Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/09902

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/551 Rôle N° RG 21/09902 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXNJ S.C.I. [Adresse 3] C/ [K] [B] [X] [H] [D] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 17 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05621. APPELANTE S.C.I. [Adresse 3] dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [K] [B] demeurant [Adresse 3] assigné et non représenté Madame [X] [H] [D] demeurant [Adresse 1] assignée et non représentée *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2022 Signé par Mme Catherine OUVREL, présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 30 décembre 2018 d'une durée de 6 ans, la SCI [Adresse 3] a donné en location à monsieur [K] [B], un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450 € outre 20 € de provision sur charges. Madame [X] [D] s'est porté caution solidaire par acte du même jour. Un protocole d'accord a été établi entre les parties le 10 mars 2020, prévoyant l'étalement de la dette locative. La SCI [Adresse 3] a fait délivrer un commandement de payer daté du 6 juillet 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [K] [B] de lui régler la somme de 3 310,50 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 9 juillet 2020. La SCI [Adresse 3] a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3 580,37 € le 10 août 2020. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 juin 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a : déclaré irrecevable l'ensemble des demandes ; laissé les dépens à la charge de la SCI [Adresse 3] ; rejeté toute demande plus ample ou contraire ; rappelé que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Selon déclaration reçue au greffe le 1er février 2021, la SCI Pizza a interjeté appel de cette décision, l'appel visant à la critiquer en ce qu'elle a : déclaré irrecevable l'ensemble de ses demandes, laissé les dépens à sa charge, rejeté toute demande plus ample ou contraire. Par dernières conclusions transmises le 27 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [Adresse 3] sollicite de la cour qu'elle : la dise recevable et bien fondée en son appel ; Sur la recevabilité de ses demandes : infirme l'ordonnance déférée, en ce que le premier juge a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile et la jurisprudence applicable en la matière, en n'invitant pas les parties à présenter leurs observations après voir soulevé un moyen d'office tiré de la prétendue irrecevabilité de ses demandes en l'absence de notification de l'assignation au préfet, Statuant à nouveau : dise et juge qu'elle a bien justifié de la notification de l'assignation aux fins de résiliation en préfecture dans les délais, En conséquence ; dise et juge les demandes recevables, Sur le fond : infirme l'ordonnance entreprise, en ce que premier juge l'a déboutée, sans examen au fond au motif pris de l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail qui rendrait irrecevables ses entières demandes, Statuant à nouveau : À titre principal : constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée notamment au commandement délivré le 10 août 2020, À titre subsidiaire : prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de monsieur [K] [B], En toute hypothèse : ordonne l'expulsion de monsieur [K] [B], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux qu'il occupe, désormais sans droit ni titre, [Adresse 3], et ce avec l'assistance de monsieur le commissaire de police et de la force armée, condamne conjointement et solidairement monsieur [K] [B] et madame [X] [D] au paiement de la somme de 3 591,17 euros au titre des termes de loyers ou indemnité d'occupation, charges et accessoires échus au 10 octobre 2020, au '1er avril 2021, soit la somme de 5 113,07 euros', condamne conjointement et solidairement les intimés à lui régler à la SCI [Adresse 3], jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer antérieur augmenté des charges, condamne les intimés conjointement et solidairement au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, condamne les intimés conjointement et solidairement au paiement de la somme de 3 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne les intimés en tous les dépens, lesquels devront comprendre le coût des commandements délivrés, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, sur son offre de droit. Monsieur [K] [B] et madame [X] [D], régulièrement intimés à domicile, n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (...). II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 30 décembre 2018 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 6 juillet 2020, la SCI [Adresse 3] a fait commandement à monsieur [K] [B] de payer la somme de 3 310,50 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement a été dénoncé à madame [X] [D], caution, le 9 juillet 2020. Par acte délivré le 10 août 2020, la SCI [Adresse 3] a fait commandement à monsieur [K] [B] de payer la somme de 3 580,37 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Il n'est pas justifié de ce que ce commandement a été dénoncé à la caution. C'est sur la base de ce dernier commandement de payer que la SCI [Adresse 3] a assigné monsieur [K] [B] et madame [X] [D] aux fins de mise en oeuvre de la clause résolutoire, respectivement les 23 et 24 novembre 2020, en vue de l'audience du 15 avril 2021 devant le juge des référés. Il est justifié de ce que le représentant de l'Etat dans le département s'est vu notifier cette assignation en constat du jeu de la clause résolutoire, comme en témoigne l'accusé de réception électronique du 25 novembre 2020, ce conformément à l'article 24 III de la loi précité. Néanmoins, les justificatifs produits ne font état que de la dénonciation de cette seule assignation à la préfecture/CCAPEX, avec les références Exploc du dossier. En outre, il est également justifié de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, préalablement à la délivrance de l'assignation, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au plus tard deux mois avant la délivrance de cette assignation, en l'occurrence à la date du 11 août 2020. Les formalités de l'article 24 II de la loi sus-visée, prévues à peine d'irrecevabilité de la demande, ont donc été respectées par la SCI [Adresse 3]. La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a retenu l'irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 3] faute de telles notifications, étant observé que c'est effectivement en violation du principe de la contradiction que le premier juge a soulevé ce moyen d'office sans rouvrir préalablement les débats. Cependant, l'appelante sollicite devant la cour uniquement l'infirmation de l'ordonnance, et non son annulation, de sorte que cette violation du principe de la contradiction ne peut recevoir d'autres sanctions. La demande aux fins de constat de résiliation du bail, et les demandes subséquentes, sont par conséquent déclarées irrecevables ; l'ordonnance entreprise devant être infirmée de ce chef. Au principal, il y convient d'observer, au vu des décomptes produits au dossier de l'appelante, que le commandement de payer du 10 août 2020 est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 11 octobre 2020. De même, monsieur [K] [B] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose. En ce sens, l'ordonnance querellée doit être infirmée quant au constat de la résolutoire, la cause d'irrecevabilité retenue par le premier juge ne pouvant être acquise en l'état de la justification de la dénonce au préfet. De même, l'expulsion consécutive est justifiée. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer court depuis février 2019 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Le bail est résilié à la date du 11 octobre 2020. A la date du 1er avril 2021, la dette locative s'élève à 5 713,07 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et non réglés. Aux termes de l'acte de caution du 30 décembre 2018, madame [X] [D] s'est engagée solidairement au paiement des sommes dues au titre du bail en cause, pendant la durée de celui-ci, soit jusqu'au 24 décembre 2024 et dans la limite de la somme de 33 840 €. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juillet 2020 lui a été dénoncé, tout comme elle a été assignée devant le premier juge par acte du 24 novembre 2020. Dans ces conditions, la créance de la SCI [Adresse 3] envers monsieur [K] [B] et madame [X] [D] apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 5 713,07 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et non réglés. Les intimés seront donc solidairement condamnés à son paiement. De même, monsieur [K] [B] et madame [X] [D] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, soit 477,50 € par mois jusqu'à libération des lieux, et, en tout état de cause, dans la limite de son acte de cautionnement pour madame [X] [D]. L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée. Sur la demande de dommages et intérêts Le retard dans le paiement des sommes dues est compensé par le fait que la condamnation porte intérêt au taux légal. Or, la SCI [Adresse 3] ne justifie pas d'un autre préjudice que celui-ci, du fait du non paiement des loyers par le locataire, de sorte que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [K] [B] et madame [X] [D] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel, l'ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef. Il apparaît également justifié de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant : Déclare recevables les prétentions de la SCI [Adresse 3] au titre du bail du 30 décembre 2018, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 octobre 2020 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date, Condamne solidairement monsieur [K] [B] et madame [X] [D] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 5 713,07 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, Condamne solidairement monsieur [K] [B] et madame [X] [D] à payer à la SCI [Adresse 3] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation, soit 477,50 € par mois, à compter du 2 avril 2021 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de monsieur [K] [B] demeurant [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, Dit que la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département des Bouches-du-Rhône en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer, Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, Déboute la SCI [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts, Condamne in solidum monsieur [K] [B] et madame [X] [D] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum monsieur [K] [B] et madame [X] [D] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière,La présidente,