Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/59457

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59457 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NRB N° : 3 Assignation du : 30 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 22 mai 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE S.C.I. HU PAN [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS - #D0161 DEFENDERESSE S.A.S. FACIL RETAIL [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocats au barreau de PARIS - #G0855 DÉBATS A l’audience du 03 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2020, la SCI Hu Pan a donné à bail dérogatoire à la société Facil Retail des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée inférieure à trois années, se terminant le 31 août 2023 à minuit. A l’expiration du bail, le preneur a restitué les locaux au bailleur. Invoquant l’existence d’un arriéré de loyers et l’impossiblité d’obtenir le recouvrement de sa créance, la SCI bailleresse a fait assigner en référé la société Facil Retail, par acte en date du 4 décembre 2023, sollicitant de : “Vu les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du Code de Procédure civile, Condamner par provision la société FACIL RETAIL (SAS) à payer à la SCI HU PAN la somme de 7.200 € au titre des loyers impayés dus pour les mois de juillet et août 2023 ceci avec intérêts de retard aux taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance. Dire bonne et valable la saisie conservatoire de créances pratiquée par la SELARL ACTAY, commissaire de justice à [Localité 4], en date du 7 novembre 2023. Condamner la société FACIL RETAIL aux dépens légaux, lesquels comprendront les frais de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 7 novembre 2023. Condamner la société FACIL RETAIL à payer à la SCI HU PAN, conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, une somme de 1.100 €.” Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la SCI Hu Pan sollicite de: “Vu les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 1347 et 1347-1 du Code civil sur la compensation, Condamner par provision la société FACIL RETAIL (SAS) à payer à la SCI HU PAN la somme de 7.200 € au titre des loyers impayés dus pour les mois de juillet et août 2023 et la quote-part contractuelle dans la taxe foncière 2023. ceci avec intérêts de retard aux taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance. Dire la société FACIL RETAIL (SAS) mal fondée en tous moyens contraires, à quelques fins qu’ils comportent ; L’en débouter entièrement. Dire bonne et valable la saisie conservatoire de créances pratiquée par la SELARL ACTAY, commissaire de justice à [Localité 4], en date du 7 novembre 2023. Condamner la société FACIL RETAIL aux dépens légaux, lesquels comprendront les frais de la saisie conservatoire de créances pratiquée le 7 novembre 2023. Condamner la société FACIL RETAIL à payer à la SCI HU PAN, conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, une somme de 1.400 €.” Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Facil Retail sollicite de : - constater que les conditions d’une action en référé ne sont pas réunies en présence de contestations sérieuses ou en l’absence d’urgence, de toute considération de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, - juger qu’il n’y a pas lieu à référé, A titre subsidiaire, - constater que les dépenses de travaux de remise en état du plafond ne sont pas imputables à la société Facil Retail, - constater que les loyers restant dus par la société Facil Retail ont été compensés avec les sommes détenues par la société Hu Pan à titre de dépôt de garantie, - débouter la société HuPan de ses demandes, A titre reconventionnel, - condamner la société Hu Pan à lui verser la somme de 500 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie, En tout état de cause, - condamner la société Hu Pan au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de souligner à titre liminaire que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Sur la demande de provision au titre des loyers impayés Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. La SCI Hu Pan sollicite le paiement à titre provisionnel des deux loyers restés impayés au titre des échéances de juillet et août 2023, soit 2 x 5 033,89 euros, outre la quote-part de taxe foncière de 40%, fixée prorata temporis sur huit mois, d’un montant de 993,91 euros, soit une somme totale de 11 061,69 euros déduction faite du règlement opéré par le preneur le 9 octobre 2023 à hauteur de la somme de 3 861,69 euros. Elle conteste tout accord de compensation avec le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 7 700 euros, et fait valoir qu’en tout état de cause, les parties sont en complet désaccord sur les travaux de réfection des locaux à la charge du preneur, pour lesquels le juge du fond est saisi depuis le 16 janvier 2024, rappelant que le dépôt de garantie a vocation à garantir l’exécution des obligations incombant au preneur et pas seulement les loyers impayés. La société défenderesse soutient qu’un accord de compensation avec le montant du dépôt de garantie est intervenu entre les parties, tel que mentionné dans l’état des lieux de sortie contradictoire, ce qui a justifié qu’elle ne règle que la somme de 3 861,69 euros, le montant du dépôt de garantie de 7 200 euros venant en compensation de la créance due. Elle oppose donc l’existence d’une contestation sérieuse à la demande de provision. Elle conteste devoir prendre en charge la remise en état du plafond de la mezzanine, dont la dépose a été faite par le précédent locataire, faisant valoir qu’elle établit avoir pris les lieux dans l’état dans lequel elle les a restitués, et s’estime dès lors bien fondée en sa demande de compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif. Il convient de relever que la société locataire ne conteste pas, en son principe, le montant de la créance réclamée par la bailleresse. Il ressort des pièces versées aux débats que l’état des lieux de sortie a été établi le 6 septembre 2023 par le preneur qui l’a signé, et qui a mentionné dans la rubrique “Observations ou réserves”: “ Afin récupérer l’intégralité de la caution le locataire devra effectuer les taches suivantes: Faire en sorte que le rideaux métallique ferme à clés Remettre en état les conduits d’aération dans l’arrière boutique Restant à devoir par Hue : Caution : 7200€ Restant à devoir par Facil Retail : 2 mois de loyer : 10 067,78€ / taxe foncière : 993,91 Facil Retail est redevable d’un montant de 3 861,69€” Cet état des lieux de sortie n’a pas été signé par le bailleur concomitamment à la signature du preneur puisque le document a été annoté en rouge par la SCI bailleresse, qui a rectifié le nom de la locataire (Facial Retail au lieu de Tsubasa), a ajouté la remise en état du plafond de la mezzanine (placo), a rectifié le montant du dépôt de garantie soit “7700€” et barré le montant de 3 861,69€ dont la société Facial Retail indiquait rester redevable, et ce, avant d’apposer sa signature. Il est donc vain de prétendre qu’un accord sur la compensation de l’arriéré de loyers avec le montant du dépôt de garantie est intervenu entre les parties. Il est par ailleurs constant que le dépôt de garantie qui s’élève à la somme de 7 700 euros correspondant à deux mois de loyers selon les stipulations du bail est destiné à “garantir l’exécution des obligations incombant au PRENEUR”, ce qui ne se limite pas à la garantie d’un éventuel arriéré locatif mais est également applicable en cas de remise en état des locaux donnés à bail. Or, et contrairement à ce que soutient le preneur, il ne peut être affirmé, au stade du référé, que les réparations afférentes au plafond de la mezzanine ne lui sont pas imputables, en l’absence de toute évidence suffisante, et alors même qu’une instance est pendante devant le juge du fond sur la demande de remise en état des locaux donnés à bail, et notamment du faux-plafond, ainsi que sur le montant du devis des réparations imputées au preneur à hauteur de la somme de 10 218 euros. Dans ces conditions, la société Facil Retail ne peut sérieusement invoquer une compensation entre le montant du dépôt de garantie, qui a vocation à garantir l’exécution de l’ensemble des obligations du preneur, et l’arriéré locatif dont elle ne conteste pas être redevable, en se prévalant d’une créance certaine et exigible au titre des travaux réparatoires. Il sera donc alloué à la SCI Hu Pan la somme provisionnelle de 7 200 euros à valoir sur l’arriéré locatif, déduction faite du règlement de 3 861,69 euros, somme qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Les intérêts au taux légal sont dus sur cette somme à compter de l’assignation, soit le 4 décembre 2023. Sur la demande au titre de la saisie conservatoire Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande de la SCI Hu Pan tendant à déclarer valable la saisie-conservatoire de créances pratiquée le 7 novembre 2023 entre les mains de la société BNP Paribas. Sur la demande reconventionnelle Compte tenu du rejet des prétentions de la société défenderesse, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande tendant à l’octroi de la somme de 500 euros à titre de provision correspondant au reliquat du dépôt de garantie. Sur les autres demandes Il sera alloué en équité une indemnité à la SCI Hu Pan en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. La société Facil Retail supportera la charge des dépens, en ce non compris les frais de la saisie conservatoire qui n’entrent pas dans les prévisions de l’article 695 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons la société Facil Retail à payer à la SCI Hu Pan la somme de 7 200 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, Nous déclarons incompétent pour statuer sur la demande de validation de la saisie conservatoire pratiquée le 7 novembre 2023, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Facil Retail, Condamnons la société Facil Retail à payer à la SCI Hu Pan la somme de 1 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société Facil Retail aux dépens de l’instance, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 22 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL