Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01871

Du 09 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01871 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLHJ [N] [I], [E] [X] épouse [I] C/ [J] [T] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me D. LAPLAGNE Le 09/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [N] [I] né le 08 Novembre 1969 à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 3] Madame [E] [X] épouse [I] née le 21 Juillet 1970 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 3] Représentés par Me Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [J] [T] né le 25 Novembre 1983 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 8] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 24 Novembre 2023 Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 11 janvier 2017, la SCI DES ROMPUS a donné à bail à Monsieur [J] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse. Par acte notarié en date du 10 mars 2020, Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] ont acquis de la SCI DES ROMPUS le bien situé [Adresse 2] à [Localité 8], ces derniers devenant bailleurs du logement loué à Monsieur [J] [T]. Par acte d'huissier de justice du 16 juin 2023, Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1268,13 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] ont assigné Monsieur [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir : oConstater et prononcer la résiliation du bail liant Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] à Monsieur [J] [H] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 11 janvier 2017, "Ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [H] et la remise des clefs après l'établissement d'un état des lieux de sortie et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à partir de la décision à intervenir, "Ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [H] et de tout occupant de son chef par huissier, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, l'intervention d'un serrurier et d'un garde-meuble, aux frais de Monsieur [J] [H], "Condamner Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] la somme provisionnelle de 2580 euros au titre de l'arriérés de loyers et charges à la date de résiliation du bail, soit le 26 septembre 2022, outre celle de 670 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 26 septembre 2022, "Condamner Monsieur [J] [H] à payer Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, comprenant les frais de commandement. Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1750,20 euros au jour de l'audience du 24 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. En défense, Monsieur [J] [T] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler la dette en une seule fois ou à tout le moins à brèves échéances. Il précise être en recherche d'emploi et percevoir le revenu de solidarité active. Il ajoute avoir perçu la somme de 5000 euros de la part de la Caisse des dépôts et consignations. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogé au 09 Février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023. L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] à Monsieur [J] [T]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] ont fait signifier à Monsieur [J] [T] un commandement d'avoir à payer la somme de 1268,13 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [J] [T] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 17 août 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 août 2023. Dans la mesure ou aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant des capacités financières de Monsieur [J] [T], aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé. Dès lors, Monsieur [J] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 17 août 2023, ce qui constitue pour Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la demande d'astreinte L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution applicables s'agissant de l'expulsion des lieux habités, le montant de l'astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] produit un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 1750,20 euros au jour de l'audience du 24 novembre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [J] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 1750,20 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus au jour de l'audience du 24 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. Monsieur [J] [T] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (437,55 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [J] [T]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 17 août 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [J] [T] ; CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (437,55 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] la somme de 1750,20 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du jour de l'audience du 24 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I], à compter du 1er décembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [J] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [E] [X] épouse [I] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT