Cour d'appel, 30 novembre 2022. 22/01238

N° RG 22/01238 N° Portalis DBVX-V-B7G-OD3A Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON Référé du 10 janvier 2022 RG : 21/02079 E.U.R.L. MAYLANN C/ S.C.I. SCI JAKASH RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2022 APPELANTE : E.U.R.L. MAYLANN [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Renaud BARIOZ de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 193 INTIMÉE : S.C.I. SCI JAKASH [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Jacques LEROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1911 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 18 Octobre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Octobre 2022 Date de mise à disposition : 30 Novembre 2022 Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Véronique MASSON-BESSOU, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2020, la SCI Jakash a consenti à la société Maylann, qui exerce sous l'enseigne commerciale 'l'influenceuse' un bail commercial portant sur des locaux de 25 mètres carrés, dont elle est propriétaire, sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Rhône). Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2020, moyennant un loyer mensuel de 450 € TTC, payable d'avance. Il a été convenu entre les parties d'une période de gratuité de loyer, la société Maylann devant prendre à sa charge les travaux d'aménagement du local. La SCI Jakash a fait délivrer à la société Maylann en date du 9 juin 2021, un commandement de payer la somme de 1 800 € au titre de l'arriéré de loyer, mois d'avril 2021 inclus, visant la clause résolutoire. Aux motifs que les causes de ce commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, la SCI Jakash, en date du 26 novembre 2021, a assigné la société Maylann devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir, au principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et obtenir la condamnation du preneur à lui payer à titre provisionnelle la somme de 4 950 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, décompte arrêté au mois d'octobre 2021, outre des dommages et intérêts. La société Maylann n'a pas comparu à l'audience. Par ordonnance du 10 janvier 2021, le juge des référés a : constaté la résiliation du bail à la date du 10 juillet 2021 ; condamné la société Maylann à payer à la société Jakash la somme provisionnelle de 4 950 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois d'octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 juin 2021 sur la somme de 1 800 € ; condamné la société Maylann et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique ; condamné la société Maylann à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges du mois de novembre 2021 jusqu'au départ effectif des lieux et à la remise des clés ; rejeté la demande de dommages et intérêts du bailleur ; condamné la société Maylann à payer à la société Jakash la somme de 700 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par acte régularisé par RPVA le 11 février 2022, la société Maylann a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 10 janvier 2022 dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'exception du rejet de la demande de dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 9 mai 2022, la société Maylann demande à la Cour de : Réformant l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Lyon du 10 janvier 2022 en toutes ses dispositions, Dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et à celle d'assurer la jouissance paisible du preneur ; Dire et juger que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi et que le bailleur ne peut s'en prévaloir. En conséquence : Débouter la SCI Jakash de l'intégralité de ses prétentions tendant au constat de la résiliation du bail, au paiement d'un arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. A titre subsidiaire, Dire et juger que les manquements par le bailleur à ses obligations constituent des contestations sérieuses ; Dire et juger que le juge des référés est incompétent pour connaître des demandes de la SCI Jakash et la renvoyer à se pourvoir devant le juge du fond. En tout état de cause, Condamner la SCI Jakash à payer à la société Maylann la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel. La société Maylann expose : que pour la bonne compréhension du litige, il convient de préciser qu'[T] [O], exploitant de la SCI Jakash, est le beau-frère d'[M] [R], gérant de la société Maylann ; qu'à la suite d'une mésentente, d'origine familiale avec sa s'ur, [T] [O] a sciemment décidé de faire obstacle à la jouissance normale des lieux par le preneur, organisant de manière permanente le stationnement de véhicules (notamment d'ambulances appartenant à la société qu'il exploite) devant le rideau métallique du local, empêchant tout accès à celui-ci, plusieurs mains courantes ayant été déposées à ce titre ; que dans ce contexte, les locaux de la société Maylann ont été cambriolés et dégradés au mois de novembre 2021. La société Maylann soutient en premier lieu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, en contravention avec les dispositions de l'article 1719 du code civil, en ce que : il a stationné délibérément des véhicules à quelques centimètres seulement de la devanture du local loué, rendant ainsi impossible son exploitation, notamment des ambulances qui appartiennent aux sociétés d'[T] [O], ce qu'attestent les photographies versées aux débats. L'appelante soutient en second lieu que la clause résolutoire a été, en outre, mise en oeuvre de mauvaise fois, en ce que le commandement a été délivré sans qu'aucun appel de loyer n'ait jamais été fait, et alors même que le bailleur ne pouvait ignorer les empêchements qu'il avait lui-même mis à l'exploitation des lieux. Elle soutient enfin que la demande de dommages intérêts pour appel abusif et dilatoire n'est aucunement justifiée, dès lors qu'exercer un recours est un droit, outre qu'elle produit devant la Cour des éléments tangibles qui démontrent que son bailleur a manqué à ses obligations essentielles et poursuit la résiliation du bail de mauvaise foi. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les obstacles mis à l'exploitation des lieux étant avérés, il existe à tout le moins une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 5 octobre 2022, la SCI Jakash demande à la Cour, de : Confirmer l'ordonnance de référé du 10 janvier 2022, en ce qu'elle a : - Constaté la résiliation du bail à la date du 10 juillet 2021, - Condamné la société Maylann à payer la somme provisionnelle de 4.950 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au mois d'octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 juin 2021 sur la somme de 1.800 euros, - Condamné la société Malann et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique, - Condamné le défendeur à payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois de novembre 2021 jusqu'au départ effectif des lieux et à la remise des clés, - Condamné la société Maylann aux dépens outre la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil. Condamner la société Maylann à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire ; Condamner la société Maylann à lui régler la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La SCI Jakash expose : que lors de la signature du bail, il a été convenu d'une gratuité de loyers à compter du 1er mai 2020 jusqu'au 31 décembre 2020, en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation par le locataire, mais que pour autant la société Maylann n'a procédé à aucun travaux de rénovation ; que bien plus, à compter du mois de janvier 2021, elle ne s'est pas acquittée du règlement des loyers, raison pour laquelle elle a fait délivrer le commandement et initié devant le juge des référés une procédure en résiliation de bail ; que l'ordonnance de référé du 10 janvier 2022 qui a fait droit à sa demande a été signifiée le 25 janvier 2022 , date à laquelle un commandement de quitter les lieux a également été délivré et que néanmoins la société Maylann se maintient dans les lieux. L'intimée fait valoir en premier lieu qu'il ne peut aucunement lui être reproché d'avoir manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du local commercial, alors que : si la société Maylann soutient que le gérant de la SCI a organisé de « manière permanente » le stationnement de véhicule devant le rideau métallique et de ce fait empêché tout accès au local, il n'en rapporte pas la preuve, se limitant à produire quelques photographies non datées représentant des véhicules garés devant le rideau métallique du local qu'à un instant donné ; qu'en tout état de cause, elle n'est pas responsable de l'incivisme des propriétaires de véhicules, ni de celui de son salarié ambulancier ; qu'au demeurant, la société Maylann ne s'est jamais plainte d'une absence de délivrance ou d'une absence de jouissance paisible de son local au bailleur, ce qu'elle fait pour la première fois en cause d'appel. En second lieu, l'intimée soutient que la société Maylann non seulement n'occupe plus les lieux mais qu'en réalité elle n'a jamais exercé d'activité dans les locaux, ni satisfait à son obligation d'entretien. Elle relève ainsi qu'à la suite du cambriolage dont elle fait état, la porte d'entrée a été détériorée, qu'elle ne l'a jamais réparée et qu'il y a désormais des squatteurs dans l'immeuble, ce dont la régie de l'immeuble s'est plainte. Elle ajoute qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas communiqué les appels de loyers à la société Maylann, alors que : son siège social n'est plus à l'endroit indiqué sur son K bis, soit au « [Adresse 1] à [Localité 3] , et qu'il n'existe à cette adresse aucune boîte aux lettres à son nom et que personne ne répond à son identification, ce que l'huissier de justice a confirmé dans les actes qu'il a délivrés ; elle a bien émis les appels de loyers depuis le 1er janvier 2021, pièces qu'elle verse aux débats, mais a été de ce fait dans l'impossibilité de les adresser par voie postale au siège social de la société Maylann qui en réalité n'est pas effectif. La SCI Jakash s'estime enfin fondée en sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire, au visa de l'article 559 du code de procédure civile, aux motifs : que le locataire n'a jamais fait le nécessaire pour exploiter une activité depuis des mois dans le local commercial ; qu'en l'absence d'arguments au fond et compte tenu du comportement décrit, l'appel de la société Maylann apparaît abusif ; qu'il est par ailleurs dilatoire puisque le débiteur n'a pas versé une quelconque somme depuis le mois de janvier 2021, sans pourtant faire état de difficultés financières. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. 1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d'un bail commercial, l'urgence existant par essence dès lors que si les conditions permettant que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire sont acquises, le bailleur a nécessairement intérêt à ce que ses droits soient reconnus dans les délais les plus brefs. Par ailleurs, L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Au sens des dispositions précitées, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, dès lors que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est manifestement fautif, le bailleur est, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause. En l'espèce, Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 juin 2021, lequel mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, versé aux débats, dont la réalité et les termes ne sont pas contestés. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, le preneur ne contestant d'ailleurs pas n'avoir jamais procédé à un quelconque réglement. Pour autant celui-ci fait valoir qu'il existe une contestation sérieuse à ce que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, alors que d'une part, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et que d'autre part la demande d'acquisition de la clause résolutoire a été faite de mauvaise foi. La Cour constate que si le preneur soutient que le bailleur n'a eu de cesse de stationner des véhicules devant la devanture du local, empêchant de ce fait son exploitation , il n'en justifie que par des photographies non datées, qui ne permettent d'établir ni que ces véhicules ont été stationnés de façon permanente, ni que ces stationnements sont imputables au bailleur. Il en résulte qu'il ne peut être retenu qu'il rapporte la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Par ailleurs, s'agissant des appels de loyers, la Cour constate que le bailleur justifie par la pièces qu'il verse aux débats que des appels de fonds ont bien été délivrés à compter du 1er janvier 2021 pour obtenir paiement des loyers dus à compter du 1er janvier 2021, ce jusqu'au mois d'août 2022 (pièces 15 et 16 intimée). La Cour constate également que ces appels de fonds portent l'adresse du siège social de la société Maylann, au [Adresse 1] à [Localité 3], conformément à ce qui était indiqué au contrat de bail, et que le bailleur justifie par la production des différents actes d'huissier établis à destination du preneur, notamment le commandement du 9 juin 2021, qu'aucune personne répondant à l'identification du destinataire de l'acte n'a son établissement à cet endroit, et que ne s'y trouve pas plus une boîte aux lettres au nom de la société Maylann. Il ne peut donc être reproché au bailleur de n'avoir pas envoyé les appels de fond à cette adresse, laquelle ne permettait pas, au vu des éléments précédemment exposés, d'y joindre le destinataire alors qu'il appartenait en outre au preneur d'être joignable à l'adresse qu'il avait expressément indiqué dans le bail comme étant son siège social. Il en résulte qu'il ne peut être retenu que le bailleur a agi de mauvaise foi, l'absence de réception des appels de fonds ne résultant que du fait du preneur. Dès lors, la Cour ne peut que constater que la clause résolutoire est bien acquise au 10 juillet 2021, le bail se trouvant de ce fait résilié de plein droit. La Cour, en conséquence, confirme la décision déférée de ce chef. Aux termes de l'article 835 alnéa 1er, du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, c'est à raison que le premier juge a ordonné à la société Maylann de quitter les lieux, si besoin par expulsion et avec le concours si nécessaire de la force publique. La Cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La Cour rappelle qu'à compter de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. C'est donc à raison que le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation, due par la société Maylann à compter de l'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel outre charges du mois de novembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux et condamné à titre provisionnel la société Maylann à ce titre. La Cour confirme en conséquence la décision déférée de ce chef. 2) Sur la demande de provision S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il ressort des pièces versées aux débats par le bailleur que si la société Maylann était bien redevable à la date de l'audience de première instance d'une somme de 4 950 € au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation, étant rappelé qu'il n'est pas contesté par le preneur que le loyer n'a jamais fait l'objet d'un quelconque réglement, cette somme correspondait à la dette locative incluant le mois de novembre 2021 et qu'elle ne pouvait être donc être arrêtée au mois d'octobre 2021. La Cour confirme en conséquence la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Maylann à payer à la société Jakash la somme provisionnelle de 4 950 €, mais l'infirme en ce qu'elle fait mention d'un décompte arrêté au mois d'octobre 2021 ; et statuant à nouveau dit que la somme de 4 950 € correspond à l'arriéré de loyers, et charges et indemnités d'occupation, mois de novembre 2021 inclus. 3) Sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire La société Maylann n'ayant fait qu'exercer son droit de recours à l'encontre de la décision déférée dans un contexte où elle était non comparante en première instance, il ne peut être considéré que son appel présente un caractère abusif. La Cour rejette en conséquence la demande de dommages et intérêts pour appel abusif présenté par la société Jakash. 4) Sur les demandes accessoires La société Maylann succombant, la Cour confirme la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de la procédure de première instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile. En équité, c'est par ailleurs à raison que le premier juge a condamné la société Maylann à payer à la société Jakash somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La Cour confirme également la décision déférée de ce chef. La société Maylann succombant en son appel, la Cour la condamne aux dépens à hauteur d'appel. Enfin, la Cour condamne la société Maylann à payer à la société Jakash la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Maylann à payer à la société Jakash la somme provisionnelle de 4 950 € au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, mais l'infirme en ce qu'elle fait mention d'un décompte arrêté au mois d'octobre 2021. Statuant à nouveau : Dit que la somme de 4 950 € correspond à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, mois de novembre 2021 inclus. Rejette la demande de dommages et intérêts pour appel abusif présenté par la société Jakash ; Confirme la décision déférée pour le surplus ; Condamne la société Maylann aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne la société Maylann à payer à la société Jakash la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT