Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/07463

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/07463 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTN6 JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/161 [W] [Z] [T] [D] épouse [Z], représentés par leur mandataire la Société FONCIA ARMOR C/ [N] [R] [K] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à Me LE GOFF Philippe COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS M. [W] [Z], représenté par son mandataire la Société FONCIA ARMOR [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES Mme [T] [D] épouse [Z], représentée par son mandataire la Société FONCIA ARMOR [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [N] [R] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] non comparant, ni représenté Mme [K] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] non comparante, ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé des 3 et 4 mai 2021, Monsieur [W] [Z] et Madame [T] [D], épouse [Z], représentés par leur mandataire, la société FONCIA ARMOR, ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 € et d'une provision pour charges de 50 €. Par actes de commissaire de justice du 13 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 750,40 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] le 14 avril 2023. Par assignations du 28 septembre 2023, les époux [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] au paiement des sommes suivantes : 2 594,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2023, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 1 080 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, "Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée en fonction du dernier Indice de Référence des Loyers (IRL), s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 janvier 2024, les époux [Z], représentés par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes. Les époux [Z] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les époux [Z] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I]. À l'issue des débats, les bailleurs ont été autorisés à produire en délibéré un décompte actualisé avant le 30 janvier 2024. Un décompte de l'arriéré locatif en date du 16 janvier 2024 a été produit. La décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande Les époux [Z] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 750,40 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juin 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser les époux [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les époux [Z] sollicitent le paiement de la somme de 2594,62 euros arrêtée au 17 juillet 2023. Ils versent aux débats un décompte démontrant qu'à cette date les locataires étaient bien redevables de cette somme, laquelle n'a pas été réglée postérieurement. Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation cette indemnité sera fixée à la somme de 749,98 €. L'indemnité d'occupation mensuelle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 € à la demande de les époux [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera en conséquence, maintenue. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2021 entre les époux [Z], d'une part, et Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 14 juin 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 14 juin 2023 est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] à payer aux demandeurs la somme de 2594,62 € (deux mille cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2023, MAINTIENT l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] à payer aux demandeurs la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [K] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 avril 2023 et celui des assignations du 28 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge