Cour d'appel, 06 février 2024. 22/02926

PS/SH Numéro 24/00414 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 06/02/2024 Dossier : N° RG 22/02926 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ILLB Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : [P] [L] [W] [A] épouse [L] C/ [Z] [T] [W] [F] Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [6] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 05 Décembre 2023, devant : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. En présence de Madame BONVALLAT, greffière stagiaire. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [P] [L] né le 4 mars 1945 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Madame [W] [A] épouse [L] née le 15 décembre 1953 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentés et assistés de Maître FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur [Z] [T] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Madame [W] [F] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentés et assistés de Maître DELPECH de la SCP DELMA AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [6] représenté par son Syndic, la SAS Agence Immobilière SENSEY [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté et assisté de Maître ASTABIE de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 25 AOÛT 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 18/01117 Vu l'acte d'appel initial du 27 octobre 2022 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle, Vu le jugement dont appel rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de BAYONNE qui, statuant entre copropriétaires en conflit en présence du syndic de copropriété a : - annulé la décision prise par l'assemblée générale le 22 mai 2018 rejetant la demande déposée par les consorts [L], copropriétaires minoritaires, tendant à faire délivrer une assignation aux consorts [T] [F], copropriétaires majoritaires, dûment autorisés, qui avaient fait réaliser des travaux sur les parties communes, qui se sont révélés dommageables après avoir été réalisés sans respecter les engagement pris, - débouté les consorts [L] [A] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer l'intégralité des désordres pour 23 520,50 euros HT, - débouté les consorts [L] [A] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à retirer des parties communes un câblage et une goulotte et à procéder à la réfection des enduits et peintures des cloisons et à en faire supporter le coût aux consorts [T] [F], - débouté les consorts [L] [A] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à souscrire une assurance dommages-ouvrage et à en faire supporter le coût final aux consorts [T] [F], - débouté les consorts [L] [A] de leur demande de condamnation à leur payer une indemnité de 25 000 euros, - donné acte aux consorts [T] [F] de ce qu'ils s'engagent conformément aux préconisations de l'expert judiciaire à procéder à leurs seuls frais à la réparation des désordres pour les postes 1à 14 à l'exception du poste 9 figurant au devis de l'entreprise SOLRENOV, - condamné les consorts [T] [F] à payer 2/3 des dépens et frais d'expertise judiciaire, - condamné le consorts [L] à payer le tiers restant, - dispensé les copropriétaires en conflit de toute participation à la dépense commune incombant au syndicat des copropriétaires, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Vu le rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 mars 2020 par l'expert [C] [B] désigné par ordonnance de référé du 19 septembre 2019 ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 août 2022 par les époux [L], appelants, qui poursuivent : - la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 mai 2018, - sa réformation pour le surplus, - la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réparer l'intégralité des désordres évalués à 23 520,50 euros HT, outre la TVA applicable, - la condamnation des consorts [T] [F] à payer l'indemnité au syndicat des copropriétaires, - le libre accès à leur lot pour les besoins de la réparation, - la condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre les parties communes dans leur état d'origine en enlevant le câblage et la goulotte qui y ont été posés sans droit par les consorts [T] [F], et à reprendre les peintures des cloisons, - la condamnation des consorts [T] [F] à supporter la charge de ces travaux, - la condamnation du syndicat des copropriétaires à souscrire une assurance dommages ouvrage, - la condamnation des consorts [T] [F] à supporter cette charge, - la condamnation des consorts [T] [F] au paiement de 25 000 euros, - la dispense de toute participation aux frais de copropriété en lien avec le litige Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 avril 2023 par le syndicat de copropriétaires de la RÉSIDENCE [6], intimée, qui se borne à s'en remettre à la décision de la cour et à demander la garantie des consorts [T] [F] de toute condamnation aux dépens. Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 février 2023 par les consorts [T] [F] qui poursuivent la confirmation du jugement, le rejet des prétentions adverses et l'allocation de 4 000 euros en compensation de frais irrépétibles. Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 03 novembre 2023 Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS La genèse du litige A) la répartition des millièmes de copropriété La copropriété de la Résidence [6], située [Adresse 3] réunissait, à la date des décisions concernant le litige (de 2015 à 2018, un nombre de tantièmes de copropriété répartis de la manière suivante portée dans le procès-verbal de l'assemblé générale du 25 novembre 2015 ayant autorisé les travaux litigieux. - les consorts [T] [F] détiennent 578 tantièmes de copropriété sur 1.000, - la famille [G] en détient 239, - la famille [L] en détient 183. b) l'objet de l'autorisation de travaux Les consorts [T] [F] sont propriétaires de lots situés au 1er étage de l'immeuble par eux acquis à la CCI de BAYONNE qui les avait laissés inoccupés sans les entretenir. Ces locaux étaient le siège de fuites d'eau. Le mauvais état des lieux a amené l'autorité publique a sommé les propriétaires de réparer ; l'injonction a été délivrée le 30 septembre 2015. Les consorts [T] [F] acquéreurs des lots, ont alors été autorisés par décision du 25 novembre 2015 de l'assemblée générale à réaliser des travaux sur les parties communes ; le procès-verbal porte à ce sujet mention de plusieurs résolutions concernant le présent litige ainsi rédigées : Les consorts [T] [F] sont des professionnels de la construction pour exercer les professions d'architecte ; l'étude préalable soumise à l'assemblée générale en vue d'obtenir l'autorisation de travaux émane d'ailleurs du cabinet [V] [T]. Résolution n°17 : Validation de l'étude technique définissant les travaux à réaliser pour le remboursement du plancher haut du RDC (article 24) Document joint à la convocation : étude du 20 octobre 2015 réalisée par le cabinet d'architecture [U] [V]-[Z] [T] selon analyse bureaux de structure. (' rappel de textes régissant la copropriété) Débat : Mme et Mr [L] souhaitent une étude des fondations au niveau du poteau et s'opposent au vote de la résolution de ce fait » Vote contre totalisant 183 millièmes (consorts [L]) Abstentions (0) Vote « pour » : le reste des copropriétaires présents ou représentés totalisant 817 millièmes. Résolution n°18 ; Autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux à ses frais mais, affectant ou les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci à savoir (article 25b) Demande de M. [T] et Mme [F] suivant courrier du 20 octobre 2015 annexé à la convocation ; demande relative à la réalisation à leurs frais de travaux de renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée de la résidence. Documents annexés Courrier de Mr [L], Mme [A] [L] et M. [G] du 24 septembre 2005 Rapport réalisé par le Cabinet d'Architecture Luc Liminana-Jean François BOUAT Analyse de la solidité du plancher SARL GILBERT CASTAIGNEDE Etude d'exécution du renforcement Bureau d'Etude Structures 3MA Rapport Initial de Contrôle Technique / Bureau de Contrôle ANCO Plan d'état des lieux Devis Renforcement du plancher IRIART JP Plafond coupe-feu 1 heure SARL TEXEIRA Attestations d'assurance des entreprises, bureaux d'études et contrôle, maître d'oeuvre Débat : (') Résolution : après avoir recueilli l'avis du conseil syndical, après en avoir délibéré, l'assemblée générale autorise la réalisation des travaux de renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée selon devis de IRIART JP pour un montant de 12 556,50 euros TTC et devis de la SARL TEXEIRA pour un montant de 5.148,00 euros TTC aux conditions prévues par le rapport réalisé par le cabinet d'architecture Luc LIMINANA-Jean François BOUAT. [Mention du retrait de deux points de la résolution] Les travaux devront être impérativement réalisés dans le respect des normes, DTU, et plus largement de la législation en vigueur ainsi que dans les règles de l'art. La souscription avant l'ouverture du chantier, d'une assurance dommages-ouvrage obligatoire pour tous les travaux de nature décennale relevant de l'article 1792 du code civil après de la compagnie SFS ANGLET dont le devis est ci-après annexé. Ces travaux seront réalisés sous l'entière responsabilité du demandeur et à ses