Cour d'appel, 28 juin 2024. 23/00007

N° RG 23/00007 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P2WQ Minute N° : 24- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre de l'expropriation ARRET DU 28 JUIN 2024 Débats du 17 Mai 2024 APPELANT : d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 22 Mars 2023 Monsieur [Z] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Maître Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS INTIMEE S.A.E.M. VIATERRA ( anciennement dénommée SEBLI ) immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro B 642 920 029 dont le siège social est à l'Hôtel de ville de [Localité 8] et le siège administratif au [Adresse 6], représenté par son directeur général en exerice Monsieur [U] [W] Représenté par Maître Jean-Pierre BROC, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par Maître TOURNIER - DEGRYSE avocat au barreau de NARBONNE EN PRESENCE DE : Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L'HERAULT DDFIP de L'hérault [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par [K] [P], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre, Madame BOURDON, conseiller, Monsieur GRAFFIN, conseiller, GREFFIER : Mme Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé. DEBATS : A l'audience publique du 17 Mai 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 28 Juin 2024. ARRET : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ******* Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception. Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations, EXPOSE DU LITIGE : Par arrêté préfectoral du 12 novembre 2009 modifié par arrêté du 15 décembre 2009, les opérations d'acquisitions foncières nécessaires à la réalisation d'une [Adresse 9] sur la commune de [Localité 8] étaient déclarées d'utilité publique. Le Préfet de l'Hérault déclarait cessibles pour cause d'utilité publique les biens compris dans le périmètre de l'opération au pro't de l'aménageur la société Viaterra. Par acte authentique de vente du 08 août 2012 ce dernier faisait l'acquisition d'un hangar d'environ 280 m². Ce document précisait : « Les parties rappellent que le bien objet des présentes est actuellement loué au pro't de la SARL PROMAT, représentée par son gérant, M. [Z] [H] [...] pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er avril 2004 ». Du fait d'un désaccord sur la qualité de locataire de M. [H] et sur le montant de l'indemnité d'éviction proposée par l'expropriante, la société Viaterra a saisi la présente juridiction selon mémoire reçu au greffe le 20 septembre 2022. Par ordonnance du 7 novembre 2022, le transport sur les lieux a été fixé au 9 décembre suivant, date à laquelle il s'est déroulé en présence de l'ensemble des parties à l'exception du commissaire du gouvernement. Par jugement rendu le 22 mars 2023 le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a : Dit n'y avoir lieu à une indemnité d'éviction ; Rejeté l'intégralité des demandes de M. [H] ; Condamné M. [H] à payer à la société Viaterra la somme de 27 240 € au titre de l'indemnité d'occupation due pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ; Fixé le montant de l'indemnité annuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2023 jusqu'au jour de la libération effective des lieux à la somme de 5 448 € ; Dit qu'en cas de libération des lieux en cours d'année cette indemnité devra être proratisée au mois occupé ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et laisser les dépens à la charge de l'expropriante. ** M. [H] a interjeté appel de ce jugement le 24 mai 2023. Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 avril 2024 il demande à la cour de: Réformer la décision en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à indemnité d'éviction et rejeté les demandes de M. [H] ; Statuant à nouveau : Condamner la société Viaterra au paiement à son profit de la somme de 205 800 € au titre de l'indemnité d'éviction commerciale ; Condamner la société Viaterra au paiement à son profit de la somme de 42 343 € au titre de l'indemnité de remploi ; Condamner la société Viaterra au paiement à son profit de la somme de 91 464 € TTC au titre de l'indemnité de déménagement et de réinstallation ; Condamner la société Viaterra au paiement à son profit de la somme de 12 685,20 € au titre des frais de raccordement électrique ; Condamner la société Viaterra au paiement à son profit de la somme de 205 200 € au titre de l'indemnité de déplacement ; Condamner la société Viaterra aux dépens de première instance d'appel et à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. ** La société Viaterra dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 29 mars 2024 demande à la cour de : A titre principal : Confirmer le jugement du 22 mars 2023 en ce qu'il conteste la qualité de locataire de M. [H] de la parcelle cadastrée DP [Cadastre 7] commune de [Localité 8] dont l'adresse est désormais [Adresse 2] dans le périmètre de la ZAC, et a débouté M. [H] de l'ensemble des dépenses indemnitaires ; Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [H] au paiement d'une indemnité d'occupation pour les années 2018 à 2022 à hauteur de 27 240 € et une indemnité annuelle d'occupation à proratiser en fonction du jour de libération effective des lieux ; Condamner l'appelant à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; À titre subsidiaire, dans l'hypothèse d'une infirmation du jugement il est demandé à la cour : De fixer indemnité principale d'éviction commerciale à la somme de 1 591,50 € et l'indemnité de remploi à 79,50 € ; De rejeter les autres prétentions indemnitaires accessoires ; De confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [H] au paiement d'une indemnité d'occupation pour les années 2018 à 2022 à hauteur de 27 240 € et une indemnité annuelle d'occupation à proratiser en fonction du jour de libération effective des lieux ; De condamner l'appelant à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens. ** Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 8 novembre 2023 demande à la cour de confirmer le jugement du 22 mars 2023 en ce qu'il a prononcé qu'il n'y avait pas lieu à indemnisation de l'appelant et rejeté ses prétentions indemnitaires et à titre subsidiaire en cas de démonstration de la qualité de locataire de l'appelant de réformer le jugement et de prononcer que l'indemnité d'éviction doit être fixée à 4 656 €. MOTIFS : Sur l'indemnité d'éviction : Le premier juge se fondant sur l'article L321-1 du code de l'expropriation qui prévoit que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, l'article L 322-2- du même code qui prévoit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, et l'article L 322-1 du même code qui prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, a considéré que le locataire bénéficiant d'un contrat de location peut prétendre à une indemnité d'éviction afin d'indemniser le préjudice subi lié à la 'n anticipée du bail mais qu'en vertu de l'article L 314-1 du code de l'urbanisme, les obligations de l'expropriant sont réservées aux occupants titrés, titulaires de baux. Il a retenu que la lecture du bail initial conclut entre les consorts [S] et la SARL Promat précisait au titre de la cession que :' En cas de cession du droit au bail jointe à la cession du fonds de commerce ou en cas de cession du simple droit au bail dûment autorisée, le cédant devra rester garant à titre solidaire avec le cessionnaire du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail ; il y aura solidarité et indivisibilité entre tous les preneurs successifs pendant toute la durée du bail. La cession devra être constatée par un acte sous seing privé ou authentique, auquel le bailleur sera appelé à concourir par notification effectuée au moins quinze jours à l'avance, ledit acte de cession devant reproduire l'obligation de garantie du cédant, telle que visée au présent paragraphe. La cession sera signi'ée au bailleur dans les termes de l'article 1690 du code civil ». Il a enfin jugé que M. [H] ne justifie ni ne démontre l'existence d'un acte de cession régulièrement établi à son profit par la société Promat, que la simple attestation d'agrément du bailleur non datée et pour une période ultérieure est insuf'sante à démontrer la qualité de locataire de M. [H] et partant, d'un droit indemnisable, que la demande de renouvellement de bail du 9 octobre 2012 ne démontre en rien la cession régulière du bail se contentant d'affirmer l'existence d'événements non justi'és, qu'au surplus aucune preuve du paiement d'un loyer où d'une quelconque indemnité au nom de M. [H] n'est rapportée, qu'il n'est donc pas démontré une relation contractuelle directe entre M. [H] et les propriétaires successifs du local en cause, qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de M. [H]. M. [H] maintient en cause d'appel que les deux attestations qu'il produit aux débats et le courrier de [B] [S] en date du 8 août 2012, tout comme son inscription au répertoire Sirene à compter du 2 mars 2010 démontrent sa qualité de locataire, à partir de l'année 2010, que la société Viaterra a d'ailleurs reconnu cette qualité dans son courrier du 23 octobre 2012. Toutefois il est constant que le contrat de bail initial conclut entre [D] et [B] [S], propriétaires du local et la société Promat (représentée par son gérant M. [H]) prévoit expressément que la cession du droit au bail devra être constatée par acte sous seing privé ou authentique auquel le bailleur sera appelé à concourir par notification effectuée 15 jours à l'avance et M. [H] ne produit aucun acte de cession du droit au bail. La photocopie de l'attestation dactylographiée de M. [D] [S] qui ne comporte qu'une date incomplète « 28 janvier 20.. » et celle de Mme [B] [S] qui ne comporte aucune date, dans lesquelles tous deux déclarent donner leur agrément à M. [H] pour la cession du bail qui doit être consentie par la société Promat, attestations auxquelles ne sont pas jointes les pièces justifiant de l'identité des attestants, revêtent une force probante limitée et ne donnent aucune indication sur la date à laquelle la cession du droit au bail serait intervenue. Dans son courrier manuscrit en date du 8 août 2012 Mme [B] [S] informe M. [H] qu'il est redevable du loyer et des charges du 1er au 7 août 2012, la consommation d'électricité et la moitié de l'abonnement du 1/08/2010 au 1/08/2012 courrier qui fait référence à une présence dans les lieux depuis deux ans soit depuis le 1er août 2010. Toutefois cette seule pièce ne justifie pas du paiement des loyers par M. [H] entrepreneur individuel sur la période du 1er août 2010 au 1er août 2012. L'adresse déclarée par M. [H] lors de son inscription au répertoire Sirene le 2 mars 2010 est celle du local et il est aussi exact que dans son courrier du 23 octobre 2012 la société Viaterra écrit « Le bail commercial que vous déteniez sur le hangar susmentionné s'est éteint de plein droit à la date du 8 août 2012, date de la signature de l'acte authentique... ». Toutefois dans l'acte de vente du 8 août 2012 il est bien mentionné que le bien cédé fait l'objet d'un contrat de bail depuis le 22 mars 1995, bail reconduit le 1er avril 2004 au profit de la société Promat représentée par son gérant M. [H]. Tenant les qualités de M. [H] qui est à la fois gérant de la société Promat et entrepreneur individuel à compter du mois de mars 2010, il n'est pas justifié que M. [H] entrepreneur individuel était au jour de la cession amiable le bénéficiaire du bail commercial initialement consenti à la société Promat. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la qualité de locataire de M. [H] et l'a débouté de toutes ses demandes d'indemnisation. M. [H] qui succombe en son appel sera tenu aux dépens. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour ; Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 8 février 2023 en toutes ses dispositions ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [H] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,