé d'obtenir de Mme [M] que cette dernière se reconnaisse redevable des travaux d'ores et déjà réalisés à hauteur du montant d'une facture de 2493,05 euros, ce montant étant susceptible de se compenser avec le montant des loyers dus, la bailleresse s'y était refusé. Il en conclut que la créance de loyers invoquée par Mme [M] est tout à fait incertaine et ne peut fournir de base aux demandes de cette dernière. De son côté, Mme [M] réplique qu'il a tout au plus été prévu une dispense de paiement de la part à charge du locataire (hors aide au logement) pour la période allant du 14 mai 2024 au 5 août 2015. En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Il est bien entendu que seuls des travaux d'embellissement et de rénovation, de réfection ou de remplacement d'équipements existants afin de rendre l'habitation plus confortable sont susceptibles de faire l'objet d'un tel arrangement. Une telle faculté ne dispense évidemment pas le propriétaire de son obligation de fournir un logement décent. En l'espèce, s'il est apparu qu'un bail écrit et non simplement verbal liait bien les parties, aucune clause de franchise ne figure audit contrat de bail. Dès lors, force est de constater que le locataire ne démontre en aucune façon que la franchise qui avait été envisagée entre les parties aurait excédé la durée évoquée par Mme [M] à savoir la période allant du début du bail au 5 août 2015 et se serait poursuivie au-delà. Les éléments du dossier tendent au demeurant à conforter les allégations de la bailleresse à savoir que le compte locatif fait apparaître que M. [I] n'a effectué aucun règlement personnel jusqu'en août 2015, ses réglements ayant commencé à compter de la fin de ce dernier mois. Il s'ensuit qu'alors que le commandement lui réclamait une somme correspondant aux loyers impayés pour des loyers impayés pour la période allant de mai 2018 à août 2021 et ce pour un montant total de 7431,68 euros, M. [I] ne peut prétendre à une franchise pour les mois concernés. Sur l'exception d'inexécution : Il sera rappelé sur ce point que M. [I] soutient que les travaux qu'il avait envisagés ne sont pas terminés et que cette situation rend le logement indécent. C'est en l'espèce par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a considéré que les trois attestations produites ne démontrent en aucun cas que la bailleresse aurait fourni un logement indécent et encore moins un logement qui serait inhabitable ou non conforme à la destination convenue entre les parties. Il convient de rejeter en conséquence le second moyen soulevé par M. [I] lié à une prétendue exception d'inexécution. Dès lors que M. [I] ne prétend pas s'être acquitté des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier et que le décompte produit par la partie intimée ne fait nullement apparaître des règlements du locataire de nature à solder le montant du dans le délai requis, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 août 2021. Si M. [I] avait sollicité des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en première instance, il convient de relever qu'il ne sollicite plus de tels délais en cause d'appel, se bornant à demander des délais de grâce ordinaire pour solder sa dette sur une durée de vingt quatre mois. Dès lors, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté (plutôt que prononcé la résiliation du contrat de bail) que la résiliation du bail était acquise à la date du 9 août 2021, constaté que M. [I] était occupant sans droit ni titre et fixé l'indemnité d'occupation due par ce dernier jusqu'à la parfaite libération des lieux. Il convient simplement de constater que l'expulsion est devenue sans objet, dès lors qu'il résulte des éléments de la cause au demeurant non contestés que l'appelant a quitté les lieux le 17 mai 2023, restituant les clefs du logement à l'étude de l'huissier à cette date. Sur la condamnation de M. [I] au paiement des loyers impayés : Le jugement entrepris a condamné M. [I] à payer à la bailleresse la somme de 3 570 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 août 2021, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2021, date du commandement de payer. M.[I] n'ayant pas justifié des causes qui selon lui justifiaient une suspension qu'elle soit totale ou partielle des loyers, et dès lors qu'il ne prétend ni ne justifie avoir effectué d'autres règlements au titre des loyers que ceux repris dans le décompte établi par Mme [M], il y a lieu de rejeter l'appel principal de M. [I] tendant à voir débouter cette dernière de son paiement au titre des loyers. S'agissant par ailleurs de la partie intimée, cette dernière demande à la cour dans le dispositif de ses conclusions de condamner M. [I] au paiement de la somme de 7 268 euros au titre des loyers dus entre le 1er mai 2018 et le 30 avril 2021, apparaissant ainsi remettre en cause les dispositions du jugement. Force est de constater toutefois que Mme [M] a par ailleurs demandé la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et n'a ainsi en aucun cas demandé à la cour d'infirmer l'une ou l'autre des dispositions de ce dernier. Il s'ensuit que la cour n'est saisie d'aucun appel incident de la part de la bailleresse sur le montant de la condamnation de M. [I] aux loyers impayés. Au bénéfice de l'ensemble de ces observations, la cour confirmera purement et simplement le jugement entrepris sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [I] au titre des loyers impayés. Sur le montant des indemnités d'occupation : C'est exactement que le jugement entrepris a fixé la somme mensuelle due par M. [I] à la bailleresse à titre d'indemnité d'occupation à la somme de 630 euros par mois depuis la date de résiliation du bail à celle de la libération des lieux. Le fait que le locataire ait libéré les lieux le 17 mai 2023 permet de liquider le montant total des indemnités d'occupation dues. Ce montant s'établit de la manière suivante : -20 mois d'indemnités d'occupation de août 2021 inclus à avril 2023 inclus soit 21 x 630 = 13230 euros ; -mois de mai 2023 au prorata : 17/30 x 630 = 357 euros Soit un total de 13587 euros Il convient dès lors d'actualiser le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [I] au titre des indemnités d'occupation à ce montant. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. M. [I] succombant dans son appel en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée contre M. [I] et au profit de Mme [M] au titre des indemnités d'occupation à la somme de 13 587 euros suivant compte actualisé à la date du 17 mai 2023. Précise qu'il convient de lire dans le dispositif du jugement 'constate la résiliation'et non 'prononce la résiliation'. Y ajoutant, Constate que le logement a été libéré à la date du 17 mai 2023 et que la mesure d'expulsion est devenue sans objet ; Condamne M. [I] aux dépens d'appel ; Le condamne à payer à Mme [M] une indemnité de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS