Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/01881

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [C] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Sarah BARUK Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01881 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAV N° MINUTE : 11 JTJ JUGEMENT rendu le lundi 24 juin 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483 DÉFENDERESSE Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024, prorogé au 24 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 24 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01881 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAV EXPOSÉ DU LITIGE [C] [Z] est propriétaire des lots n°1161 et 1268 situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 15/03/2024 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, a fait assigner [C] [Z] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 4192,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 11/03/2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; - 433,40 euros au titre des frais de recouvrement ; - 1000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13/02/2023. L'affaire a été examinée à l'audience du 02/04/2024. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. [C] [Z], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 05/06/2024 avec prorogation au 24/06/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DECISION Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: le justificatif de la qualité de copropriétaire de [C] [Z] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1161 et 1268 et de l’avis de transfert de propriété en date du 09/02/2022 ;le décompte individuel du 11/03/2024 ;les appels de fonds entre le 01/07/2022 et le 01/01/2024 ;les relances et le commandement de payer du 13/02/2023 ;les procès-verbaux d’AG annuelles en date des 29/09/2021 et 20/04/2023 et d’AG extraordinaires des 08/12/2021 et 24/05/2022 et les attestations de non recours ; les contrats de Syndic ;le relevé de charges annuel 2022. Il ressort du décompte arrêté au 11/03/2024 qu'à cette date, le compte de copropriétaire de [C] [Z] était débiteur de la somme de 4811,35 euros dont il convient de déduire la somme de 618,91 euros correspondant aux frais, soit un montant de 4192,44 euros hors frais, appel du 1er trimestre 2024 inclus. Par conséquent, [C] [Z] est redevable de la somme de 4192,44 euros à laquelle elle sera condamnée au titre des charges impayées pour la période du 21/06/2022 au 01/01/2024, 1er trimestre 2024 inclus. En application de l'article 1236-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 433,40 euros aux frais du Syndic et à l’envoi de deux mises en demeure. S’agissant des mises en demeure, il n’est pas produit l’avis de réception permettant de démontrer de la réalité de l’envoi des deux courriers de mise en demeure et de relance. S'agissant des frais de constitution de dossier, il convient de les mettre à la charge de la copropriétaire défaillante en vertu du texte susvisé. Par conséquent, [C] [Z] sera tenue au paiement de la somme de 336 euros au titre des frais nécessairement exposés par le demandeur pour recouvrir sa créance. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que [C] [Z] ne paye pas régulièrement ses charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts. Par conséquent, [C] [Z] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 100 euros. Sur les demandes accessoires [C] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13/02/2023. Elle devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, la somme de 4192,44 euros au titre des charges impayées pour la période du 21/06/2022 au 01/01/2024, 1er trimestre 2024 inclus ; CONDAMNE [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, la somme de 336 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés ; DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, la somme de 100 euros à titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet BALZANO, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE [C] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13/02/2023 ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière La juge