Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 20/01642

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 20/01642 - N° Portalis DB3Z-W-B7E-FSGI NAC : 71G JUGEMENT CIVIL DU 06 FEVRIER 2024 DEMANDEURS Mme [H] [D] [W] épouse [N] [Adresse 7] [Localité 13] Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [H] [X] [G] épouse [W] [Adresse 6] [Localité 14] ILE MAURICE Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [Y] [J] [W] [Adresse 6] [Localité 14] ILE MAURICE Rep/assistant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSES S.A.R.L. FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE (FONTENOY IMMOBILIER) venant aux droits de la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE [Adresse 3] [Localité 11] Rep/assistant : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS Rep/assistant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE prise en la personne de son gérant en exercice. [Adresse 4] [Localité 10] Rep/assistant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS Société ALLIANZ IARD pour signification au 20 Place de Seine - [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 8] Rep/assistant : Me Georges-andré HOARAU, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES TERRASSES DES CAMÉLIAS II [Adresse 2] [Localité 10] Représenté par son syndic la société ALTER IMMOBILIER SARL [Adresse 5] [Localité 12] Rep/assistant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : ALTER IMMOBILIER (Syndic) Copie exécutoire délivrée le : 06.02.2024 CCC délivrée le : à Me Chafi AKHOUN, Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, Me Audrey BOUVIER, Me Georges-andré HOARAU, Me Pierre HOARAU, Me Fabienne LEFEVRE COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 Décembre 2023. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 06 Février 2024. JUGEMENT : Contradictoire du 06 Février 2024 , par mise à disposition au greffe, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W] sont copropriétaires non occupants d’un appartement (n°1) au sein de la résidence les Terrasses des Camélias II. Cet appartement subit des infiltrations récurrentes. La SARL Régie réunionnaise de copropriété a été le syndic de copropriété de la résidence jusqu’en 2018. Par ordonnance en date du 20 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire. Par ordonnance en date du 8 août 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables aux sociétés OD BAT & CONSEIL et Régie réunionnaise de copropriété. L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2019. C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier de justice en date des 29 et 31 juillet 2020, Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses des Camélias II et la SARL Régie réunionnaise de copropriété devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires pour éradiquer les problèmes d’étanchéité en toiture et au niveau des fenêtres de leur appartement ainsi que la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la Régie réunionnaise de copropriété à les indemniser de leurs préjudices. Par ailleurs, il s’avérait que la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE avait fait l’objet d’une radiation le 18 septembre 2020 par suite de la transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE. Le 27 mai 2021, la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN a assigné en intervention forcée la société ALLIANZ IARD, assureur responsabilité civile de la société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE. Par ordonnance du 13 septembre 2021, cette instance a fait l’objet d’une jonction avec la présente. Le 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Terrasses des Camélias II a fait assigner en intervention forcée la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE. Par ordonnance du 14 février 2022, cette instance a fait l’objet d’une jonction avec la présente. Par ordonnance du 23 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription des actions en responsabilité dirigées contre le syndicat des copropriétaires et contre le syndic de copropriété. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 7 avril 2022, Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W] demandent à la juridiction de: - Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de Ia Résidence les Terrasses des Camélias II et la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE [Ex Société Réunionnaise de Copropriété] au paiement des sommes suivantes : - travaux menuiseries.............................................................................1 408,98 € - remise en état....................................................................................2 144,10€ - trouble de jouissance ................................................................................ 20 305€ - préjudice moral........................................................................................... 5 000€ - frais irrépétibles.......................................................................................... 5 000€ - Juger que les concluants seront exonérés de toute participation aux charges de copropriété qui seraient la conséquence de ces condamnations. (article 10 de la loi du 10/07/1965). - Condamner les mêmes aux dépens qui comprendront Ie coût du rapport d’expertise judiciaire, - Débouter les défendeurs de toutes demandes autres ou contraires. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les désordres dont il est demandé réparation trouvent leur source dans les parties communes de l’immeuble et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être retenue, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que la responsabilité de la Régie réunionnaise de copropriété est engagée à leur égard du fait de ses fautes dans l’exécution de son mandat (en ne faisant pas exécuter des travaux de réparation efficaces). Ils demandent réparation du trouble de jouissance constitué par l’absence de location depuis novembre 2018, en soulignant que l’appartement a pu être reloué dès que les travaux de reprise ont été effectués. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires de Ia Résidence les Terrasses des Camélias II demande à la juridiction de: - REDUIRE la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II au titre des paiements des travaux de reprise des conséquences des désordres à la somme de 1 072, 05 € TTC ; - A titre principal, REJETER la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II au paiement d’indemnités au titre du préjudice de jouissance ; - A titre subsidiaire, REDUIRE la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II au titre du paiement des indemnités pour le préjudice de jouissance à la somme de 4 000 € TTC ; - REJETER toutes les autres demandes des requérants ; En tout état de cause : - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II la somme de 13 682,42 € TTC ; - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Terrasse des Camélias II la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la SARL FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE aux entiers dépens. En défense, il soutient avoir réalisé les travaux de réparation lui incombant. Il ajoute que le désordre n°4 relatif aux fenêtres de l’appartements n°1 n’est pas de nature à engager sa responsabilité puisqu’il concerne une partie privative de la résidence. Il reproche à la Régie réunionnaise de copropriété, aux droits de laquelle vient la SARL FONTENOY OI groupe, d’avoir commis des fautes qui engagent sa responsabilité en commandant des travaux ponctuels et inefficaces et en ne faisant pas réaliser les investigations pour mettre un terme au désordre n°3, mais également en lui faisant perdre le bénéfice de la prise en charge du coût des travaux par l’assurance dommages-ouvrages. Il soutient que les demandeurs ne justifient d’aucune faute qui lui serait imputable s’agissant de leur préjudice de jouissance, et à titre subsidiaire que ce préjudice ne peut être indemnisé qu’au titre de la perte de chance. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 9 juin 2022, la SARL Fontenoy Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, demande à la juridiction de: -Débouter Madame [W], Madame [G] et Monsieur [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Débouter la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - Rejeter la demande de condamnation solidaire ; - Diminuer les montants des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE aux droits de laquelle se trouve la Société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, à hauteur de 50%, qui correspond à la part de responsabilité de Madame [W], Madame [G] et Monsieur [W], qui ont participé à leurs propres préjudices, - Condamner la Société ALLIANZ IARD à garantir la société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal, intérêts, frais, intérêts et accessoires; - Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TERRASSES DES CAMELIAS II à garantir et relever indemne la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE aux droits de laquelle se trouve la Société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle; En tout état de cause, - Condamner tout succombant à payer à la SARL REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE aux droits de laquelle se trouve la Société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. - Les condamner en outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Audrey BOUVIER, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir d’une part que que la Société REGIE REUNIONNAISE DE COPROPRIETE aux droits de laquelle se trouve la Société FONTENOY OCEAN INDIEN GROUPE, n’a commis aucune faute dans le cadre de sa mission de syndic, d’autre part que les demandeurs n’ont pas eu l’intention de louer le logement litigieux après le départ du dernier locataire, qu’ils ne fournissent pas au tribunal les éléments permettant l’appréciation de leur préjudice, et qu’ils ont concouru à la réalisation des préjudices qu’ils prétendent subir. Elle considère que la garantie d’Allianz est due, le fait dommageable datant de septembre 2012 (début des infiltrations répétées), la réclamation étant constituée par l’assignation délivrée le 29 juillet 2020 qui a été transmise à Allianz le lendemain, et aucune résiliation du contrat n’ayant eu lieu. Enfin, aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 septembre 2023, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de: - Rejeter la demande de mobilisation de la police souscrite après ALLIANZ IARD, - Limiter la garantie souscrite auprès d’ALLIANZ IARD au regard de ses plafonds et franchises. - Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d'ALLIANZ IARD. - Condanmer tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Georges-André HOARAU, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le sinistre ne dépend pas de ses contrats. S’agissant du contrat souscrit par la Régie réunionnaise de copropriété, pour la période de 2008 à 2013, la première réclamation ayant été faite le 25 mars 2007 auprès du syndic, la déclaration de sinistre aurait donc dû être faite avant le 26 mars 2009 et l’action engagée est donc prescrite. Si le tribunal considère que c’est l’assignation qui constitue la réclamation, alors le sinistre aurait dû être déclaré à l’assureur qui lui a succédé. S’agissant du contrat souscrit par Fontenoy Océan Indien Groupe, il a pris effet au 1er janvier 2016 et a été résilié au 22 mars 2020 : elle soutient que le sinistre aurait dû être déclaré auprès de l’assureur qui a succédé à Allianz si l’on retient l’assignation du 29 juillet 2020 comme première réclamation. Dans le cas où la première réclamation a bien été faite en 2007, Allianz ne saurait garantir le sinistre, le risque n’ayant aucun caractère aléatoire. Il sera renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour le surplus. Par ordonnance en date du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 5 décembre 2023. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété * sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose dans son dernier alinéa que “le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.” En l’espèce, l’expert a retenu dans son rapport deux désordres, à savoir le désordre n°3 qui est relatif à une infiltration au niveau égout des noues en toiture et le désordre n°4 qui est relatif à des infiltrations au niveau des trois fenêtres un vantail des chambres de l’étage, qui rendent tous deux l’immeuble impropre à sa destination. Le désordre n°4 est causé par une dégradation des joints mastic intérieurs des châssis ouvrant à la française. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit concernant le désordre n°3, qui touche les noues des chiens assis, c’est à dire la couverture de l’immeuble, qui relève des parties communes. Selon le règlement de copropriété de la résidence Les Terrasses des Camélias II, les fenêtres relèvent des parties privatives (page 8 du règlement). Par conséquent, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée pour le désordre n°4. * sur la responsabilité du syndic de copropriété L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, en l’absence de tout lien contractuel direct entre les demandeurs, copropriétaires, et le syndic de copropriété, il convient de faire application de ces dispositions. S’agissant de la faute reprochée au syndic de copropriété, qui consiste dans le fait de ne pas avoir fait procéder à des travaux de réparation efficaces pour les infiltrations qui ont perduré depuis 2006, il ressort des pièces versées au dossier que, si, lors du premier sinistre survenu en 2006, le syndic de copropriété a fait diligenter des travaux conformes aux préconisations de l’expert SARETEC (mandaté par l’assureur dommages-ouvrage), en revanche lors du sinistre survenu en 2012 le syndic ne justifie pas que les travaux qu’il a fait réaliser soient conformes aux préconisations de l’expert et qu’ils aient traité les causes du désordre. De même, il ne justifie pas que les travaux qu’il a fait réaliser en 2015 puis 2017 aient été préconisés par des experts. Les travaux se sont d’ailleurs révélés inefficaces, puisque lors des opérations d’expertise judiciaire en 2018 le désordre persistait. Face à la répétition sur plusieurs années des désordres d’infiltrations via la toiture, le syndic, qui était en charge de la résidence depuis le début des sinistres, aurait dû préconiser des mesures permettant d’en rechercher les causes pour les traiter durablement. Par conséquent, la responsabilité du syndic est engagée, puisqu’elle est en lien avec la persistance du désordre n°3 dans l’appartement n°1, encore constatés par l’expert judiciaire. S’agissant du désordre n°4, sa responsabilité ne saurait être engagée, en l’absence de la démonstration d’une faute, notamment car l’allégation selon laquelle le syndic de copropriété aurait perçu une indemnisation de l’assurance dommages-ouvrage sans jamais l’utiliser est contredite par la pièce 13 versée par la SARL FONTENOY OI. * sur les différents postes de préjudice S’agissant des travaux de reprise des conséquences des infiltrations au niveau de l’égoût des noues en toiture (désordre n°3), l’expert les a chiffrés à 1072,05 euros TTC. Il conviendra de retenir cette somme, et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété à la régler aux demandeurs. S’agissant des travaux de menuiserie et de reprise des conséquences des infiltrations des fenêtres des chambres de l’étage (désordre n°3), il n’y aura pas lieu de faire droit aux demandes, compte tenu des développements précédents et en l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires comme du syndic de copropriété. S’agissant du préjudice de jouissance, malgré l’attestation établie par l’agence immobilière Immorun (pièce 28 des demandeurs), il est établi que l’appartement des consorts [W] n’a plus été reloué après le départ de Madame [Z] fin octobre 2018 (départ motivé par l’humidité et les infiltrations dans l’appartement), du fait d’un choix des propriétaires. Si ce choix est motivé par la persistance des désordres liés aux infiltrations, il n’en reste pas moins que le préjudice subi n’est pas exclusivement en lien avec la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété. Même en retenant que ce préjudice découle autant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété que du choix des propriétaires, il ne saurait être indemnisé qu’au titre de la perte de chance de relouer l’appartement, qui sera évaluée à 50%. Par conséquent, la somme de 5 280 euros sera allouée pour ce poste de préjudice. Enfin, s’agissant du préjudice moral subi par les demandeurs, il est indéniable au vu de la récurrence des désordres et de l’inefficacité des réparations diligentées jusqu’à ce qu’ils sollicitent une mesure d’expertise judiciaire. Il sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros. Au final, le syndicat des copropriétaires et la SARL FONTENOY seront condamnées in solidum à payer la somme totale de 9 352,05 euros aux demandeurs en réparation de l’ensemble de leurs préjudices. Sur la demande d’être exonérés des charges de copropriété qui découleraient des condamnations prononcées L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” L’article 10-1 de la même loi, dans son avant-dernier alinéa, dispose: “Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.” L’article 11 de la même loi dispose: “Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.” En l’espèce, la demande d’être déchargés des charges de copropriété qui découleraient des condamnations prononcées, outre qu’elle n’est nullement motivée par les demandeurs, n’est qu’en partie fondée, puisque l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 permet d’exonérer les copropriétaires qui gagnent une instance judiciaire contre le syndicat des copropriétaires de contribuer à la dépense commune “des frais de procédure” mais pas de l’intégralité des condamnations prononcées par la juridiction. Il y sera donc fait droit dans cette mesure. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre le syndic de copropriété L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose: “I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;”. En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été énoncé, le syndic de copropriété a été défaillant en ne faisant pas procéder à des travaux de réparation efficaces pour les infiltrations qui ont perduré depuis 2006 et, face à la répétition de ces infiltrations, en ne préconisant pas des mesures permettant d’en rechercher les causes pour les traiter durablement. Sa responsabilité, fondée sur l’article 18 précité, est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires; la SARL FONTENOY, qui vient aux droits de la Régie réunionnaise de copropriété, sera donc condamnée à garantir le syndicat de l’intégralité des condamnations mises à sa charge. Sur la garantie d’Allianz, assureur du syndic de copropriété La Régie réunionnaise de copropriété a été le syndic de copropriété de la résidence Les Terrasses des Camélias II jusqu’en 2018. Il est établi que la Régie réunionnaise de copropriété a été assurée auprès d’AGF puis d’Allianz entre 2008 et 2013 (pièce n°4 du syndic), sous le numéro de police 40.419.380. Il est encore établi que la Régie réunionnaise de copropriété a été assurée à nouveau pour les années 2018 et 2019 auprès d’Allianz, par la police d’assurance souscrite par Fontenoy Groupe immobilier sous le numéro 55854725. Les attestattions d’assurance émises par Allianz, versées par le syndic en pièce 4, sont très explicites sur ce point et ne permettent pas de douter du fait que le contrat souscrit à partir du 1er janvier 2016 par la SARL FONTENOY couvrait bien également la SARL Régie réunionnaise de copropriété dès le 1er janvier 2018. La date de la première réclamation faisant courir, le cas échéant, la garantie d’Allianz, est discutée. L’assignation du 29 juillet 2020, dirigée contre la Régie réunionnaise de copropriété, constitue bien la réclamation susceptible de déclencher la garantie d’Allianz. En effet, des demandes pécuniaires sont formées pour la première fois à l’égard de l’ancien syndic de copropriété. La SARL FONTENOY, en déclarant son sinistre le 30 juillet 2020 à Allianz, alors qu’elle n’était pas elle-même assignée à cette date, considère qu’elle est mise en cause en tant que venant aux droits de la Régie réunionnaise de copropriété. Or, aux termes des stipulations de l’article 1.5.1 du contrat souscrit par la SARL FONTENOY et couvrant la Régie réunionnaise de copropriété à compter du 1er janvier 2018, “la garantie est déclenchée par une réclamation”. Les stipulations suivantes de l’article reprennent les termes de l’article L. 124-5 du code des assurantes, qui prévoient que : “La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l'assuré postérieurement à la date de résiliation ou d'expiration que si, au moment où l'assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n'a pas été resouscrite ou l'a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.” Le délai subséquent est fixé à 5 ans. En l’espèce, si l’assureur invoque la résiliation du contrat à la date du 22 mars 2020, il n’en apporte aucune preuve. Sur ce point, alors que le contrat 55854725 a été souscrit pour une durée d’un an avec une tacite reconduction, alors que la SARL FONTENOY verse aux débats une attestation d’assurance pour l’année 2019, il sera retenu, en l’absence de preuve contraire versée par Allianz, que le contrat était toujours en vigueur durant l’année 2020, en particulier au moment de la première réclamation adressée à l’ancien syndic de copropriété. Ainsi, quelle que soit la date du fait dommageable, la garantie est susceptible de jouer eu égard à la date de la réclamation. Il reste néanmoins à apprécier, comme le soutient Allianz, si le syndic avait connaissance, au moment de la souscription de son contrat le 1er janvier 2016, du fait dommageable. Il est établi par les diverses pièces versées aux débats que le syndic avait déjà géré plusieurs sinistres survenus en 2006, 2012 et 2015, qu’il avait eu connaissance de plusieurs expertises amiables, fait diligenter des travaux de reprise sur les parties communes. Ces sinistres avaient déjà donné lieu à des échanges avec les consorts [W] (courrier du 25 mars 2007, mail du 10 mars 2017 versé en pièce 18 par le syndic), lesquels avaient déjà sollicité une indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec ces désordres. Ainsi, la SARL Régie réunionnaise de copropriété avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription du nouveau contrat auprès d’Allianz le 1er janvier 2018. Dans ce contexte, la SARL FONTENOY, certes seule titulaire du contrat d’assurance auprès d’Allianz, ne saurait exciper de son ignorance de l’ensemble de ces éléments avant la transmission universelle de patrimoine de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, puisque, bien que constituant une personne juridique distincte, elle était l’associée unique de la SARL Régie réunionnaise de copropriété. La garantie d’Allianz ne saurait donc s’appliquer et la SARL FONTENOY sera déboutée de ses demandes à ce titre. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile La SARL FONTENOY et le syndicat des copropriétaires, qui succombent, seront condamnés aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire. Les mêmes seront également condamnées, in solidum, à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [W]. La SARL FONTENOY sera en outre condamnée à payer à Allianz la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses des Camélias II et la SARL Fontenoy Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, in solidum, à payer à Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W] la somme de 9 352,05€ (neuf mille trois cent cinquante deux euros et cinq centimes) en réparation de leurs préjudices, DISPENSE Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W], en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, DEBOUTE la SARL Fontenoy Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété de sa demande d’être garantie par Allianz, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses des Camélias II et la SARL Fontenoy Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses des Camélias II et la SARL Fontenoy Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, in solidum, à payer à Madame [H] [D] [W] épouse [N], Madame [H] [X] [G] épouse [W] et Monsieur [Y] [J] [W] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL FONTENOY à payer à Allianz la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SARL FONTENOY Océan Indien Groupe, venant aux droits de la SARL Régie réunionnaise de copropriété, à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Les terrasses des Camélias II de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffièreLa présidente