Texte intégral
N° RG 25/00177 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGLU
Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 Août 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD
DEMANDEUR(S) :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6], sis [Adresse 3]
représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]
Madame [S] [J], demeurant [Adresse 1] [Adresse 5]
non comparants ni représentés
DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025
JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025
copie exécutoire délivrée le à Me CAPES
copie conforme délivrée le à DDETSPP
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 mars 2019 à effet du 5 avril suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] un local à usage d'habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 59,43 euros incluse, de 514,22 euros payable à terme échu.
Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], le 27 novembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 918,73 euros, outre 154,03 euros de frais.
Les causes de ce commandement n'ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :
constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 28 janvier 2025, jour d’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] et celle de tout occupant de leur chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,
condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à lui régler la somme principale de 5 638,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,
condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu'à l’entière libération des lieux,
condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à lui régler une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 27 novembre 2024.
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 1er juillet 2025.
Représenté par Maître Sabine CAPES, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025 s’élève à 6 471,06 euros et que le paiement du loyer n’a pas été repris.
Bien qu’ayant été régulièrement assignés, Monsieur [G] [V] à sa personne et Madame [S] [J] à domicile, à la personne de Monsieur [G] [V], son compagnon qui a accepté de recevoir copie de l’acte, les défendeurs n’ont pas comparu ni personne pour eux.
Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité
En application du paragraphe II de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d'ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement et qui peut s'effectuer par voie électronique ;
Aux termes du paragraphe III du même article, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d'irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Ett dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 28 novembre 2024 dont il produit l'accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] ;
Par ailleurs, l'assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, l'accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT l'atteste ;
La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.
Sur le fond
Selon l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la résiliation du bail
En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;
Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l'article 24 précédemment cité de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 5 intitulé LA RÉSILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT de son article IV, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], le 27 novembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 918,73 euros ; ceux-ci n’en ont pas pour autant régularisé leur situation ni proposé à leur bailleur la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 5 638,66 euros le jour de l’assignation ;
Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 27 mars 2019 et d’enjoindre à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], qui les occupent sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025, de libérer les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans un délai de huit jours à partir de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.
Sur la dette locative
Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
L'article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l'assignation et le dernier décompte arrêté au 31 mai 2025 de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, démontrent que Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de régler le loyer et charges au terme convenu dès leur prise à bail puisque le règlement de leur première quittance a été rejeté et qu’ils ont ensuite laissé prospérer leur dette qui est passée de 53,07 euros le 31 août 2019 à 1 421,49 euros le 30 avril 2021 et 2 361,96 euros le 31 juillet 2021, avant de chuter à 460,62 euros le 18 août 2021 sous l’effet, ce jour-là, d’un rappel d’APL de 1 901,34 euros, puis de fluctuer entre 180 euros et 557,50 euros jusqu’au 7 août 2023, mais qui est par la suite irréversiblement repartie à la hausse, leur compte affichant un débit de 901,41 euros le 31 août 2023, 1 474,14 euros le 31 août 2024, 3 461,68 euros le 16 décembre 2024, 4 738,88 euros le 31 janvier 2025, 5 083,46 euros le 28 février 2025 et 6 741,06 euros le 31 mai 2025 ; cette dernière somme, réclamée par leur bailleur, est ainsi parfaitement justifiée, étant observé que le montant erroné qu’il a porté de façon manuscrite dans son dossier, soit 6 471,06 euros, résulte d’une simple erreur d’écriture, en l’occurrence une inversion de chiffres, commise en le recopiant ;
Le silence observé par Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des [Localité 6] pour faire le point de leur situation, et leur absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’ils n’ont en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;
Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT recherche leur solidarité ;
Conformément à l’article 1310 du Code civil la solidarité, qui ne se présume pas, est légale ou conventionnelle ;
Le contrat de location comporte, en son article VI intitulé SOLIDARITE, une disposition selon laquelle, lorsque le bail est établi au nom de plusieurs personnes, les colocataires soussignés, en l’espèce Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], sont tenus solidairement de toutes les dettes nées de son exécution ;
En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s'ils n'ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d'un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;
Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de leur dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 6 741,06 euros qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur celle de 2 918,73 euros, du 9 avril 2025 sur celle de 5 638,66 euros et de cette décision pour le surplus.
Sur l'indemnité d'occupation mensuelle
Le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2025 ; Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] sont depuis redevables, envers leur bailleur et jusqu'à leur départ effectif des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation ; leur dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;
Ils seront par conséquent solidairement condamnés à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er juin 2025 et jusqu'à leur complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] ;
Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu'il a été contraint d'engager pour ester en justice ;
Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] seront donc solidairement condamnés à lui payer une somme de 100 euros.
Sur les dépens
Conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;
Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], qui succombent, seront donc condamnés aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui leur a été délivré le 27 novembre 2024.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.
Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.
Ordonne à Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.
À défaut d'exécution spontanée, ordonne l'expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J], tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.
Condamne solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, au titre de leur dette arrêtée au 31 mai 2025, une somme de SIX MILLE SEPT CENT QUARANTE ET UN EUROS et SIX CENTIMES (6 741,06 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur celle de 2 918,73 euros, du 9 avril 2025 sur celle de 5 638,66 euros et de cette décision pour le surplus.
Condamne solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT, à partir du 1er juin 2025 et jusqu'à leur départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.
Déboute l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.
Condamne solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 6] XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [S] [J] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 27 novembre 2024.
Rappelle que l'exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.
Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.
LE GREFFIER LE JUGE
