Cour d'appel, 30 novembre 2022. 22/00830

N° RG 22/00830 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OC3C Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE en Référé du 25 janvier 2022 RG : 21/00527 S.A.S. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS C/ [H] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 30 Novembre 2022 APPELANTE : La société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, société par actions simplifiée à associé unique au capital de 2 500 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 488 885 732 et dont le siège social est situé [Adresse 4] [Adresse 5], prise en la personne de Président domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475 Ayant pour avocat plaidant Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE : Mme [R] [H] née le 31 Mai 1950 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102 Ayant pour avocat plaidant Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 04 Octobre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 30 Novembre 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige La société Réside Etudes est gestionnaire-exploitant de résidences de services, ce sur trois marchés principaux : les résidences seniors, exploitées par la société Réside Etudes Seniors ; les résidences étudiantes, exploitées par la société Résidences services gestion ; les résidences de tourisme, exploitées par la société Réside Etudes Apparthotels. Ces sociétés, dans le cadre de leur activité, concluent en qualité de preneur des baux commerciaux avec des propriétaires investisseurs dans le cadre de programmes de défiscalisation. A ce titre, [R] [H] a acquis quatre appartements dans les résidences exploitées par la société Réside Etudes et a notamment, par acte du 30 avril 2019, donné à bail commercial à la société Réside Etudes Apparthotel un appartement avec parking au sein de la résidence 'Les rives du Léman', située [Adresse 1], dans le département de l'Ain, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer annuel de 8 491,04€, le loyer étant payable trimestriellement à terme échu. A compter du 1er avril 2020, la société Réside Etudes Apparthotels, se prévalant des répercussions de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid 19, a cessé de régler les loyers dus aux différents propriétaires des appartements concernés, dont [R] [H]. Considérant que les loyers devaient être payés, [R] [H] a assigné en paiement provisionnel la société Réside Etudes Apparthotel devant le juge des référés du Tribunal de commerce de Nanterre, lequel, par ordonnance du 20 janvier 2021, s'est déclaré matériellement incompétent en ce qui concerne l'appartement de [Localité 6] et a renvoyé l'affaire devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse. Devant cette juridiction, [R] [H] a sollicité principalement la condamnation de la société Réside Etudes Apparthotel à lui payer par provision les loyers dus à compter du 2ème trimestre 2020, sollicitant également qu'il lui soit ordonné sous astreinte de lui communiquer différentes pièces comptables et justificatifs de ses résultats d'exploitation ainsi que son contrat d'assurance multirisque professionnelle, outre des dommages et intérêts. Par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge des référés a : Rejeté les exceptions de procédure soulevées par la société Réside Etudes Apparthotel ; Condamné la société Réside Etudes Apparthotel à payer à [R] [H] la somme provisionnelle de 8 073,47 € à valoir sur les loyers impayés dus pour l'appartement de [Localité 6] ; Condamné la société Réside Etudes Apparthotel à communiquer à [R] [H] les documents limitativement énumérés par l'article L 321-2 du Code du tourisme ; Débouté les parties de leurs autres demandes, hors dépens et frais de procédure ; Condamné la société Réside Etudes Apparthotel à payer à [R] [H] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens du référé engagé postérieurement à l'ordonnance du juge des référés du Tribunal de commerce de Nanterre. Le juge des référés retient en substance : que la société Réside Etudes Apparthotel ne peut s'opposer sérieusement à la demande en paiement de l'arriéré de loyers, alors que la crise sanitaire n'a pas de caractère irrésistible et n'est pas assimilable à un cas de force majeure, qu'il ne peut être retenu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, puisque le preneur jouit paisiblement des lieux loués depuis le début du bail et que l'impossibilité temporaire d'exploitation ne résulte pas de son fait, alors également que la mauvaise foi de [R] [H] qui n'a fait qu'exiger le paiement des loyers qui lui sont dus n'est pas établie, la théorie de l'imprévision ne pouvant par ailleurs trouver application puisque la partie qui s'en prévaut doit continuer à exécuter ses obligations ; que la clause du contrat de bail qui stipule que les circonstances exceptionnelles graves peuvent justifier la suspension du paiement du loyer doit affecter le bien lui même et n'est donc pas applicable puisque ce n'est pas le cas en l'espèce, le bien n'ayant subi aucun dommage particulier, cette clause étant claire et non susceptible d'interprétation ; qu'en revanche, si l'impossibilité d'exploitation ne peut être assimilée à une destruction matérielle, l'interdiction de recevoir du public imposée par l'état pendant les périodes de fermeture administrative est susceptible de caractériser une perte partielle de la chose louée, ce qui constitue une contestation sérieuse sur la période de temps considérée ; que dans ces conditions, l'obligation à paiement de la société Réside Etudes Apparthotel n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 8 073,47 € correspondant à la somme due depuis le 1er avril 2020 jusqu'au 30 septembre 2021, dont il convient de déduire les loyers des 2ème et 4ème trimestre 2020 pour tenir compte des périodes de fermeture administrative ; que la violation à venir par la société Réside Etudes Apparthotel de son obligation de payer les loyers à venir est un événement hypothétique et ne peut constituer un trouble manifestement illicite, d'autant qu'elle s'engage à reprendre le paiement intégral des loyers ; que [R] [H] est par ailleurs fondée à obtenir communication des documents visés à l'article L 321-2 du Code du tourisme, la demande relative aux autres pièces sollicitées devant être rejetée car sans motif légitime ; Par déclaration régularisée par RPVA le 27 janvier 2022, la société Réside Etudes Apparthotel a fait appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 25 janvier 2022 dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'exception des chefs de décision concernant le rejet des demandes de [R] [H]. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 23 mai 2022, la société Réside Etudes Apparthotel demande à la cour, de : Infirmer l'ordonnance du 25 janvier 2022 des chefs exposés dans la déclaration d'appel et la confirmer en ce qu'elle a débouté les parties de toutes leurs autres demandes hors dépens et frais de procédure et, statuant à nouveau : A: Sur la demande de condamnation au titre d'arriérés locatifs Juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par le bailleur est sérieusement contestable tant dans son principe que dans son quantum ; Dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation, même à titre de provision, au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l'existence de contestations sérieuses tenant : aux circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective normale selon les termes contractuels insérés dans le bail, à la destruction partielle des lieux loués conformément à l'article 1722 du Code civil, à l'exigence de bonne foi, aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l'année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre, à concurrence de 40 % des créances revendiquées ; à la reprise du paiement des loyers à 100 % à compter du 1er trimestre 2022. Renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir au fond et le débouter de sa demande de condamnation. B ' Subsidiariement, sur la demande de délais de paiement Ordonner le report des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil ; C - Sur la demande de reprise du paiement des loyers en raison d'un trouble manifestement illicite Dire n'y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ; Renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir au fond et le débouter de sa demande de condamnation. D - Sur la demande de communication de pièces sous astreinte Rejeter la demande du bailleur qui n'est ni fondée, ni légitime, mais excessive car contraire à la protection du secret des affaires ; E - Sur la demande de condamnation par provision au titre de dommages et intérêts Débouter le bailleur de sa demande qui n'est ni justifiée, ni légitime, ni usuelle ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : Déclarer [R] [H] mal fondée en son appel incident et en conséquence : Débouter [R] [H] de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions ; Condamner [R] [H] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens. La société Réside Etudes Apparthotel expose : que dans le contexte sanitaire inédit lié à la crise du covid 19, les résidences de tourisme ont dû fermer leurs portes au public dès le 17 mars 2020 et que si la réouverture des résidences a été autorisée après le 2 juin 2020 en respectant des protocoles sanitaires très stricts, elles ont connu dans l'intervalle et avant le re-confinement et la nouvelle fermeture des résidences de tourisme décidée par décret du 29 octobre 2020, un taux d'occupation très faible au regard de la diminution des déplacements de la clientèle touristique et d'affaires et de la crainte légitime de voyager de nouveau dans les zones tendues où la circulation du virus était encore très active ; que ces circonstances exceptionnelles l'ont conduite, alors qu'elle gère 52 résidences de tourisme en France, à suspendre le paiement des loyers commerciaux des résidences hôtelières qu'elle exploite, tout comme les autres professionnels du secteur ; que par ordonnance du président du Tribunal de commerce du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte à son bénéfice, qui n'a pas abouti ; qu'elle a par la suite informé les bailleurs qu'elle reprenait le paiement des loyers dans leur intégralité à compter du 1er trimestre 2022. Elle soutient en premier lieu que la créance dont se prévaut [R] [H], à hauteur de 14 344,30 € au titre des arriérés de loyers à compter du 2ème trimestre 2020 n'est pas établie de manière non contestable puisqu'aucune facture ou décompte n'est versé aux débats. En second lieu, l'appelante fait valoir qu'en tout état de cause, la demande de provision de [R] [H] au titre de l'arriéré de loyers se heurte à différentes contestations sérieuses, en ce que : le contrat de bail prévoyait le non paiement du loyer en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison, ce jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance et que dans le cas d'une destruction totale ou partielle des locaux loués, les parties entendaient se soumettre aux dispositions de l'article 1722 du Code civil ; les mesures gouvernementales prises pour enrayer l'expansion du covid 19 constituaient à l'évidence de telles circonstances puisque les confinements successifs décidés par le gouvernement ont imposé la fermeture des résidences de tourisme les rendant impropres à toute exploitation, outre que les mesures drastiques de désinfection à la réouverture ont pénalisé l'exploitation, et que les conséquences de la crise sanitaire se répercutent encore sur le chiffre d'affaires à ce jour ; les biens loués ont été incontestablement affectés par la pandémie puisqu'ils ont été momentanément inexploitables et qu'après la réouverture des résidences de tourisme, les mesures drastiques de désinfection touchant l'immeuble stricto sensu ont continué à pénaliser l'exploitation, les conséquences de la crise sanitaire se répercutant encore sur le chiffre d'affaires à ce jour ; le bail ne comportait aucune énumération limitative des circonstances graves et exceptionnelles susceptibles d'affecter le bien loué, outre que la lecture du bail démontre que c'était bien la sous-location du bien qui était visée par la clause, soit l'exploitation de la résidence et non le bâtiment en tant que tel ; le sens de la clause était de prévoir la protection de l'activité du preneur par une suspension des loyers dans les cas où la sous-location du bien donné à bail était rendue impossible en raison de circonstances graves et exceptionnelles affectant le bien, ce qui est bien le cas en l'espèce, étant observé qu'à supposé que cette clause soit sujette à interprétation, une telle interprétation relève du pouvoir du juge du fond ; la pandémie de covid 19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction temporaire de la chose louée, puisqu'inexploitable et inutilisable du fait de la disparition de la clientèle, au sens de l'article 1722 du Code civil, ce qui justifie l'exonération du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail, ce jusqu'au 31 décembre 2021, date de la fin du trouble de jouissance, la clause du bail faisant d'ailleurs expressément référence à ces dispositions ; l'exigence d'exécution de bonne foi des conventions, au sens de l'article 1134 du Code civil, auraient dû amener le bailleur à renégocier les termes du bail, ce qu'il n'a pas fait, et ce à quoi elle a en revanche procédé aux termes de nombreuses propositions, refusées par le bailleur, de sorte que la demande en paiement de l'arriéré de loyers se heurte à une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, la société Réside Etudes Apparthotel demande des délais de paiement par application de l'article 1343-5 du Code civil, sous la forme d'un report de loyers sur une période de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir, au regard des difficultés économiques dont elle justifie, afin de lui laisser le temps de reprendre une exploitation post-pandémie et de reconstituer ses capacités de paiement. En troisième lieu, l'appelante soutient que la demande de [R] [H] visant à la voir condamner sous astreinte à reprendre le paiement des loyers en raison d'un trouble manifestement illicite n'est pas fondée, alors que la violation alléguée du bail ne relève aucunement de l'évidence et ne peut caractériser un trouble manifestement illicite. En dernier lieu, l'appelante fait valoir que la demande de communication de pièces ne peut que concerner les pièces entrant dans le cadre limité de l'article L 321-2 du Code du tourisme et qu'elle ne peut concerner des pièces non énumérées par ces dispositions en l'absence de motif légitime, aucun fondement juridique n'étant justifié par l'intimée à ce titre et les pièces sollicitées portant en outre atteinte au secret des affaires, étant observé que la société Réside Etudes Apparthotel a de son côté communiqué les comptes d'exploitation de la résidence pour les années 2019 à 2021. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 3 octobre 2022, [R] [H] demande à la cour, de : Confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Réside Etudes Apparthotel à lui payer une provision à valoir sur les loyers à hauteur de 8 073, 47 €, comptes arrêtés au 3ème trimestre 2021. Y ajoutant, Condamner à titre de provision la société Réside Etudes Apparthotel à lui payer la somme de 14 289,21 €, comptes arrêtés au 22/04/2022 ; Rejeter la demande de délai formulée par la société Réside Etudes Apparthotel ; Condamner la société Réside Etudes Apparthotel à lui payer la somme de 3 000 € à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu'à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine ; Condamner la société Réside Etudes Apparthotel à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. [R] [H] soutient que sa créance est incontestable, au sens de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile et précise qu'il lui reste dû : la somme de 7 149,58 € TTC au titre des loyers des 2ème à 4ème trimestre 2020, la somme de 8 636,55 € TTC au titre des loyers de l'année 2020 : soit un total de 15 786,13 €, dont il convient de déduire la somme de 1 496,92 € réglée le 6 octobre 2021 par la société Réside Etudes Apparthotel et donc que les loyers impayés arrêtés au 22 avril 2022, s'élèvent à la somme total de 14 289,21 €. Elle expose par ailleurs que les différents moyens dont fait état la société Réside Etudes Apparthotel pour échapper au paiement de sa dette ne sont aucunement fondés. Elle fait valoir en premier lieu qu'elle a exécuté le contrat de bonne foi, au sens de l'article 1134 devenu 1104 du Code civil, ayant tenté d'entrée en négociation avec la société Réside Etudes Apparthotel à plusieur reprises sans qu'il soit apporté de réponse à ses demandes alors que de son côté, la société Réside Etudes Apparthotel ne l'est aucunement, puisqu'elle ne justifie aucunement de ses difficultés de trésorerie et qu'elle est en réalité in bonis. Elle fait valoir en second lieu que la force majeure ne peut trouver application, une jurisprudence constance de la cour de cassation retenant que la force majeure ne peut être invoquée utilement au sujet du paiement d'une somme d'argent tel que le loyer. Elle soutient en troisième lieu que les circonstances exceptionnelles et graves auxquelles fait référence une clause du contrat de bail ne sont aucunement caractérisées en l'espèce, alors que : cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur, soit des circonstances affectant le bien ; en l'espèce, l'immeuble n'a pas été impacté, le fait que l'activité touristique ait été impactée du fait des conséquences du covid 19 n'affectant pas le bien lui même. les taux de remplissage de la résidence démontrent qu'elle a pu être exploitée. En quatrième lieu, [R] [H] soutient avoir parfaitement rempli son obligation de délivrance du local commercial, au sens de l'article 1719 du Code civil, en ce que : le contexte sanitaire ne lui est pas imputable ; la société Réside Etudes Apparthotel, qui soulève une exception d'inexécution, considère à tort que les résidences de tourisme ont fait l'objet d'une décision de fermeture administrative dès le 15 mars 2020 ; que ce n'est que par décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 qu'il a été prévu que les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public, puis par le décret du 29 octobre 2020, étant observé qu'aux termes de ces textes, les résidences de tourisme ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public que du 21 mai 2020 au 1er juin 2020 inclus et du 1er novembre 2020 au 14 décembre 2020 inclus, soit 56 jours au total, ce qui ne pouvait sérieusement impacter l'activité. L'intimée conteste en cinquième lieu qu'il y aurait eu destruction, même partielle, des lieux loués, comme le soutient l'appelante, en se prévalant des dispositions de l'article 1722 du Code civil pour soutenir qu'elle n'aurait ni pu exploiter ni jouir des lieux loués, et qu'elle devrait être libérée de son obligation de payer les loyers. Elle fait valoir à ce titre que la fermeture d'un établissement, ou son interdiction de recevoir du public temporairement arrêtée ne peut pas s'analyser en une perte définitive du bien loué, lequel n'a été aucunement détruit, que ce soit en totalité ou en partie. En dernier lieu, elle soutient que la théorie de l'imprécision, telle que prévue par l'article 1195 du Code civil, ne peut s'appliquer en l'espèce, alors que ces dispositions ne permettent pas au gestionnaire de résidence de tourisme de s'affranchir du paiement des loyers puisque les obligations continuent d'être exécutées durant la renégociation. [R] [H] s'oppose enfin à tout délai de grâce, faisant valoir que la société Réside Etudes Apparthotel ne s'acquitte plus du loyer depuis plus d'un an et demi, et ne fournit aucun document comptable de nature à démontrer qu'elle n'est pas en capacité de payer une provision d'un peu plus de 14 000 euros. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I : Sur la demande de provision présentée par [R] [H] au titre des arriérés de loyers Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En vertu de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. La société Réside Etudes Apparthotels, visant les dispositions de l'article 1353 du Code civil (celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver), fait valoir en premier lieu que la créance de 14 344,30 € dont [R] [H] sollicite le paiement à titre provisionnel au titre des loyers dus pour les années 2020 et 2021, n'est pas établie avec l'évidence requise en référé dès lors qu'elle ne produit ni facture, ni décompte, dans un contexte où elle a payé 40 % des loyers sur une partie de l'année 2021. Or : d'une part, il n'est pas contesté par la société Réside Etudes Apparthotels que les loyers dus en application du contrat de bail pour les années 2020 et 2021 soit n'ont pas réglés, soit n'ont été réglés que partiellement ; d'autre part, il ressort des termes du bail souscrit entre les parties que le bailleur a donné mandat à la société Réside Etudes Apparthotels d'établir pour son compte les factures de loyers. Il en résulte que la société Réside Etudes Apparthotels connaît nécessairement les sommes dues au titre du bail, celles qui ont été versées et celles qui ne l'ont pas été puisque c'est elle qui à la charge d'établir les avis et factures de règlement, étant observé que [R] [H] verse par ailleurs aux débats, les avis de règlement de loyer qui lui ont été envoyés par la société Réside Etudes Apparthotels (pièce 2 intimée). Dans ces conditions, il ne peut être soutenu que [R] [H] ne rapporte pas la preuve de sa créance et qu'il existe de ce fait une contestation sérieuse à sa demande en paiement provisionnelle. Par ailleurs, l'appelante oppose à la demande de provision formée à son encontre l'existence de plusieurs contestations sérieuses se rattachant exclusivement à la crise sanitaire et aux conséquences sur son activité et son exploitation des mesures gouvernementales prises à cette occasion dès le mois de mars 2020, qui justifieraient selon elle qu'elle soit exonérée du paiement des loyers, étant rappelé que le paiement intégral des loyers a été repris pour l'année 2022 et effectué partiellement pour l'année 2021. Sont invoquées par l'appelante la destruction partielle des lieux loués justifiant qu'elle soit exonérée du paiement des loyers dus à compter du 2ème trimestre 2020 et jusqu'au 31 décembre 2021 ainsi que le principe d'exécution de bonne foi des contrats, qui aurait justifié selon elle qu'il soit sursis au paiement des loyers, étant observé que l'appelante ne se prévaut plus des moyens relatifs à la force majeure, à l'obligation de délivrance du bailleur et à la théorie de l'imprévision, qui sont donc inutilement développées par l'intimée dans le cadre de ses écritures. La société Réside Etudes Apparthotels se prévaut, surtout, d'une clause figurant au contrat de bail l'exonérant du paiement des loyers en cas de circonstances exceptionnelles et graves, dont elle soutient qu'elle doit être appliquée et à tout le moins qu'elle constitue une contestation sérieuse à la demande en paiement provisionnelle de [R] [H], ce que celle-ci conteste. Cette clause est rédigée ainsi qu'il suit : 'Dans le cas ou la non sous-location du bien résulterait : -soit du fait ou d'une faute du bailleur, -soit de l'apparition de désordres de nature décennale, -soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc..) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance'. Il ressort donc des mentions figurant dans cette clause que les parties ont convenu que dans le cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves, affectant la jouissance effective et normale du bien loué, le loyer ne serait plus payé jusqu'à la fin du trouble de jouissance, et plus précisément jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance. Contrairement à ce que soutient [R] [H], les termes employés ne limitent aucunement à l'évidence l'application de la clause à un dommage matériel qui affecterait le bien et ferait obstacle à son exploitation, ce qui n'est aucunement indiqué expressément, dans un contexte où la clause litigieuse se limite à faire état de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien sans autre précision et d'une privation du preneur de la jouissance normale et effective du bien loué pour une raison ne relevant pas de son fait. Or, il ne peut être contesté que la pandémie de covid 19, par sa nature subite, ses conséquences gravissimes et sa résonance mondiale, est susceptible de constituer une circonstance exceptionnelle et grave. Surtout, il n'est pas contestable : que l'épidémie de covid 19 a, du fait de sa gravité, amené le gouvernement Français à décider, à compter du 15 mars 2020, une mesure de confinement généralisée et qu'il a, à cette occasion ordonné la fermeture des résidences de tourisme, telle que celle exploitée par la société Réside Etudes Apparthotels, ce jusqu'au 2 juin 2020, étant précisé que le décret du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 15 mars 2020 et jusqu'au 2 juin 2020 ; que la reprise d'activité au 2 juin 2020 a été complexe et amoindrie, au regard de la diminution des déplacements de la clientèle touristique et d'affaires, de la priorité donnée au télé-travail et des contrôles sanitaires aux frontières, outre l'obligation pour les établissements recevant du public de respecter des mesures de désinfection selon des protocoles très stricts ; qu'un second confinement a été décidé par le gouvernement au mois d'octobre 2020, un décret du 29 octobre 2020 ordonnant de nouveau la fermeture des résidences de tourismes du 29 octobre 2020 au 14 décembre 2020 ; que par la suite, le couvre feu a été maintenu, les entrées sur le territoire français limitées, de nouvelles mesures limitant les déplacements étant ordonnées par un décret du 19 mars 2021 avec maintien d'un couvre feu. Ainsi, il ne peut pas plus être constesté que durant les périodes de fermetures administratives imposées par le gouvernement, la société Réside Etude Apparthotels n'a pu assurer une occupation effective et normale des lieux loués puisque durant certaines périodes, elle avait interdiction de les exploiter, et que pour d'autres son exploitation était nécessairement affectée par les mesures de restriction des déplacements et les protocoles sanitaires stricts qu'elle se devait de respecter. Par ailleurs, si les dispositions contractuelles se réfèrent à une impossibilité d'assurer une occupation effective et normale, il est justifié de s'interroger sur l'applicabilité de la clause contractuelle concernée, à supposé acquise, aux périodes post-confinement au cours desquelles l'exploitation des lieux a été considérablement amoindrie, et plus précisément sur ce qu'entendaient les parties sur ce point. A ce titre, et contrairement à ce que soutient [R] [H], les taux de remplissage de la résidence, dont [R] [H] justifie en sa pièce 9, démontrent un impact réel de la crise sanitaire sur l'activité de la société Réside Etudes Apparthotels, y compris hors confinement, ces taux étant très inférieurs aux taux de remplissage des années précédentes. Par ailleurs, la clause contractuelle se réfère également à un loyer qui ne sera pas payé jusqu'à la fin du trouble de jouissance, ce qui justifie nécessairement que soit déterminé, à supposé la clause applicable, la date de la fin du trouble de jouissance en déterminant s'il ne doit être tenu compte que de l'absence de possibilité d'exploitation ou d'une situation 'revenant à la normale' qui intégrerait les périodes postérieures à la fin des mesures d'interdiction. Il ressort en conclusion de l'ensemble de ces éléments que la demande de provision présentée par [R] [H] justifie que soit déterminé d'abord le sens de la clause contractuelle, sur lequel les parties sont en désaccord, ensuite ses contours, et que les interrogations à ce titre, précédemment développées, constituent des constestations sérieuses qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence et non habilité de ce fait à interpréter le sens d'une clause d'un contrat et plus précisément le sens que les parties ont entendu y donner, de trancher, seule le juge du fond étant habilité à y procéder. La cour en conséquence et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens invoqués par la société Réside Etudes Apparthotels, infirme la décision déférée qui a condamné la société Réside Etudes Apparthotels à titre provisionnel à payer à [R] [H] la somme provisionnelle de 8 073,47 € à valoir sur les loyers impayés dus pour l'appartement de [Localité 6] et, statuant à nouveau, dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision présentées par [R] [H] au titre des années 2020 et 2021 (étant rappelé que le paiement des loyers a été intégralement repris pour l'année 2022), qui se heurtent à des contestations sérieuses. Dès lors, la demande de dommages et intérêts présentée par [R] [H] devient, en outre, sans objet. II : Sur les demandes accessoires [R] [H] succombant au principal, la cour infirme la décision déférée qui a condamné la société Réside Etudes Apparthotels aux dépens de la procédure de référé en première instance et l'a condamnée à payer à [R] [H] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et, statuant à nouveau, condamne [R] [H] aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par [R] [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance. Pour la même raison, la cour condamne [R] [H] aux dépens à hauteur d'appel. La cour, enfin, rejette la demande présentée par la société Réside Etudes Apparthotels sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, non justifiée en équité, compte tenu de la nature de l'affaire. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme la décision déférée qui a condamné la société Réside Etudes Apparthotels à payer à [R] [H] la somme provisionnelle de 8 073,47 € à valoir sur les loyers impayés dus pour l'appartement de [Localité 6] et, statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par [R] [H] au titre des années 2020 et 2021; Infirme la décision déférée qui a condamné la société Réside Etudes Apparthotels aux dépens de la procédure de référé en première instance et l'a condamnée à payer à [R] [H] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et, statuant à nouveau : Condamne [R] [H] aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par [R] [H] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance ; Condamne [R] [H] aux dépens à hauteur d'appel ; Rejette la demande présentée par la société Réside Etudes Apparthotels sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT