Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [B] [Z], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [G] [O]
Appartement 5 Etage 1 Escalier 1
10 Rue Gabriel Goudy
44200 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 16 mai 2024
date des débats : 16 mai 2024
délibéré au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 23/03608 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUJA
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [G] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [O] [G] un logement situé 10 rue Gabriel GOUDY - 44200 NANTES.
Le 19 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 933,99 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 avril 2023.
Par acte d'huissier du 16 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [O] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :
- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [O] [G] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
- Condamner Madame [O] [G] à lui payer les sommes suivantes:
- 3017,79 euros au titre des loyers, charges locatives échus et impayés au 7 novembre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 19 avril 2023.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [B] [Z] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3755,97 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2024, déduction faite des frais de procédure.
L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement partiel des loyers.
Madame [O] [G] a comparu et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué percevoir actuellement 900 euros par mois par le biais de pôle emploi, et régler la somme de 100 euros par mois à son bailleur.
Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.
La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.
En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 avril 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [O] [G] le 19 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 933,99 euros.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3755,97 euros au 13 mai 2024, échéance du moi d’avril 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.
En conséquence, Madame [O] [G] sera condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 3755,97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)
L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [O] [G] a repris le paiement partiel de son loyer courant avant l’audience, même si la reprise des paiements est récente.
Le diagnostic social et financier indique que Madame [O] [G] rencontre des difficultés depuis sa séparation avec le père de son enfant. Il est encore mentionné qu’elle peine à se stabiliser dans un emploi et qu’il est difficile de se projeter vers l’avenir sur un budget permettant un apurement de sa dette.
Lors des débats, Madame [O] [G] a précisé avoir été victime de violences conjugales, ce qui fut à l’origine de perturbations psychologiques, et percevoir la somme de 900 euros par mois de la part de pôle emploi. Elle recherche actuellement un emploi en tant qu’assistante de direction et verse 100 euros par mois à son bailleur.
En dépit de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, puisque Madame [O] [G] a seulement effectué un versement du loyer en février 2024, puis trois versements partiels en mars, avril et mai 2024, NANTES METROPOLE HABITAT s’accorde sur l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dans ces conditions, et dès lors que Madame [O] [G] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’elle propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [O] [G] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [G] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.
Par ailleurs, il convient de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Madame [O] [G] ;
CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 3755,97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
ACCORDE à Madame [O] [G] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 36 échéances de 50 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,
CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 20 juin 2023 ;
DIT que Madame [O] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés, 10 rue Gabriel GOUDY - 44200 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [O] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE Madame [O] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Madame [O] [G] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 avril 2023 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Michel HORTAIS Pierre DUPIRE
