Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/08925

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [D] [M] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Viviane RODRIGUES Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08925 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJP N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 15 mars 2024 DEMANDERESSE Madame [N] [X] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Viviane RODRIGUES,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D263 DÉFENDEUR Monsieur [D] [M] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08925 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJP EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, Madame [X] a donné en location à Monsieur [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] outre une cave n°9, [Localité 3] pour un loyer de 2030 euros par mois. Monsieur [M] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Madame [X] lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 mai 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 4631,44 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023, Madame [X] a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : ▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux dont s'agit, sans délai, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, ▸ ordonner qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il lui plaira, et ce aux frais du défendeur, ▸ subsidiairement, juger que les obligations contractuelles de paiement des loyers n'ont pas été respectées et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de l'obligation substantielle de régler les loyers et les charges locatives, ordonner l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux dont s'agit, sans délai, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et ordonner qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il lui plaira, et ce aux frais du défendeur, ▸ condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 9166,20 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges arrêtés au 2 août 2023, terme d'août 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2023, ▸ condamner Monsieur [M] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises, à compter du 3 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l'assignation, ▸ juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, ▸ condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la notification à la préfecture et à la CCAPEX outre les frais éventuels liés à l'exécution de la décision à intervenir. La dénonciation au préfet est intervenue le 08 novembre 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2024. A cette date, Madame [X] par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 16375,06 euros. En défense, Monsieur [M], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu ni personne pour lui. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, Madame [X] a fait part de son opposition à l’audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande : Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du contrat de bail du 28 octobre 2021, - de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 08 novembre 2023, c'est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience, - de la saisine de la CCAPEX intervenue le 23 mai 2023 pour signalement des impayés par Madame [X], - de l’absence d’élément concernant une éventuelle procédure de surendettement, il apparaît que la demande est recevable. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail : L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [M], locataire d’un logement situé [Adresse 1] outre une cave n°9, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 28 octobre 2021 était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4631,44 euros au 15 mai 2023, échéance de mai 2023 incluse. Le commandement de payer qui a été signifié à Monsieur [M] le 22 mai 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [M] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi. Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis. - Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le bailleur indique à l'audience que Monsieur [M] est redevable d'une somme de 16375,06 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2023 inclus. Néanmoins, en l'absence du débiteur à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur. Monsieur [M] sera en conséquence condamné à verser la somme de 9166,20 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion : En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, l'opposition du bailleur, outre l'absence de comparution de Monsieur [M] et surtout l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité. Monsieur [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. - Sur l'indemnité d'occupation : L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié, aucun élément venant justifier la demande d'indexation, et de condamner Monsieur [M] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire. - Sur l’exécution provisoire : La présente décision est exécutoire à titre provisoire. - Sur l’article 700 du code de procédure civile : Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » Il convient en équité de condamner Monsieur [M] à payer à Madame [X] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens: L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Monsieur [M] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer du 22 mai 2023, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et au préfet mais pas les frais d'exécution. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 23 juillet 2023, du bail consenti par Madame [X] à Monsieur [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] outre une cave n°9, [Localité 3] ; Ordonne en conséquence à Monsieur [M], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Madame [X] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne Monsieur [M] à payer à Madame [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ; Condamne Monsieur [M] à payer à Madame [X] la somme de 9166,20 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois d'août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Condamne Monsieur [M] à payer à Madame [X] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [M] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et au préfet. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.