frais (y compris les frais liés aux travaux, assurance, bureau de contrôle, huissier, syndic, etc') après obtention des éventuelles autorisations administratives requises (déclaration de travaux, autorisation des Bâtiments de France s'il y a nécessité, permis de construire etc') sans qu'il n'en résulte aucun préjudice de quelque nature que ce soit pour le syndicat des copropriétaires (') Les autres conditions définies par l'assemblée générale sont les suivantes : Une réunion préalable sera tenue avec le syndic et les copropriétaires pour les travaux relatifs aux parties communes, notamment le plancher carrelage du 1er étage. La réception des travaux devra être réalisée avec le syndic et les copropriétaires. Mr [T] doit transmettre dans les meilleurs délais un planning des travaux Est mise au vote cette résolution à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Vote contre totalisant 183 millièmes (consorts [L]) Abstentions (0) Vote « pour » : le reste des copropriétaires présent ou représentés totalisant 817 millièmes. La résolution est adoptée. c) Griefs formulés par les consorts [L] après réalisation des travaux ; la résolution déposée et rejetée. Les consorts [T] [F] disposant de plus de la moitié des tantièmes, la résolution litigieuse a été mise au vote dans les conditions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en ramenant fictivement le nombre de leurs tantièmes à la somme détenue par les autres copropriétaires. Lors de l'assemblée générale du 22 mai 2018, les consorts [L], avec le soutien de la famille [G], ont mis au vote une résolution n°7 pour agir en justice contre les consorts [T] [F] ; le procès-verbal est ainsi rédigé. « Le syndicat des copropriétaires autorise le syndic à assigner Madame [F]/Monsieur [T] et les entreprises intervenues pour les travaux aux motifs suivants : « Malfaçons concernant les travaux de renforcement de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée ayant entraîné des désordres dans le couloir du 1er étage et la cage d'escalier faisant la liaison entre le 1er étage et le dernier étage de la résidence. Cette assignation permettant d'une part, de condamner les défendeurs au versement de dommages-intérêts, et d'autre part, de réclamer la réalisation des travaux nécessaires aux reprises des malfaçons à la charge de M. [T] et Mme [F] » Autorisation est donnée au syndic pour : - faire effectuer tous constats d'huissier nécessaire - choisir l'avocat chargé de représenter le syndicat des copropriétaires devant la juridiction compétente - et effectuer toutes les démarches nécessaires afin de mener à bien cette procédure - les honoraires du syndic concernant la gestion de ce dossier seront calculés conformément au contrat » Résultat du vote - ont voté pour 3 votants soit 422 tantièmes -ont voté contre 1 votant soit 422 tantièmes - s'est abstenu, néant Faute de majorité, la résolution n'est pas adoptée (422/844) Se sont opposés [G] [M] (239), [L] [P] (30), [L] [W] (153) c) les conclusions de l'expertise judiciaire ultérieure ; sa contestation par dire et rapport complémentaire Le tribunal de grande instance de BAYONNE a été saisi le 17 juillet 2018 par les consorts [L] ; par ordonnance du 19 septembre 2019, le juge de la mise en état a institué une expertise confiée à [C] [B] qui a déposé son rapport le 10 mars 2020. La cloison cintrée de la cage d'escalier est fissurée en plusieurs endroits ainsi que la cloison gauche du couloir ; l'expert indique que lors du renforcement du complexe solives/parquet haut du rez-de-chaussée, il s'est produit un tassement du plancher ; un renforcement a été mis en place après recours au service du BET 3MA. Les désordres sont qualifiés d'esthétiques par l'expert qui préconise en conséquence sur la base d'un devis établi par la société SOLRENOV du 07 février 2020, une réparation d'un montant de 5 062,53 euros TTC consistant à piquer les plâtres, à renforcer la zone par un treillis métallique, à appliquer un enduit de lissage, à poser une cimaise en contreplaqué, et à remettre en peinture la cimaise et la cage d'escalier avec pose de cornières dans les angles. Considérant que les consorts [T] [F] avaient déjà acquis le matériel, il a supprimé du devis certains postes de dépenses (travaux sur marches et plinthes). Il confirme que ces désordres à réparer sont dus à la réalisation des travaux autorisés en 2015, et explique que les fissures sont apparues à la suite d'une absence d'étayage et d'un manquement aux règles de l'art. Les époux [L] ont déposé un dire pour solliciter une vérification destructive de la cloison posée dans l'escalier, qui selon eux, a été posée pour masquer une situation dégradée ; ils soutiennent que le parquet d'origine situé sous le poteau an bois qui soutient l'escalier n'a pas été renforcé et qu'il s'agit du parquet d'origine pourri ; ils se plaignent que les marches de l'escalier craquent et estiment que les marches doivent être en partie changées ; ils produisent un devis de réparation de 11.800,03 euros de février 2020 que l'expert a rejeté. Le dire a été rejeté par l'expert. Les consorts [L] [A] ont ensuite fait dresser un rapport par le cabinet PHG daté du 05 juillet 2021 ; il a examiné les locaux personnels de [Z] [T] avec l'accord de ce dernier ; les investigations du cabinet PHG ont donc été conduites dans des conditions permettant à [Z] [T] de formuler des observations. D) L'appréciation portée par le jugement dont appel sur le fond du litige Le tribunal a retenu l'abus de majorité à l'occasion du rejet de la résolution n°7 de l'assemblée générale du 22 mai 2018 ; en estimant que les époux [L] [A] ne pouvaient se voir opposer le recours à l'expertise judiciaire dans l'intérêt de la copropriété dès lors que des anomalies s'étaient révélées sur les parties communes durant les travaux réalisés. Concernant les désordres matériels dont la réparation est évaluée par les époux [L] à 23 520,50 euros HT, le jugement écarte la demande d'indemnisation formulée pour ce montant en relevant que le cabinet PHG ne s'est livré à aucun chiffrage et en écartant les devis produits par les époux [L] sur la base de ce rapport. Il relève ensuite l'absence de demande formée sur la base du rapport d'expertise judiciaire et rejette une demande indemnitaire de 25 000 euros. Appréciation de la cour a) Sur l'abus de majorité Le jugement a jugé qu'il y avait abus de majorité ; ce chef de décision n'est frappé d'appel par aucune des parties. b) sur l'action en responsabilité de désordres Les époux [L] introduisent deux actions. - ils agissent pour le compte du syndicat des copropriétaires contre les consorts [T] [F] pour obtenir réparation de dommages matériels affectant les parties communes ; - ils agissent aussi contre le syndicat de copropriétaires pour qu'il remplisse son obligation légale de conservation des parties communes de l'immeuble ; cette demande a le même objet à savoir les travaux de réparation dont la responsabilité est imputée au consorts [T] [F] ; elles se fondent sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; - le syndicat ne prend pas position. La situation dégradée de l'immeuble à l'origine était analysée en 2009 dans les termes suivants par le bureau d'étude CASTAIGNEDE dont l'analyse était la suivante : 1- Détérioration importante de poutres et solives par l'humidité dans certaines zones avec destruction par les termites des poutres et du parquet supporté ; 2- dans les zones non affectées par l'humidité, bon état de la structure ; 3- limitation des consolidations aux zones endommagées avec installation d'une structure métallique. Les travaux litigieux exécutés par les consorts [T] [F] après autorisation donnée en 2015 ont remédié à cette situation ; toutefois, pendant les travaux, se sont produites des détériorations qui sont l'objet du litige ; l'expert explique qu'ils n'ont pas généré de risque grave et que les consorts [T] [F] ne refusaient pas de réparer ; il estime que les consorts [T] [F] sont responsables envers le syndicat des copropriétaires des conséquences des travaux qu'ils ont réalisés ou fait réaliser ; ils se sont engagés à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire et le premier juge leur a acté cet engagement ; le jugement donne force exécutoire à leur obligation de réparer le préjudice matériel sur la base du devis SOLRENOV sauf son poste n°8. Les époux [L] jugent insuffisantes les conclusions de l'expert judiciaire et se basant sur le rapport PHG du mois de juillet 2021 et sur la base d'un devis subséquent ; ils invoquent une instabilité de l'escalier après avoir fait constater l'absence de liaison entre les poteaux de cet escalier et la structure plancher solive sur laquelle il devrait reposer, ils font état de craquement des marches de l'escalier qui seraient apparus après les travaux. La demande formée sur la base du rapport PHG du 05 juillet 2021 vise au remplacement des poteaux porteurs de l'escalier situés dans l'appartement de [Z] [T] et à remplacer une solive, ces travaux venant, selon ce document, s'ajouter à ceux de reprise de la cage d'escalier (sur ce point le rapport PHG rejoint le rapport judiciaire) ; ces travaux y sont évalués à 23 520 euros HT. Le devis a été établi par l'entreprise MC BOIS MOZAS DENIS. Il est daté du 15 décembre 2021 ; le cabinet PHG ne l'a donc pas apprécié ; ce