Cour d'appel, 15 mars 2023. 22/03147

N° RG 22/03147 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OISQ Décision du juge des contentieux de la protection de VILLEURBANNE en référé du 28 mars 2022 RG : 1222000011 [L] C/ S.C.I. ATIMMO RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 15 Mars 2023 APPELANTE : Mme [Z] [L] née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 6] (TURQUIE) [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106 Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric DELAMBRE, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : La SCI ATIMMO, SCI au capital de 800 euros, inscrite au RCS de LYON sous le numéro 803 257 195, dont le siège social est situé [Adresse 3] ' [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 24 Janvier 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 15 Mars 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Selon contrat du 25 février 2019, la SCI Atimmo a loué à Mme [Z] [L] et M. [W] [H] [R] un appartement T3 d'une surface de 64 m² sis [Adresse 2] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 680 €. Par acte du 14 janvier 2022, invoquant divers désordres, Mme [Z] [L] a fait assigner la SCI Atimmo devant le juge des référés aux fins d'obtenir au principal la désignation d'un expert aux fins de notamment rechercher les origines des désordres et décrire les travaux à réaliser afin d'y remédier, la condamnation du bailleur à lui verser une somme provisionnelle de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance et l'autorisation de consigner les loyers. Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge14 mars 2023 des référés du tribunal judiciaire de Lyon, tribunal de proximité de Villeurbanne a : rejeté la fin de non recevoir tirée de l'existence d'un accord transactionnel entre les parties ; débouté Mme [Z] [L] de l'intégralité de ses demandes ; condamné Mme [Z] [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 592,34 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 février 2022, échéance de février 2022 incluse ; condamné Mme [Z] [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 750 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires des parties ; condamné Mme [Z] [L] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer de sa dénonce ; rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. En sa décision, le premier juge a principalement retenu que l'accord transactionnel versé aux débats n'était pas signé de Mme [Z] [L], que s'agissant des désordres invoqués autres que les infiltrations d'eau, Mme [L] se prévalait des termes du rapport de l'expertise diligentée par sa compagnie d'assurances. Or l'expert n'avait constaté aucun désordre affectant la porte d'accès à la terrasse et l'installation électrique. S'agissant de l'isolation des murs, de la baie vitrée, de la surconsommation électrique, l'expert avait noté que les murs étaient en mâchefer, que le logement ne présentait aucun phénomène de condensation, la consommation électrique était légèrement supérieure à la moyenne mais cohérente au regard de la typologie du logement, de son emplacement rez-de-chaussée, et des aérations très régulières pour l'évacuation de la fumée de cigarette. S'agissant des infiltrations d'eau, Mme [L] se contentait de produire des photographies sans précision de date et de lieu alors que le bailleur faisait un lien avec un dégât des eaux sans rapport avec le litige. Sur la demande reconventionnelle de la SCI, celle-ci justifiait d'un arriéré. Par déclaration enregistrée le 29 avril 2022, le conseil de Mme [Z] [L] a interjeté appel de l'entier jugement à l'exception du rejet de la fin de non recevoir. Par conclusions régularisées le 13 juin 2022, Mme [L] sollicite voir : Vu les articles 145, 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1720 du Code Civil Vu les pièces, DECLARER Mme [L] bien fondée en son appel à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 28 mars 2022 par le président du Tribunal judiciaire de Lyon (Tribunal de proximité de Villeurbanne) en ce qu'elle a : Débouté Mme [Z] [L] de l'intégralité de ses demandes, Condamné Mme [Z] [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 592,34 euros au titre loyers et charges impayés, arrêtés au 10 février 2022, échéance de février 2022 incluse, Condamné Mme [Z] [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire de Mme [Z] [L], Condamné Mme [Z] [L] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce. Y faisant droit, La REFORMER de ces chefs et statuant à nouveau, DECLARER bien fondées les prétentions de Mme [L], DESIGNER tel expert qu'il plaira à votre Cour avec mission de : Recueillir les explications des parties, prendre connaissance de tous les documents de la cause, les inventorier et le cas échéant entendre tout sachant, Se rendre sur les lieux situés [Adresse 2], [Localité 4] et les visiter, Rechercher les causes et origines des désordres rapportés par Mme [L], D'une façon générale donner tous les éléments de fait ou d'ordre technique permettant d'apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous les éléments permettant d'apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d'elles, Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres, inachèvement ou non-conformité constatés et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence, en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti, préciser la durée des travaux préconisés, Donner tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d'apprécier la gravité des désordres ainsi que les préjudices allégués par Mme [L] et en proposer une évaluation chiffrée, S'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties dans le délai qu'il leur aura été imparti après le dépôt de son pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations. CONDAMNER la société SCI Atimmo à verser à Madame [Z] [L] la somme provisionnelle de 2 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance ; AUTORISER Mme [L] à consigner les loyers courants sur le compte CARPA de Maître [E] [G] ; FIXER le montant de la dette locative de Mme [L] à la somme de 48,58 euros au 10 février 2022 ; DEBOUTER la société SCI Atimmo de l'intégralité des ses demandes ; CONDAMNER la société SCI Atimmo à verser à Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société SCI Atimmo aux dépens. À l'appui de ses conclusions , Mme [L] indique ne pas avoir signé le projet de protocole. Aucun DPE ne lui avait été présenté lors de la location. La porte de la terrasse laissait-passer de l'air et ne pouvait être fermée depuis l'extérieur, la baie vitrée n'était pas isolée, l'installation électrique n'était pas conforme, de l'eau s'infiltrait par le plafond .Les murs étaient mal isolés. La consommation électrique était anormalement élevée. Mme [L] subissait un préjudice de jouissance ne pouvant être sérieusement contesté. Le logement devait être considéré comme indécent.La dette locative n'était que de 48,58 euros au 10 février 2022. Par conclusions régularisées le 12 juillet 2022, la SCI Atimmo sollicite voir : Vu l'ordonnance du 28 mars 2022 Vu l'article 2052 du code civil, Vu les articles 145 et 146 du code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat, Vu la jurisprudence, CONFIRMER l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne du 28 mars 2022 en toutes ses dispositions. EN TOUT ETAT DE CAUSE, DECLARER irrecevable l'action engagée par Mme [L] à l'encontre de la SCI Atimmo ; DEBOUTER Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER Mme [L] à régler à la SCI Atimmo la somme de 592,34 euros correspondant à son arriéré de loyer arrêté au 10.02.2022, outre actualisation au jour de l'audience ; CONDAMNER Mme [L] à régler à la SCI Atimmo la somme de 149,09 euros correspondant au coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX ; CONDAMNER Mme [L] à régler à la SCI Atimmo la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la même aux entiers dépens de l'instance. À l'appui de ses prétentions, la SCI Atimmo soutient principalement : L'action est irrecevable car Mme [L] ne justifie d'aucun motif légitime au soutien de sa demande d'expertise judiciaire. Une transaction portant sur le même objet que l'assignation était déjà intervenue entre la SCI Atimmo et Mme [L] ; La seule difficulté mise en évidence par Polyexpert consistait dans un défaut d'étanchéité d'air de la porte d'entrée en bois ; Conformément au protocole régularisé par la SCI Atimmo, les travaux de reprise de cette porte, à savoir l'installation d'un joint de compression, ont été effectués en février 2021 ; La preuve des nouveaux désordres qui seraient apparus « en plus de ceux affectant le vitrage et la porte d'entrée » n'était pas rapportée ; La demandes de provision et de consignation des loyers présentée par Mme [L] se heurtaient à des contestations sérieuses ; Mme [L] n'étant pas à jour du règlement de ses loyers, son bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 octobre 2021. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action : Il doit être rappelé que le premier juge a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'existence d'un accord transactionnel entre les parties. Mme [L] n'a pas fait appel de cette disposition et les conclusions de la SCI demandent en premier lieu de confirmer l'ordonnance du juge des référés du 28 mars 2022 en toutes ses dispositions. La cour n'évoquera donc pas l'irrecevabilité de l'action de Mme [L] au motif qu'une transaction serait intervenue entre les parties. Sur la demande d'expertise : Aux termes de l'article 145 du Code de procédure : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » En vertu de ces dispositions, il appartient seulement au juge des référés de déterminer si la demande d'expertise est justifiée par un motif légitime, étant rappelé que la mesure sollicitée doit présenter un intérêt probatoire technique c'est-à-dire utile et que l'action envisagée ne doit pas être manifestement vouée à l'échec. Reste à déterminer si Mme [L] justifie d'éléments suffisants pour que soit considérée comme plausible son allégation de logement indécent. Mme [L] invoque des infiltrations d'air par la porte de la terrasse, laquelle ne pouvait être fermée depuis l'extérieur, une baie vitrée non isolée, une installation électrique non conforme, des infiltrations d'eau par le plafond, le mauvais isolement des murs et une consommation électrique anormalement élevée. Il ressort de l'attestation de propriété produite par le bailleur que les locaux achetés le 14 mai 2018 étaient à usage d'épicerie et d'appartement. Le diagnostic de performance énergétique dressé le 29 septembre 2017 et produit au débat mentionne une toiture sous combles non aménageables non isolée, un plancher bas sur un autre appartement non isolé, des murs en béton de mâchefer non isolés, des menuiseries en bois double vitrage et simple vitrage avec volets. Ce diagnostic était relatif à l'appartement au second étage droite. Or l'appartement loué à Mme [L] se situe au rez-de-chaussée. La SCI Atimmo ne produit donc pas de diagnostic de performance énergétique. À l'appui de sa demande, l'appelante justifie de facture d'électricité d'un montant de 2418,30 euros : période de consommation du 20 août 2010 au 14 juin 2021 pour un logement de 64 m². Elle produit également un rapport d'une expertise amiable organisée dans le cadre de son contrat de protection juridique, 22 janvier 2021 et établi par Polyexpert. L'expert a indiqué être mandaté par la compagnie Pacifica en vue de procéder à la résolution amiable du litige opposant l'assurée à la SCI Atimmo concernant des infiltrations d'air, la porte d'entrée en bois, et des difficultés de chauffe du logement. Devant l'expert, Mme [L] avait évoqué une consommation électrique élevée, l'apparition de condensation sur le vitrage du séjour en hiver, des infiltrations d'air par la jonction entre la porte d'entrée en bois et son cadre, la non réception du diagnostic de performance énergétique malgré la mention apposée sur le bail disant le document communiqué. L'expert a constaté : la porte d'entrée en bois permettant l'accès au séjour depuis la cour n'était pas étanche à l'air, l'ouverture dans le séjour n'est pas équipée d'une fenêtre mais d'un simple vitrage (surface 5 m²) sans châssis visible (probable ancienne vitrine d'un local professionnel), le reste du logement est équipé de menuiserie double vitrage. Le logement ne présente pas de moisissures engendrées par un phénomène de condensation et apparaît sain et bien entretenu (...) selon les relevés de consommation électrique présentés par Mme [L] de septembre 2019 à septembre 2020, la consommation électrique du logement était légèrement supérieure à la consommation moyenne française pour un logement d'environ 70 m², en revanche au vu de ces éléments, la typologie du logement (ancien bâtiment en mâchefer, de son emplacement au rez-de-chaussée, et des aérations très régulières dues à la fumée de cigarette, la consommation annuelle globale était cohérente. La présence du simple vitrage 5 m² dans le séjour et les infiltrations d'air par la porte d'entrée étaient des facteurs aggravants concernant les difficultés de chauffe sans en être la cause unique. Le mâchefer présentait une grande capacité d'absorption d'humidité avec restitution lente ayant une incidence directe sur la sensation de chaleur et le chauffage du logement. Il doit être relevé qu'à la suite de cette expertise, le bailleur a fait procéder à une intervention sur la porte d'entrée. Cette expertise aux fins de résolution amiable d'un litige et non suivi d'un accord signé des parties ne s'oppose pas à ce que Mme [L] invoque d'autres désordres à l'appui de sa demande d'expertise. Mme [L] démontre de la plausibilité de l'allégation d'insuffisance d' étanchéité à l'air de murs et du vitrage du séjour. L'appelante évoque ainsi des infiltrations d'eau par le plafond mais ne produit que des clichés photographiques non datés et sans démontrer qu'ils se rapportent aux lieux loués. La SCI Attimo évoque un dégât des eaux intervenu en 2020. La réalité de ces infiltrations ne peut pas être présentement retenue. Ainsi en considération des pièces produites au regard des obligations imposées au bailleur par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, la cour retient que Mme [L] justifie d'un motif légitime à voir la mesure d'expertise qu'elle sollicite et en conséquence infirme la décision déférée qui a rejeté cette demande, statuant à nouveau, fait droit à la demande d'expertise, la mission impartie à l'expert étant exposée dans le dispositif du présent arrêt Sur la demande de consignation des loyers : Si en invoquant ne pas pouvoir jouir du logement loué, Mme [L] demande à pouvoir consigner son loyer, elle ne démontre pas se trouver dans les conditions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisque demandant pas la réalisation de travaux. La cour ne peut que confirmer la décision attaquée. Sur les demandes provisionnelles : Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile : ' Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.' En application de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'execution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Si Mme [L] sollicite la somme provisionnelle de 2 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, la demande est contestée et l'expertise ordonnée doit établir d'une part la réalité des désordres et d'autre part leur origine. La demande prématurée doit être rejetée. Par ailleurs, la SCI Attimo sollicite elle aussi une provision de 592,34 euros correspondant à l'arriéré de loyer arrêté au 10 février 2022, c'est-à-dire la confirmation de la décision attaquée. Si en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail, le non-paiement de la somme de 592,94 euros est contestée par Mme [L], laquelle ne reconnaît qu'une dette locative de 48,58 euros, en invoquant un versement de 800 euros effectué auprès de l'huissier de justice le 10 janvier 2022. Or le décompte de la SCI Attimo a été rectifié pour prendre en compte ce versement de 800 euros, d'abord en déduisant la date du 2 février 2022 la somme 543,82 euros et en y ajoutant le solde de 156,58 euros. Le total dû est 592,34 euros au 10 février 2022. La décision attaquée doit être confirmée quant à cette provision. Sur les demandes accessoires : La cour confirme la décision déférée qui a condamné Mme [L] aux dépens de la procédure de première instance, dès lors que la partie en défense à une mesure d'instruction in futurum, ordonnée dans le seul intérêt du demandeur, ne peut être considérée comme une partie perdante. De plus Mme [L] a été condamnée au paiement d'une provision. Pour autant les dépens de la procédure d'expertise ne peuvent pas comprendre le coût du commandement de payer et de sa dénonce. En revanche la cour infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, non justifiée en équité. Chaque partie succombant pour partie en cause d'appel, chacune supportera la charge des dépens qu'elle a enagé. Les demandes présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel doivent être rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Déclare l'appel de Mme [Z] [L] recevable, Confirme la décision attaquée en ce qu'elle a : rejeté la fin de non recevoir, condamné Mme [L] à payer à la SCI Atimmo la somme de 592,34 euros correspondant à l'arriéré de loyer arrêté au 10 février 2022, échéance de février 2022 incluse, débouté Mme [L] de sa demande d'autorisation de consignation des loyers et de sa demande de provision. L'infirme sur le surplus, Ordonne une mesure d'expertise judiciaire, Nomme : Inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Lyon avec la mission suivante : Recueillir et signer les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties et par les tiers tous documents utiles, entendre tous sachants à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source ; faire appel si nécessaire, à un ou des techniciens d'une spécialité différente de la sienne ; se rendre sur les lieux litigieux au rez-de-chaussée, [Adresse 2] [Localité 4] pour les visiter ; Vérifier l'existence des désordres allégués objets du litige : Les décrire avec précision et établir la ou les causes de ceux-ci, Préciser s'ils affectent la décence du logement, si ils permettent ou ne permettent pas au logement de répondre aux critères de performance énergétique minimale ou ne rendent pas le logement conforme à l'usage d'habitation au sens de l' article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. donner tous éléments de fait ou d'ordre technique permettant d'apprécier les responsabilités encourues et en cas de pluralité de cause, leur proportion dans la survenance des désordres ; décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités constatées ; en évaluer le coût poste par poste après avoir examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentées par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés ; donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices éventuellement subis par la locataire (notamment sans que cela soit exhaustif, préjudice moral, préjudice de jouissance...) En proposer une évaluation chiffrée. Dit que l'expertise se réalisera aux frais avancés de Mme [L] laquelle devra consigner la somme de 2 500 euros dans un délai de deux mois à compter du prononcé de l'arrêt à la régie d'avances de recettes du tribunal judiciaire de Lyon, à valoir sur la rémunération de l'expert ; Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement sur simple requête adressée au magistrat chargé du contrôle de l'expertise ; Dit que l'expert disposera un délai de cinq mois à compter de l'avis adressé par le greffe du versement de la consignation pour réaliser sa mission ; Dit que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du serviteur à son rapport ; Dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ; Dit que l'expert devra communiquer après rapport aux parties en impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auquel il devra répondre dans son rapport définitif ; Dit que l'expert doit adresser de façon probante directement aux parties son pré-rapport et son rapport définitif, indiquer la date à laquelle il a procédé à cet envoi, ainsi que l'identité de tous les destinataires ; Dit que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport sa note de frais et honoraires mentionnant l'information selon laquelle les parties disposent de 15 jours pour adresser leurs observations éventuelles ou magistrates acceptera compter de la réception ; Dit que l'expert devra rendre son rapport en double exemplaire au greffe du juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lyon ; Condamne Mme [L] aux dépens de première instance en ce non compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce ; Rejette les demandes d'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile présentées en première instance. Y ajoutant, Rejette en cause d'appel les demandes d'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a engagés. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT