Tribunal judiciaire, 17 novembre 2025. 25/01975

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30Z Minute N° RG 25/01975 - N° Portalis DBX6-W-B7J-23DH 1 copie Décision nativement numérique délivrée le 17/11/2025 à la SELAS ELIGE [Localité 10] la SCP MAATEIS Rendue le DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSES S.A.R.L. [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX S.E.L.A.R.L. [K] [G], prise en la personne de Maître [D] [G], domicilié en cette qualité audit siège, ès qualités d’administrateur judiciaire de la SARL JOUETS VILLAGE, désignée par jugement du tribunal de commerce en date du 26 février 2025, [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX S.E.L.A.R.L. [W] [O], prise en la personne de Maître [W] [O], domicilié en cette qualité audit siège, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL [Adresse 11], désignée par jugement du tribunal de commerce en date du 26 février 2025, [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Pascale MAYSOUNABE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.C.I. SMJ, société civiel au capital de 1.920 euros, immatriculée au RCS de BOREAUX sous le numéro 334 911 872, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 17 septembre 2025, après y avoir été autorisées, la SARL [Adresse 11], la SELARL [K] [G] et la SELARL [W] [O], en qualité respectivement d’administrateur et de mandataire judiciaires de la SARL [Adresse 11], ont assigné la SCI SMJ, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1719 et 1720 du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - ordonner la suspension des loyers commerciaux dus au titre du bail signé le 31 janvier 2005, avec effet suspensif, soit à compter du 20 juin 2022 et jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables ; - juger que cette suspension couvre les loyers échus et à échoir, y compris ceux relevant de la période postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective ; - condamner à titre provisionnel la défenderesse au remboursement des loyers versés depuis le 20 juin 2022 soit 642 585,27 euros jusqu’au jour du prononcé de l’ouverture du redressement judiciaire ; - en tout état de cause, - la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Les demanderesses exposent que par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2005, la défenderesse a donné à bail à la société [Adresse 11] un immeuble situé [Adresse 9] ; que le bail a été tacitement renouvelé ; que le 20 juin 2022, un orage de grêle a perforé la toiture du bâtiment, provoquant un dégât des eaux important, notamment dans la zone de réserve ; que des travaux de réfection de la toiture ont été réalisés le 27 juin 2022 à la demande de la bailleresse ; que peu après cette intervention, des poudres suspectes ont été observées au sol et sur les marchandises entreposées dans la réserve, dont les premières analyses, réalisées entre le 03 et le 04 août 2022, ont révélé la présence d’amiante à un taux cependant inférieur aux seuils fixés par le code du travail ; qu’elle conteste la fiabilité de ces résultats compte tenu de la méthode utilisée ; qu’un rapport du 04 octobre 2023 a confirmé la présence d’amiante dans la réserve et à l’étage ; qu’elle a cessé d’accéder à la réserve et n’a plus commercialisé les marchandises qui y sont entreposées, représentant un stock de 220 000 euros ; qu’un expert a été désigné par ordonnance de référé du 04 mars 2025, dont les opérations sont toujours en cours ; qu’elle a été placée en redressement judiciaire par jugement du 26 février 2025 ; que le magasin est fermé depuis juin 2025 ; que compte tenu de l’impossibilité d’exploiter normalement les locaux, elle est fondée à solliciter la suspension du paiement des loyers, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme caractérisant un trouble manifestement illicite. L’affaire a été appelée à l’audience du 06 octobre 2025. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la demanderesse, le 06 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes ; Elle fait valoir que la présence de poussières d’amiante dans la réserve du local depuis le sinistre du 20 juin 2022 est établie ; que cette réserve est fonctionnellement indissociable de son activité de vente dans la mesure où elle permet le stockage, la préparation et l’alimentation en continu du point de vente ; que son inaccessibilité, après avoir, dans un premier temps, perturbé l’exploitation du magasin, a fini par la rendre impossible ; que malgré la fermeture du site en juin 2025, elle doit s’acquitter d’un loyer sans pouvoir jouir normalement des locaux ni exploiter pleinement son commerce ni générer un chiffre d’affaires conforme à son potentiel d’activité ; qu’elle est contrainte de maintenir le bail en raison de la présence d’un stock contaminé évalué à 220 000 euros qui représente un actif de la procédure collective et ne peut être déplacé tant que l’expertise judiciaire n’est pas finie ; que contrairement à ce que soutient la défenderesse, elle n’a pas refusé l’accès aux entreprises intervenantes ; que cependant les travaux de remplacement de la toiture amiantée, qui imposaient la fermeture du magasin, nécessitaient une autorisation administrative que la bailleresse n’a pas demandée ; que ses difficultés financières trouvent leur origine directe dans le manquement de la défenderesse à son obligation de délivrance conforme ; que la présence de fibres d’amiante de type chrysolite a été confirmée par le rapport du laboratoire ITGA annexé à la note expertale du 09 septembre 2025 ; que la privation d’une partie substantielle des locaux porte une atteinte grave et continue à son droit de jouissance paisible ; que la demande de résiliation du bail formée par la défenderesse méconnaît totalement le régime des procédures collectives ; qu’une procédure est d’ailleurs en cours devant le juge de l’exécution ; - la défenderesse, le 06 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite : - le débouté les demanderesses de toutes leurs demandes ; - de constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 08 août 2024 ; - d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Adresse 11] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux avec au besoin l’assistance de la force publique ; - d’ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la demanderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ; - de condamner la société JOUETS VILLAGE à lui payer à titre provisionnel la somme de 23 355 euros au titre des loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2024 ; - de condamner la société [Adresse 11] à lui payer à compter du 04 août 2024 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 23 355 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, indemnité d’occupation majorée sur l’indice trimestriel du coût de la construction en cas de prolongation de l’occupation au-delà d’un délai d’un an à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ; - de condamner la société JOUETS VILLAGE agissant poursuite et diligence des organes de la procédure à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La défenderesse fait valoir que l’analyse réalisée après l’orage de grêle a conclu à des taux de poussières d’amiante inférieurs au seuil réglementaire ; que c’est seulement 15 mois après que la locataire a fait intervenir le bureau SOCOTEC ; que la suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ; que la société JOUET VILLAGES a toujours été en mesure d’exploiter le local ; que le magasin n’a jamais fermé ; que de son côté elle a fait preuve de réactivité et de diligence pour mettre fin aux désordres ; qu’elle a informé la demanderesse en septembre 2023 de son intention de changer la toiture ; que celle-ci a cependant refusé l’accès aux artisans ; qu’en réalité les difficultés de la locataire sont étrangères au sinistre de juin 2022 ; qu’elles résultent de la crise sanitaire de 2019 et des travaux de voirie en lien avec la construction de la ligne de tramway ; que la gérante a préféré utiliser ses fonds propres pour financer l’installation en 2022 d’un autre magasin géré par sa fille plutôt que payer son loyer ; que les premiers incidents de paiement sont antérieurs au sinistre ; qu’ils ont commencé dès 2020 ; que la société JOUET VILLAGES a assigné sa propre assurance avant d’engager la procédure contre son bailleur ; que l’expertise en cours l’empêche de faire réaliser les travaux de couverture envisagés ; que la demanderesse ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, qui suppose la démonstration de la violation évidente d’une règle de droit, d’un trouble dont l’illicéité est manifeste et ne prête pas à discussion sérieuse, et de la nécessité d’une intervention rapide pour le faire cesser ; que la locataire est à ce jour redevable d’une somme de 351 994,42 euros ; qu’un commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2024 ; qu’en l’absence de régularisation, la résiliation du bail est acquise par le jeu de la clause résolutoire. La présente décision se reporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes des dispositions de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L'article 835 dispose quant à lui que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesse un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l’obligation même s’il s'agit d'une obligation de faire. sur les demandes principales : sur la suspension des loyers et le remboursement des loyers versés depuis le 20 juin 2022 : Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation : au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien, au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus. Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers. La suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués. Il résulte en l’espèce des pièces et des débats : - que la société [Adresse 11] a poursuivi son activité jusqu’en juin 2025 ; - que depuis juin 2025, le magasin est fermé. La défenderesse, qui conteste par ailleurs tout manquement grave, peut ainsi opposer utilement que l’impossibilité d’utiliser la réserve à compter de juin 2022, à la supposer avérée, n’a pas empêché la locataire de jouir des locaux donnés à bail ni d’exercer son activité, le magasin étant resté ouvert jusqu’en juin 2025. La demande de remboursement des loyers acquittés entre juin 2022 et juin 2025 doit en conséquence être rejetée. Il est en revanche établi, et non contesté, que le magasin est désormais fermé. Même si la défenderesse soutient que le sinistre de juin 2022 n’est pas la cause des difficultés financières de sa locataire, il résulte des pièces et des débats que ce sinistre a participé à cette fermeture dès lors que : les désordres occasionnés à la toiture par l’orage de juin 2022 ont entraîné l’impossibilité d’accéder à la réserve et au stock depuis 3 ans ;les divergences de vues entre les parties sur les modalités de prise en charge du sinistre par la bailleresse ont retardé la réalisation des travaux et rendu nécessaire une expertise ;la fermeture du site s’est imposée pour mener à bien les opérations d’expertise qui, en l’état, valident la position de prudence adoptée par la locataire et confirment l’impossibilité d’utiliser la réserve compte tenu de la présence d’amiante. Les parties sont ainsi contraintes à un statu quo qui trouve son origine dans l’inertie de la bailleresse et pénalise particulièrement la société JOUETS VILLAGE, obligée d’attendre les résultats de l’expertise pour connaître la valeur et le sort du stock contaminé, et privée de la jouissance des locaux jusqu’à la réalisation des travaux sur la toiture. Cette situation étant constitutive d’un trouble manifestement illicite, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables. sur les demandes reconventionnelles : sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société [Adresse 11], et sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 23 355 euros au titre des loyers et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2024 : Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. En l'espèce, la défenderesse, au soutien de ses demandes, produit aux débats : le recto de la copie d’un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 19 septembre 2024 pour un montant de 141 401,41 euros au titre des loyers et charges impayés (mensualité de septembre 2024 incluse) ;un courrier de Me [G] du 07 novembre 2024, sollicitant, en sa qualité de conciliateur désigné le 08 octobre 2024, l’accord de la bailleresse sur une suspension de l’exigibilité des sommes dues, demande réitérée lors d’une réunion du 29 novembre 2024. La société JOUETS VILLAGE a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 26 février 2025. Aux termes de l’article L.622-21 du code de commerce (applicable au redressement judiciaire en vertu de l’article L.631-14), le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers (...) tendant : 1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les demandes formulées à l’encontre de la société [Adresse 11] doivent en conséquence être déclarées irrecevables. Sur les demandes annexes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société JOUETS VILLAGE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. La SCI SMJ sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI SMJ sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile Vu les articles 1719 et suivants du code civil Vu les articles L.145-41 et L.622-21 et L.631-14 du code de commerce, Ordonne la suspension des loyers commerciaux dus au titre du bail signé le 31 janvier 2005 entre la SARL [Adresse 11] et la SCI SMJ à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date à laquelle les locaux seront de nouveau exploitables ; Déboute la SARL [Adresse 11], la SELARL [K] [G] et la SELARL [W] [O], en qualité respectivement d’administrateur et de mandataire judiciaires de la SARL [Adresse 11] de leur demande de condamnation de la SCI SMJ au remboursement des loyers versés depuis le 20 juin 2022 ; Déboute la SCI SMJ de toutes ses demandes Condamne la SCI SMJ à payer à la SARL [Adresse 11], la SELARL [K] [G] et la SELARL [W] [O], en qualité respectivement d’administrateur et de mandataire judiciaires de la SARL [Adresse 11], une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamne la SCI SMJ aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,