Cour d'appel, 16 mai 2024. 20/01666

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE [Localité 11] 3e chambre civile ARRET DU 16 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01666 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OR7L Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 FEVRIER 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11] N° RG 17/01683 APPELANTE : S.C.I. SOLEIL prise en la personne de ses gérants, Monsieur [E] [N] et Madame [U] [L] épouse [N], domiciliés tous deux ès qualités au siège social, sis [Adresse 12] [Localité 4] Représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VPNG, avocat au barreau de [Localité 11] substitué par Me Chloé GILLI CANAL, avocat au barreau de [Localité 11] INTIMES : Monsieur [F] [T] né le 30 Octobre 1978 à [Localité 13] (76) de nationalité Française [Localité 8] [Localité 4] et Madame [P] [J] née le 03 Novembre 1978 à [Localité 7] (Orne) de nationalité Française [Localité 8] [Localité 4] Représentée par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de [Localité 11] et Monsieur [A] [S] né le 11 Septembre 1938 à [Localité 9] (69) de nationalité Française [Localité 8] [Localité 4] Représentés par Me Nathalie CELESTE, avocat au barreau de [Localité 11] Ordonnance de clôture du 07 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 février 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier. * * * * EXPOSE DU LITIGE : Par arrêté en date du 11 septembre 1970, Monsieur [X] [H], propriétaire de la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 5] située sur la commune des [Localité 10], était autorisé à diviser sa parcelle en trois lots. Le lotissement ainsi créé faisait l'objet d'un acte de dépôt reçu par Me [Z] [V] [W], notaire à [Localité 11], le 1er décembre 1970. Par acte notarié du 3 juin 1971, Monsieur et Madame [H] ont vendu à Monsieur [A] [S] une parcelle de terrain à bâtir sise sur le territoire de la commune des [Localité 10], au lieu-dit [Localité 8], cadastrée section C numéro [Cadastre 6] formant le lot numéro 1 du lotissement dénommé "La Cigalière". Par arrêté en date du 22 juillet 1971 était autorisée la division du lot portant le numéro 3 en deux nouveaux lots portant les numéros 4 et 5. Par acte notarié du 30 septembre 2002, Madame [K] [B] a vendu à la SCI Soleil, représentée par Monsieur [E] [N] et Madame [U] [L] épouse [N], une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, située [Localité 8] sur la commune des [Localité 10], figurant sur une parcelle cadastrée section parcelle AC numéro [Cadastre 2], ainsi que la moitié indivise d'une parcelle en nature de chemin cadastrée section AC numéro [Cadastre 3], ces biens formant les lots portant le numéro 5 pour la maison et le terrain et portant le numéro 3 pour le chemin du lotissement dénommé "La Cigalière". Par acte notarié du 28 septembre 2011, Monsieur [R] [O] et Madame [Y] [D] ont vendu à Monsieur [F] [T] et Madame [P] [J] une maison d'habitation située lieu-dit [Localité 8], sur la commune des [Localité 10], figurant sur une parcelle cadastrée section QC numéro [Cadastre 1], formant les lots portant les numéros 2 et 4 du lotissement dénommé "La Cigalière". Par exploit d'huissier en date du 28 mars 2017, la SCI Soleil a fait assigner Messieurs [T] et [S] devant le tribunal de grande instance de [Localité 11] afin de les voir condamner à consigner sur un compte CARPA la somme de 5 225 euros pour l'entretien du chemin indivis, cadastré section AC numéro [Cadastre 3], et à lui rembourser la somme de 3 833,33 euros au titre des frais d'entretien du réseau d'eau potable. Par acte d'huissier du 6 juin 2018, la SCI Soleil a attrait en la cause Madame [P] [J]. Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 septembre 2018. Par jugement contradictoire prononcé le 13 février 2020, le tribunal judiciaire de [Localité 11] a : - débouté la SCI Soleil de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [F] [T], de Madame [P] [J] et de Monsieur [A] [S] au paiement des frais d'entretien du chemin ; - débouté la SCI Soleil de sa demande tendant à la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 3 833,33 euros au titre des frais d'entretien du réseau d'eau ; - débouté Monsieur [F] [T], Madame [P] [J] et Monsieur [A] [S] de leur demande tendant à voir constater l'extinction de la clause prévoyant la répartition des frais d'entretien de la canalisation d'eau potable au prorata de la surface de chaque lot ; - s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de modification de la répartition des frais d'entretien du réseau d'eau potable ; - condamné la SCI Soleil à verser à Monsieur [F] [T] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Soleil à verser à Monsieur [A] [S] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Soleil