chiffrage n'est donc pas contradictoire. Le premier juge a justement écarté les demandes d'indemnisation basées sur ce document. Comme en première instance la demande formulée par les époux [L] ne se basent que sur ces pièces sans faire la moindre référence au rapport d'expertise judiciaire ; il y a néanmoins du dommage matériel subi par le syndicat des copropriétaires ; il a été apprécié par l'expert judiciaire ; les consorts [T] [F] l'ont admis et se sont engagés à réparer conformément aux conclusions de l'expert judiciaire. Ainsi, sur la demande des époux [L] qui agissent pour le compte du syndicat des copropriétaires, le jugement sera confirmé en ce qu'il donne force exécutoire à l'engagement des consorts [T] [F] de réaliser les travaux prévus aux postes 1 à 8, 10 et 14 du devis SOLRENOV. La demande spécifique d'enlèvement de goulottes abritant les câblages ne peut être appréciée concrètement, elle sera considérée comme participant des travaux à faire tels qu'ils ont été chiffrés ; la remise en peinture, qui fait aussi l'objet d'une demande séparée, est prévue par le devis avalisé par l'expert judiciaire. Le jugement sera confirmé dans ses dispositions qui rejettent ce chef de demande. Il n'est pas démontré que la réparation de ce préjudice matériel rende nécessaire la souscription d'un contrat de dommage ouvrage ; la réparation intégrale du préjudice n'exige pas le financement d'un tel contrat, peu important que les consorts [T] [F] aient pu ne pas tenir leurs engagements sur ce point ; il n'y a pas de préjudice. Le jugement sera également confirmé sur ce point. c) sur l'action des époux [L] contre le syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires doit assurer l'administration et la conservation des parties communes de l'immeuble ; en application de ce texte, il est donc tenu de réparer et a l'obligation de faire réaliser les mêmes travaux que ceux mis à la charge des consorts [T] [F] Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. En leur qualité de copropriétaires, les époux [L] restent recevables et fondés à la former et ont un intérêt à disposer d'un titre contre le syndicat des copropriétaires pour l'exécution des mêmes obligations que les personnes déclarées responsables. Il n'y a pas lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte. L'exécution des réparations par les consorts [T] [F] éteindra cette obligation. Sur les demandes de réparation du préjudice immatériel Les époux [L] formulent une demande indemnitaire de 25 000 euros rejetée par le premier juge pour n'être étayée par rien sans en énoncer la cause qui doit être considérée comme valant réparation d'un préjudice immatériel. Les écritures déposées en appel n'apportent pas davantage de précision sur la nature du préjudice à réparer. Le jugement sera confirmé. Sur les demandes annexes Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, les consorts [T] [F] ont succombé en première instance puisque leur responsabilité a été reconnue et ils l'ont admises ; le premier juge a fait une juste application de ce texte. Les époux [L] ont fait appel mais ils sont déboutés de toutes leurs prétentions, sauf une seule qui présentant un caractère redondant et demeure dépourvue d'intérêt pratique tant que les consorts [F] sont solvables et assurés ; ils supporteront par conséquent personnellement l'intégralité des dépens d'appel, aussi bien ceux formés pour leur propre compte que pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a estimé que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; il en sera de même en appel. Ils ne bénéficieront pas de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les frais d'appel. En compensation de frais irrépétibles, ils paieront 4 000 euros aux consorts [T] [F]. Le coût de l'expertise judiciaire qui n'entre pas dans les dépens d'appel reste soumis au régime de répartition des dépens fixée par le jugement PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, * confirme le jugement dont appel dans toutes ses dispositions contestées SAUF en ce qu'il a rejeté la demande des époux [L] visant à obtenir condamnation du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à réaliser les travaux mis à la charge des consorts [T] [F] ; * l'infirmant sur ce point, condamne le syndicat des copropriétaires à réaliser ou faire réaliser les mêmes travaux de réparation ; * condamne [P] [L] et [W] [A] épouse [L] aux dépens d'appel ; * dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à leur bénéfice pour les frais et dépens exposés en appel ; * les condamne à payer à 0[Z] [T] et à [W] [F] une somme de 4 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE