Cour d'appel, 28 juin 2022. 21/11776

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2022 N° 2022/250 Rôle N° RG 21/11776 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5JC [P] [X] C/ [Y] [R] [K] S.A. [Adresse 9] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la cour de Cassation en date du 02 juin 2021, enregistré au répertoire général n° Z 19-22.730, lequel casse et annule partiellement l'arrêt rendu par la chambre 1-1 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, en date du 04 juin 2019 à l'encontre d'un jugement rendu le 28 juin 2017 par le tribunal de grande instance de Digne les Bains, enregistré au répertoire général sous le n° 15/00871. DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION : Monsieur [P] [X] né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 10] ([Localité 10]) de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE, DÉFENDERESSES SUR RENVOI DE CASSATION : Maître [Y] [R] [K], demeurant [Adresse 8] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Thierry Philippe KUHN, avocat plaidant du barreau de PARIS S.A. [Adresse 9] dont le siège est sis [Adresse 2], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thierry Philippe KUHN, avocat plaidant du barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Obvier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseillère Mme Sylvie PEREZ, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par actes d'huissier du 24 juin 2015, M. [P] [X] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains Me [Y] [R] [K], et Me [V] [U], notaires ainsi que la Sa [Adresse 9], pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, au terme de ses dernières conclusions, la somme de 3 371 568,58 euros de dommages et intérêts en réparation du temps passé , des frais engagés en pure perte et de la perte des intérêts de placement sur les fonds propres, en compensation de la perte de chance de percevoir des honoraires de gestion, des dividendes de la société Plaza Invest et de l'opportunité de conserver le lot du rez de chaussée, d'être propriétaire du fonds de 3 commerces de brasserie-restaurant et du SPA et de l'exploiter et au titre de son préjudice moral. Il reprochait aux notaires des manquements à leur obligation d'efficacité et à leur devoir d'information et de conseil. Il réclamait également la condamnation de la SA [Adresse 9], sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour résistance abusive, à lui verser une somme de 1 161 200 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal, à compter du 3 août 2009. Par jugement en date du 28 juin 2017, le tribunal de grande instance de Digne les Bains a : - écarté le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription de l'action soulevé par les défendeurs, - débouté M. [P] [X] de ses demandes à l'encontre de Me [V] [U], - constaté la faute commise par Me [Y] [R] [K] dans la rédaction de l'avant-contrat de vente signé le 29 janvier 2005, - jugé que la Sa [Adresse 9] est tenue de garantir la faute commise par Me [Y] [R] [K] dans l'exercice de son activité professionnelle, - évalué la réparation du dommage à la somme de 142 589,50 euros, - condamné Me [Y] [R] [K] et la Sa [Adresse 9] in solidum à payer à M. [P] [X], après application du partage de responsabilité, une indemnité de 71 294,75 euros, au titre de la réparation de son préjudice, - rejeté toutes autres demandes des parties, - condamné Me [Y] [R] [K] et la Sa [Adresse 9] in solidum à payer à M. [P] [X] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Il a jugé que la prescription n'était pas acquise dès lors que la prescription avait été interrompue par l'instance en référé et que le nouveau point de départ se situait au 19 mars 2013, date de l'arrêt de la Cour de cassation. Il a considéré que, si la servitude non altius tollendi ne figure pas sur la fiche hypothécaire délivrée le 23 février 2005, ni dans l'acte d'acquisition de la SCI [Adresse 6] du 5 juillet 1992, elle est mentionnée dans les actes de 1936 et de 1963 ; qu'en ne communiquant pas une information qu'elle était en mesure de connaître, alors qu'il s'agissait d'une condition suspensive prévue à l'acte, Me [Y] [R] [K] a commis une négligence qui ne peut être opposée à son successeur, Me [V] [U] ; que la soumission de la vente à un certain nombre de conditions suspensives profitant au vendeur et à l'acquéreur et permettant que soit constatée la caducité en cas de non réalisation ne crée pas de déséquilibre entre les parties et que la preuve d'une intention malicieuse du vendeur qui aurait pu permettre de forcer la vente n'est pas rapportée ; que la notification par le vendeur de la caducité tient à l'impossibilité pour les parties de se mettre d'accord sur le prix en l'état de la demande de réduction de 110 000 euros présentée par M. [P] [X] ; qu'aucune faute ne peut être reprochée à Me [V] [U] lors de la révélation de la servitude qui modifiait l'économie du contrat et ne permettait plus que l'acte soit passé dans les mêmes conditions. Il a retenu que M. [P] [X] avait agi à ses risques et périls en accomplissant des travaux, avant même la signature de l'acte du 29 janvier 2005 et que la réparation due à raison de la négligence du notaire devait être limitée aux seuls frais exposés pour l'élaboration d'un projet qui ne pouvait être maintenu en l'état de nouvelle contrainte révélée par la servitude, dans une proportion de moitié. Il a évalué ces frais à la somme de 142 589,50 euros en prenant en considération le coût du dossier de faisabilité (5 980 euros), le coût du permis de construire (113 620 euros), les frais de déplacement (12 751,50 euros) et le coût des frais d'hébergement (10 238 euros) et l'indemnité revenant à M. [P] [X] à la moitié, soit 71 294,75 euros. Me Françoise Meyran Bouscarle a relevé appel de cette décision à l'encontre de M. [P] [X] suivant déclaration en date du 3 juillet 2017. M. [P] [X] a également interjeté appel par déclaration du 25 août 2017 à l'encontre des trois défendeurs. Ces deux appels ont été joints. Par arrêt rendu le 4 juin 2019, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a statué de la manière suivante : Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Digne les Bains déféré, en ce qu'il a constaté que Me [Y] [R] [K] avait commis une faute dans la rédaction de l'avant contrat de vente signé le 29 janvier 2005 et que la SA [Adresse 9] était tenue de garantir cette faute professionnelle, et en ce qu'il a, en conséquence, condamné Me [Y] [R] [K] et la SA [Adresse 9] in solidum à payer à M. [P] [X], une somme de 71 294,75 euros, à titre d'indemnisation du préjudice subi et une somme de 3 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre lesdépens de première instance Statuant à nouveau de ces chefs, Déboute M. [P] [X] de son action en responsabilité professionnelle à l'encontre de Me [Y] [R] [K] et de toutes ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de Me [Y] [R] [K] et de la SA [Adresse 9] ; Déboute M. [P] [X] de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant le tribunal et le condamne aux dépens de première instance ; Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [P] [X] à payer à Me [Y] [R] [K] , Me [V] [U] et la Sa [Adresse 9] ensemble une somme de 4 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Par arrêt rendu le 2 juin 2021, la cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il en ce qu'il avait rejeté l'action en responsabilité professionnelle formée par Monsieur [X] contre Me [Y] [R] [K] et ses demandes de dommages-intérêts à l'encontre de celle-ci et de la société MMA IARD. Elle considère que la Cour d'Appel ne pouvait, pour rejeter « (') les demandes de Monsieur [X], retenir que les états hypothécaires ont été demandés par Me [Y] [R] [K] aux noms de la SCI et des Epoux [E], qui avaient acquis le bien en 1963' alors que d'une part, que le nom de [D] [E] apparaissait sur la demande adressée le 22 février 2005 à la Conservation des Hypothèques par Me [Y] [R] [K] et d'autre part, qu'il résultait de l'acte de vente du 16 juillet 1963 que le bien avait été acquis par [D] [E], décédé en 1989, et non par les Epoux [E]. Vu la déclaration de saisine après renvoi de cassation par M. [P] [X], en date du 2 août 2021. Vu les conclusions transmises le 21 mars 2022, par Me Françoise Meyran Bouscarle. Me Françoise Meyran Bouscarle expose qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état hypothécaire et foncier de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente et que la fiche de renseignements hypothécaires ne révélait aucune servitude au profit de la propriété voisine. Elle souligne avoir pris la précaution d'insérer une condition suspensive relative à l'éventuelle existence de servitudes, afin de garantir les droits de l'acquéreur. Elle ajoute que le notaire n'est pas tenu de vérifier les origines de propriété au-delà de 30 ans et qu'elle ne disposait d'aucun indice permettant de douter de la véracité des informations obtenues. Elle considère qu'il ne lui appartenait pas de réclamer une fiche immobilière au nom de [D] [E], décédé qui n'était pas le vendeur et qu'elle n'a commis aucune faute. Me Françoise Meyran Bouscarle estime que Monsieur [X] ne peut lui réclamer, en l'absence de lien de causalité direct, l'indemnisation d'aléas liés à l'activité de promoteur immobilier, dès lors qu'il a entamé le commencement du programme à ses risques et périls sans en avoir le financement. Il ne peut ainsi réclamer l'indemnisation d'un manque à gagner, alors qu'en raison de l'existence de la srvitude, le projet était irréalisable. Vu les conclusions transmises, le 11 avril 2022, par M. [P] [X]. Il soutient que le notaire a l'obligation de résultat, pour s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'avant contrat de vente qu'il doit dresser, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation juridique des biens, plus particuliérement vérifier les origines de propriété du bien vendu,s'assurer des droits de propriété du vendeur en se référant notamment aux actes de sonétude et de contrôler au fichier irnmobilier les mutations intervenues, ce qu'elle n'a pas fait dans son acte de vente dressé en 1992. L'officier public doit également s'assurer, avant la signature de l'acte authentique qu'aucun obstacle juridique pouvait compromettre le but poursuivi par les parties. L'intimé ajoute que le compromis établi par Me [Y] [R] [K] ne vise aucune servitude, alors que celle-ci apparaît dans un acte de 1963 et sur la fiche immobilière de [D] [E] et que le notaire connaissait l'ampleur du projet de construction d'un ensemble immobilier. Il estime que la notaire aurait dû se faire communiquer l'acte de vente de 1963, dès lors que l'origine de propriété doit être au moins trentenaire. Elle est selon lui réputée avoir connu cette servitude. M. [P] [X] reproche à Me [Y] [R] [K] un défaut de conseil sur les risques engendrés par la révélation d'une servitude. Selon lui la responsabilité de la caducité du compromis ne peut lui être imputée. Il insiste sur la nécessité d'engager des frais et démarches pour la réalisation de l'opération immobilière, ainsi que sur la perte de chance d'avoir pu obtenir des gains de ce chef, mais également l'acquisition d'un fonds de commerce de brasserie en rez de station. SUR CE Par compromis sous seing privé en date du 29 janvier 2005 rédigé par Me [Y] [R] [K], notaire, M. [P] [X], promoteur immobilier, s'est porté acquéreur d'un ensemble immobilier, constitué par les parcelles AB [Cadastre 3] et AB[Cadastre 4] à [Adresse 7] (04) appartenant à la SCI [Adresse 6]. L'acte de vente comportait diverses conditions suspensives de droit commun relatives notamment à la purge de tous les droits de préemption et à l'absence de servitudes faisant obstacle à la libre disposition du bien. La signature authentique devait intervenir le 30 juin 2005 au plus tard. Elle a été cependant repoussée par trois avenants successifs à la date du 31 janvier 2006. Elle a ensuite été retardée dans la perspective d'une signature au 18 mars 2006, mais a été repoussée par Me [V] [U], successeur de Me [Y] [R] [K], au 13 avril 2006. Par courrier du 11 avril 2006, Madame [G], a révélé l'existence d'une servitude interdisant la construction d'un immeuble de plus d'un étage sur une largeur de 10 mètres en bordure de la ligne de séparation entre la parcelle vendue et le fonds voisin, dont elle est propriétaire. M. [X] expose n'avoir pu obtenir aucun aménagement de sa part. La SCI [Adresse 6] a refusé de consentir une réduction de prix de 110 000 € et notifié le 22 mai 2006, la caducité de la vente. Un procès-verbal de difficulté a été établi par Me [V] [U], successeur de Me [K] et signé par les parties le 7 juillet 2006, rappelant les difficultés rencontrées par suite de la révélation de la servitude et les vaines recherches d'aménagement des conventions et retenant, d'une part que M. [P] [X] constate la non réalisation de la condition suspensive d'absence de servitude et la défaillance du vendeur dans la délivrance du bien immobilier, d'autre part que M. [M], gérant de la SCI [Adresse 6] , prend acte de ce que la SCI retrouve la libredisposition de son bien et s'engage à rembourser l'acompte de 50 000 euros versé par l'acquéreur. Sur les fautes reprochées au notaire dans le cadre de la rédaction de l'avant contrat de vente, si la vérification des actes des titres de propriété est nécessaire avant la rédaction de l'acte authentique de vente, tel n'est pas le cas, en ce qui concerne l'avant contrat qui est un acte préparatoire à la vente. Celle-ci relève en effet des démarches à accomplir en matière de règles d'urbanisme et à l'égard de la conservation des hypothèques qui doivent précisément intervenir entre les deux conventions. Le fait que l'acte d'acquisition par le vendeur ait été établi par Me [Y] [R] [K] ne l'obligeait pas à réaliser les recherches avant la conclusion du compromis. Dès lors que l'avant-contrat stipule expressément que le vendeur s'engage à justifier de ses droits de propriété au moyen d'une origine complétée régulièrement à un titre ou à des faits lui permettant d'invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire, il n'y avait pas lieu de prévoir une condition suspensive sur ce point, la sécurité juridique de l'acquéreur étend suffisamment garantie par cette mention. M. [X] ne peut reprocher au notaire de ne pas avoir prévu que les conditions suspensives n'étaient stipulées qu'en faveur de l'acquéreur, ni la possibilité pour celui-ci de renoncer à la condition suspensive, alors, d'une part que les termes de son courrier du 17 mai 2006 sollicitent, soit la régularisation de la vente pour un immeuble libre de toute servitude, soit la défaillance de l'avant-contrat pour non-exécution d'une condition suspensive et le remboursement de l'acompte, révélant ainsi qu'il ne renonçait pas à la condition suspensive liée à la servitude et d'autre part que le courrier adressé le 22 mai 2006 par la SCI [Adresse 6] n'invoque pas l'absence de réalisation de l'une des conditions suspensives, mais la caducité de la vente, en raison du refus par l'acquéreur de conclure la vente aux conditions de prix fixées par l'avant-contrat. Il ne peut par là même invoquer un manquement du notaire à son devoir de mise en garde sur ce point. Il en est de même en ce qui concerne l'existence de risques juridiques liés aux conditions suspensives, alors que M. [X] a demandé en par acte du même jour, l'autorisation de déposer une demande de permis de construire et de démolir sans attendre la réitération de la vente, alors qu'il avait en sa qualité de promoteur parfaitement connaissance des conséquences financières liées à cette démarche. Il en résulte qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire dans l'établissement de l'avant contrat. Le notaire est tenu de procéder à toutes les vérifications nécessaires à la garantie de la sécurité juridique de l'acte de vente d'un bien immobilier, notamment en ce qui concerne les éléments visés par des conditions suspensives de l'avant-contrat de vente. Alors que celui-ci prévoyait condition suspensive liée à l'absence de servitude, le notaire devait effectuer toutes les recherches nécessaires sur ce point. Il apparaît que, M. [D] [E] avait acquis cette parcelle par acte établi par Me [C], 16 juillet 1963, reprenant la mention suivante issue de l'acte de cession précédent : « Les acquéreurs s'engagent à ne pas construire d'immeuble de plus d'un étage sur une largeur de dix mètres, en bordure de la ligne de séparation AB entre la parcelle vendue et la propriété restant à la venderesse. » Ses héritiers ont revendu le bien à la SCI [Adresse 6] par acte établi par Me [Y] [R] [K] le 5 mai 1992, qui ne mentionne pas l'existence de cette servitude. Cet acte précise dans la rubrique 'origine de propriété' que le bien avait été acquis par M. [D] [E] le 16 juillet 1963. Le notaire aurait dû vérifier l'état hypothécaire au nom de cette personne visée dans un acte de qui était conservé aux minutes de son étude depuis moins de trente ans. Il apparaît que Me [Y] [R] [K] avait adressé, postérieurement à la signature du compromis de vente, le 22 février 2005, une demande d'état hypothécaire aux noms de la SCI [Adresse 6], de M. [B] [E] et Mme [L] [E], mais aussi de [D] [E], mais que la fiche concernant ce dernier n'a pas été transmise par l'administration le 23 février 2005. Il incombait ainsi au notaire de la réclamer de nouveau. Elle avait également commis une omission dans l'acte du 5 mai 1992, alors qu'une servitude d'interdiction de construction qui est une restriction au droit de propriété était mentionnée dans un acte de moins de 30 ans. Ces manquements constituent des fautes professionnelles. Sa responsabilté civile délictuelle ne peut cependant être engagée sans la preuve de l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité. Il convient de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit. En l'espèce, si le projet n'aurait dans tous les cas pu être réalisé en l'état, il apparaît cependant que le terrain a finalement été vendu à la société Viano Saint-Lambert qui a pu réaliser en 2009 une construction de 1790 m² de SHON. Or, M. [X] n'avait pas fait inclure dans l'avant-contrat une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire correspondant au projet qu'il comptait réaliser. Il y a lieu d'observer que si M. [P] [X] avait été informé de l'existence de la servitude au mois de mars 2006, au lieu du mois d'avril 2006, sa situation n'aurait pas été modifiée, alors qu'il avait déjà élaboré son projet de construction et déposé sa demande de permis de construire. Il n'est donc pas fondé à réclamer l'indemnisation des frais et investissements qu'il a engagés à ses risques et périls, avant la signature de l'acte authentique. En matière de servitude, le notaire ne peut être tenu d'indemniser les parties à l'acte de l'impossibilité de réaliser un projet immobilier dés lors que cette impossibilité résulte de l'existence d'une servitude sur laquelle l'officier ministériel n'avait aucune influence, peu important qu'il ait omis de la signaler. Comme l'a relevé la cour de cassation, dans le cadre de la procédure en référé, M. [X] n'a pas précisé, ni démontré en quoi la servitude grevant l'immeuble a modifié l'économie de son projet au point que celui-ci n'aurait pas été réalisable. Tel est encore le cas à ce jour. Il en résulte qu'en l'absence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué, il ne peut être fait droit aux demandes d'indemnisation de M. [P] [X], pour les gains manqués, pour l'opération de promotion immobilière et l'opération patrimoniale et commerciale, au titre du préjudice moral et personnel, des frais de procédure en référé et des intérêts moratoires. En l'état du rejet des réclamations indemnitaires présentées par M. [P] [X] contre les notaires, le refus de garantie opposé par la SA [Adresse 9] assurances IARD, ne peut être considéré comme abusif, ni infondé, étant précisé que si dans son courrier du 1er septembre 2009 elle a considéré à tort que la qualité de promoteur de l'acquéreur et son intention de démolir n'était pas connue du notaire, elle a indiqué dans cette correspondance, comme dans les suivantes que le mode actif de son refus était essentiellement lié à l'absence de lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices réclamés, dès lors que la servitude n'empêchait pas la réalisation de toute construction. Les demandes formées à l'encontre de l'assureur sont donc rejetées. Le jugement est infirmé, sauf, en ce qu'il a écarté le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription et débouté M. [P] [X] de ses demandes contre Me [V] [U]. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a écarté le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription et débouté M. [P] [X] de ses demandes contre Me [V] [U]. Statuant à nouveau, Dit que Me [Y] [R] [K] a commis une faute, pour défaut de vérification de l'existence d'une servitude après la signature de l'avant contrat. Rejette l'ensemble des demandes indemnitaires formées par M. [P] [X]. Y ajoutant, Condamne M. [P] [X] à payer à Me [Y] [R] [K] et la SA [Adresse 9] assurances IARD, ensemble, la somme de 6 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [P] [X] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT