Cour d'appel, 01 février 2024. 22/01048

VS/MMC COPIE OFFICIEUSE COPIE EXÉCUTOIRE à : - SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS - Me Bruno AGLIANY - SCP AVOCATS CENTRE Expédition TJ LE : 01 FEVRIER 2024 COUR D'APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 N° - Pages N° RG 22/01048 - N° Portalis DBVD-V-B7G-DP2J Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 29 Juillet 2022 PARTIES EN CAUSE : I - M. [W] [D] né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 20] [Adresse 14] - S.C.I. [26] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: [Adresse 15] N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 13] Représentés par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté APPELANTS suivant déclaration du 27/10/2022 II - Mme [E], [G] [D] épouse [S] née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 20] [Adresse 17] Représentée par Me Bruno AGLIANY, avocat au barreau de CHATEAUROUX timbre fiscal acquitté INTIMÉE III - Mme [U] [D] épouse [Z] née le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 20] [Adresse 6] - Mme [T] [D] épouse [K] née le [Date naissance 11] 1955 à [Localité 21] [Adresse 3] Représentées par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES timbre fiscal acquitté INTIMÉES COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre M. Richard PERINETTI Conseiller Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère *************** GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT *************** ARRÊT : CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ************** EXPOSE M. [X] [D] et Mme [R] [I] se sont mariés le [Date mariage 7] 1954, en ayant conclu un contrat de mariage daté du même jour par lequel ils ont adopté le régime matrimonial de la séparation de biens avec société d'acquêts. De leur union sont nés Mmes [T], [U] et [E] et M. [W] [D]. Suivant acte en date du 22 septembre 1962, Mme [R] [I] a acquis de son frère, à titre de licitation faisant cesser l'indivision, ses droits sur un immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 20] hérité de leurs parents. Suivant acte en date du 29 décembre 1975, M. et Mme [D] ont acquis le lot n° 34 d'un immeuble en copropriété située [Adresse 8] à [Localité 22]. Suivant acte en date du 24 novembre 1993, M. [X] [D] a fait donation à son épouse, au choix de celle-ci, de l'usufruit, du quart en pleine propriété et des trois quarts en usufruit ou de la quotité disponible ordinaire des biens qui composeraient sa succession. Le 23 juin 2006, M. et Mme [D] et leur fils ont institué une SCI [26], se sont réparti les parts de celle-ci, valorisées à 100 euros l'unité, à hauteur du quart pour chacun des époux [D] et de la moitié pour leur fils, et en ont confié la gérance à M. [X] [D]. Suivant acte en date du 11 août 2006, la SCI [26] a acquis un immeuble situé place du marché à [Localité 20], donné à bail commercial pour un loyer mensuel de 800,73 euros. Entre le 3 janvier 2014 et le 10 février 2021, M. [W] [D] d'une part et ses parents d'autre part ont respectivement perçu les sommes de 53.600 euros et 24.526,70 euros de la part de la SCI [26]. Le 22 décembre 2015, un chèque de 7.000 euros a été tiré sur le compte bancaire de celle-ci. [X] [D] est décédé le [Date décès 10] 2015 à [Localité 20], laissant son épouse et leurs quatre enfants pour lui succéder. Le 20 janvier 2017, Mme [R] [I] a chargé Maître [P] [N], notaire, du règlement de la succession de son époux. Le 15 février 2017, elle a rédigé un testament olographe stipulant : « Je désire et confirme qu'à mon décès l'immeuble dont je suis propriétaire [Adresse 15] à [Localité 20] (Indre) ne soit pas vendu durant une quinzaine d'années mais transformé en résidence pour personne âgée. Cet immeuble a déjà été partagé par appartement (3 salles de bains avec baignoire et douche ' toilettes) en parfait état ' la toiture a été refaite ainsi que le chauffage (2 ans). Les frais de remise en état pourraient être couverts par la vente d'objets de valeur actuellement dans cet immeuble. De plus plusieurs générations ont été propriétaires de cet immeuble ' corps médical ' mon fils Docteur [W] pouvant conserver son petit local ». Mme [I] est décédée le [Date décès 4] 2020 à [Localité 19] (Creuse), laissant pour lui succéder ses quatre enfants. Depuis cette date, M. [W] [D] continue d'exercer sa profession de médecin au sein d'un cabinet installé dans une partie de l'immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 20]. Il s'est prévalu d'une assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI [26] qui se serait tenue le 25 octobre 2019 et aurait décidé de le désigner comme gérant, de lui céder les parts de [X] [D] et d'entériner des donations à son profit par Mmes [U] et [E] [D] de leurs parts, les transmissions étant faites selon la valeur des parts définie par les statuts. Suivant acte d'huissier en date du 22 juin 2021, Mmes [T], [U] et [E] [D] ont fait assigner M. [W] [D] et la SCI [26] devant le Tribunal judiciaire de Châteauroux aux fins de voir essentiellement ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre leurs parents et des successions de ceux-ci, désigner un notaire autre que Maître [N] pour y procéder, condamner M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation de l'immeuble de [Localité 20], ordonner son expulsion de cet immeuble, le condamner à payer à la succession de [R] [I] la somme de 14.536,65 euros représentant la part supplémentaire de bénéfices qu'elle aurait dû percevoir de la part de la SCI et le priver de tout droit sur cette somme, annuler l'assemblée générale des associés et la cession des parts de la SCI [26], désigner Mme [E] [D] en qualité de mandataire commun sur les parts indivises de la SCI [26] et désigner un expert pour contrôler la véracité des pièces comptables et fiscales de la SCI et déterminer la valeur de ses actifs et des parts sociales. En réplique, M. [D] et la SCI [26] ont demandé au Tribunal de rejeter les demandes présentées par Mmes [T], [U] et [E] [D]. Par jugement contradictoire du 29 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Châteauroux a : - Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l'absence dans l'assignation des mentions nécessaires à la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière ; - Ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire du régime matrimonial ayant existé entre M. [X] [D] et Mme [R] [I] et de leurs successions respectives ; - désigné Maître [Y] [F], notaire à [Localité 20] pour y procéder ; - commis M. Julien de la Chapelle, Vice-Président du Tribunal, pour les surveiller ; - rappelé que le notaire désigné devait dresser son état liquidatif dans le délai d'un an à compter de la décision, délai pouvant être suspendu pour les causes mentionnées dans l'article 1369 du Code de Procédure Civile, et sauf à ce que lui-même ou l'un des copartageants sollicite du juge commis une prorogation de délai ; - dit qu'en cas d'empêchement du notaire ou du magistrat commis, il serait procédé à son remplacement par ordonnance du Président du Tribunal rendue sur simple requête ; - rappelé qu'en application de l'article 1365 du Code de Procédure Civile, le notaire rendait compte au juge commis des difficultés rencontrées et pouvait solliciter de lui toute mesure de nature à en faciliter le déroulement ; - rappelé que si la valeur ou la consistance des biens le justifiait, le notaire pouvait s'adjoindre un expert, choisi d'un commun accord entre les indivisaires ou, à défaut, désigné par le juge commis ; - dit que si un désaccord subsistait, le notaire établirait un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu'un projet d'état liquidatif qu'il transmettrait au juge commis, lequel ferait rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation ; - dit que les parties devraient transmettre au notaire désigné les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - dit qu'il serait adressé au notaire désigné une copie du présent jugement par le greffe ; - dit que le notaire désigné serait provisionné de ses émoluments et débours par prélèvement sur les liquidités dépendant de l'indivision ; - autorisé, sur les poursuites de l'indivisaire le plus diligent et en présence des autres indivisaires, ou ceux-ci dûment appelés, la vente par licitation à l'audience des criées des immeubles du Tribunal Judiciaire de Paris du bien immobilier ci-après désigné : *Dans un immeuble sis à [Localité 23], [Adresse 25] comprenant divers bâtiments et cours, le tout d'une contenance superficielle de cinq cent deux mètres carrés cinquante centièmes environ, section AJ numéro [Cadastre 16] pour 5 a 11 ca, Dans le bâtiment A, au deuxième étage, escalier A, porte face gauche, un logement comprenant une pièce, débarras en surplomb accessible par escalier intérieur, correspondant à 196/10.000ème des parties communes, formant le lot n° 34 raccordé aux réseaux généraux d'eaux et sanitaires de l'immeuble, Sur la mise à prix de 150 000 euros, avec faculté de diminution du quart à une seule reprise en cas de défaut d'enchère; - dit qu'il incomberait à l'indivisaire le plus diligent : * de constituer avocat dans le ressort du tribunal du lieu de situation de l'immeuble afin qu'il dépose le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal ; * de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal ; - dit que la vente devrait être annoncée à l'initiative de l'indivisaire le plus diligent, et à défaut par tout indivisaire intéressé, dans les conditions prévues par les articles 64 à 66, et 70 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisies immobilières et de distribution du prix d'un immeuble ; - autorisé, sur les poursuites de l'indivisaire le plus diligent et en présence des autres indivisaires, ou ceux-ci dûment appelés, la vente par licitation à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Châteauroux du bien immobilier ci-après désigné : *Un immeuble situé à [Localité 20] [Adresse 15] comprenant : Un principal corps de bâtiment en façade sur la rue, élevé sur une cave, ayant au rez-de-chaussée : vestibule et cinq pièces, au premier étage : cinq pièces, garage en côté et grenier sur le tout Un autre corps de bâtiment en façade sur le jardin, composé au rez-de-chaussée de vestibule et de deux pièces, au premier étage de deux chambres avec grenier au-dessus Et jardin dans lequel existe un hangar avec grenier au-dessus Le tout cadastré savoir : Aux propriétés bâties section B numéro [Cadastre 9]p Et aux propriétés non bâties section B numéro [Cadastre 9]p lieudit « [Adresse 24] » pour une contenance de cinq ares Sur la mise à prix de 75 000 euros, avec faculté de diminution du quart à deux reprises à défaut d'enchère ; - dit qu'il incomberait à l'indivisaire le plus diligent : * de constituer avocat dans le ressort du tribunal du lieu de situation de l'immeuble afin qu'il dépose le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal; * de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal ; - dit que la vente devrait être annoncée à l'initiative de l'indivisaire le plus diligent, et à défaut par tout indivisaire intéressé, dans les conditions prévues par les articles 64 à 66, et 70 du décret n°2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisies immobilières et de distribution du prix d'un immeuble ; - dit que M. [W] [D] était redevable envers l'indivision d'une indemnité mensuelle de 1.000 euros au titre de l'occupation exclusive l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 20] à compter du 12 mai 2020 jusqu'à la cessation de cette occupation exclusive ; - annulé l'assemblée générale extraordinaire des associés de la société [26] et la cession des parts sociales de M. [X] [D] à M. [W] [D] du 25 octobre 2019 ; - désigné Mme [E] [D] en qualité de mandataire commun pour représenter les propriétaires indivis des parts de la société [26] qui appartenaient à M. [X] [D] et Mme [R] [I] ; - condamné M. [W] [D] aux dépens avec distraction au profit de Maître Bruno Agliany ; - condamné M. [W] [D] à payer à Mmes [T], [U] et [E] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires. Le Tribunal a notamment retenu que la fin de non-recevoir tirée de l'absence dans l'acte introductif d'instance des mentions nécessaires à la publication de la décision à intervenir relevait de la compétence du juge de la mise en état, que le projet évoqué par [R] [I] de transformation de l'immeuble situé à [Localité 20] en résidence pour personnes âgées n'avait pas fait l'objet de sa part d'une étude sérieuse de faisabilité, que l'intérêt de [R] [I] lors de la rédaction de cette clause d'inaliénabilité de l'immeuble n'apparaissait de ce fait pas sérieux, que ladite clause était donc nulle, de même que la charge de transformation en résidence pour personnes âgées sur laquelle elle était fondée et la charge imposant de laisser à M. [D] son cabinet professionnel dans cet immeuble, que la vente par licitation des deux immeubles constituait la seule voie possible pour mettre fin à l'indivision, que M. [D] était redevable d'une indemnité au regard de la jouissance privative de l'immeuble indivis dont il avait bénéficié, que sa qualité de co-indivisaire lui donnait le droit de jouir de cet immeuble, que la somme litigieuse ne pouvait être reversée à la succession de [R] [I] en l'absence d'assemblée générale autorisant une distribution de dividendes mais seulement à la SCI elle-même, qu'il n'était pas établi que Mmes [U] et [E] [D] aient donné des parts de la SCI à leur frère, que l'ensemble des héritiers de [X] [D] aurait dû être convoqué à l'assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2019, que l'absence de convocation avait causé grief à Mmes [T] et [U] [D] et qu'il n'apparaissait pas nécessaire de désigner un expert pour déterminer la valeur des parts de la SCI ni les conditions de la gérance exercée par M. [W] [D]. M. [W] [D] et la SCI [26] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 27 octobre 2021. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 novembre 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. [D] et la SCI [26] demandent à la Cour de : INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Châteauroux du 29 juillet 2022, Statuant à nouveau, DESIGNER Maître [A] [M], Notaire à [Localité 18], pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire du régime matrimonial ayant existé entre [X] [D] et [R] [I] et de leurs successions respectives, JUGER que la vente de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 23] se fera amiablement au prix fixé d'un commun accord par l'ensemble des héritiers et à défaut JUGER qu'il sera conservé en indivision, DECLARER valable la clause d'inaliénabilité contenue dans le testament de [R] [I] du 15 février 2017, DECLARER valable le testament de [R] [I] du 15 février 2017, JUGER que la vente de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 20] (36) se fera amiablement au prix qui sera fixé d'un commun accord par l'ensemble des héritiers sous réserve de maintenir M. [D] dans le local médical qu'il a aménagé, ORDONNER la délivrance d'un bail au bénéfice de M. [D] pour les besoins de son activité professionnelle préalablement à la vente de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 20] (36), JUGER que M. [D] n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation, JUGER que le Notaire désigné évaluera l'indemnité que M. [D] a droit au titre des travaux qu'il a payés dans le bien immobilier sis à [Localité 20] sur le fondement de l'article 815-13 du Code civil, En toute hypothèse, JUGER valables l'assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2019 et la cession des parts de [X] [D] votée lors de celle-ci, PROCEDER à la désignation d'un mandataire ad hoc en qualité de mandataire commun sur les parts sociales de la SCI [26] de l'indivision consécutive au décès de [X] [D] et [R] [I] veuve [D], ORDONNER une expertise judiciaire pour déterminer la valeur des parts de la SCI [26] et de l'immeuble en dépendant, DEBOUTER Mmes [D] de toutes demandes plus amples ou contraires, CONDAMNER in solidum Mmes [T], [U] et [E] [D] à payer à M. [W] [D] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER in solidum Mmes [T], [U] et [E] [D] aux dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2023, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elles développent, Mmes [T] et [U] [D] demandent à la Cour de DECLARER mal fondé l'appel de M. [W] [D] et l'en débouter CONFIRMER le jugement du 29 juillet 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a désigné Mme [E] [D] comme mandataire commun de l'indivision s'agissant des parts indivises de la société [26] Statuant à nouveau de ce seul chef réformé : DESIGNER tel mandataire qu'il plaira, en la personne d'un tiers, en qualité de mandataire commun pour représenter les propriétaires indivis des parts de la société [26] qui appartenaient à [X] [D] et [R] [I] Y ajoutant ORDONNER la nullité de toutes les dispositions contenues dans le testament olographe de [R] [I] en date du 15 février 2017 A titre subsidiaire, si la Cour devait infirmer la nullité de l'assemblée générale de la SCI Sainte Appoline en date du 25 octobre 2019 : ANNULER la cession des parts sociales en date du 25 octobre 2019 alléguée par M. [W] [D], faute de consentement de Mme [T] [K] et de Mme [U] [Z] et en tout état de cause faute de paiement du prix CONDAMNER M. [W] [D] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile au profit de Mme [T] [K] et Mme [U] [Z] CONDAMNER M. [W] [D] aux entiers dépens et allouer à la SCP Avocats Centre le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile. DEBOUTER M. [W] [D] de toutes ses demandes plus amples et contraires. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. MOTIFS A titre liminaire, il doit être observé que bien qu'elle figure au nombre des chefs de jugement frappés d'appel, la disposition selon laquelle le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l'absence dans l'assignation des mentions nécessaires à la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière n'est pas autrement mentionnée par M. [W] [D] dans le dispositif de ses écritures que par une demande d'infirmation globale du jugement entrepris, la fin de non-recevoir en cause n'étant pas soulevée à hauteur d'appel dans ledit dispositif. En outre, M. [W] [D] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre [X] [D] et [R] [I] et de leurs successions respectives. Ce chef de jugement sera en conséquence confirmé sans autre motivation. Il en ira de même du rejet des demandes présentées au tribunal par Mme [T] [D], Mme [U] [D] et leur s'ur Mme [E] [D] épouse [S] tendant à la condamnation de M. [W] [D] au paiement à la succession de [R] [I] de la somme de 14.536,65 euros représentant la part supplémentaire de bénéfices qu'elle aurait dû percevoir de la part de la SCI et à la privation de l'intéressé de tout droit sur cette somme, ces demandes n'étant plus soutenues à hauteur d'appel. Sur la désignation du notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage : Par ordonnance en date du 4 avril 2023, le juge commis à la surveillance des partages au tribunal judiciaire de Châteauroux a désigné Me [A] [M], notaire à [Localité 18], en remplacement de Me [Y] [F] afin de procéder à l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre [X] [D] et [R] [I] et de leurs successions respectives. Tant M. [W] [D] que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] sollicitent le maintien de la désignation de Me [M] à cette fonction. Cette désignation étant d'ores et déjà intervenue en application d'une décision judiciaire qui n'a pas fait l'objet de recours, il n'y a pas lieu de statuer en ce sens dans le cadre du présent arrêt autrement que par l'infirmation de la désignation figurant au dispositif du jugement et un rappel de la désignation opérée par ordonnance du juge commis. Sur la validité de la clause d'inaliénabilité et du testament de [R] [I] : Aux termes de l'article 900-1, al. 1er du code civil, les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige. En l'espèce, le testament olographe de [R] [I] est libellé comme suit, hors les mentions concernant l'état-civil de la testataire : « Je désire et confirme qu'à mon décès l'immeuble dont je suis propriétaire [Adresse 15] à [Localité 20] (Indre) ne soit pas vendu durant une quinzaine d'années mais transformé en résidence pour personne âgée. Cet immeuble a déjà été partagé par appartement (3 salles de bains avec baignoire et douche ' toilettes) en parfait état ' la toiture a été refaite ainsi que le chauffage (2 ans). Les frais de remise en état pourraient être couverts par la vente d'objets de valeur actuellement dans cet immeuble. De plus plusieurs générations ont été propriétaires de cet immeuble ' corps médical ' mon fils Docteur [W] pouvant conserver son petit local ». [R] [I] a ainsi exprimé clairement le souhait que cet immeuble ne soit pas vendu durant une quinzaine d'années mais transformé en résidence pour personnes âgées. Le premier juge a très pertinemment souligné que la notion de résidence pour personnes âgées ou résidence seniors impliquait la mise en 'uvre de services communs, et que la création d'une telle résidence imposait des démarches administratives, des aménagements immobiliers considérables et, en l'occurrence, la réalisation de travaux de remise en état dont [R] [I] ne s'était pas préoccupée de la faisabilité, le financement des travaux en cause ne pouvant nullement être assuré par des « objets de valeur » dont ni la consistance, ni même l'existence ne sont avérées. Il en a déduit que si le projet exprimé par la testataire était légitime, son intérêt ne pouvait être jugé sérieux. Au-delà de cet argument qui ne peut qu'être retenu, il peut être relevé que sans même aller jusqu'à envisager que [R] [I] ait souhaité consacrer cet immeuble à l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées stricto sensu, mais en considérant simplement, comme le suggère M. [W] [D], qu'elle ait imaginé créer des appartements indépendants destinés à être loués à des personnes âgées autonomes, il n'est pas contesté qu'aucun des appartements existants n'est à ce jour équipé d'une cuisine, ni que l'entrée du cabinet médical de M. [W] [D] constitue le seul point d'accès à l'immeuble, ce qui fait obstacle à tout projet de bail d'habitation en l'état. De plus, l'idée de location à des personnes âgées même autonomes suppose la création d'un ascenseur afin de desservir les étages. Le coût de travaux d'une telle ampleur apparaît extrêmement élevé, et hors de proportion avec la valeur éventuelle des biens mobiliers susceptibles d'être présents dans l'immeuble au jour du décès de [R] [I], mais dont aucun des successibles de celle-ci ne propose d'évaluation même minimale, M. [W] [D] ayant au demeurant indiqué à ce sujet, dans un courrier daté du 14 mars 2021 adressé au conseil de ses s'urs, que « l'ensemble s'est avéré sans grande valeur » (linge usagé, meubles en mauvais état, appareils électriques non conformes aux normes, livres récents). Ces éléments conduisent à confirmer l'appréciation portée par le premier juge quant au manque de sérieux de l'intérêt de [R] [I] lors de la rédaction de la clause d'inaliénabilité litigieuse et à la nullité de ladite clause et de la charge de transformation en résidence pour personnes âgées sur laquelle elle est directement fondée. Concernant par ailleurs la charge imposant de laisser M. [W] [D] « conserver son petit local » dans l'immeuble, il y a lieu de considérer qu'elle se rattache directement, par sa rédaction et l'emploi du connecteur « de plus », à la clause d'inaliénabilité avec charge de transformation en résidence pour personnes âgées, l'idée de [R] [I] ayant été, au vu des termes utilisés, que le maintien d'une présence médicale ou soignante (actuellement constituée par le cabinet médical de M. [W] [D]) dans cette enceinte serait cohérent avec le projet de transformation de l'immeuble au regard du public destiné à y être hébergé. Le maintien de l'activité professionnelle de M. [W] [D] dans l'immeuble litigieux ne ressort nullement comme un objectif prioritairement poursuivi par [R] [I]. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a estimé que la charge relative au cabinet médical de M. [W] [D] constituait un accessoire indivisible de la clause d'inaliénabilité et que la nullité de celle-ci entraînait par répercussion celle de la charge. Les dispositions annulées constituant l'intégralité du testament olographe de la de cujus, il convient de faire droit à la demande présentée par Mme [T] [D] et Mme [U] [D] tendant à voir reconnaître la nullité du testament établi le 15 février 2017 par [R] [I]. Sur les demandes tendant à la vente amiable des immeubles de [Localité 22] et [Localité 20] et à la régularisation d'un bail : Aux termes de l'article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; Ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, La vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires. L'article 1377 al. 1er du code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. Sur la vente de l'immeuble situé à [Localité 22] Mme [T] [D] et Mme [U] [D] indiquent, sans être contestées, que M. [W] [D] est en possession d'un mandat pour vendre le bien immobilier situé à [Localité 22] mais ne justifie d'aucune démarche à cette fin. Elles expriment leur volonté de voir vendre ce bien et de sortir de l'indivision. M. [W] [D] estime pour sa part que dès lors que l'ensemble des parties souhaite la vente de cet immeuble, il n'est pas judicieux d'en ordonner la licitation. Il souhaite, à défaut, que ce bien demeure indivis. Ainsi que l'a souligné le tribunal, les s'urs de M. [W] [D] lui ont permis de disposer d'un large délai afin de procéder à la vente amiable de cet immeuble, sans pour autant qu'il soit justifié à ce jour de la moindre démarche en ce sens. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la vente par licitation du bien immobilier situé [Adresse 8], à la barre du tribunal de Paris sur une mise à prix de 150.000 euros. Sur la vente de l'immeuble situé à [Localité 20] Concernant le bien immobilier situé à [Localité 20], M. [W] [D] fait valoir qu'il y exerce son activité professionnelle de médecin, que la clause portée au testament olographe de sa mère prévoyait le maintien de cette activité et que les parties ont signé devant Me [M], le 29 septembre 2023, le procès-verbal de difficultés actant l'accord de Mme [T] [D] et Mme [U] [D] pour que M. [W] [D] continue d'exercer son activité professionnelle dans le local qu'il occupe actuellement. Ces éléments ne peuvent conduire, selon lui, qu'à une éventuelle vente amiable de l'immeuble et s'opposent à sa licitation. Toutefois, l'examen du procès-verbal de difficultés amène à adopter des mentions qui y sont portées une interprétation plus restrictive que celle que suggère M. [W] [D]. En effet, il y est mentionné que « M. [D] précise que son cabinet médical occupe une partie de l'immeuble situé à [Localité 20] (Indre) [Adresse 15] selon la volonté expresse de sa mère par testament et qu'il souhaite continuer à exercer son activité dans cet immeuble, ce que Mesdames [S] et [Z] acceptent ». Le notaire a de même suite constaté l'accord des parties quant à « l'occupation jusqu'à sa retraite par M. [D] pour l'exercice de son activité professionnelle du rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Localité 20] (Indre) [Adresse 15]. » Il ne saurait se déduire de ces mentions portées à l'acte authentique que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] aient renoncé devant le notaire à voir se réaliser la vente amiable ou aux enchères de l'immeuble litigieux, ni qu'elles aient entendu différer cette vente au jour du départ en retraite de leur frère. Elles marquent simplement l'absence d'opposition de Mme [T] [D] et Mme [U] [D] à la poursuite de l'activité professionnelle de M. [W] [D] dans l'immeuble de [Localité 20] pendant la durée des opérations de comptes, liquidation et partage du régime matrimonial et des successions de leurs parents, étant rappelé que M. [W] [D] est aujourd'hui âgé de 78 ans et que bien qu'il n'évoque pas lui-même la date à laquelle il envisage de prendre sa retraite, le notaire instrumentaire a pu légitimement estimer que cet événement pourrait survenir avant l'achèvement de ses opérations et qu'il était nécessaire de déterminer si les parties pouvaient parvenir à un accord concernant l'occupation de cet immeuble. La mention d'un tel accord ne signifie pas que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] aient consenti au maintien de l'activité professionnelle de M. [W] [D] dans l'immeuble dont s'agit de façon définitive et, en tout état de cause, postérieure au règlement du régime matrimonial et des successions parentaux. Il peut en outre être rappelé, comme ci-dessus, que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] ont permis à M. [W] [D] de disposer d'un large délai afin de procéder à la vente amiable de cet immeuble ou de solliciter son attribution préférentielle, sans pour autant que l'intéressé ne justifie à ce jour de la moindre démarche en ce sens. Enfin, il sera également rappelé que M. [W] [D] ne peut se prévaloir des dispositions testamentaires de [R] [I] dont la nullité a été précédemment reconnue. Nul ne pouvant être contraint de demeurer dans l'indivision, il ne saurait être considéré que l'exercice par M. [W] [D] de son activité professionnelle dans l'immeuble litigieux constitue un obstacle à la vente de celui-ci par licitation, aucune perspective de vente amiable n'étant évoquée dans le cadre de la présente procédure. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la vente par licitation de l'immeuble situé [Adresse 15], à la barre du tribunal de Châteauroux sur une mise à prix de 75.000 euros. Sur la demande de « délivrance d'un bail » à M. [W] [D] Concernant la demande formulée par M. [W] [D], en cas de vente de cet immeuble, de voir ordonner la délivrance d'un bail à son bénéfice afin de préserver ses droits envers le nouvel acquéreur, il ne peut qu'être observé que M. [W] [D] soutient bénéficier d'ores et déjà d'un bail verbal en vertu d'un accord passé avec [R] [I], ce qui confère à cette demande un caractère contradictoire au regard de l'argumentation qu'il développe par ailleurs selon laquelle il ne serait pas redevable d'une indemnité d'occupation du fait de sa qualité de locataire, question qui sera abordée plus bas. Il ne revient pas en conséquence à la présente juridiction d'ordonner aux coïndivisaires de M. [W] [D] de conclure avec celui-ci un contrat de bail professionnel mais d'examiner les preuves versées aux débats par l'intéressé aux fins de déterminer la réalité de l'existence du bail verbal allégué, étant par surcroît observé que M. [W] [D], dont l'activité professionnelle peut être exercée en d'autres locaux, ne justifie pas d'un intérêt légitime au maintien dans l'immeuble litigieux suffisant à motiver qu'il soit porté atteinte au principe de la liberté contractuelle de ses coïndivisaires. M. [W] [D] sera donc débouté de sa demande de régularisation d'un bail professionnel à son bénéfice, demande qui au demeurant n'avait pas été présentée au premier juge. Sur l'existence d'un bail verbal Le versement d'un loyer constitue un élément essentiel du contrat de bail. Il est constant que la preuve de l'exécution d'un contrat de bail ne saurait résulter de la simple occupation des lieux car elle suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, aussi bien l'accomplissement des obligations que l'exercice des droits découlant du prétendu bail (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 5 janvier 1978, n°76-11.010). En l'espèce, M. [W] [D] ne démontre aucunement avoir versé à sa mère, puis à ses coïndivisaires quelque loyer que ce soit, et précise au contraire en ses écritures qu'il « ne réglait pas de loyer ». Il se borne à affirmer avoir fait effectuer « un certain nombre de travaux » dans l'immeuble litigieux, en accord avec sa mère. Toutefois, toutes les factures qu'il produit à cet égard sont postérieures au décès de [R] [I], ce qui exclut que de tels travaux aient pu légitimement constituer paiement à celle-ci d'un loyer en contrepartie de la mise à disposition de l'immeuble. Si l'exécution de travaux par le preneur peut justifier que bailleur et locataire conviennent d'une dispense de paiement du loyer, une telle dispense ne peut être que temporaire, et la preuve d'une convention de cette nature incombe à celui qui entend s'en prévaloir. Une telle preuve n'est en l'occurrence nullement rapportée par M. [W] [D]. Enfin, il ne peut qu'être relevé que M. [W] [D] sollicite par ailleurs indemnisation pour les travaux qu'il a fait exécuter dans l'immeuble, ce qui démontre qu'ils ne sauraient être assimilés à un quelconque paiement de loyer. Il se déduit de ces éléments que M. [W] [D] ne démontre pas avoir bénéficié d'un bail verbal conclu avec [R] [I] et portant sur l'immeuble situé à [Localité 20]. Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Ainsi qu'il a été développé ci-dessus, M. [W] [D] ne peut valablement invoquer le bénéfice d'un contrat de bail portant sur l'immeuble au sein duquel il a installé son cabinet médical. Dès lors, l'argumentation qu'il avance quant à l'incompatibilité entre la qualité de locataire alléguée et le principe d'une indemnité d'occupation est dépourvue de pertinence. M. [W] [D] précise par ailleurs que l'immeuble litigieux n'est accessible que six jours sur sept, de 8 heures à 20 heures, soit durant les heures de présence de ses collaboratrices ou les siennes propres. Il a refusé, par courrier daté du 21 septembre 2020 adressé à Me [N], notaire, que les clés de l'immeuble soient confiées à des agents immobiliers en raison de l'exercice dans ces locaux d'une activité soumise au secret médical. Ces éléments caractérisent la jouissance privative qu'exerce à l'heure actuelle M. [W] [D] sur le bien immobilier litigieux. Le tribunal a ainsi retenu à juste titre qu'une indemnité d'occupation devait être mise à sa charge. Il doit à cet égard être précisé que l'analyse du procès-verbal de difficultés signé devant Me [M], le 29 septembre 2023, actant l'accord de Mme [T] [D] et Mme [U] [D] pour que M. [W] [D] continue d'exercer son activité professionnelle dans le local qu'il occupe actuellement dans les termes précédemment rappelés, ne conduit aucunement à considérer, ainsi que le soutient l'intéressé, que les s'urs de M. [W] [D] aient consenti à ce que cette occupation ne donne lieu à aucune contrepartie financière. La question d'une éventuelle indemnité d'occupation ou d'un éventuel renoncement à en solliciter une n'est tout simplement pas évoquée dans ce procès-verbal. En outre, il ne peut être considéré que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] aient pu valablement renoncer par abstention à une demande qui était déjà pendante dans le cadre de la présente instance judiciaire. Sur le quantum de cette indemnité d'occupation, le premier juge a, avec pertinence, observé que le montant sollicité par Mme [T] [D] et Mme [U] [D] apparaissait conforme au marché local, s'agissant d'un immeuble situé en centre-ville, d'une superficie de 500 m², comprenant deux corps de bâtiment, un hangar avec grenier et un jardin. Il peut être précisé que le fait que le cabinet médical proprement dit n'occupe qu'une partie de cet ensemble immobilier est sans emport, dès lors que l'accès à cet immeuble ne peut se faire qu'au gré de M. [W] [D] qui l'occupe, et qu'une occupation effective de l'intégralité de l'ensemble n'est pas nécessaire à la caractérisation de la jouissance privative du bien en cause. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que M. [W] [D] était redevable envers l'indivision d'une indemnité mensuelle de 1.000 euros au titre de l'occupation exclusive l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 20] à compter du 12 mai 2020 jusqu'à la cessation de cette occupation exclusive. Il sera par ailleurs précisé que le tribunal a à bon droit rejeté la demande d'expulsion formée à l'encontre de M. [W] [D] en raison de sa qualité de coïndivisaire lui donnant le droit de jouir de l'immeuble et de l'absence de caractère abusif de cette jouissance justifiée par un motif d'ordre professionnel, étant relevé que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] n'ont pas maintenu cette demande à hauteur d'appel mais que M. [W] [D] a interjeté appel de l'intégralité du jugement entrepris. Sur les demandes d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI [26] et de la cession des parts de [X] [D] : Aux termes de l'article 1844 du code civil, tout associé a le droit de participer aux décisions collectives. Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent. Si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier. Les statuts peuvent déroger aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa. L'article 1844-10 du même code dispose, en son alinéa 3, que la nullité des actes ou délibérations des organes de la société ne peut résulter que de la violation d'une disposition impérative du présent titre, à l'exception du dernier alinéa de l'article 1833, ou de l'une des causes de nullité des contrats en général. L'article 1988 du même code énonce que le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration. S'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès. En l'espèce, M. [W] [D] soutient que Mme [T] [D] et Mme [U] [D] étaient représentées, lors de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI [26] tenue le 25 octobre 2019, par leur s'ur [E]. Les intéressées contestent avoir confié à celle-ci quelque mandat que ce soit. M. [W] [D] ne produit pas d'autre preuve du mandat allégué que le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2019, à laquelle n'ont assisté que [R] [I], Mme [E] [D] épouse [S] et lui-même. Il n'est notamment pas versé aux débats de feuille de présence, de mandat ni de copie de convocation. Il doit de ce fait être considéré qu'aucune preuve de l'existence d'un tel mandat, qui aurait par surcroît dû être spécial, n'est rapportée par M. [W] [D]. Mme [T] [D] et Mme [U] [D] n'ont donc pas été représentées lors de cette assemblée générale extraordinaire. Il n'est pas davantage rapporté de preuve de convocation de l'ensemble des héritiers de [X] [D] à cette assemblée générale extraordinaire, convocation qui s'imposait pourtant à défaut de mandat de représentation. M. [W] [D] invoque, pour expliquer ce défaut de convocation, le fait que la SCI était dépourvue de gérant depuis le décès de [X] [D]. Force est de constater néanmoins que cette absence de convocation n'a pas empêché M. [W] [D], [R] [I] et Mme [E] [D] épouse [S] de se réunir à une date convenue entre eux afin de procéder à une assemblée générale extraordinaire de la SCI. Dès lors, quel que soit le procédé employé pour parvenir à une réunion à date précise dans ce but, il aurait dû être étendu à Mme [T] [D] et Mme [U] [D] et les associés présents auraient dû s'assurer de pouvoir en justifier, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il peut être rappelé à cet égard que l'article 1846 du code civil prévoit, en son dernier alinéa, que si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants. L'absence de convocation de Mme [T] [D] et Mme [U] [D] en leur qualité d'héritières des parts indivises de leur père dans la SCI à cette assemblée générale extraordinaire leur a causé grief, en leur interdisant d'exercer les droits reconnus à tout associé, notamment celui de prendre part aux diverses délibérations qui ont notamment abouti à la cession des parts sociales de [X] [D] et à la donation des parts sociales de Mme [U] [D] à M. [W] [D], ainsi qu'à la désignation de celui-ci en qualité de gérant. Il peut au demeurant apparaître particulièrement curieux que lors de cette assemblée générale, Mme [U] [D] et Mme [S] aient été estimées détentrices et donatrices de parts sociales héritées de leur père, en l'absence de tout règlement préalable de la succession de celui-ci. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé l'assemblée générale extraordinaire des associés de la société [26] et la cession des parts sociales de [X] [D] à M. [W] [D] du 25 octobre 2019. Sur la demande de désignation d'un mandataire : L'article 1844 du code civil prévoit, en son alinéa 2, que les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent. L'article 10 des statuts de la SCI [26] renvoie à cette disposition. Si le tribunal a désigné Mme [E] [D] comme mandataire unique de l'indivision pour participer aux décisions collectives de la SCI [26], l'ensemble des parties en présence demande à la cour de désigner un mandataire ad hoc tiers à la famille [D]. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a désigné Mme [E] [D] en qualité de mandataire commun pour représenter les propriétaires indivis des parts de la société [26] qui appartenaient à [X] [D] et [R] [I] et de désigner l'UDAF 36, [Adresse 12], en qualité de mandataire ad hoc et aux mêmes fins. Sur la demande d'expertise judiciaire présentée par M. [W] [D] : Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, M. [W] [D] sollicite la désignation d'un expert afin de déterminer la valeur des parts de la SCI [26] au vu de l'évaluation d'un bien immobilier de la SCI par la belle-fille de Mme [T] [D], notaire salariée, et de la valorisation en 2017 des parts sociales par Me [N] (anciennement chargé du règlement des successions en cause), tous éléments qu'il estime contestables. Toutefois, il sera observé qu'il résulte du procès-verbal de difficultés établi par Me [M] que l'accord des parties a été constaté quant à l'évaluation de la SCI [26] par le notaire commis, étant précisé qu'une demande en ce sens a été énoncée devant lui par chacune des parties, lesdites demandes prévoyant la possibilité pour le notaire de désigner un expert aux fins de procéder à une évaluation comptable, la désignation d'un expert judiciaire ne devant intervenir qu'à défaut d'accord entre les parties. La valorisation des parts sociales opérée par Me [N] et celle du bien immobilier concerné par une notaire tierce n'apparaissent donc plus d'actualité à ce jour. Il n'est justifié d'aucun désaccord ni difficulté quant à la poursuite par Me [M] de sa mission d'évaluation de la SCI ni quant à la désignation d'un expert par celui-ci, désignation dont il n'est pas même justifié qu'elle soit jugée nécessaire à ce jour par le notaire. Dès lors, il y a lieu de confirmer, par adjonction de motifs, le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire qui lui était présentée. Sur l'article 700 et les dépens : L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [W] [D], qui succombe en l'intégralité de ses prétentions, à verser à Mme [T] [D] et Mme [U] [D] ensemble la somme de 4.000 euros au titre des frais qu'elles ont exposés en cause d'appel et qui ne seraient pas compris dans les dépens. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [W] [D], partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l'instance d'appel. La SCP Avocats Centre pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs. PAR CES MOTIFS La Cour, INFIRME partiellement le jugement rendu le 29 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de Châteauroux en ce qu'il a désigné Mme [E] [D] en qualité de mandataire commun pour représenter les propriétaires indivis des parts de la société [26] qui appartenaient à [X] [D] et [R] [I] et désigné Me [Y] [F], notaire à [Localité 20] pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage ; CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Et statuant de nouveau des seuls chefs infirmés, DESIGNE l'UDAF 36, [Adresse 12], en qualité de mandataire ad hoc commun pour représenter les propriétaires indivis des parts de la société [26] qui appartenaient à [X] [D] et [R] [I] ; RAPPELLE que Me [M], notaire, a été désigné en remplacement de Me [F] par ordonnance du juge commis datée du 4 avril 2023 ; Et y ajoutant, CONDAMNE M. [W] [D] à verser à Mme [T] [D] épouse [K] et Mme [U] [D] épouse [Z] ensemble la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [W] [D] aux entiers dépens de l'instance d'appel, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile étant accordé à la SCP Avocats Centre. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, S. MAGIS O. CLEMENT