aux dépens. Par déclaration remise au greffe le 25 mars 2020, la SCI Soleil a relevé appel de ce jugement. Par conclusions remises au greffe le 29 juillet 2022, la SCI Soleil demande de réformer le jugement et : Sur la demande relative au chemin : - autoriser la SCI Soleil à réaliser les travaux du devis SGF du 21 novembre 2014, - condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 5 225 euros, indexée sur l'indice B01 valeur de référence novembre 2014, - condamner Monsieur [T] et Madame [J] au paiement de la somme de 5 225 euros, indexée sur l'indice B01 valeur de référence novembre 2014, - ordonner l'interdiction à l'encontre de Monsieur [S], Monsieur [T] et Madame [J] de pénétrer sur la parcelle cadastrée section AC, n° [Cadastre 3] à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, Sur la demande concernant la canalisation d'eau : - condamner Monsieur [S], Monsieur [T] et Madame [J] au paiement de la somme de 3 833,33 euros correspondant à la part réglée par la SCI Soleil excédant sa contribution en application du cahier des charges, Elle demande en outre de condamner les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par conclusions remises au greffe le 11 août 2020, Monsieur [S], Monsieur [T] et Madame [J] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions. Ils lui demandent en outre de condamner la SCI Soleil aux entiers dépens, et à verser la somme de 5 000 euros chacun à Monsieur [S] et à Monsieur [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur la demande relative au chemin : Il résulte de l'acte de vente [B]/[N] du 30 septembre 2002 que la SCI Soleil est propriétaire indivis de la moitié de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 3], correspondant à un chemin, les conditions générales dont fait état l'appelante précisant que le chemin indivis sera entretenu à frais communs. Il n'est pas contesté par la SCI Soleil que les titres des intimés n'évoquent pas la répartition des frais du chemin, l'acte d'achat de Monsieur [S] du 3 juin 1971 et celui des consorts [T]-[J] reçu le 28 septembre 2011 ne faisant pas état de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 3] correspondant au chemin litigieux, ce dernier acte évoquant uniquement un droit de passage sur cette parcelle. La SCI Soleil, qui reconnaît dans ses conclusions que Monsieur [S] n'a aucune mention du chemin dans son titre et que les consorts [T]-[J] n'ont pas acquis expressément l'autre moitié indivise de la parcelle AC [Cadastre 3], se prévaut paradoxalement de la mention figurant dans le cahier des charges de son acte de vente selon laquelle 'le chemin indivis sera entretenu à frais commun', étant rappelé que le droit de passage mentionné dans l'acte de Monsieur [T] et Madame [J] ne confère à ces derniers aucun droit de propriété sur une partie du chemin. La SCI Soleil fait cependant valoir qu'elle pouvait légitimement croire que les intimés avaient bien la qualité d'obligés à titre réel à l'entretien commun du chemin, Monsieur [S] disposant de deux accès sur le chemin indivis et les consorts [T]-[J] disposant également de leur accès sur ce chemin. Elle soutient que pendant plus de 40 ans, Monsieur [S] et Monsieur [T] et Madame [J] vont utiliser le chemin pour accéder à leur propriété et vont être à l'origine d' importantes dégradations affectant ce dernier, Monsieur [T] et Madame [J] ayant notamment fait réaliser d'importants travaux en 2016 qui ont participé à la dégradation du chemin. Or, en l'espèce, outre qu'aucun des actes de propriété des intimés ne désigne ces derniers comme propriétaires indivis du chemin litigieux ni ne prévoit une répartition des travaux d'entretien de ce dernier entre les co-lotis, il convient d'une part de relever qu'il est constant que Monsieur [S] a acquis, par acte du 3 juin 1971, son lot avant la disparition, par arrêté du 22 juillet 1971, du lot n° 3 au profit du chemin litigieux et de la création des deux lots n° 4 et 5 , de sorte qu'il a toujours disposé d'un accès individuel séparé de ce chemin, les photographies versées aux débats montrant effectivement que le chemin d'accès de Monsieur [S] à sa propriété est jumelé à l'emprise de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 3] menant au lot de la SCI Soleil, rien ne justifiant en conséquence que Monsieur [S] ait utilisé ce chemin pour accéder au portail de sa propriété, le portillon situé au bout du chemin dont fait état l'appelante ayant un accès direct au chemin situé dans la parcelle AC [Cadastre 1], propriété des consorts [T]/[J] et non AC [Cadastre 3], tel que cela ressort d'un procès-verbal de constat dressé le 29 novembre 2018 par Maître [M], huissier de justice à [Localité 11]. D'autre part, s'agissant des consorts [T]/[J], il convient au préalable de constater que la SCI Soleil reconnaît elle-même être seule propriétaire du chemin litigieux, demandant même à la cour d'interdire aux intimés son usage. Par ailleurs, si la SCI Soleil soutient que les co-lotis et notamment les consorts [T]/[J] utilisent ce chemin à loisir et agissent a minima comme bénéficiaires d'une tolérance de passage sur ce dernier, faisant en particulier état de travaux réalisés par les intimés de février à juillet 2016 qui auraient dégradé le chemin de par le passage des engins de chantier, les seules photographies non datées produites aux débats par l'appelante ne permettent pas en tout état de cause de démontrer que les véhicules circulant sur le chemin avaient pour destination la propriété [T]/[J] alors que ces derniers justifient disposer depuis 2016 d'un accès direct au chemin départemental 17 sur leur parcelle AC [Cadastre 1], photographies à l'appui. Par conséquent, La SCI Soleil ne démontre ni la qualité de propriétaires indivis des intimés sur le chemin litigieux,ni une répartition des travaux d'entretien de ce chemin entre co-lotis, ni de façon suffisamment probante leur utilisation continue pendant 40 ans dudit chemin, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [S], de Monsieur [T] et de Madame [J] à lui payer chacun la somme de 5 225 euros au titre de la contribution à l'entretien du chemin. Le jugement sera confirmé de ce chef. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Soleil aux fins d'être autorisée à réaliser les travaux visés dans le devis de la société SGF alors qu'il n'est pas démontré que les intimés seraient propriétaires indivis du chemin et qu'en appel, la SCI Soleil expose qu'elle seule dispose d'un droit de propriété sur ce chemin. Enfin, il sera fait interdiction aux intimés, qui ne disposent d'aucun droit indivis sur le chemin litigieux et qui font valoir ne pas en avoir l'usage, de pénétrer sur la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 3] à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt. Sur la demande relative aux frais d'entretien du réseau d'eau : Il résulte des actes de vente de chacune des parties que l'entretien de la canalisation serait à la charge des acquéreurs au prorata de la surface de chaque lot. La SCI Soleil fait valoir qu'afin de réaliser les travaux de remplacement de l'ancienne canalisation à hauteur de 51 399,88 euros TTC dans les délais impartis et de bénéficier de la subvention de la SMEA à hauteur de 15 000 euros, les co-lotis sont convenus d'un paiement provisionnel des travaux s'élevant à 34 883,40 euros TTC (51 399,88 euros moins 15 000 euros), par tiers, exposant qu'elle a donc versé la somme de 11 633,30 euros TTC et qu'elle est fondée à réclamer la différence entre cette somme et la somme de 7 800 euros correspondant à sa part au titre du cahier des charges, soit la somme de 3 833,33 euros. Au préalable, il convient de relever que le paiement provisionnel des travaux s'élève en réalité à la somme de 36 399,88 euros (51 399,88 euros moins 15 000 euros) et non à la somme de 34 883,40 euros. Il convient également de relever que ce montant de 34 883,40 euros divisé par trois est égal à la somme de 11 627,80 euros et non 11 633,30 euros comme indiqué par erreur par la SCI Soleil. En tout état de cause, les travaux énumérés dans le devis établi le 28 janvier 2016 par le SMEA du Pic Saint-Loup ne constituent pas des travaux d'entretien mais des travaux aux fins de remplacement total du réseau comprenant notamment des terrassements, le changement complet des canalisations et les raccordements et branchements. Comme le souligne la SCI Soleil, le cahier des charges ne vise que l'entretien et non la réfection de la chaussée pour permettre l'entretien, de sorte que la clause prévoyant une répartition des frais d'entretien des canalisations au prorata de la surface de chaque lot n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, d'autant plus que la SCI Soleil reconnaît avoir spontanément appliqué la règle du tiers pour les travaux de remplacement des canalisations. Par conséquent, la SCI Soleil sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation des intimés à lui payer la somme de 3 833,33 euros, le jugement étant confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Fait interdiction aux intimés, qui ne disposent d'aucun droit indivis sur le chemin litigieux et qui font valoir ne pas en avoir l'usage, de pénétrer sur la parcelle cadastrée section AC [Cadastre 3] à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; Condamne la SCI Soleil à payer à Monsieur [A] [S] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Condamne la SCI Soleil à payer à Monsieur [F] [T] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Condamne la SCI Soleil aux entiers dépens d'appel. le greffier le président